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股市「股神」,樓市「估神」
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股市「股神」,樓市「估神」

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年3月9日

  股神巴菲特以別人貪婪我恐懼,別人恐懼我貪婪成名,其實,這是猶太人的「第10個人理論」,要用與羣眾的意見不同的心態來探討事件真相,最近老巴唔教人買股票,而是教人買樓,他以實例證明,在1971年,他用15萬美元在加州買了一間渡假屋,8成按揭,分30年還款,當時只需付3萬美元首期,現在升值至1,100萬,以投資金額計算,300幾倍回報,和味之至,不過,股神話,他只是有一間屋做了按揭,只有一次經驗,現在夠膽叫人做30年高成數按揭,仲話係最好投資方法,似乎唔夠說服力,除非股神買了很多地產股票,否則,在地產投資而言,他只是「估神」。

  股神講的時間是1970年代,全世界大部分地區經濟起飛,通脹急劇上升,利息同樣上升,物業資產價格不因為利息上升而下跌,反而急劇飆升,這是長期上升的啟示,如果唔利用銀行高成數而又年期長按揭,不但追不上通脹,而且不能算是一個合格的物業投資者,股神誤打誤撞,買了一個渡假單位,今日,就以這個渡假單位的成績教人借長年期高成數按揭,倘若有人依照股神的方法而他日有所斬獲,他仍然不會是樓神,而是樓市「估神」而已。

  現在大家應該預測得到,在未來一段時間,利息將會持續上升,在利息開始上升,樓價就會作出相反應對,為了保持合理回報率,樓價必定會下跌,如果借貸比率低,樓價即使下跌兩三成,業主仍然可以捱得住,但採用高成數按揭的人隨時有機會變成負資產者,所以,股神話採用高成數長年期買樓是最佳的投資方法,我只能夠話過去就是,現在不是。

股市「股神」,樓市「估神」
1. 引刀一快
2017-03-09 09:33
06年嘅廣州住宅,依家少嘅五六倍,多者上十倍,但係往後就唔係咁樂觀,未來十年好難再複製一次,除非繼續喪印銀紙。

巴老呢件貨只係加咗槓桿先至300幾倍,佢要供喎,大陸近三十年,不知幾多全價升幾百倍喇。

唔通咁都叫樓神?大陸滿天神佛喇。

2. PH
2017-03-09 09:36
我記得有報導指巴菲特間渡假屋正在出售, 好有趣
3. 打工仔 Andy
2017-03-09 09:39
回望以前, 好難向前,
展望未來, 大步向前,
4. Tony lam
2017-03-09 10:06
首先佢有一個富爸爸、生活無後顧之憂、仲加好勤力、又唔追求能力以外嘅生活品味、咁生性 ! 唔洗估咁長遠、都會吃喝不盡。

地產週期講到三十年、阿水都知賺硬、上輩廠佬退休un 哂脾、好多都靠買落D磚頭、座定定郁下都孖寶、賺咗現金放銀行果D…越玩越縮 !
5. 真真薯片
2017-03-09 11:50
香港有壓測, 按揭成數唔會太高

不過近年發展商推出付款辦法, 發展商自己做銀行借錢比你, 但係只借3-5年, 到期後就要搵銀行上會, 如果到期日樓價升左, 到時按揭成數降低符合壓測, 就冇問題, 如果到期時樓價冇升, 其實都幾瀨野
7. x 息 x
2017-03-09 12:26
加息,令收租人士增加收入
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年10月13日

  我在上一篇文章寫加息可以令租金上升,甚至令收租人士增加租金收入,很多人不明白,我有小小奇怪,不過,想深一層,如果他們不明白羊毛出在羊身上與及殺頭的生意有人做,蝕本的生意沒有人做這條道理,就唔會明白加息點解會令收租人士增加收入亦不出奇,或者,他們現在租樓住,認為加息只會影響業主,租客根本不用擔心,這只是他們一廂情願的想法。
 
  首先,現在的收租人士不比以往,他們的借貸比率相當低,大約只有三成,假定他們有一個1,000 萬物業收租,該物業有300 萬之按揭,利息每年2%,租金每月為25,000元,即每年收入為30萬。現時情況,該人每年要付利息6萬元,淨收入為24 萬。
 
  如果利息上升至5%年息,他每年的支出便是15萬元,仍然有15萬元利潤,但如果利息上升,在羊毛出在羊身上的效應下,租金將會上升,很大機會升至每月35,000元,回報由3%上升至4.2%,相比利息由2%升至5%, 仍然有一段距,如果業主的借貸比率是100%,他當然很可憐,每年要倒貼80,000元給租客,不過,那位業主的按揭貸款只有300萬,他每年只須要付15萬利息,而租金收入則上升至每年42萬,每年淨收入為27萬元,比利息未上升之前還要多。其實,亦沒有多大巧妙之處,以前的業主因為利息上升而減少收入,甚至要將物業賣走,現在加息反而令業主增加收入,更加沒有必要賣走物業,當中最大的分別是現在的業主借貸比以前少,以前的收租人士很可能做七、八成按揭,利息根本是一個沉重包袱,現在三成,就算利息上升都不太吃力,甚至為此而得益,因為利息是原材料,租金是製成品,利息上升租金就會上升,就算租金上升幅度沒有利息那麼大,但由於以租金的基數大,所以,就算幅度比利息少,總收人反而會增加,這是一個很明顯的道理,點解咁多人唔明白,或者,他們以心爲心,認定利息上升業主就無能力防守,就算減租亦要接受,這只不過是做租客的想法,與做業主的當然是有所出入,但又唔能說任何一方錯,只是大家想法不同而已。
 
