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樓市應分兩個市場
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2017年3月8日

樓市應分兩個市場

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  很多年前,筆者已經提倡樓市應該分為兩個市場,一個是私人物業市場,另一個是公營和資助房屋市場。私人住宅市場任由它自由發展,可接受外來資金的投入,而公營和資助房屋留給本地客,能力不足的基層人士申請入住公屋,有入息但買不起私樓的首置者,可購買政府的資助房屋,這些房屋的訂價要與首置者的收入掛鈎。

  這樣的話,大家在同一個市場都享有同等待遇,那麼互相比較的機會就會少一點,社會的矛盾或許也會少一些。然而,政府總是有一個錯誤觀念,以為把樓價壓下來,就可解決年輕人的買樓問題,於是不斷推出辣招打壓樓市,結果出現了反效果。今天樓價再度飛升,不但拋離了首次買樓者的購買力,連用家的購買力也已經脫離。

  樓市雖少了用家,但投資者的購買力仍在,這些投資者不但實力雄厚,而且人數越來越多,對整體樓價起了非常積極的支持作用。他們會用家人的名字去購買物業,比如以父母、子女的名字等等,甚至用一個人的名字同時購入多個物業,這些表面上的首置者,其實也是投資者。

中資搶地成樓市上升主因

  今天的香港社會,再認為必須將樓價壓下來,讓首置者上車,這種想法已不合時宜,全民搵地增加供應都成了空談。既然做不到,何必苦苦追求呢?樓價就算跌3成至4成,普通人也是買不起。所以將樓市分為兩個市場,特別加推港人首置上車樓盤,定價與入息掛鈎,現在和將來也只是供首置者買和賣,這樣才可讓更多的年輕人成功置業。

  有人質疑樓市已高處不勝寒,政府也多次強調要打破樓價只升不跌神話,可是無論當局如何出口術、施法寶,仍然阻止不了樓價升勢,到底是為甚麼?筆者認為主要有兩方面:第一,香港是國際都市,屬於外向型經濟體系,外資進來投資或消費,直接刺激香港經濟增長。香港長期這麼好,全賴開放型的自由市場經濟,大量資金不斷流入,就算樓市非直接受捧,也會間接受惠。

  其次,中資高價搶地也是樓市上升主因,誠如長實趙國雄所說:「今天賣出的麵包價,以後連麵粉也買不回!」為其公司旗下貨尾單位道出了加價的理由。說得正確,前兩年大家都笑中資瘋狂搶地,可能會虧大本,今天卻讓人家笑我們港資是井底之蛙。就像啟德發展區的「港人港地」地皮,當時樓面地價每呎才約@5,300,今天已經達到每呎@13,500。今日的高價還是明日的低價嗎?筆者不敢保證,然而中資買地的眼光,的確是比港資看得更長遠、更透徹。

樓市應分兩個市場
1. 亮劍
2017-03-08 12:58
呢家越來越多「磚家」用恐慌性入市來形容呢家買家心態,我正式宣布「井噴」開始緊,打後幾個月租约到期既租住等,會被業主打完心口打背脊,這餐將會非常飽!!

以下係小弟舊作,估唔到仲未過時。

9. 亮劍 2015-04-27 11:23:34

我想講呢幾年政府這打房措施點解唔 work!

不如現在做一個角色扮演,首先係買家:

上車客……手上只有百零萬,明知兩房同叁房平均呎價比較平,但在首期不足下,焗買火柴盒。

家庭客……有個BB就要返幼稚園/小學,希望揾個有合理房間配置、座向好及楼層較高的楼盤。

投資客……希望揾D出租機會大,租金回報比率較高的楼盤。

投機者……找個楼花期長、又有水位的楼盤搏短線。

大陸客……揾件人無我有,可 彰顯身份的靚嘢,為求心頭好,可不借腰間錢。

其次到發展商:

