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特首新上場   樓市新篇章
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2017年3月29日

特首新上場   樓市新篇章

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  林鄭月娥勝出特首選舉乃意料之事,然而其以777票高票當選,就讓外界有點意外。建制派喜上眉梢,形容為一次建制派大團結的勝利;而反對派氣餒沮喪,認為由民望低者當選,是民主進程黑暗的一天。

  客觀分析,當日3個建制派後選人中,林鄭的確是較為優勝,無論從本身年齡、以往公績、相互溝通等方面,「好打得」的林鄭都比其他兩位強,當選也是實至名歸。筆者認為在民生方面,林鄭的施政理念與泛民派最為相近,為了安撫基層怨氣,大派社會福利在所難免,而標準工時立法,甚至全民退保制度,可望在其任內通過實施。

  反對派不應該做凡是派,認真看看林鄭的政綱,給她一個機會,學一下曾俊華的風度。香港最需要大團結,要追回失去的歲月。香港人也應該明白,要成功維護兩種制度,必須認同一國主權在先。蓄意破壞國家主權,兩制必將失敗,最終會變成一國一制!

助青年上車 減社會怨氣

  筆者從事地產業,最關心的當然是房屋政策,這也是林鄭政綱的一大亮點。增設「港人首置上車盤」、增加「綠置居」單位供應、優化「按揭保險計劃」幫助首置者上車,以及研究讓未補地價居屋單位放租等等,這一系列的房屋措施十分務實。年輕人是最激昂的一群,解決他們的上車自住問題,社會自然少了怨氣,挑起抗爭的反對派人手也就會少很多。

  林鄭提出的房策政綱,正正與筆者提倡的將樓市分為兩個市場脗合。坊間總有一些誤解,以為投資者必定希望樓市大升賺取暴利,其實這種觀念是錯的,樓市升得快自會跌得快,升時賺了一點,跌時卻受重創,不但輸了樓價,還輸了龐大的買樓手續費。投資者是希望樓市平穩向上,慢慢累積財富,長做長有。

  話說回來,作為負責任的樓市評論員,筆者必須實話實說。本人之前預測,樓價指數短期將衝破150點,話口未完,上周指數已突破預期。政府愈出招,需求愈未能滿足,一旦購買力湧現,樓市就會出現「井噴」現象,正是哪裡有壓迫,哪裡就有反抗(反彈),而這個反彈是報復式的反彈。

  不少讀者對本人的言論表示不滿,樓價已經這麼高,還繼續地唱高,對於未買樓人士來說很殘忍。不過本人確實不喜歡講大話,所看所想都會如實反映給讀者,大家宜再過濾一下,也不必盡信。

特首新上場   樓市新篇章
1. 亮劍
2017-03-29 13:28
亮劍 2013-11-11 11:54:00

淡淡的謬論:

 1)一手劈價,2手要跟?

小業主如果自住,使乜理佢?

又要是有正現金流的話,繼續收租有何問題?

點解要跟價沽?

何況發展商係咪真劈?請睇清楚夾下價唔該!

2)加息之後樓價就會跌?

加息?!請問聲幾時加先?

而且邊個可以整個圖來俾我睇睇,加息之後嗰一年半載就會令到樓跌?

3)政府打房都係為香港好,保護金融系統安全呀?

人哋有幾球首期,只係用入息三分之一去供樓,就唔「俾」人換樓,要罰款!

反而那些要左支右絀班首期,做足九成要借按保,要供足三十年才能緊緊過壓測嘅人,你就鼓勵人家上車!

一句講曬,應該買嘅,你政府唔俾人買!

本來要等待一下嘅,你政府就夾人上車!

4)地產代理都係衰神,夾埋政府、地產商同小業主夾高樓價,魚肉小市民!

地代如果現在仲唱好,夾高樓價,咁叫阿水來接貨?

地代嘅角色,係將買賣雙方分歧收窄,做成單刃先係路,佢理得你業主幾錢入貨,要不要入肉?

對佢哋呢啲賺佣金嘅行業來說,成功做成買賣就有錢,否則斗零都冇,將樓價唱高,令到客源更少,對他們有何好處?

