地產論壇
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61. 向飯民說不
2017-04-06 14:37
引刀,主要是看价钱和班次,还有通关时间啦。最大问题是饭民阻住一地两检。住费城都可以NewYork返工,坐高铁香港上班,绝对不是问题。
62. M字額
2017-04-06 14:49
股市是一個例子,古代沒有股市,但有銀號(即現今嘅銀行),亦有押鋪,由於種類不多,所以最初d人歸類於屬水or金,不過,其實我想講嘅,金融不一定屬水or金!
至於加息,其效果仲未發揮出來,即timing 未到,音樂椅未停,到其效力發揮出黎嘅時候,正是音樂椅停止音樂之時,但冇人肯定幾時!指教指教!
63. 引刀一快
2017-04-06 15:40
向飯

咁你就錯晒!

高鐵只利于長途,優勢要兩三百公里以上先開始顯露,原因有幾個:

1,高鐵站不一定在市區,就以廣州南站爲例,位置隔涉。

2,安檢需時,高鐵嘅安檢要求高,又要check行李,又要check身份證,淨係排隊已經花好多時間。

3,班次再多,都受制於路軌有限,大巴就彈性寬容得多。

4,買飛要身份證,而且好多路綫都買唔到即時飛。

5,高鐵難以24小時通車。

珠三角融合,先鋒係高速公路。
64. 自我陶醉
2017-04-06 15:58
為何屬金,為何屬水,其實有原因,唔係亂噏的,以前嘅貨幣係真金白銀,美元也是金本位制,所以才屬金,後來人人都濫發,銀紙四處流竄,錢已經與金屬脫鈎,因而屬水。

樓市風險在於流通量,就算你醒到爆煲嗰日先賣,你估賣唔賣得切?我唔知你手上有幾多間,所以無法評論。我睇嘅唔係timing, 係值博率,要冒輸兩三成風險去博每年幾個巴仙,根本唔會嘥時間。

65. M字額
2017-04-06 17:18
對,你的例子非常對,亦說明了金融市場𥚃不止屬水or金,指教指教!
66. 美元兩年後若轉弱 港樓更熾熱
2017-04-07 14:09


自住需求勁 樓價易升難跌 

林奮強:穩樓市 首要大增土地供應

http://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481152363&node=1489603599775&issue=20170316

文章日期:2017316


【明報專訊】3位特首候選人前晚參與電視辯論,房屋政策是焦點之一,當中林鄭月娥及胡國興提出興建「港人首置上車盤」,惟曾俊華指有關建議不太可行,認為應多建公屋。香港黃金50創辦人林奮強接受訪問時則指出,目前樓價之高已脫離一般本地居民可負擔的水平,惟升勢由剛性需求帶動,中期料仍易升難跌,建議未來政府不論港人首置上車盤及公屋均應該大量興建,而前提是新一任特首必須與各界凝聚共識,大量增加土地供應。

明報記者 葉創成

雖然特首梁振英由競選到上任至今,一直把房屋問題列為施政重點,惟中原城市指數於他在20127月上任前的105.46,至上周收報148.67,足足升了逾四成;另外,根據國際調查機構Demographia統計,截至去年9月底,本港住宅樓價中位樓為家庭住戶每年收入中位數的18.1倍,連續7年成為全球樓價最難負擔的城市。

林奮強曾在梁振英任內擔任行政會議成員,而他昔日任職瑞銀時亦被公認為星級地產分析員,加上他本身投資物業經驗豐富,在20032004SARS前後,以至2008年金融海嘯後,均曾趁低吸納,大舉買入本港物業,過去3年沽出其中4項,包括今年1月以3080萬元沽出2008年買入的大角嘴維港灣複式單位,勁賺1490萬元。目前他仍持有約10個物業,市值逾3億元。

需求不斷增長 一手全獲吸納

林奮強引述運房局數據指,截至去年底,未來34年可提供的私人住宅單位數目達9.4萬個(見圖),在梁振英任內增加45%,某程度上的確可以起到穩定樓價的作用,但不太可能令樓價因此大跌。他解釋,決定樓價升跌的主要因素並非一手新增供應,而是需求及二手供應,「香港樓市的剛性需求真的好強勁,2012年起非本港永久居民來港置業須繳付15%買家印花稅,去年11月起本港永久居民若非首次置業亦要繳付15%印花稅,基本上已為本港非首置買家清場,故我相信近月買樓的逾九成是香港人,大部分是自住而非投資,惟期內樓價仍錄升幅。」