為求利潤最大化,發展商會因應客路,而開各種不同呎碼既則,去就上述呢幾類客。

上車客……起D一或兩房的火柴盒,就他們的畢值。

家庭客……好座向及高楼層的兩房或三房會賣俾佢哋。

投資客……低層而座向較差者,因為平均呎價較低,但回報率較高,最合他們的胃口。

投機者……整D楼花期較長、又俾少少水位的楼盤,俾佢哋搏短線。

大陸客……成個項目執倒幾多、食粥食飯,就睇呢D特色单位、天池屋、獨立洋房賣成点。

發展商呢種運作模式,可確保佢哋D發展項目,喺合理的時間內,清咁大部分貨,賺最多既錢,咁當佢哋的資金回咗龍,咪又攪过第二件嘢,做到貨如輪轉的最高境界。

但喺09年10月尾,政府取消投資收租者無得做按揭保險,同時收緊2千萬楼的按揭成數到六成,咁買入豪宅作長線收租者,開始大減。

10年2月尾,政府加你2千萬楼的SD。

10年4月尾,政府出9招12式,又規管一手楼花銷售,咁發展商變現開始面臨压力。

10年8月中,政府出3招14式,楼花無得摸售,投機的炒家坐晒艇要焗揸。

10年11月20日,SSD開始出爐,短線客爭相走避,但另一方面,弍手供求開始產生微妙的變化,當時已有人指出,SSD會做成有實力的業主惜售,反而令供應減少,但政府當然扮聽唔倒啦。

12年10月底,CY見楼市唔死,再次出招,呢次除了在SSD禁賽多一年外,还加上BSD,如此這般,除咗首次上車者同家庭客外,边個去買一手楼先? 發展商資金不能回籠,仲会同你搏命去起楼?还会去為旗下土地更改用途來起屋?那些过百億的招標項目,仲唔步步為營?咁唔夠麵粉点变麵包出來?

13年2月23日,政府仲要出埋DSD, 呢句「人蠢無藥醫,醫翻成白痴」真的好貼切!你CY咁搅,請問那些換楼客點換楼?

發展商起落嘅楼,有大小不同嘅呎数,全無影響的上車者力有未逮,有能力者你政府又唔俾人去買,咁發展商仲同你大大注搏拉柴??

現在劇情的發展,就是發展商排隊食盡你政府及半官方 機構的土地儲備,再同你慢慢講古!

香港人口组合中以60後為主,因此在80年代尾,90年代初就係佢哋置產的高峰期,想當年我喺9O年代初首置果陣,我的同學、同事及同輩,有幾多个人有咁好彩,可得家人強勁火力支援?

因此當時大多数新楼楼盤,都会開 A及B類型单位,貪佢细细粒容易食。

開發商都係挑通眼眉之輩,因此「冧深」房價要就当時買家的收入水平,係共識。

隨著呢十多弍十年時光飛逝,我身邊唔少同輩的人工早已三级甚至十级跳,層楼換了幾轉,或者一变二、二变四, 現在呢班60後,其實好多人都已經供完最少一層楼,甚至就來供完第二第三層楼,咁他們的子女的置業能力,就绝對唔係单睇那班8~90後的收入水平,而係睇埋佢哋嘅老豆老母,有無實力同肯唔肯跌!!

香港其實不缺细碼楼,而持有呢D楼嘅業主,為数不少其實好想將名下那間幾佰呎换作900上。

但政府就係咁將D地去限呎限量,加埋打房政策骨子裡,係迫人上细碼貨,咁發展商為求去貨,將狂起火柴盒,那麼中小型楼就会於下一个週期,產生供過於求的態勢。

点解政府唔反思將D土地,用來起800~1200呎单位,然後鼓勵那些揸住400~600呎的60後小业主楼换楼?

咁一來可增加價格比較相宜的中小型2手供應。

二來可改善60後小业主的居住環境。

三來當换楼鏈啟動咗,那開發商旗下的土地资源就會被釋放。

在香港,一塊生地要变成楼宇,隨時係一个楼市週期,即拾幾弍拾年,現在政府大錯已成,下一波细價细码楼的伙数將會供過於求!

