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樓價難跌
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樓價難跌

 

左丁山

2017年3月29日

  昨日講起律師T問及樓市可以旺到幾時一事,之後見到中原老闆施永青,問佢點睇樓市。今年年初,好多證券大行分析師睇衰2017年樓市,施老闆亦公開講過今年樓價會下滑,最大幅度係跌兩成,所持理由與大行分析師雷同,就係(一)美國加息周期已到,2017係加息年,樓價必定受壓制;(二)特朗普入主白宮後,美國經濟政策與貿易政策難以評估,充滿不穩定性,如與中國發生貿易戰,香港自然當殃;(三)香港房地產市道由2004年起計,已升足12年,牛市末期已近,況且IMF與外國一啲機構不時發表報告話香港樓價已達市民難以負擔程度,Affordability Ratio(即樓價與家庭收入比例)已達至世界最高水平,難以持續。

  以上數據:似乎言之成理,可以推算到香港樓價位高勢危,不得不跌。但三個月以來,奇怪的事情發生了,政府壓市辣招完全失靈,一手樓銷情暢旺驚人,美國3月份加息,無阻香港人買樓熱情,3個新樓盤在3月17、18兩日變現一百億元,南昌站,將軍澳馬鞍山新樓盤同時出現排隊買樓情況,中原城市領先指數在3月13日嘅一個星期升到149.38點,連續四周創新高,連升4個月,與2016年3月低位127.4點比較,一年內升咗17%,唔早啲買樓就一定輸實。

  施老闆對左丁山講:「表面數據還表面數據,我地中原嘅前線夥計回報,一手樓銷情極暢旺,二手樓就如一潭死水,我都要向市場現實低頭,現在認為樓市好景,樓價唔會跌。我唔怕人話我轉軚嘅,市場實況唔會呃人,還會旺多一至兩年!」二手市場寂靜,自然與辣招有關,私人業主怎能與一手樓大業主咁樣提供折扣優惠吖,施老闆同政府中人講解好多次,話辣招對壓抑樓市,毫無作用,反而驅趕群眾洶湧進入一手樓市場,現實上係明益大地產商賣樓、趕快賣樓。左丁山就以為內地房產公司來港掃地皮,搶到天價,亦與此一手樓好賣得心理預期有關,梁振英自己係地產測量師,點解會唔明白呢個道理,木宰羊!施永青測市睇市轉身快,信佢好過信IMF班蛋頭在溫室內推算數字。好嘞,到咗上星期三長實地產宣佈業績,李嘉誠講到明,香港樓價在未來兩年難以下跌,叫大家唔好炒樓,買樓自住就最好,大家唔使驚跌,驚買唔起,買唔到啫。

樓價難跌
1. 王先生
2017-03-29 11:35
左丁山今天講「財富效應」論點,亮劍好多年前已反覆提出,為何過早落車人士視而不見,仲要走嚟x七佢?
2. 回一楼
2017-03-29 11:51
一楼朋友,你應該係講呢篇先真。

