新盤溢價有如大耳窿

　　英國脫歐，令倫敦樓價調整，加上英鎊下跌約兩成，對於香港人來說倫敦樓即打了七折，令我這個經常強調要對沖地緣政治風險、分散投資的人來說，有一定的吸引力。

　　於是，上周朋友約到酒店看樓盤，抱著初步收集資料的心態，一去無妨。到了華麗的銷售大堂，一幅倫敦市的大地圖放在正中央，樓盤的位置，又是地圖的正中央，不遠處，一河之隔（泰晤士河），就是西敏寺國會大樓，心想，嘩，有無咁荀？

　　好在，我這個人記性不錯。樓盤的不遠處，有一個戰爭紀念博物館，十幾年前我參觀過，記得該社區環境一般，甚至當我由地鐵步行到博物館的路程上，是會擔心人生安全。不過，畢竟是十多年前的事，該社區可能已大幅改善。我有一個成長於倫敦的英國朋友，即時把地圖傳送給他。他回答：「地產商都是一樣，專把貧民窟化妝成豪宅賣給外國人，這種樓盤，本地人一定不會買，只有中國人會買。」我心想，強國人也有盲拳打死老師傅的時候，香港的西九就是給他們買起了。所以經紀不用我提，也大力推銷，說這個是西九概念樓盤，當然我心知肚明，西九是新區，由無到有，沒有歷史包袱，但該倫敦社區原來是貧民窟，我跟經紀說：「是西九概念還是土瓜灣概念呀？」這樣說，實在對土瓜灣有一點不敬，因為自九龍城寨拆卸後，香港再沒有貧民窟，土瓜灣絕對稱不上貧，不過我再找不到更好的比喻。

　　其實，把舊區重建項目賣給外國人又如何呢？最後有沒有錢賺，就是講水位。那個倫敦樓盤，最便宜的開放式單位，索價七十萬英鎊，這才是我完全買不下手的原因。兩周前我才在金融時報看到，一個在南肯辛頓（South Kensington）區的開放式單位，九十萬鎊；我的朋友也說，七十萬鎊應該可以在車路士（Chelsea）區買到相同單位。差不多的呎價，一個在舊山頂道，一個在土瓜灣，你會怎樣選擇？

　　同樣的事情，不也在香港出現嗎？最近很多新盤推出，許多在港島人視為鳥不生蛋的地區，呎價跟中西區相比，竟然有過之而無不及。跟上述英國樓盤一樣，我不否認五年後各樣基建落成後，新區或重建舊區的環境會大幅改善，但如果價錢已經把這個「改善溢價」完全反映甚至過度反映，意味現在買入新盤的買家，是否已經放棄了樓市在未來五年甚至更長時間的升幅？有人亦會說，誰不知新樓超貴？只是二手融資困難，唯有退而求其次靠地產商的高成數按揭助其上車，但給這樣的溢價取得的高成數按揭，跟借大耳窿有何分別？

　　長遠來說，樓價永遠反映租值。西九的成功，是因為ICC成功引入了國際投行和其他高增值產業，在那裡上班的人特別是外派員工在方便的前提下進駐了西九住宅，這類高薪職員自然付得起租金，因此西九樓價上升。而傳統豪宅區，有其歷史因素，九龍塘為罕有市區低密度洋房，名校林立。至於中西區，則是香港政經中心，有說香港商業中心轉移之說，但新政府總部位於添馬，其實更確立了中環不可取替的位置，九龍東商業區最多帶動了觀塘德福附近樓價，但不可能取代中環。最賺錢的打工仔，也是會密集在中環，加上傳統名校根本與中環共生，新區的住宅呎租要追上中西區，除個別極端例子外，我認為再過一百年也不可能。目前新區呎價貴過傳統豪宅區的情況不可能持續。王弼對想置業的讀者建議，特別是新婚夫婦，實在不應受金碧輝煌大型水晶燈新盤影響而一時衝動買入鳥不生蛋的新盤，因為到你的孩子要報考學校的時候，你便會發覺，一個好的校網，比屋苑的水晶燈實用一千倍！