樓價癲喪浪來了

C觀點: 施永青

為何對樓市轉而看升

自從政府推出壓抑樓市的加辣措施後，我以為香港的樓市會因此而向下調整，因為15%的二次置業印花稅實在不是一個小數目，對非首次置業者應該有一定的阻嚇作用。現實是加辣措施推出後，市場的交投的確大減近半，導致我認為樓價會因需求不足而掉頭下跌。

再者，政府在增加供應方面的努力，亦開始取得成效，發展商有需要擴闊自己的銷售對象，以達到增加銷量的目的。求量就得棄價，這是賣方必須遵守的經濟規律。當銷售的圈子擴大後，買家的平均購買力必然會被拖低。

與此同時，美國又加快加息的步伐。這不但會增加買方供樓的壓力，亦會提升買方對投資回報的期望。如果租金沒法與息率同步上升，那就只好壓低樓價去適應期望漸增的租金回報率。

然而，市場的表現與我預期的不一樣。樓價在辣招公布後只略作調整，旋即回頭上升，而且很快又突破歷史高位，令我不得不重新調整我原先的預測，很明顯，市場的參與者與我的看法不一樣，他們是用真金白銀去市場投票的，市場當然由他們的行為所決定。

經再三觀察後，我發覺辣招雖然很有成效，但市場的參與者亦有對策。當他們看好後市時，他們會利用未有樓的家庭成員去買樓。夫婦共有一間屋的，就先轉由其中一個人獨有，騰出另一個成員再去持有另一個物業。此外，家中剛滿18歲的兒子，或未有物業的老一代，都被用作持有投資物業的工具。如是導致辣招未能全面發揮功效。

此外，我又發覺，現時的樓價雖已與用家的購買力脫節，但尚未與投資者的購買力脫節。現實是香港的樓市早已沒有靠用家來支持，而是由投資需求主導。是否進一步與用家的購買力脫節的問題，早已對樓市失去影響力。

而導致我改變看法的一項最重要因素，則是通脹可能重臨。特朗普上台後，正軟硬兼施迫製造業回美國生產，又大幅增加在基礎建設上的投資，還決定全面更新美國的軍備。這些都只能在美國的本土進行，會導致美國的工作崗位增加，工資上升。

QE的年代未見通脹，是因為資金多留在銀行系統或流入資產市場，普羅大眾沒有得益。特朗普的政策可惠及廣大的打工一族，他們的收入增加後，應會增加消費，導致消費物價指數上升。這時，美元的購買力就會下跌，形成通脹。

市場認為，特朗普不會太介意有通脹。因為通脹可令美元貶值，減輕政府的債務負擔，同時還可令美國製造的產品在市場上更有競爭力。因此，市場人士估計，特朗普會任由通脹的增速，在一段時間裏面，快過利率的升速，這會形成負利率，令資金擁有者不想把錢留在銀行任由通脹侵蝕；而強美元的年代亦可能會就此結束。

歷史上，每逢美元走弱的時候，香港的股市與樓市都會相對造好，樓市很難在這樣的大環境下向下調整，導致我不得不修正我原先的看法。