如今補救方法係開發商在起火柴盒果陣,請預留部份相連单位可於日後打通,以備之後將呢D单位作綑綁式銷售。
2. 亮劍
2017-03-08 13:05
32. 亮劍 2015-05-21 08:21:14

港楼沽出訊號……

民調顯示,港人有8成「看好」楼市前景。

政府順應「民意」,推出首置貸款。

楼市「井噴」,弱者「不問價」入市。

若要最多人喺同一時間輸最多錢,方法好簡單,那就是你畀倒绝大部分人信心:「今次真係無得輸,機會難逢定要瞓身,話唔定從此脫貧」!!

36. 亮劍 2015-04-05 14:21:54

小弟数年前,已經公開講過多次,在楼市循環尾期,會有不少早就入咗市嘅人,因各種理由而整多間,這就是財富效應。

打後每年都會有 2万個本地及回流大學生;有幾萬對新人成家立室;有成千上萬的港漂有租住需要。

大陸同香港的中長線前景,小弟可謂極度睇好,除非大陸亞投行大計劃最終被美國佬徹底打殘,我實在睇唔倒對下幾十年,香港會底特律化。


3. 亮劍
2017-03-08 13:14
面對香港呢個房策,作為一名中產小业主,真的唔爆粗都唔得!

市区、港島、地鉄左近、全海無遮擋的大型土地,用來起公屋。

鳥不落、生卡啦、無雷公、 牙籤地就賣俾開發商起果D得百零伙嘅单支。

咁以後那些公屋居民,就可以住喺市區相對大面積、環境比較好、租金又平、通勤時間又短的单位!

而俾足錢嘅中產,就要去大西北捱火柴盒,每月管理費因伙数少貴到飛起、又要轉幾架車先返倒工。

本來中產自我催眠,想話層楼会隨通漲增值,但CY話升你老毛!

咁点解果D中產要向上楼?

不如打份散工輪市区公屋好过…………

呢个房策真的七到無朋友!!!

4. 亮劍
2017-03-08 13:18
18. 亮劍 2014-08-24 09:43:19

我喺呢幾年的留言及回應,現在好不幸地一一实現。

例如本人曾經講过,在牛市第三期会出現財富效應及井噴現象,衣家好嘅唔靈醜嘅靈。(對CY及其團隊來說)

乜嘢係財富效應?我俾個好普遍的例子:

有个30出头的後生仔,他就來同佢女朋友拉埋天窗,而呢對準新人希望婚後有自己嘅小天地,咁在香港呢家佢哋有無計仔

1 呢兩位小情人,要是父母都是公屋居民,咁他們想買私楼的難度係十分,我睇佢哋要排公屋,才能埋尾。

2 如果呢對準新人的父母,求其一方有間居屋,咁上私楼的難度係五分,勉強無幸福,我請佢哋留意新一批居屋發售祥情,先係正路。

3 要是他們的父母,求其一边甚至双方屋企人,都有自住私楼,而且已經或就來供甩,甚至凸多一兩間,用來出租的話,咁他們能成功上私家車的難度,係0呀!呢D小夫妻可班出來的首期,係集幾條水喉而成的,百零兩百根本係手到擒來。

在此本人再次呼籲,唔該有無学者對此課題作出研究,例如揾銀行、按揭中介、地產代理攞料,再喺新楼售賣廠做大型民調,咁政府主事嘅房產的官員,就會知道現在香港的房地產,究竟發緊乜嘢病、害了甚麼瘟,以免日後藥石亂投、搅到一鑊泡都收唔倒科。

5. 時辰未到
2017-03-08 13:29

  老施雖然沒有講清講楚利息與樓價關係,但最低限度都有提到利息,至於供應就隻字不提,莫非老施認為供應對樓市沒有影響,如果是真的話,就不會在一年前,樓市成交量低迷時要求政府減少供應,而事實上,任何一個香港人都知道,未來龐大供應量將會令樓價下跌,他們是否願意接受這個事實就是另外一回事,我不明白主持人當時點解沒有提出這個問題,或者這是一個贊助節目,一問一答,大家都有相當默契,不會出現尷尬場面。

  雖然官員不滿意老施講清講楚,但他們又無能為力,否則,只要老施講一句,今日物業市場的亂狀,全是政府官員無能所引致,便將官員KO,我並不是拔刀相助,只是不能掩蓋政府為樓市放下的心機,增加供應是挽救樓市的一條良方,我認為政府是做對了亦做到了。

