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只有黑天鵝的2017年樓市
作者 :
湯文亮
2017年1月9日
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只有黑天鵝的2017年樓市
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年1月9日

  有記者問我2017年樓市預測,就算用一句說話來形容也可以,我話很悶唔想講,如果用一句說話來形容,我只能夠說2017年樓市只有黑天鵝,沒有白天鵝,不過,又不用太灰,因為大家都有心理準備,黑天鵝在今年一定會出現,分別是淺黑抑或是深黑,如果是淺黑,影響就不會很大,如果是深黑,就很難講。

  在去年,大部分的評論員都能夠預測樓市先跌後升,不過,就不能夠超越去年初水平,誰不知,一隻體積龐大白天鵝出現,打碎了不少評論員眼鏡,國內人恐怕人民幣貶值而出現了大型走資行動,到港資金部份投資樓市,做成成交量激增,中原指數持續性上升,今年,走資行動已被制止,缺乏國內資金,樓價就算不會下跌,要上升亦很困難,去年白天鵝就變成了一隻灰色天鵝。

  去年,受惠於國內購買力,樓宇銷售數量超過一萬六千個單位,但仍然比全年供應量稍低,不過,已經是十年內次高,今年,可供出售的新樓單位超過三萬,就算地產商有能力持貨不賣,估計今年內推出市場的新樓單位不會少於兩萬個,本來,供應充足是一隻白天鵝,但在新印花稅制及國內控制走資情況下,這隻白天鵝就會變成黑天鵝,地產商要提高優惠才可以達到銷售目標,樓價有很大機會向下調整。

  美國的低息政策一向是香港樓市白天鵝,但耶倫在上一次議息,不但為加息行動揭幕,同時表示今年有機會加三次息,雖然有很多持有物業的人說不怕加息,但當加了三次息之後,他們就會改變說法,由不怕加息變成害怕加息,唔知道加息會加到幾時,這隻天鵝的顏色開始由淺黑變成深黑,講來講去都是黑天鵝,所以,我沒有心機預測2017年樓市。

1. Desmond
2017-01-09 09:24
現時港元大額定期存款有1.5厘,如果利率繼續上升,持樓收租的誘因是會降低。
2. 同意
2017-01-09 10:03
最高係1.89厘一年
3. 無言
2017-01-09 10:33
估計17同18年都不會好景,不要輕言入市。
4. 同意
2017-01-09 11:03
但博士又講過香港樓市已經係鋼化左的獲,如有利息的刀,咪擋住佢,如有黑天鵝,咪落獲煮左佢。
大家明白的😂

5. 真。LYC
2017-01-09 11:35
通常被標籤成為黑天鵝嘅事件都吾會系黑天鵝,黑天鵝系你連件事都估吾到系乜
6. aa+
2017-01-09 11:55
黑天鵝 will be  a small war in Southern Sea of  China between 美國 and China
7. 無奈
2017-01-09 12:37
日鵝:白天鵝
夜鵝:黑天鵝

日鵝夜鵝 = 灰天鵝。
8. 引刀一快
2017-01-09 15:26
我估最大黑天鵝,係人民幣急跌之後,大陸忽然經濟復甦,大批陸資班資回朝。

我唔認為大陸經濟跌會係一兩年嘅事,所以忽然經濟復甦,應該可以定義為黑天鵝。
9. 向饭民说不
2017-01-09 16:10
引刀,特朗普要同中国打贸易战。但是其实大家都知道中国赚到美金其实真的是粒粒皆辛苦,都是血汗钱。中国其实是利用cheap labor 提供廉价的货给他们。仲有大把这些产品他们自己都不生产。当然如果说IPhone,那就更加离奇,中国在整个iphone链上赚到其实是最少的,而且赚一分一豪都是血汗。同时中国的自家产的产品,一直都好难打入美国市场。像华为就被拒绝进入美国。所以话特朗普玩贸易战,就是不在剥削中国工人?

最近分析,美国佬其实非常之保护主义,虽然好像中国赚了很多美金,但是事实上,那些都是血汗钱。赚美国人钱不容易,随时被罚款。

黑天鹅,白天鹅,应该都是中美贸易战的结果。
10. 70後小弟
2017-01-09 16:10
任何一個市場,在所有人一致看淡之下爆煲,可謂聞所未聞,今次又會不會例外呢?
11. 浪子心聲
2017-01-09 17:29
我非常認同10樓的觀點,客觀現實係大部分業主借貸不高及發展商持貨能力強,樓市難爆煲,但未來供應持續,每年至少有約兩萬個單位,始終要調整。

基本上我認為樓價已在頂位,就算在農歷新年有小陽春,都不會升得幾多。調整快將開始,快就喺3月特首選舉完畢後開始,最遲今年年尾,但我認為在7月新一界特首上任後開始調整機會最大。
12. 浪子心聲
2017-01-09 21:32
我個人認為大多的「黑天鵝」都是人為的,今年頭兩季由美國因素產生的黑天鵝出現的機會非常微,因為特郎普剛剛上任,他不會讓黑天鵝事件在他初上任階段發生,但年尾或明年初就不同了,他應希望所有量寬的負作用一一發作,好讓在他的總統任期內的第二年就完全消化,第三年就已開始有明顯的好轉,對第四年選舉連任就有很大優勢。

所以我認為2017年第一和第二季出現黑天鵝機會不大,第三和第四機會大一點,但我個人認機率都不高,明年2018年出現黑天鵝的機會就很大,信不信由你!!

