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留意實質按息和政策風險
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留意實質按息和政策風險
 
關焯照
經濟學家
2017年3月7日

  特朗普的國會演說刺激美國債息上升,例如美國一年期國債孳息在上週五已升至1.309%,創下自2008年10月後新高,顯示市場普遍預期聯儲局將在今個月中的議息會議後宣佈加息。

  聯儲局加息差不多已成定局,但這次加息的決定卻具重大意義,因為聯儲局在過去兩年只是每年加息一次,而調高息率的時間均在12月。假若今次真是上調息率,這表示聯儲局已準備連環加息,意圖控制通脹升溫,根據以往經驗,今次的加息週期是不會慢的。

  聯儲局加快上調息口步伐並不是一件壞事,因為過低的息率水平會令環球資金出現錯配,更大的問題是催生資產泡沫,令環球經濟進入更大危機。然而,香港是採用聯匯制度,本地息率必須跟隨美國利率週期上落,所以今年香港銀行也會逐步加息。

  筆者忠告大家不要對今次美國加息掉以輕心,以現時按息約2%和過去四個月的平均通脹率1.23%作計算,即是實質按息為0.77%(按息扣除通脹),已較過去幾年曾低至負6 %水平的實質按息高出很多。假若美息持續上升,美匯將會維持強勢,對香港通脹必有抑制作用,結果將會是實質按息升得更快,但經濟學告訴我們,當實質按息(或實質利率) 逐步回升,對樓市來説是弊多於利。

  中原城市領先指數上升至148.22點,按週計算只是微升0.32%,從現時市場的樂觀氣氛來看,二手樓價繼續破上是沒有太大問題,但由於下屆特首即將誕生,未來特首及中央會否容忍本地樓價升得咁癲?答案肯定唔會,所以投資樓市也需要考慮未來的政策風險了。

留意實質按息和政策風險
1. 專家!!
2017-03-07 17:47
三月有機加息喔?!業主巧驚驚??硬淡磗家咪傻啦!舊陣時供樓利息常年於10厘,12厘以上都有, 宜家加嗰小小息,樓價就會跌??發夢冇咁早呀!!小弟肯定加息後樓價,必然仲要繼續向上飆升嘅,請硬淡拭目以待呀呀!!硬淡磗家睇淡十年,自己輸就好啦,還不停叫人咪買樓 害人一生, 簡直喪盡天良, 如此黑心嘅人>其結果,不言而喻啦!!
2. wingtim chan
2017-03-07 18:03
其實專家的分析等同於一個人在肚餓時和剛剛食得好飽時面對一桌食物的取態啫!
3. 專家專家
2017-03-09 01:11
學者與專家過去十年每年都會話明年樓家會跌,結果搞到好多人落錯車,真是害人不淺。
4. C記
2017-03-09 21:34
未來特首及中央會否容忍本地樓價升得咁癲? 答案肯定唔會, 那會怎樣? 繼續出招 ? 好 ! 歷史告訴我們, 庸官諗的辣招, 越出樓價越升,辣招出得快,樓價升得快,辣招出得多,樓價升得多。
5. 二少
2017-03-10 18:59
早幾年信佢到現在就同信XXXX一樣下場
6. 二少
2017-03-10 20:19
禮義亷師徒
7. 關磚家
2017-03-12 10:57
唔好摷我啲醜史出來啦唔該
8. (經濟學家、冠域商業及經濟研究中心主任 關焯照)
2017-03-12 11:40

20100816

關焯照:半年內挫逾20%

關焯照認為樓市現已形成一個大泡沫,估計最快半年至1年內會爆破,屆時樓價會冧兩至三成......

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20100816/14348491

 

20120908

經濟學家 關焯照
好大泡沫風險 買家接火棒

經濟學家關焯照分析說,市區樓價泡沫化較嚴重,遠高於普通市民薪金負擔能力,根本追不上樓價......