樓市財富效應 - 左丁山

目前樓價點解難跌呢?簡單市場道理話俾我地聽,市民對住宅嘅名義需求大過住宅供應量,而且呢種名義需求有銀紙支持,係有效需求(effective demand)嚟嘅,並非空口講白話。唔係話香港現時樓價遠遠大過收入嘅咩?有效需求從何說起?
律師T話最近佢律師樓嘅按揭生意好咗,連佢認識嘅一位政府退休司機亦幫襯賣樓。司機為兒子買樓,先賣一層400呎,得款400餘萬,再幫兒子交買樓首期300萬,買入一間750萬嘅新樓;佢話個仔供得起450萬按揭,但無法子儲夠首期喎,自己唔幫手,個仔就好難好難上車。退休司機原來有兩層樓,都係三十幾四十年前買落,老早供甩晒嘅,現在樓價升到高位,所以司機有「財富效應」,賣一層變現嚟幫兒子做業主。
律師T話:「司機都有兩層樓,你話香港有幾多呢類人可以幫兒女上車呢?」咁又係,據馬時亨憶述,1973年佢在大通銀行打工時,月薪千六,長實推出賽西湖大廈,1260呎單位賣28萬元(左丁山記得有一位同學當年傾全部儲蓄買咗一間,日日吃極簡便三餐,用極樸素傢俬,奮力供樓,直情捱到有啲面青),馬時亨話買唔起。時至今日,一個賽西湖1260呎單位已升值至近乎2100萬,升值75倍,如果一位當年一手業主肯為兒女買樓交首期,利用呢個財富效應,方法甚多。香港有冇幾十萬戶呢類業主呀?差不多所有1990年前買咗樓嘅當年年青夫婦/今天退休人士,皆是此類人士,還不計算在內嘅,係35年來在大陸開廠發達嘅不同廠家及內地有錢有辦法之人。以左丁山觀察,目前樓市之支撐點,不是香港經濟,而是過往積累嘅財富,如施永青講到1997年嘅香港銀行總存款係兩萬幾億元,今天係11萬至12萬億元,而且銀行利率及供樓按揭利率比1997低起碼兩倍至三倍,故此樓價唔高過1997先至奇怪。馬時亨初出道時之月薪,可買8呎賽西湖大廈,今日港大畢業生同樣入摩根大通,月薪未必夠買到一呎,故此青年買樓困難,千真萬確,但不可不知,馬時亨爸爸冇錢,今日馬時亨女兒嘅父親有大把錢!普遍而言,今日香港富爸爸嘅數量比1973年多出不知幾多倍。分析師計港人收入(income),不計港人財富(wealth)嘅話,就好容易估算錯誤嘅嘞!




3. 亮劍
2017-03-29 11:57
呢家越來越多「磚家」用恐慌性入市來形容呢家買家心態,我正式宣布「井噴」開始緊,打後幾個月租约到期既租住等,會被業主打完心口打背脊,這餐將會非常飽!!


以下係小弟舊作,估唔到仲未過時。


9. 亮劍 2015-04-27 11:23:34


我想講呢幾年政府這打房措施點解唔 work!


不如現在做一個角色扮演,首先係買家:


上車客……手上只有百零萬,明知兩房同叁房平均呎價比較平,但在首期不足下,焗買火柴盒。


家庭客……有個BB就要返幼稚園/小學,希望揾個有合理房間配置、座向好及楼層較高的楼盤。


投資客……希望揾D出租機會大,租金回報比率較高的楼盤。


投機者……找個楼花期長、又有水位的楼盤搏短線。


大陸客……揾件人無我有,可彰顯身份的靚嘢,為求心頭好,可不惜腰間錢。


其次到發展商:


為求利潤最大化,發展商會因應客路,而開各種不同呎碼既則,去就上述呢幾類客。


上車客……起D一或兩房的火柴盒,就他們的畢值。


家庭客……好座向及高楼層的兩房或三房會賣俾佢哋。


投資客……低層而座向較差者,因為平均呎價較低,但回報率較高,最合他們的胃口。


投機者……整D楼花期較長、又有少少水位的楼盤,俾佢哋搏短線。


大陸客……成個項目執倒幾多、食粥食飯,就睇呢D特色单位、天池屋、獨立洋房賣成点。


發展商呢種運作模式,可確保佢哋D發展項目,喺合理的時間內,清咁大部分貨,賺最多既錢,咁當佢哋的資金回咗龍,咪又攪过第二件嘢,做到貨如輪轉的最高境界。


但喺09年10月尾,政府取消投資收租者無得做按揭保險,同時收緊2千萬楼的按揭成數到六成,咁買入豪宅作長線收租者,開始大減。


10年2月尾,政府加你2千萬楼的SD。


10年4月尾,政府出9招12式,又規管一手楼花銷售,咁發展商變現開始面臨压力。


10年8月中,政府出3招14式,楼花無得摸售,投機的炒家坐晒艇要焗揸。


10年11月20日,SSD開始出爐,短線客爭相走避,但另一方面,弍手供求開始產生微妙的變化,當時已有人指出,SSD會做成有實力的業主惜售,反而令供應減少,但政府當然扮聽唔倒啦。


12年10月底,CY見楼市唔死,再次出招,呢次除了在SSD禁賽多一年外,还加上BSD,如此這般,除咗首次上車者同家庭客外,边個去買一手楼先? 發展商資金不能回籠,仲会同你搏命去起楼?还会去為旗下土地更改用途來起屋?那些过百億的招標項目,仲唔步步為營?咁唔夠麵粉点变麵包出來?