唱好冇生意,唱淡有銀用。俾著我係地代,我就唱淡啦!

5)政府出招,樓價必跌,不要逆勢而行呀!

點解政府要出招?因為佢哋知道,如果唔出招㩒實啲有實力買樓人仕,個市升硬囉!

但有様嘢好奇怪,港人對特區政府嘅信任度好似極低喎,但唔知為何呢下佢哋,又咁信政府打擊樓價會做倒嘢呢?!

6)現在樓價貴,等平啲先買!

點解樓價貴?經濟好人人有工做!

點解樓價趴街?經濟衰好多人失業,焗住或被迫賣樓救急囉!

仲有一樣嘢好鬼衰,樓市跌銀行緊收遮,咁除非你大把水又係打緊份政府工,否則錢莊借條毛俾你!

7)去新界咪有大把地,點會唔夠地起樓?

新界當然有好多地啦!但佢哋都有人霸佔咗啫!你政府要發展,問過那些鄉親父老,四叔同誠哥未?

可能改變政府手持嘅郊野公園地,放少少出來,夠幾拾年用!

但波叔提下咋,已經瓜老襯!

8)現在就話經濟好啫,人冇千日好,花冇百日紅!

人生有多少個十年?你唔襯弍零叄拾歲去搏,唔通等到幾拾勾才去首置?你有冇能力FP呀,否則銀行借6竹過你!

9)租唔得咩?

其實咁多次樓災,災民最主要嘅死因,並非摸頂入貴貨,而係佢哋高估及計算錯自己的供款能力,又無預留後備資金,因而慘遭毒手!

極端例子,你97年摸頂入件太古城,每月供款冇脫期,現在供甩啦!

反之你03年CCL3X俾你百零入康怡又點?三個回合脫咗期,現在咪做租客囉!

在香港除非你老豆老毋有,或者你窮到燶要輪公屋,否則點都要想辦法上車,買樓有風險,但租樓風險亦唔細,如果真係想過、度過、衡量過你冇呢份膽量,咁真的唔好勉強,無謂害人害己累街坊!

10)供唔掂樓咪大6!

現在租緊樓嘅人兄,要是你收入大減,交唔倒租,請問點收科?你個業主會否通融通融唔使你交租?

咁如果一個小業主,遇到相同情況又會點?

無調查我唔會齋講,問過下人點柝招啦!

A 首先供款年期唔好借盡,咁就算有乜冬瓜豆腐都有走棧位!

B 首期最少三成半到四成!

C 預留最少一年按揭供欵備用!

D 毎月當自己係供緊五厘息,有剩做人仔儲備,要是仲係兩厘幾息,千萬唔好還俾銀行,而呢筆供款不要過入息一半!

E 買定保險以防不測!

香港呢次樓市上升浪,係集合以下因素所致,乃完美風暴!

A 經濟好、失業率低。

B 環球利息普遍低企。

C 全世界政府都狂印銀紙,熱錢充斥市場。

D 大陸經濟仲有7%以上增長。

E 香港土地供應嚴重供求失衡,政府想搵多哋地,又受到掣肘。

F 新增以下需求:雙非童、大陸留學生、大學外地畢業生可留港就業。

G 政府想去救火,但用錯火水!

本來要壓抑樓市升勢,應該去增加供應,但打房政策的終極效果,係迫持有物業者唔好再做買賣!

對付炒家嘅SSD⋯⋯迫人厚切取代薄咳,叫人囤積居奇就係呢種!

對付表叔嘅BSD⋯⋯迫地產商(與及港人買家)同佢哋埋單找呢條數!

對付收租佬嘅DSD⋯⋯佔整體2手市場逺一半嘅細呎數單位,本係上車盤來源,但DSD令換樓鏈斷裂,攪到換樓客企曬喺度,換楼不成唯有寄居喺一間細碼樓度,咁就整到大中型單位養老鼠,中小型單位供應更加緊張!

樓飇若是只得一兩個因素,咁對症下藥自當藥到病除,但現在香港所遇到嘅係幾種利好因素齊現,加政府政策失誤!

