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樓市財富效應
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樓市財富效應

 

左丁山

2017年3月30日

  目前樓價點解難跌呢?簡單市場道理話俾我地聽,市民對住宅嘅名義需求大過住宅供應量,而且呢種名義需求有銀紙支持,係有效需求(effective demand)嚟嘅,並非空口講白話。唔係話香港現時樓價遠遠大過收入嘅咩?有效需求從何說起?

  律師T話最近佢律師樓嘅按揭生意好咗,連佢認識嘅一位政府退休司機亦幫襯賣樓。司機為兒子買樓,先賣一層400呎,得款400餘萬,再幫兒子交買樓首期300萬,買入一間750萬嘅新樓;佢話個仔供得起450萬按揭,但無法子儲夠首期喎,自己唔幫手,個仔就好難好難上車。退休司機原來有兩層樓,都係三十幾四十年前買落,老早供甩晒嘅,現在樓價升到高位,所以司機有「財富效應」,賣一層變現嚟幫兒子做業主。
  律師T話:「司機都有兩層樓,你話香港有幾多呢類人可以幫兒女上車呢?」咁又係,據馬時亨憶述,1973年佢在大通銀行打工時,月薪千六,長實推出賽西湖大廈,1260呎單位賣28萬元(左丁山記得有一位同學當年傾全部儲蓄買咗一間,日日吃極簡便三餐,用極樸素傢俬,奮力供樓,直情捱到有啲面青),馬時亨話買唔起。時至今日,一個賽西湖1260呎單位已升值至近乎2100萬,升值75倍,如果一位當年一手業主肯為兒女買樓交首期,利用呢個財富效應,方法甚多。香港有冇幾十萬戶呢類業主呀?差不多所有1990年前買咗樓嘅當年年青夫婦/今天退休人士,皆是此類人士,還不計算在內嘅,係35年來在大陸開廠發達嘅不同廠家及內地有錢有辦法之人。以左丁山觀察,目前樓市之支撐點,不是香港經濟,而是過往積累嘅財富,如施永青講到1997年嘅香港銀行總存款係兩萬幾億元,今天係11萬至12萬億元,而且銀行利率及供樓按揭利率比1997低起碼兩倍至三倍,故此樓價唔高過1997先至奇怪。馬時亨初出道時之月薪,可買8呎賽西湖大廈,今日港大畢業生同樣入摩根大通,月薪未必夠買到一呎,故此青年買樓困難,千真萬確,但不可不知,馬時亨爸爸冇錢,今日馬時亨女兒嘅父親有大把錢!普遍而言,今日香港富爸爸嘅數量比1973年多出不知幾多倍。分析師計港人收入(income),不計港人財富(wealth)嘅話,就好容易估算錯誤嘅嘞!

樓市財富效應
1. 打工仔 Andy
2017-03-29 22:30
以前, 買樓的大多是港人,
现在, 百花齊放 ! 
2. 歷史長河
2017-03-29 23:25
左生好文章。一個是 balance sheet, 一個是cash flow. 買不買得起要看前者,供不供得起要看後者。一定要一起來看,只看一個是片面的。

這篇文章基本上完全回應咗市面上對購買力的質疑。香港人的購買力真是耗之不盡,除了底子厚,高收入人群龐大之外,更要命的的是一個長達十幾年的大牛市。樓市本身具有自我造血功能,即使是在金管局逆週期措施下,一層樓每升一球便新增半球的購買力,更何況有高達6成幾的業主已無按揭。所以去推算每年推出萬八或者三萬新盤其實毫無意義。

QE的恐怖并不在過去十年量化寬鬆的過程,這個過程的主要功效是防止資金鏈斷裂和市場信心崩潰。對小市民來講,其恐怖之處在於對購買力的侵蝕,原本的溫水煮蛙式的侵蝕將會在後QE時代隨著銀紙慢慢滲透到各行各業海角天涯漸趨名顯。在這種形勢下,購入硬資產保值已是市場聰明錢的共識。這將是全球現象,當然QE規模越大的地方,大家搶購得越勁。

不管出何種辣招,如果港府還堅持資本主義,堅持市場經濟,不主動去催毀經濟,這種趨勢短時間內不會改變。也許,這也就是超人為何看不到港樓兩年內會跌的原因吧。

3. 打工仔 Andy
2017-03-29 23:42
同意長河兄!