13年2月23日,政府仲要出埋DSD, 呢句「人蠢無藥醫,醫翻成白痴」真的好貼切!你CY咁搅,請問那些換楼客點換楼?


發展商起落嘅楼,有大小不同嘅呎数,全無影響的上車者力有未逮,有能力者你政府又唔俾人去買,咁發展商仲同你大大注搏拉柴??


現在劇情的發展,就是發展商排隊食盡你政府及半官方 機構的土地儲備,再同你慢慢講古!


香港人口组合中以60後為主,因此在80年代尾,90年代初就係佢哋置產的高峰期,想當年我喺9O年代初首置果陣,我的同學、同事及同輩,有幾多个人有咁好彩,可得家人強勁火力支援?


因此當時大多数新楼楼盤,都会開 A及B類型单位,貪佢细细粒容易食。


開發商都係挑通眼眉之輩,因此「冧深」房價要就当時買家的收入水平,係共識。


隨著呢十多弍十年時光飛逝,我身邊唔少同輩的人工早已三级甚至十级跳,層楼換了幾轉,或者一变二、二变四, 現在呢班60後,其實好多人都已經供完最少一層楼,甚至就來供完第二第三層楼,咁他們的子女的置業能力,就绝對唔係单睇那班8~90後的收入水平,而係睇埋佢哋嘅老豆老母,有無實力同肯唔肯跌!!


香港其實不缺细碼楼,而持有呢D楼嘅業主,為数不少其實好想將名下那間幾佰呎换作900上。


但政府就係咁將D地去限呎限量,加埋打房政策骨子裡,係迫人上细碼貨,咁發展商為求去貨,將狂起火柴盒,那麼中小型楼就会於下一个週期,產生供過於求的態勢。


点解政府唔反思將D土地,用來起800~1200呎单位,然後鼓勵那些揸住400~600呎的60後小业主楼换楼?


咁一來可增加價格比較相宜的中小型2手供應。


二來可改善60後小业主的居住環境。


三來當换楼鏈啟動咗,那開發商旗下的土地资源就會被釋放。


在香港,一塊生地要变成楼宇,隨時係一个楼市週期,即拾幾弍拾年,現在政府大錯已成,下一波细價细码楼的伙数將會供過於求!


如今補救方法係開發商在起火柴盒果陣,請預留部份相連单位可於日後打通,以備之後將呢D单位作綑綁式銷售。

4. 歷史長河
2017-03-29 18:34
回二樓,左生好文章。一個是 balance sheet, 一個是cash flow. 買不買得起要看前者,供不供得起要看後者。一定要一起來看,只看一個是片面的。
5. 打工仔 Andy
2017-03-29 18:39
長河兄

左先生都係好友來, 寫得好 ! 
6. 歷史長河
2017-03-29 19:23
哈哈,工兄,原來我回覆錯地方了。食早餐時睇過左先生一篇關於財富效應文章,當時未來得及回覆,現在揾不到了。那篇文章應該和2樓相似。
7. Ronald
2017-03-29 22:11
哈哈,河兄,估不到左生連續兩篇, 「樓價難跌」本來是昨天的, 同事昨天忙了上載, 今天才上載, 我不想兩篇同日重疊在一個欄, 是我臨時將「樓市財富效應」下架,  現已重新上載。謝謝時刻捧場!
8. 歷史長河
2017-03-29 23:31
原來如此,多謝Ronald。已回應去那篇文章下面啦。

近排網站多了幾位作家,是網友的福氣。
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