如上述各項因素繼續,咁下年就會爆單邊,這就係我的預測!

亮劍……舊文分享 2013-11-12 09:59:55

現在香港樓價貴到飛起,點解仲有人可以天價入市嘅?

解答呢個問題真係要追源溯始,要從呢班人嘅首期喺邊度班翻來出發!

可能有看官唔知乜嘢叫做財富效應,我俾個例子出來,有一個人在 03年買左一層樓,當時市價當 2 M,拒借銀行 1M,每月要還 7仟幾,利息支出每月大約 5 K多,而呢位人兄於 09年見銀行只收你一厘息就可以供樓,咁拒唔轉按真係太傻仔,因為當時 P按點計都要 2厘多,咁呢位人兄每月供款除時 4千唔使,利息只係 6-7舊水,真係連做人情都唔夠呀陰公!

保守估計呢位人兄嗰層樓點都值 6 M,現在仲爭銀行 70個左右,唔計呢幾年省回每年樓按差額淨執,講緊 5球呀兄弟!

呢啲人有權走去不問價掃高個樓市,因為拒哋啲錢同天跌落來差唔多!

一開二正常過正常,一層自住一層收租真係大把,咁可能有人話個個咁好彩,可以喺谷底買倒貨,你講嘢?

咁我又睇吓 97年摸頂嗰啲人點樣?講句衰啲,97到家都成十五年啦,供淨最初樓貸嘅2成樓下係最低要求,樓換樓或一變二玩細胞分裂真係話咁易!

呢班人話一聲就有幾百個做銀彈,而那些單靠份糧每個月咁儲嘅打工仔請問點同人玩?除非你老豆都有翻層就唔同講法!

呢個市我睇升,但唔屬於家無恆產之人,因為如果你自己份工都係危危乎、又只係揾得嗰萬零银、而嗰幾拾個首期仲要係左支右絀咁班翻來嘅話,咁我可以鄭重其事同你哋講,唔該你們坐定定買包花生睇戲算把啦,否則你一旦供唔掂層樓,你會俾現在做無殼蝸牛痛苦十倍,一個唔好彩成為負資產再俾銀行收樓的話,咁你就會累及無辜,這包括你的家爺仔女,呢樣嘢唔係等幾年破產令解除,就可以當無事發生,而係成世嘅烙印!
2. 亮劍
2017-03-29 14:12
 不少讀者對本人的言論表示不滿,樓價已經這麼高,還繼續地唱高,對於未買樓人士來說很殘忍。不過本人確實不喜歡講大話,所看所想都會如實反映給讀者,大家宜再過濾一下,也不必盡信…………

幾日前在一個群組同人講起楼,有人說:「當中有幾多個係移民幾年攪到香港身份證的人士呢」……

我随口說:「呢D買家只是零頭,一成都無!
最堅實的買家係呢D先真。
香港在60年代的人口出生率,係近百年之最高。
加上抵壘政策取消之前,大量年輕中國同胞抵港,上述兩班人呢家的年龄大约40尾到50尾,就是他們接咗大批於80年代尾到90年代尾的磚頭,呢家不少人資產淨值係幾百萬起碼呀!」

怎知講完馬上给人圍剿!

然後小弟解釋,我反對炒楼,因為「楼係用來住、唔係用來炒」,仲講任志剛曾講到,「在香港你無自住楼,等如沽空」,咁如果一個人「主動沽出自住楼」,係唔係做緊「炒楼行為」?

不過人地買幾個係向上炒,沽自住係向下炒咁啫!

在自由市場,看錯邊就要受懲罰,好似 b哥b嫂炒過龍要破產;反之沽空楼市便要捱貴租,講嘢要公平啲好……

點知唔講由自可,一講兩個落錯車的朋友就把幾火,插到小弟箭豬咁款!

有人打圓場叫我唔好講到咁白,好傷人個心,但我份人你叫我講反話,實在做唔出,而我只是講出真實情況,绝無加鹽加醋,其實小弟呢6~7年公開寫既東西,全部發自內心,係真心想幫下人,我實在無愧於天地。

所以蔡生最後嗰段文章,小弟感受好深!
3. Danny
2017-03-29 17:44

一國兩制一定會成功,香港人自然要擁護!