仲有, 十年 QE 將帶來潮水式通貨膨脹, 即是通脹會一浪一浪湧來 ! 
只有有形資產才可以對應通脹帶來嘅影响 ! 
4. 舍神
2017-03-30 01:18
都係個句,借$係要還的。
老爸賣得出先可幫仔仔畀首期。 問題係接佢貨的,$又從何而來? 丁生似乎又當係直昇機派的?
呢一點湯博士觀音借褲中說得很清楚。說穿了,過去十多年是借貸期,香港人正把資產抵押給銀行,碌卡日子當然開心快活。借出來的錢流到各行各業正制造虛假繁榮,當還債期來臨......is the time to pay the piper。到時便知邊個無著褲。借褲都要還的....
5. 亮劍
2017-03-30 09:57
小弟一篇舊文章

亮劍 2014-08-27 15:32:50

首先我認同姚博士話,三爛招会影響小业主換楼意欲,做成私楼交易量急降,但本人認為三爛招还有另一種副作用。

最近呢個零月,我同屋企人都接咗唔少地代電話,希望我們俾面將手上物業放盤。

佢哋話到明,他們唔理你那些单位,係唔係你自住緊,是否有條長过一年嘅租约跟尾,話之你擺明耍人開天價……地代只是求量、不求質之心昭然若揭。根本現在市場上,係非常非常缺乏实盤, 由其係400万以內的中小型单位為甚。

其實有少少地產知識的人都知,一名業主要賣楼,不出下列原因:

看淡減磅……但如果唔係估短期後市,会跌3成起碼的話,那麼你現在走去沽楼,咁等如無事忙。举一例子俾大家參考,「長实」昨天(8月 25 日)收148元,如果我亮劍有天眼通,睇倒下個月1号仔会得翻一百元,咁我是否会即沽長实先?但如果港交所今日(8月 26 日)開市前話,1号仔今天(8月 26 日)的買入及賣出價要相差40元,那麼究竟会有多少人去沽長实呢???

賺到飽飽……只要你有小三程度的智商,都知若非呢个政府出招压市,那麼現在楼價肯定唔止呢个價,這裡係講緊上M嘅大数呀老友!咁除非你求其執少少都滿足啦,否則点解唔再坐一会將单位放租呢?

換楼轉車……DSD放寛換楼限制,但最得益嘅係大地產商,已是婦孺皆知的事, 相對上自住小业主可偷倒的換楼時間,30多日咁大把囉,那你叫人点换楼先?而且現在上千万的物業,被政府介定為「豪宅」,你要買的話,連洗費唔該「伍樂城」首期,但請問制定呢條界嘅人兄,呢排去參觀过示範單位未?你哋知否,一件2房市区楼,一千万已買唔倒啦!

銀行迫倉……幾年前買落嘅,除非係被發展商食盡差價的「豪宅」,否則大把水位,而且就算你摸頂入錯貨,你只不過供果厘幾息,咁都供唔起?而近呢幾年才入嘅貨,你可过倒銀行如打木人巷般的压力测試,都唔係蛋散啦,咁边D人会被銀行迫倉收回物業拍賣先?就算間唔中有幾件,都有如滄海一粟!

夾夾埋埋,那有盤源供應?正如我在上面咁講,呢個打房政策對小业主放盤有壓抑作用,而市道唔好,又驚你政府過橋抽板,那些發展商都識放軟手腳, 暫時放慢為旗下農地補地價以避風頭。如此這般一及二手的供應,會比政府當初的估計少。

而另一方面,需求其實無減少到!

只不過有些準買家因為驚摸頂,由買轉租。

有D租客就情願繼續延長租约等大市回落。

唔少有情人延遲結婚日期,甚至只做註冊唔擺酒,以便继續住在老家等運到。

在呢一邊你供應被減少,而另一邊你需求被壓抑,咁要是有真正急到瀨,而又有不差錢的買家出現,成交就出來!

因為業主恐怕賣咗買唔翻,唔少成交会係高價,而且随時係創新高果隻。

差估署、中原同美联各指數,就因呢D成交而被代表,直到指數升破重要阻力,報章雜誌電視電台就會大聲疾呼,爆邊啦!

那些觀望人士仲唔乾着急?有老豆老母照可幫手睇数嘅,就拿拿声由租轉買,果D冇後援嘅後生仔,咪少喇叭囉。

根本同外資流入無直接關係!
6. 亮劍
2017-03-30 11:34
到時便知邊個無著褲。借褲都要還的....

小弟非常同意「唔好搏老命去上車」!