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120908/18010641

 

20130128

經濟學家關焯照警告,若聯儲局提前於一四年加息,屆時本港樓價最少瀉三成......

http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20130128/00202_001.html

 

20130502

關焯照:調整形勢已成

經濟學家關焯照: 樓價會由今年3月高位,至年底回吐1015%.....

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130502/18246427

 

20131223 

樓市泡沫開始爆破 跌幅起碼三成

關焯照: 這次樓市泡沫爆破所產生的跌幅肯定超過3成。筆者的預測是否準確,大家不妨拭目以待......

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131223/18563168

 

9. 哎唷
2017-03-12 13:50
咁嘅水平嘅預測,轉行做風水佬喇。
10. 回樓上
2017-03-12 13:59
有呀,以前有個傻淡叫楊偉隆,自稱民間經濟學家,年年吹淡,依家都好似改行寫鬼故、講風水,日日吹世界未日,笑x死。
11. 十郎
2017-03-12 20:21


      80年代的供樓利息是10厘,現在是1.7厘,如果加息1厘,有一排都未到十厘,真係濕濕碎。但是10厘息加息一厘,支出是多10%,1.7厘加息一厘的支出是多60%。這樣不是問題的重點,問題是當時樓價平,本金相對較細,現在樓價高,本金相較大好多。

      我數學差,試吓用數字實戰吓:

      試算1----80年代用建築面積計價,呎價1000元(我記得好清楚),按息十厘,可以借九成。用700呎計。。

      700*1000*0.9*0.1=63,000元(一年利息支出)。每加1厘就多6,300元。

      試算2-----現在實呎計價,每呎19,000,6成按揭,按息1.7%。700呎的實呎是560呎。

      560*19,000*0.6*0.017=108,528。
560*19,000*0.6*0.027=172,368。
560*19,000*0.6*0.040=255,360。

      影響大唔大?見仁見智見實力,有師兄話按息已經封頂,唔怕。如果按息4厘,而銀行收你1.7厘,即是代表銀行做緊蝕本生意,佢會唔會 call loan. 


12. 歷史長河
2017-03-12 22:52
當利率增加,還款年期不變的情況下,所還本金則會相應降低,總還款增加額度并非如樓上十郎兄所計。其實網上有好多按揭計算器,按兩下便知,建議有按揭的朋友都為自己做下測試,無謂整日俾加息恐嚇或自己嚇自己。

1千萬樓,600萬按揭,利率從1.7%加到4%,每月還款從2萬6千增加到3萬3千,每年多出9萬蚊,能拿出500萬現金,借600 多萬,過得了壓測,每年多出9萬會是問題嗎?從1.7%加到4%,每年加三次的話也要三年。三年後,又還咗10%的本金,收入增長可能也多過9萬蚊。


這些年來,睇著眼前發生的一切,做為窮人我終於搞明白一件事 - 千祈唔好睇著我自己口袋去估他人實力!睇下紀惠勇闖福布斯富豪榜便知何種行業在上游,同紀惠比執貨可以忽略不記的我,只能向下游。



13. 歷史長河
2017-03-12 23:16
[筆者忠告大家不要對今次美國加息掉以輕心,以現時按息約2%和過去四個月的平均通脹率1.23%作計算,即是實質按息為0.77%(按息扣除通脹),已較過去幾年曾低至負6 %水平的實質按息高出很多。]


敢問關經濟學家用「年」息同過去「四個月」的平均通脹率去比如何能得出實質按息?12個橙比四個蘋果重,所以橙比蘋果重?

過去幾年按息一直在1-2%,通脹在2-3%左右,你的負6%實質按息又是如何推算出來的呢?
14. 十郎
2017-03-13 09:51


      所以唔好大聲疾呼,挑機叫人加息。如果加息係無傷大局,白頭婆就唔駛白白做咗幾年草裙舞舞娘啦。






15. 引刀一快
2017-03-13 18:29
係12個橙對12個蘋果,取樣範圍細咗但係比例冇錯,係涵蓋唔到全年變化咁解啫。按息同通漲,都係年率。
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