[反對派不應該做凡是派,認真看看林鄭的政綱,給她一個機會,學一下曾俊華的風度。香港最需要大團結,要追回失去的歲月。香港人也應該明白,要成功維護兩種制度,必須認同一國主權在先。蓄意破壞國家主權,兩制必將失敗,最終會變成一國一制!]

4. 有道理
2017-03-29 17:58
林鄭上場大派福利是好事,庫房派清光冇所謂,赤字好多國家都有,但派糖會有利消費市場,我睇好中下價飲食及零售市場,甚至細價樓有得益.
5. 有道理
2017-03-29 18:26
林鄭唔再出招,樓價升兩三成,細價樓仲顛!所以林鄭7月後會出招.
6. 東方竹
2017-03-29 18:30
我支持亮劍兄的貼文,請繼續無私奉獻,多謝寶貴意見,實在好準確!
7. 榮仔
2017-03-29 18:51
回2樓

所謂同枱食飯,各自修行
亮劍兄已盡了最大努力,救得一個得一個
每個人的收入、支出、風險承受能力等各有不同,計好條數,只要有足夠防守力,買樓好難輸

當然,買高溢價的新盤、假豪宅,又或者萬七蚊呎買三十幾年樓的蚊型單位就另計啦
8. 風險高
2017-03-29 19:25

我都信林鄭是偏向泛民,所以短期內基層有福!

"客觀分析,當日3個建制派後選人中,林鄭的確是較為優勝,無論從本身年齡、以往公績、相互溝通等方面,「好打得」的林鄭都比其他兩位強,當選也是實至名歸。筆者認為在民生方面,林鄭的施政理念與泛民派最為相近,為了安撫基層怨氣,大派社會福利在所難免,而標準工時立法,甚至全民退保制度,可望在其任內通過實施。"

9. 一本通書
2017-03-29 23:10


中原城市領先指數 CCL   處於築堤式美國式走勢,步步推高,投其所好,一本通書睇到老...儲水高水恆常化.


[中原城市領先指數]

150.55

  0.78 %   1.90 %
10. 支持者
2017-03-29 23:26

敢講真話才是真漢子!

[話說回來,作為負責任的樓市評論員,筆者必須實話實說。本人之前預策,樓價指數短期將衝破150點,話口未完,上周指數已突破預期。政府愈出招,需求愈未能滿足,一旦購買力湧現,樓市就會出現「井噴」現象,正是哪裡有壓迫,哪裡就有反抗(反彈),而這個反彈是報復式的反彈。

  不少讀者對本人的言論表示不滿,樓價已經這麼高,還繼續地唱高,對於未買樓人士來說很殘忍。不過本人確實不喜歡講大話,所看所想都會如實反映給讀者,大家宜再過濾一下,也不必盡信。]

11. 東成
2017-03-30 14:51

林鄭房策幾好!

[筆者從事地產業,最關心的當然是房屋政策,這也是林鄭政綱的一大亮點。增設「港人首置上車盤」、增加「綠置居」單位供應、優化「按揭保險計劃」幫助首置者上車,以及研究讓未補地價居屋單位放租等等,這一系列的房屋措施十分務實。年輕人是最激昂的一群,解決他們的上車自住問題,社會自然少了怨氣,挑起抗爭的反對派人手也就會少很多。]

12. 引刀一快
2017-03-30 17:34
一國兩制係唔會改變嘅,因為國家擁有幾個金融市場可以喺唔同制度下運作,為國家金融體系保留彈性空間,呢樣嘢係其他國家不具備嘅。

不過寡頭統治就走唔甩,兩制制於一國。


所以呢,早日北上,將會成為下一代人嘅起跑線。

駛咩搏老命去追高吖。
13. 怕蝕底
2017-03-31 00:37


冇樓的人袛能怪自己早年樓價便宜的時候冇買樓,不能怪他人...遲疑不決怕蝕底虧損,現在睇到樓價起咗就鬼殺咁嘈...