不過我們又睇睇9年來業主們的 cash flow and balance sheet 有何變化。

09 年 3 月某甲買咗一件 4M,佢為人保守只借銀行 200萬,按息係 hibor 加 0.7,分 300 期還。

某甲自知幸福並不是「必然的」,因此佢自製壓力測試,按息計到 5.5厘。

九年下來因為實際按息只有少許变動,某甲每月當平均供 7,537.45元,9 年總供款係 814,044.60 元。

現在某甲還欠銀行1,336,836.82 元,即係期內佢還咗本金係 663,163.18 元,而實際利息佢只係支付咗 150,881.42 元。

比對某甲自製壓測應該要畀的每月供款係 12,281.75元,期內總供款係 1,326,429 元,9 年就多左成為 512,384.40 元,如果計 節省下來的利息更加係 741,490.29 個大洋!!

如果我估計無錯 9 年前值400 萬嘅樓,依家隨時成千萬,他無論現金流及資產負債表,都堅過石堅,你不用為他擔憂。
7. 金樓玉衣
2017-03-30 11:40

to 舍神,

你講既好似有道理, 但一同事實比較, 又難站得住腳, 因為數字不騙人, 事實就是樓市有超過6成已完全沒有樓按, 是歷史上最高的了, 比97強了很多. 借$的確係要還的, 但無借又點解要還?

8. 歷史長河
2017-03-30 11:43
亮劍兄,正👍


只要你有小三程度的智商,都知若非呢个政府出招压市,那麼現在楼價肯定唔止呢个價,這裡係講緊上M嘅大数呀老友!咁除非你求其執少少都滿足啦,否則点解唔再坐一会將单位放租呢」
9. 引刀一快
2017-03-30 14:45
雖然冇借,但係市價是否合理就係關鍵,你可以唔賣,但係市價跌回合理水平,就等於還。
10. 雙刃劍
2017-03-30 17:36
當經濟衰退或股市急跌,往往也會產生財富效應,不過那是《負財富效應》,隨後通脹回落和樓市急跌。1997年和金融海嘯期間,那時的財富效應便是《負財富效應》


11. 雙刃劍
2017-03-30 18:05
樓價膨脹的確帶來龐大的財富效應。更多的資金湧入樓市, 即是更多的資金變現難,也難再突破高位。更多流動資金被鎖在不動產裡難以流動,投資市場的資金便減少少少...。 老美不靠物業市場, 才有真正的創富基礎,從農產品、軍火、石油、醫藥、科技輸出...賺盡全世界得與享樂榮華。
12. 紐倫港
2017-03-30 18:45
紐倫港 ,不是說香港跟 紐約倫敦 睇齊成為世界金融中心嗎 ?  那麼 香港這個地方, 不是馬時亨這類頂尖金融才俊 才住得起?  

 有什麼好埋怨? 以馬時亨為榜樣, 十萬元 一呎都住得起啦!
13. 引刀一快
2017-03-30 19:07
To 11樓 雙刃劍兄

你所講嘅係日後必然湧現嘅問題,然而定義、原由沒有中原指數般清晰,問題出現過程亦為漸進式,並非一個清晰突發事情,所以“好友”們唔會承認將來要埋單嘅。
14. 歷史長河
2017-03-30 21:59
借錢總是要還的,阿媽係女人,正確。
可實情是還錢這個重任一直由租客肩負,業主左手交右手後還有錢剩。計錯?
15. 引刀一快
2017-03-30 23:09
女人唔一定係阿媽,奶不能亂啜。

埋單嘅係高位接貨者,同整個被削競爭力嘅社會。
16. 路人xx
2017-03-30 23:29
樓上,高位係咪118以上呢?
17. 引刀一快
2017-03-31 01:19
xx,跌價你咪知囉。
18. 時間是業主的朋友
2017-03-31 02:35
今次升浪已經有14年,超低息期已經差不多十年。收租佬好多都已經供樓差不多供曬,其間租樓住個班俾租俾到窮。下一次跌浪出現,有能力及敢於撈底的,大多是現在的業主,命啲樓進一步歸邊,更加聚中在一小撮人手上。
19. 引刀一快
2017-03-31 11:00
咁就促成下一代人向大陸方向擴散,只要僵化嘅居港觀念普遍被打破,香港人活動範圍瞬間擴大幾百倍,成個珠三角咁大。
20. CD ROM
2017-03-31 14:26
刀兄,我覺得你睇輕左香港既地域楷级概念。。。

就以現在既香港為例,偏遠少少既新界二三線地區已經被好多人reject了而全不考慮。試問一下,這真是坐車太遠既原因嗎?香港有多大?
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