「剛性需求如此強勁,我覺得主要原因是人口增長理想(編按:根據港府中期人口統計結果,去年居港人口為734萬,較2011年的707萬增長3.8%),可見雖然近年很多香港人不斷話想移民,但真正賣樓離港的人不多;另一原因是本港每年有近5萬對新人結婚,當中即使只有一半新人因為結婚而買樓,每年新增私人住宅供應已被全數吸納。供應方面,目前二手私人住宅存量約120萬戶,當中約三分之二業主已還清按揭,大部分以此為自住物業作退休用途,那麼他們怎會沽貨呢?賣樓後他們住哪裏呢?既然二手供應不會顯著增加,樓價又跌得去邊呢?你要記住,主導樓價的是二手供應,120萬戶只要有1%沽貨,已經有1.2萬個單位供應!」

美元兩年後若轉弱 港樓更熾熱

另一值得注意的因素是美元走勢。林奮強指,市場憧憬美國總統特朗普上場後經濟復蘇轉強,加快加息,美元早前曾升至近15年高位,這趨勢理論上不利本港經濟及樓市,惟樓價卻因其他強勁的基本因素而不跌反升,「近月我們見到很多港人放假便出外旅遊,那麼誰人留在本港消費呢?另外,由於港元跟隨美元轉強,兌其他貨幣亦顯著升值,目前本港業主若沽出物業轉買英國樓,與去年比較已賺兩成匯價,但為什麼本港樓價仍然這麼硬淨呢?這才令人驚奇!」他估計,假如特朗普的施政未能達到預期效果,美元兩年後便會出現轉弱的新趨勢,屆時港元將跟隨美元兌其他貨幣貶值,港樓對非美元地區的投資者來說便會變得相對廉宜,有可能觸發新一輪升浪。

根據上述分析,林奮強料本港樓價中期仍有支持,短期即使下行,亦屬溫和調整,大跌空間有限。

樓價不下 港尖子或湧深圳發展

惟由於目前樓價之高,已屬非一般港人所能負擔的水平,故林奮強建議下屆特首應該優化房策,進一步增加土地供應,以滿足港人的住屋需求:「目前即使本港樓價能夠保持穩定,亦不代表香港人的人心穩定。因為本港樓價如此高,即使是最有能力的1%2%年輕人,若沒有家庭幫助,也買不到合適的居所,這些叻仔叻女可能因此便轉去深圳工作兼買樓,令本港失去原本屬於自己的人才。這樣人心不穩定的局面若延續下去,香港便會不斷輸出人才,將成為下一個菲律賓,長線一定影響經濟及不利樓價;另外,不止年輕尖子的買樓需求要照顧,正在輪候公屋的中低收入人士住屋需求也不容忽視,因為他們也是香港社會的一分子。所以我覺得一定要處理供應不足的問題;既然很多人唔夠飯食,唯一的解決方法就是積極造米!」

倡全民議政 謀共識增供應

林奮強續說,對於填海、發展棕地、郊野公園或新界新市鎮以製造土地,社會各界有不同看法,就此他同意林鄭月娥的觀點,即下屆特首在當選後,應該在短期內舉行全民議政會議,就如何增加土地供應及其他政策達成共識,然後在餘下任期果斷執行:「如何造地是一個複雜的議題,但不造地如何提供足夠的住宅供應給我們香港人,特別是年輕人呢?所以我希望不同政治立場、政治光譜的人士就此達成共識,令每個香港人也可以安居樂業。」

[名人樓市論壇]

67. 公屋單位增加7萬多個,但只能額外為2,000多人提供居所。
2017-04-07 14:10

http://nextplus.nextmedia.com/columns/%E5%A3%B9%E8%A7%92%E5%BA%A6/20170316/487199



壹角度】十萬個家庭「落錯車」(林本利)




最近統計處公布2016年中期人口統計簡要結果,內容包括港人的住屋情況。期望新的特首及負責土地房屋政策的官員,能夠認真看待統計資料,對症下藥,不要再重蹈之前幾位特首的覆轍。


根據人口統計資料,香港人口由2006年的686.4萬增加至去年的733.6萬,人口總共增加了47.2萬。但這十年間,居住在出租公屋的人口差不多原封不動,由212.9萬輕微增加至213.1萬人,只增加2,000多人。這十年間,出租公屋單位總數由71.7萬個增加至79.1萬個,增加7萬多個,但只能額外為2,000多人提供居所。


由此可見,政府耗費大量資源,包括土地、資金、建築材料和工人,去興建出租公屋,是極其浪費的政策,對解決香港房屋問題完全沒有幫助。政府愈是投放更多資源去興建公屋,公屋居民愈是想盡辦法去爭取多些居住空間,例如透過離婚、分戶等方法。最近房委會制定新的富戶政策,肯定促使更多富戶把高收入(或高資產)的成員除名,令居住人口進一步下降。隨着人口不斷老化,富貴長者又無須遷出原有大單位,未來公屋居民的居住面積肯定較私樓更大。