6. 時辰快到
2017-03-08 13:41

有年輕朋友同我講,他的住宅單位升了很多,如果現在賣走,可以幾年唔需要返工,我問他的住宅單位是不是用有限公司持有,如果唔係,他只不過是紙上富貴,事實上很難將單位以高價賣走,年輕朋友話他是香港人,買樓只需要付正常印花稅,如果用有限公司買,要額外多付15%BSD,有冇咁傻,物業代理同佢講真的有高價成交,而且新盤全部加價,唔通仲有假,佢叫我唔好睇樓市睇得咁淡,否則,我會損失搵大錢機會,我話多謝教誨,叫他嘗試將住宅單位出售,睇吓物業代理點樣講。

  如果有人在三年前買了樓,見到現在樓價,又不用付SSD,隨時會心動將自住單位賣走,不過,當他們放售時,物業代理第一句就會問那個單位是否由有限公司持有,如果話唔係,代理就會話很難做到好價,因為買家是找尋那些用有限公司持有物業,貪最高可以慳30%印花稅,如果不是由有限公司持有,減價兩成或者有機會,現在大家見到的高價成交,大部分的物業都是以有限公司持有,只要將股權轉讓,就可以完成物業買賣交易,不過,大家不能說那些成交價是虛構的,只是不需要付印花稅的成交價,物業代理當然不會講實情,不需要太久,物業市場便會出現一樓兩價,住宅單位如果用有限公司持有的售價會高很多。

7. 孟波
2017-03-08 14:08
亮劍兄睇得真係準,我正正是你說的60後,望到樓市同你形容的一模一樣。
8. 亮劍
2017-03-08 14:40
亮劍 2013-12-25 15:13:00

以下係一條典型換樓鏈:……


A君係 80 後上車客,用 9 成按揭上左個 150 萬 2 手居屋盤。

B 君就係嗰個居屋舊業主,拒用 200 萬換左隔離街嘅私人單幢樓。

C 君就係嗰個私人單幢樓舊業主,拒要升呢住鐵路沿綫物業,所以用 300 萬換西鐵上蓋物業。

D 君就係嗰個西鐵上蓋物業舊業主,拒想住近阿媽,就用400 萬換市區 2房物業。

E 君就係嗰個市區 2房物業舊業主,拒想個仔近翻間好學校,就用 650 萬換半山 11校網嘅 2房物業。

F 君就係嗰個半山 2房物業舊業主,拒啲細路讀緊小學,想大家有些少私人空間,所以用 1,000萬換左隔離街3房物業。

G 君就係嗰個半山 3房物業舊業主,拒屋企有 3個人住,但只得一個廁所,所以拒用左 1,300萬換左一個 3房兩廁嘅單位!

H 君就係嗰個半山 3房兩廁嘅物業舊業主,拒參觀左一個新樓盤,就係貪拒個會所正,用左 2,000萬買左一個單位!

成條換樓鏈起因,係 H君買咗一個全新豪宅,因而引發繼後嗰 8 單交易,但政府話呢班友炒起個樓市,要整治!

咁首先就係收緊銀行借貸成數,限制例如H君呢類人去買嘢。

再將手上啲地皮限呎,等發展商以後要起多啲火柴盒出來跑數。

最後使出殺手鐧DSD限制上面嗰班友去樓換樓!

問題解決了嗎?

好似唔得喎!

首先B 因為換樓不成,所以 A 冇得做業主,要繼續捱貴租。

而由 C 打落嗰班人,本來預咗去換樓嗰筆錢,就成為拒哋嘅彈藥。

例如 C 君本預你一球換樓,現在就屈就下繼續住舊居,然後就將嗰一球化作首期入件居屋出租!

一理通、百理明,如此類推。

其中 H 君仲可變少少嘢,因為拒如果入件 7 M ,正常 SD 已經要 3.75 %,你政府出招限制高價樓買賣抽重稅咩,咁拒哋咪買上車盤囉!

那麼不如買兩件細碼嘢好過,省下各種 SD唔在講,慢下手打後幾年嘅差餉因括免關係而唔使交先過引!

