「投資海外物業對沖匯價」

　　投資海外房地產，面對匯價波動，樓價升幅能否抵消匯價下跌？如何對冲，筆者同大家分享一下，投資日本樓如何保本增值的方法。近兩年日元兌換港幣創八年新低，日圓過去兩年三次創低位（港幣$6.3元兌換¥100日元），2017年4月最新兌換價上返七算，距離五年前高位$100港元兌¥1000日元尚有3成折讓，如果投資者怕日圓波動匯價下跌，目前在香港銀行可以買美金對冲日圓匯價，而人民幣下跌了一段時間，如果看好人民幣，可以用人民幣做存款抵押對冲日元匯價，例如放100萬人民幣在東京中資銀行，可以借回9成本金兌換日圓，人民幣存款約2厘率，借日圓利率約1.5%，可以賺到些少息差，最重要目的是買保險怕日元波動。投資日本物業樓價約3千萬日圓左右，更可以做到50%樓宇按揭貸款，做到槓桿效應，以上都是借日圓還日圓。

　　筆者較早前自己做白老鼠，在東京中資銀行做了以上存款抵押，前年初港幣兌日圓7.5算，到去年初港幣兌日圓6.5算的時候完成一年一次合約，止賺兌回人民幣並在去年初兌換回港幣（做存款抵押需要每一年更新）。上期文章介紹部分香港投資者把香港物業低息加按變現，調到日本買樓作首期，再到當地中資銀行50%借貸，利率約3厘。今次同大家分享一些香港精明投資者早一兩年在東京開設公司，用公司名義投資日本樓全幢大廈，主要是收租為主，過去兩年有穩定收入，配合日本銀行借貸基準要求，可以享用日本當地低息貸款利率，去買入日本物業祗需3-4成首期，6-7成做按揭貸款，利率約1.5%，年期延長到30年。新承辦大部分單位租金收入可以足夠供樓，以房養房。

　　簡單介紹以下個方法！

1. 存款抵押（借人民幣還人民幣、借日圓還日圓）
2. 銀行按掲（新造按揭及有現契抵押重按）
3. 港人在日本開設公司投資物業收租，約兩年后可以申請高成數按揭，1.5厘低息貸款（以房養房）

　　以上三個方法都必須親自去日本簽署文件辦理手續！

　　查詢c21@hotmail.com.hk