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啟德地皮的啟示
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啟德地皮的啟示

 

陳偉強

理工大學專上學院講師
2017年3月20日 (東方)

有傳早前中資在啟德發展區買下的地皮,如今建成樓宇後賣出,一個樓盤所得,就等如本地最大型地產商全年的利潤總和。這類地皮,幾年前中資以樓面呎價六、七千元的成本投得,當時被視為天價。如今樓價已大幅上升,他們以每呎高達兩萬至三萬元的價格售出,盈利如何能不高?這個例子反映了幾個道理,且聽筆者細細道來。

市場上素來有個錯誤觀念,總以為香港樓價高是源於政府的高地價政策,似乎覺得只要政府肯廉售土地,樓價就可以大幅度回落。上世紀的經濟學大師海耶克老早論證出,成本與售價並無必然關係。以上述樓盤為例,發展商以六、七千元的樓面呎價投地,加上約四千元的建築成本,呎價只消賣一萬元左右已經不必虧本,按理賣到一萬四千元一呎,已有相當豐厚的利潤。

但市場主要不是按成本定價的,有人以為是,乃他們的誤解。市場從來是按消費者願意付出的最高代價來定價。上述樓盤推出時,九龍市區新盤呎價不少已升達兩萬元以上,發展商的售價當然就以此釐定,不會因為成本低,就願意便宜一點賣給你。

早年香港地產市道曾輕微回落,當時政府堅拒發展商聯手壓價,寧可將部分地皮收起不賣,此舉被批評是助長了高樓價的風氣。其實不然,因為政府早已看穿,發展商售樓只看市場風色,你肯低價賣地,不代表他們將來就肯低價賣樓,地產商只會賺到盡,如果將土地賤賣了,只會讓庫房平白損失。

上述啟德區樓盤的例子,更反映出本地不少老牌發展商的眼光近年委實是遜色了,過去幾年他們常錯判市場,患上了樓價畏高症。反而中資公司倒像是初生之犢不畏虎,勇敢投地,如今看來,反倒讓他們檢到了不少便宜貨。

啟德地皮的啟示
1. 《彭博》
2017-03-21 11:13

《彭博》引述消息報道,海航牽頭財團有意收購紐約曼哈頓公園大道245號商廈,總樓面面積達170萬平方呎,租戶包括摩根大通。若交易成事,海航將可進駐紐約金融中心地帶,鄰近亦有安邦於2015年斥過百億人民幣收購的紐約華道夫酒店。

海航財務狀況神秘,但近年開始大手買入多項海外資產。海航系自去年11月,以88.37億元首度投得本港啟德第1K區3號地皮後,便積極競投區內官地。在短短4個多月,共斥逾272億元連環購入4幅啟德地,投地遠比本地大型發展商如新地(0016)進取。4幅地可建樓面共逾200萬方呎,比元朗新盤Grand YOHO規模更大。

2. 峰哥
2017-03-21 11:19
混淆住與買 對錯焦點用錯藥

住與買是兩個不同的問題,香港現在集中談的是後者,對焦錯誤,用藥自然不對。住是生活必須,政府有責任讓其市民居無憂。政府沒有義務幫助市民置業,雖然居者有其屋可以穩定民心、有利統治。殖民時期,香港的公屋政策,曾經傲視全球,與新加坡相輝映。現在香港約三成人口住在出租公屋,15%住在政府資助出售單位(例如居屋),55%住在私人樓宇。政府百分百控制公屋和政府資助出售單位的供應,要「大庇天下寒士」,不是不能,是有所考慮而不為。

中資霸氣奪地 複製內地豪宅區

中資企業高價投地,不是無的放矢,是另有算盤。地產商面對的客戶,不是700萬港人,而是有能力購買新樓的小眾。私人樓宇1年才那1萬個新單位,豪宅1年就只那2000至3000個單位。根據調查,香港高資產值人士(HNWI)有20多萬,大陸更10倍於此。這些人已經足夠支持豪宅市場價格。中資財團着意把啟德打造成豪宅區,貴買貴賣,明眼人一看就懂。天匯在干德道只孤零零一座,難成聲勢。啟德區將來多個豪宅屋邨,氣勢更勝西九。中資地產商這種合作打造高級住宅區的做法,在大陸早已經出現,證明成功。現在把這商業模式引到香港,財雄勢大,抱團取暖,信心滿滿,特區政府能奈他們如何?

以前香港房產市場高度分割,豪宅和中小單位互不影響。但這現象在2003年前後已消失。中小單位市場長期供不應求,新落成豪宅定價成為樓市風向標。中資地產財團的霸氣奪地,會給香港樓市加溫,香港樓價問題更趨嚴重。要香港樓價下跌,辣招已不管用,加息也不能減溫,唯有等經濟衰退時大調整。到時恐怕社會重傷,更甚於1998至2003年時。

御峰理財董事總經理 陳茂峰博士

mfchan@nobleapex.com

3. 十郎
2017-03-21 11:45


      事情何其相似。

      1989年10月,日本仔買洛克菲勒大廈。

4. 十郎
2017-03-21 12:06


      3億元買梵高‘向日葵‘。

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