由於房委會的公屋政策未能容納更多人口,過去十年新增的47萬人便只能在資助出售單位及私樓市場尋找合適單位居住,結果自然大幅度推高樓價。一些家庭未能付出巨額首期置業,便要負擔高昂的租金,私樓租金與收入比率中位數由2006年的25.2%,上升至去年的30.7%。至於租住資助自置居所房屋(可能未補價)及非住宅用房屋(包括劏房)的家庭,租金與收入比率中位數更由2006年的16.7%差不多倍升至31.1%。市民要負擔昂貴租金(居住面積還可能縮減),可用作其他方面的開支自然大減,生活質素相應下降。


最令人沮喪的數字,就是過去十年,自置居所的家庭住戶比率,竟然由52.8%下跌至48.5%;同期全租居所(即沒有分租)的家庭住戶比率,則由43%上升至46.8%。以去年大約250萬個住戶計算,自置比率下跌4.3%,即約10萬個住戶由自置居所變成租戶。相信當中不少人因看錯樓市,把自置單位出售(不少單位由內地買家承接),暫時「落車」租屋住,以為日後樓價下跌後可再「上車」。料不到樓價愈升愈有,不斷破頂,結果無法再「上車」。這些「落錯車」的家庭要每月支付高昂租金,他們的憤怒不言而喻。


去年全港275.2萬個永久性房屋單位,當中250.4萬個單位有人居住,接近25萬個單位在人口統計調查時沒有人居住。79.1萬個出租單位中,76.4萬個有人居住,2.7萬個空置,空置率約3.4%。換言之,25萬個空置單位,絕大部分(約22萬個)是其他類別的房屋,私樓空置率超過10%。過去十年,按揭利率偏低,政府又經常寬免差餉,令業主的空置成本大降。由於按揭利率偏低,不少自置居所的業主在過去十年還清供款,沒有按揭供款的自置單位比率由52.2%,上升至去年的65.7%


從去年中期人口統計結果可見,政府若想解決港人的居住問題,不能倚靠增建出租公屋,必須大量增建居屋,供首置人士(包括「落錯車」的人)認購。並且想辦法打擊把單位空置、囤積居奇,透過公司持貨,以及一張合約購入多個單位的炒家。不然港人在住屋方面的民怨,只會愈來愈深。

68. 誰是財演評樓?
2017-04-07 14:13
評樓市,

林𡚒強定譚新強比較可信?

誰是財演評樓?
70. 向飯民說不
2017-04-07 14:31
引刀,第一住高铁沿线,香港反工,为了平,已经不可能住深圳或者广州啦,只有选择惠州等地。而通关问题,根本就是饭民人渣加给香港人的枷锁。甘远反工,坐巴士有堵车的可能,你一定要提早出门。反而铁路,你可以预时间。但是高速公路和高铁其实无冲突。比如你住深圳,广州,你可以选择高速公路或者高铁。仲有如果你住中山和珠海,将来港珠澳大桥开通后,车程其实也不短。车费也不可能便宜。火车班次问题,如果有市场需要,就会配合啦。住费城,newyork 上班,不可能自己开车,和坐greyhound。车程太远啦。只有坐火车,才正常。

说来说去,饭民玩香港孤立,你讲的那种住大陆,香港反工,生活上会比较累啦。

最近识的黄C朋友,他们反大陆工作了一段时间,返来香港,有D唔适应,要带钱出街,在大陆有微信付费非常方便。点解我讲这个问题。因为最近见到电视广告,政府在推广电子支票。以为好高科技,好创新,其实真系不知所谓。一看下去就不可能流行。完全没有市场触觉,用的非常复杂,网上过数,使唔使电子支票啊。不过政府搞的就是没有市场效益。
73. 請問
2017-04-07 14:41
王生,又係你呀?

我信你在上年無買樓,今年首期差20萬。

想上你的期權班追落後,可以嗎?

身家不怎麼豐厚,從個人文字水平大概可以歸類為在事業發展非常普通的人敬上
74. 引刀一快
2017-04-07 17:06
向飯

廣州依家唔係一個城市,而係一個概念,度度都係廣州,好多都係一千蚊呎左右,再平都有,大灣區大把地方落香港係150分鐘車程之內,我試過番禺去灣仔,連過關2小時。只要兩邊都有心,呢個速度係有好大空間提升嘅。

高鐵減車費遠比巴士難,依家巴士來回番禺只係90蚊,只要乘客人數上規模,汽車公司能掌握每日乘客量和班次,加上政府支持,我覺得60蚊來回係有可能嘅。
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