地產論壇
登入名稱
密碼
頁數:
錯估賣地收入惹誤導
瀏覽人次:10864    回應:3
錯估賣地收入惹誤導
邵志堯 
(東方) 2017年2月28日
預測和實際數字有出入是正常,但與預測由正變負、由負變正或數十個百分點誤差,肯定出現邏輯性問題。香港政府過去10年沒有一次能在正負百分之二十以內,一六年度更相差76%,由預計賣地收入六百多億元而增至實際收入一千一百多億元,竟有如此大分別,為何會出錯呢?

財政司司長稱:「為令政府預測的賣地收入更貼市,一改以往沿用方法,賣地收入佔本地生產總值的百分比平均數,由30年縮至10年,即由2.8%升至3.3%。」用這方法估賣地收入,巨大落差是必然。看看超市賣橙例子,超市若以平均每年營業額的百分比去推算能賣多少個橙,看似合理,但每年橙的來價或客人口味變更和需求,都會令出售數量、售價和營業額有變。

估算方法恐不合時宜

同樣地,若政府就每塊地作評估,就算樂觀者和悲觀者去評估地價,估算也難相差百分之三十,測量師通常以「剩餘估值法」去計地價,即用市場樓價減去建築、銷售、利息成本和利潤而得之,要地價有百分之七十多的相差,即樓價有兩倍以上的分別才可得出,故有這麼大的地價估值落差並不易。

查實每年賣地收入只需把每幅土地作出估值,並把它相加便是,不需用甚麼按本地生產總值10年百分比去計,這和刻舟求劍分別不大。

以本地生產計算是認為地價一定和經濟掛鈎,誰知在量寬年代,資產和股價已演變出新常態,歐美和中國表現出樓價和經濟無必然關係,有的只是守舊官員墨守成規的硬套關係。


邵志堯 
資深測量師,江西財經大學客座教授
錯估賣地收入惹誤導
1. 亮劍
2017-02-28 11:17
政府出咗中期人口統計,在人口年齡分布中,以 50-59 歲最多,男女合計有 1.27 M,佔全港人口 17.26%。

正路計呢班生於 1957~1966 年的中年人,佢哋應該:

1 大部分人結左婚,我當有 50 萬對夫婦啦。
2 呢班人的子女大约 1x~3x歲,就來或到達適婚年齡。
3 根據我的觀察,呢群人居於公營/資助房屋者低於一半,成零租屋住,接近一半有物業在手,即2x萬對夫婦無走鸡。 
4 呢2x萬能夠上倒車既 50~60 後,首置時期應該係 8x~9x年,如果在 97~03 年樓市浩劫倖存唔死得,呢家有幾佰萬淨資產,幾十萬投資組合,係最低武力。

…………… 你政府10年樓宇供應計劃所起出來的私人楼,應該「剛剛夠」呢一班人買來畀佢哋既仔女結婚用。
要是有大陸人唔生鏽,走嚟賣走幾萬件,咁😰😰😰😰😰
2. 老年新症
2017-03-03 11:48
王先生好耐無見!
3. 打工仔 Andy
2017-03-03 12:25
本港房地產生態已改變, 多建居屋是好事, 少管私樓市場, 你唔怕跌就買, 怕跌就租, 自由市場自動會調節 ! 
頁數:
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

聲 明

所有議題/文章由其作者提供,大部份回應/留言是即時上載,少部份未註冊為會員的回應/留言會經我們的系統過濾,所有議題/文章/回應/ 留言/資訊及評論並不代表地產資訊網(Property.hk)立場和觀點。由於本【地產論壇】受到「即時上載留言」運作方式所規限,故不能完全監察 所有留言,若讀者及用戶發現有留言出現問題,歡迎以留言或電郵方式與我們聯絡(admin@property.hk),我們有權刪除/堵截任何留言 (刪除/堵截留言前不會作事先警告及通知), 如有任何爭議,本網站管理員擁有最終的詮釋權 。