14. 風險高
2017-03-31 00:56
香港樓價的確高危,返大陸投資好過!引刀兄講得有理!
15. 東成
2017-03-31 01:38
林鄭上台和諧社會,我認為佢幫助基層,福利派多啲是好事,[港人首置上車盤],不錯!是好政策!
16. 研究一吓
2017-03-31 07:30


林鄭上台和諧社會???

以及研究讓未補地價居屋單位放租等等,??? 

讓未補地價居屋單位放租是一項知法犯法的行為施政!!!

我們不需要用林彪的理解的要執行...林彪的「對上級指示,理解的要執行,不理解的要執行」講法表示異議,???

讓未補地價居屋單位放租........是否一項知法犯法的行為施政???   大家研究一吓???




17. 亮劍
2017-03-31 09:29

小弟4~5年前提議香港房產衍生市場,譚新強呢家推動緊😅

亮劍 2013-04-03 09:33:44


如果有一條復方可治癒現今港樓問題之餘,而又唔會攪渦香港經濟,咁係咪值得高官們用一粒鐘認真睇睇呢?


我提出免先補地價,再加建構樓宇單位信託基金及其衍生工具,相信可治愈下例慢性病。


一  搵萬幾兩萬家庭上車難問題。


二  手持大量閒置資金者,在這貨幣泛濫年代,唔知點運用其手上籌碼抗通漲嘅問題。


三  隨著香港人口漸漸老化,政府經常性收入穩定嘅問題已迫在眉睫。


四  在樓市位高勢危的日子,只得一層自住樓嘅小業主,無有效渠道減輕損失嘅問題。


五   地產商及銀行要做生意搵錢出糧及交租,他們想對沖,要套戥手上樓房資產風險,但現在係無工具嘅問題。


六  地產商手上其實擁有大量農地,但點令他們釋出其土地?仲有那些鄉親呢,他們在新界有大把地閒置,喺度曬緊太陽,如果政府用樓宇單位信託基金,作為交易橋樑,咁政府嘅土地庫立即倍增。


 2013-04-17 14:23:40


以下係我年多前發表嘅樓房單位信託基金及其生工具藍圖,本人補充一些資料:-


在拾多年前,中原城市指數初初成立,施永青講過,不排除指數會成為各金融衍生工嘅参考指標。而現在香港有幾班人對往後嘅樓市有唔同睇法,他們可分6大類:-


1)好想買樓,而且好努力儲蓄,但點都追唔倒樓價升幅,例如初出道嘅大學畢業生。(呢度講緊數以十萬計嘅購買力)!


2)乜都炒一餐嘅人仕。(又講緊數以十萬計人)!


3)中長綫極度看好香港樓市嘅人。(又十萬計人)!


4)有1-2個物業,無乜按揭又有百幾萬嘅小業主(呢度幾拾萬人起碼),而中綫認為樓市波幅有限;(而最希望樓市唔好再大起大跌嘅係政府)。


5)想買樓但又驚自己成為負資產,或者租緊樓住,中長綫看淡香港樓市嘅人。(肯定又十萬計人頭)!


6)手持幾佰萬流動資金,放在銀行會蝕息,股票又難玩,做收租佬又怕租霸。(早前有報導話係數拾萬人)!


 


香港私樓上百弎萬套,總值上六到七萬億,地產商手持嘅土地及待售私樓講緊幾仟億,銀行未償還私樓貸款又幾仟億,政府還有土地庫,睇好或睇淡都有擁護者,咁有邊位人兄可以操縱市場呢?


 


要人有人、要錢有錢、又真係有實際套戥及對沖需要,深度能講唔足夠嗎?咁點能夠同食又唔食得、住又唔住得、着又唔着得,齋炒上落嘅投資例如黃金相比?


 


作為世界金融中心,有識之仕多得很,點解唔可以想個方法,一次過滿足上述人仕嘅需求呢?


