據Demographia的報告，香港樓價「難負擔度」第七年居全球最高。Demographia以「中位倍數」（Median Multiple）作指標來量度樓價是否容易負擔。所謂「中位倍數」乃指成交樓價的中位數除以住戶年入息的中位數。

「中位倍數」有誤導

據稱，世界銀行、聯合國，乃至哈佛大學的聯合住房研究中心都用這指標來評估樓價是否容易負擔。然而，這指標其實並不可靠，有時甚至非常誤導。

首先，中位倍數漠視不同地區的息差可以很大。其次，中位倍數完全忽視不同地區稅制稅率的千差萬別。由於中位倍數以稅前住戶收入為分母，但不論是還款或首期其實都是以稅後收入來支付，高稅地區的中位倍數會低估負擔難度；低稅地區的中位倍數則會高估負擔難度。香港稅率甚低，但有些國家物業稅非常重。

香港現時的按揭利率普遍為2.15厘，在美國，以30年定息做按揭買樓是最普遍，而30年定息按揭息率約為4.2厘；印度按揭息率在9厘以上；泰國則普遍達12厘。一百萬元的貸款分30年供，2厘息計每月供款3,696元；10厘息計每月供款8,776元。若以同樣的貸款額，在香港比印度或泰國易供得多。

即使是同一個國家，中位倍數的變化也未必反映負擔難度的變化。美國一九八一年按揭息率達19厘，今天卻低至4.25厘。一九八一年樓價低，卻正好反映當時業主負擔大，中位倍數卻會使人覺得當時人人都有能力當業主。

更重要的是，香港有三成家庭享受廉租的公屋，他們和其他合資格申請公屋的人士大抵沒有興趣買樓。剔除這些住公屋和輪候公屋的住戶不計，住戶收入中位數會比全港住戶收入中位數高出很多。

上面的論述，並非說香港的樓價不高。香港的樓價當然很高，但本來並不比倫敦和紐約高很多，只不過倫敦樓價在脫歐公投後，因英鎊大幅下滑而顯得便宜。

借鏡新加坡模式

新加坡立國以來大建組屋，而組屋已容納近九成的本地人口，只留少於一成土地供保育，且多年來大規模填海。相反，香港留逾四成的土地為法定的郊野公園；又另留逾兩成的土地為綠化帶或農地，已發展的土地佔全港面積不到三成，填海造地基本上已停頓。如果我們羨慕新加坡，是否也要向新加坡學習，較進取地開發更多土地？

何濼生

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為珠海學院商學院院長。