  從事金融的人大多數會認為物業投資者借貸比率相當高,所以,認為加息會令投資者急速拋售物業,這是一個大錯特錯的想法,因為物業買賣成本高,現在還有那些辣招稅,賣走物業根本買唔番,況且,一般物業投資者及持有多個物業的小業主借貸比率根本不高,加息很難令到他們出售物業。其實,投資者不擔心加息,而是擔心經濟轉壞,租金下跌,就算利息低亦不能彌補損失。

8. x 息 x
2017-03-09 12:28
利息,對樓市是否是這樣重要
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年7月17日

  在過去幾年,當評論員談及樓市,就必定會以利息已經沒有下調空間,未來只有上升一途,繼而肯定樓市受利息影響而下跌,甚至大幅下跌,理論上是絕對正確,但實際上利息對樓市影響逐漸淡化,評論員不明白,因為他們沒有考慮到市民在意識中早已對利息存有恐懼,亦知道利息在未來只有上升,唯一可以做的事就是減少借貸,所以,就算美國真的是退市,加息,對樓市影響亦不會如評論員所想像般巨大,不過,亦不能掉以輕心,不要提高借貸比率,利息就不會是猛獸,不會吞噬資產,如果情況許可,利息反而是小業主的生財工具,這就是人們常說的水能載舟,亦能覆舟,不過,今次反過來說,是水能覆舟,亦能載舟,即是利息可以吞噬物業,但亦可以令業主收入增加,是否很微妙,關鍵就是借貸比率,如果借得多錢,當利息上升,它真的是會吞噬資產,不過,借得不多的話,當利息上升租金亦會上升,業主的租金收入遠大於利息支出,收入自然就會增加,所以,利息並非洪水猛獸,早有準備,就可以化危為機。

  就算小業主沒有考慮借貸比率這個問題,金管局為了防範於未然,早已將借貸比率收緊,現在處於一個非常低水平,一般來說,擁有兩個物業的人,他的借貸比率少於五成,擁有三個物業,應該是四成以下,擁有物業愈多,借貸比率就愈低,這還不算,金管局還要進行壓力測試,假定租金下調的時候,小業主是否能夠承接,唔使我講,金管局對結果一定很滿意,所以,陳德霖話若果確認樓市下跌,金管局就會放寬按揭,這是多年有首次有官員談及放寬按揭,就算在短期內未能實行,但最少這是一個正面訊息,如果金管局擔心利息上升,就唔會放寬按揭。

  雖然現在利息對小業主實則影響不大,但心理影響就很大,對那些想買樓的準業主影響更加大,很多人就是因為就嚟加息而唔敢買樓,而且一等數年,最近樓市熾熱,有很多買樓的人都昔日因為就嚟加息唔敢買樓的人,這反而令我擔心,這批人的防守能力是最脆弱,如果不幸加息,那些剛買樓的人又可能會放棄,他們損失訂金事小,但影響樓市正常運作事大,甚至令樓市下跌,不過,這反而是政府樂於見到的事,因為官員叫市民買樓時要小心,小心,已經講咗幾年,終於講中,可以舒一口氣。

 

9.
2017-03-09 12:58
7樓博士的文章分析得好,令人佩服。文章論點,我覺得全港超過一半人(包括小弟在內)未想過。
11. 真真薯片
2017-03-09 15:07
博士舊文係講早買樓果d業主, 因為贏太多, 防守力超強, 可能200萬買個兩房單位收緊兩萬蚊租一個月, 加息根本完全冇壓力

但係亦有另一種業主係800萬買兩戶單位, 同樣收兩萬蚊一個月租, 咁就完全唔同講法了

太貴入市既業主, 最後好可能會成為早期平入市既業主既肥肉, 舊業主食新業主同租客, 新業主食租客, 食物鏈?
12. 鳥5
2017-03-09 17:27
同意5/F,都大鑊(必買必賣協議。。
13. 鳥5
2017-03-09 17:27
同意5/F,都大鑊(必買必賣協議。。
14. 鳥5
2017-03-09 17:38
同意,所以地商玩加佣,送車位,5賣,送辨税比正府搶,都肯真劈益用家。新樓可从越賣越多優惠都,沾到均呎價向後,可以机大9餿桨,個牌即臭,書錢就臭,樓宇質素反而次要。。。
15. 忠實讀者
2017-03-10 18:31
我估因為美國按揭同埋香港按揭唔同, 美國係定息的,而香港係HIBOR or Prime, 浮動式率的
16. 忠實讀者
2017-03-10 18:35
我估因為美國同香港嘅按揭有不同, 美國係多數用固定息,香港系用浮动式率,HIBOR or Prime
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