小弟不才,現希望拋磚引玉,提出香港發展以中原城市領先指數(其實用美聯指數都得)為基礎嘅樓市基金單位、樓市期指及樓市期權市場。


首先由政府發行樓市基金單位,用中原城市領先指數做單位,每單位當100,每手50,總計5千銀1手,在交易所上市,每日報價,方便上車人仕用平均買入法儲首期,理論上樓市升,基金單位都會升,基金持有人會對冲部份樓市上升風險,而如果樓市不升反跌,咁層樓買入價平左,基金輸就當買保險。


樓市中有唔少短炒人仕,年幾前俾人千方百計整治,咁就開個樓指市場俾拒地玩到夠。


樓市期權如能夠實行,咁就可以全面照顧曬市場參與者:-


看好樓市-認購長倉 VS 樓市平穩-認購短倉;樓市大跌-認沽長倉 VS樓市平穩-認沽短倉。


政府應將樓市基金收翻黎嘅錢,分別放係認購同認沽2個短倉度收期權金,唔好想住大賺,只求業主有個逃生門。


中短期政府從3個市場盤路會揾倒供求嘅平衡點,加上土地供應控制權係手,咁政府想樓市平穩發展,就會求仁得仁!


 至於期權市場,普通散户做好做淡都好,做長倉交期權金當買保險,致於投資常識豐富,又擁有數個無按揭物業嘅人仕,可在認購期權做短倉,例如現在中原做100點,2013年9月認購110點做5點,咁你放低其中一層樓做抵押品,2年收5點期權金(可能有1點收費),咁如果用歐式行使,到期個日111點以下,咁短倉全取期權金;而長倉對手可能係上車客,交5點當保險但買倒平樓。


如果有個老C,睇200點做認購長倉,俾拒全中,同一例子短倉就有殺有賠,收人5點賠足86點(1點費用),咁低押層樓賣硬,但點都好,人地100點賣,你可以115點賣,老C好眼光抵拒賺到笑 。


小業主驚負資產睇淡緊係買認沽長倉,但有收租客幾千萬未開頭唔同意,咁當現在中原都係100,大家同意2013年9月在90點建立合約,期權金又當5點,收租客放低1-2百萬保証金沽十張八張當收息,如果2年後樓市真無穿無爛,咁就大家Happy囉。


同樣例子小業主換作大C,但今次樓市真係跌足1半,咁呢個本來好有好有錢嘅人,就會變成有錢人咋,但如果拒重有彈藥,係低位入翻1件2件跳樓貨,長綫可能反敗為勝都唔定。


而政府想樓市平穩發展,點都要做啲嘢,起居屋、收緊信貸、打壓炒家....但如果用樓市基金加衍生工具,會容易好多,記住收倒基金供款之後,要將啲錢做沽空馬鞍式期權組合,同時調整地皮供應,咁樓市就平穩好多。

18. 信一個人
2017-03-31 10:31

相信一個人, 也不可以一言堂就是法律, 未上任就可以不補地價就出租居屋, 香港的法律可以任由一個人改換???

我們正在重濤歷史覆轍!!! 



(中)、林彪 (右一)和葉群(資料圖) 江在黨內、軍內都有職務,地位確實非常顯赫 ... 事件”開始,大講江是毛澤東無產階級文化大革命正確路線的代表,除了已有的“向江青同志學習”、“向江青同志致敬”的口號外,甚至喊出了“誓死 ...

文革中周甚至當眾高呼:“向江青同志學習向江青同志致敬!”的肉麻口號。林彪則不同,因江清插手軍隊打倒上將蕭華,林彪忍無可忍當面訓斥江:“你們太放肆!”憤怒中還掀翻了茶几。厚黑經里少不了一個忍字,林彪忍則忍矣,卻沒有忍到底 ...

林彪 向江青同志學習...



19.
2017-03-31 12:32

【行政措施遏樓價】
【評論:一旦鬆綁將反彈】

內地為令樓市降溫,早前多個地方已實施「限購令」,而最新的措施,則是「限價令」。

以廣東東莞為例,新樓的價錢,不可以高於同區平均價格的兩成;而在安徽,甚至連國家級貧困縣都推出類似措施。

有房地產專家警告,以行政手段干預樓價,會令數據失真,當政策一鬆綁,樓價就會反彈。

20. 又會咁嘅
2017-03-31 18:02


樓市進入穩定希望增長區.又會咁嘅...



中原城市領先指數 CCL 

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