如此由C打落到 H 君咪有樓住之餘,仲有樓出租囉!

咁睇呢個打房政策,對以上各位人兄(除了 A)來講,簡直係【德政】呀!

咁A咪好慘?

係呀!

你仲唔多謝各位曾生及梁生關照?

 
9. Danny
2017-03-08 14:55
亮劍兄見解精準,我們樂於見到多啲貼文,同蔡生有異曲同工之妙!
10. 有道理
2017-03-08 15:18

非常好!

[其次,中資高價搶地也是樓市上升主因,誠如長實趙國雄所說:「今天賣出的麵包價,以後連麵粉也買不回!」為其公司旗下貨尾單位道出了加價的理由。說得正確,前兩年大家都笑中資瘋狂搶地,可能會虧大本,今天卻讓人家笑我們港資是井底之蛙。就像啟德發展區的「港人港地」地皮,當時樓面地價每呎才約@5,300,今天已經達到每呎@13,500。今日的高價還是明日的低價嗎?筆者不敢保證,然而中資買地的眼光,的確是比港資看得更長遠、更透徹。]

11. 風險高
2017-03-08 15:26
大風險來臨,小心樓市真爆煲!
12. bos fan
2017-03-08 15:46
謝謝亮兄分析!本人也是原本想買一個大單位自住,結果政策關係,迫住改買了兩個舊樓細單位收租,變在收租佬印印腳都好過引。
13. 地盤佬
2017-03-08 17:53
頂!亮劍你係唔係有時光機o架?
14. Richard C
2017-03-08 18:01

 To : 亮劍

 I am one of the property investors, your articles match with all the phenomena we see and the investors behave more or less the same manner as your predictions.

  Since 2013, many investors intend to purchase small lump sum properties. What the government should be doing now is to encourage people to buy high lump sum properties like reduction of tax , and force those investors with many and multiple small properties for rent to sell.

 This will encourage people to improve their flat area and environment, while if they are holding up too many small flats, they need to pay extra tax for each, this would immediately boost the supply of small properties in second hand market

15. 一種貪念
2017-03-08 20:13

而公營和資助房屋留給本地客,能力不足的基層人士申請入住公屋,有入息但買不起私樓的首置者,可購買政府的資助房屋,這些房屋的訂價要與首置者的收入掛鈎。???

以往,購買政府的資助房屋的人士, 租者置其屋的人士, 此類人士都是有一種貪念的心態才買樓的,早年有人見有幾仟元幾萬元的升值利潤就急不及待沽售套利, 有十萬元賺,二十萬元賺已經好高明了, 此類人士有一個共同特性,就是售出後等跌再回購,聰明絕頂...


16. 好友
2017-03-08 21:28
想當年亮劍兄準到無朋友但卻惹惱了其他人,從此被全面封殺。亮劍兄現在終於肯再留言,相信很多讀者都感到安慰。
17. 向飯民說不
2017-03-08 21:57
楼上,香港有引刀自醉实力等跌投机买家,虽然他们是淡友,但是他们也积极的准备入市。
香港有不小这样的淡友,所以应该不小实力买家。
18. 支持者
2017-03-08 22:25
還是亮劍比較醒,好過好多專家教授博士,佢當年預測今天應驗!
19. Tony lam
2017-03-09 00:42
亮兄   美國佬係咁印假銀紙/長期低息、再加阿爺越跑越順、買樓贏面高係常識、梗大把人睇中、不過你就演繹你諗嘅因果、嚟印證你嘅眼光、你講果D換樓鍊、賣細換大衹係小數、供完加按買多層收租/投資/幫仔女就見好多、由上而下買多幾層投資嘅就大把、冇辣招制住班有錢佬落場、夠膽嘅用家邊有機會上車、唔喜歡689一回事、但佢絕非樓價上太空慨罪魁禍首。
20. 向飯民說不
2017-03-09 01:16
楼上,罪魁禍首不就是有引刀和自醉这些在大陆赚了钱,虽然是淡友,但是却准备在香港入市,而估计应该吾小人,所以刚需不低。
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