13. 鳥5
2017-01-09 21:36
非常認同12樓 因為所有泡沫香港資金充裕係唔會爆 但到咗今年年中後, 真正危機就開始。。 因為資金走,資金在泡沫不破
14. 鳥5
2017-01-09 21:41
如果唔著褲啲人走去游水 ,潮水退唔著褲嗰啲只會再游出去再深D啲 先。美國地產06年見頂 金融市場07年先爆。。
15. 鳥5
2017-01-09 21:45
至於租管 一開始嘅時候租金會即升 ,(因為供求即時娈化)但隔咗一年後數,租霸主導訴訟潮(收樓困難), 業主睇租金嘅風險回報就唔同咗,嗰陣時樓宇價格先會跌。。
16.
2017-01-09 21:54
【on.cc東網專訊】一直呼籲投資者要小心香港樓市爆煲的獨立經濟評論員、「滙豐前首位華人大班」、滙豐銀行前副總經理劉智傑撰文警告,香港地產股已步入「地獄之門」。一旦樓市爆煲,不只是衰幾年,恐是像上世紀九十年代日本般,衰20、30年仍一潭死水,呼籲香港人要盡早做好準備,因為今次樓市情況更嚴重,警告98金融風暴和沙士時期都不能參考,跌幅或較快和較深,「估不到跌幾多和跌幾耐」! 

【勿以為美國每次加息僅0.25厘】 
為何香港樓價瀕臨爆煲?他解釋,在上周五美國公布非農就業報告後,相信聯儲局主席耶倫對加息更充滿信心,債市及金價已立即有異動;另一邊廂,香港銀行3個月同業拆息(Hibor)近期已升破1厘,是8年新高,香港人如果採用H按供樓,利息支出已加重。他警告,投資者不要下意識地認為聯儲局每次加息只是0.25厘,「美國加息問題經已不是一年加幾多次,而是一次加幾多?一次或多於0.25厘,加3次經已等於1.5厘」。 

歐洲方面,製造業去年12月增長是2011年4月以來最快,反映歐元區經濟持續復甦,帶動通脹。只要通脹一來,歐央行便不得不加息。 

【大陸限制資金將重創香港】 
除了歐美有加息壓力,影響香港息口趨升外,大陸管制資金外流影響更大!他指出,內地個人雖然每年仍可換取5萬美元,但要明確表示用途,更指定不得用作境外買樓、證券投資、購買人壽保險,以及投資保險產品等,令大陸資金來港斷裂,內地發展商積極來港搶地,如投地資金未能到位,在港又籌不到資金,就會引爆樓市,令場面不可收拾。 

【全球債泡一爆不得了】 
更值得注意的是,過去8年全球零息環境,令發債數量大升,當中,美國有3.6萬億美元債務於今年到期,要付出利息高達2,370億美元;中國有5,880億美元債務於今年到期,要付出利息達120億美元;日本則有1.8萬億美元債務於今年到期,要付出利息達750億美元。故此,劉智傑強調,投資者須關注的,不是中國債務問題,而是美國的龐大債務,錢從何來是個大問題!債務問題將會是資產市場爆破的最大「黑天鵝」事件! 

事實上,根據巴克萊世界債券指數,全球債券截至去年12月底第4季已跌逾7%,造成極為龐大的損失。歐元區恐更大鑊,因負利率已到極限,歐央行可以購買的指定類別債券,負利率達以年息計-5%,使債市變成一個隨時爆炸的計時炸彈!如果全球央行貨幣政策回歸正常,各方為了爭取資金再融資,不得不大幅加息,做成不可預料的後果。 

他警告,債市跌不代表資金流入股市,因現在都冇量化寬鬆(QE),股市不能受惠,更何況QE已證實藥石無靈,政府亦錢不多,冇人買美債,不知錢從何來。 

【港樓利好因素已一去不復返】 
回顧香港樓價飆升已有十多年之久,雖然上升期很長,但並非因為經濟增長、個人收入大增,或人口爆升令需求增加;而是前任政府扣地不放、美國零息,以及適逢內地人湧港買樓投資,令樓價非理性上升。不過,投資者要注意,這一連串「偶然事件」會再重複或繼續的機率有多少? 

他指出,投資者必須留意,樓價已有結構性改變,政府政策、人口老化、收入減少、經濟放緩、再加上港元枯渴、通脹加劇、利息飆升;若再加上美國新政府上台,令貿易保護主義抬頭,中美衝突一觸即發,已改變了樓市的大環境。 

「現時超豪華住宅十幾萬一呎、紅磡樓以前幾千蚊呎,依家是升咗3倍咁滯;香港新一代如果不靠父母、甚至祖父母輩三代合力,根本靠現在薪金買不到樓,可見樓價脫離薪金情況嚴重。二手最慘,因為買樓要短時間全付,難上會,估價低。」 

【要警醒日本上世紀經歷】 
他提醒,日本多年前樓價上升到泡沫水平,爆破後過了20、30年,經濟仍是一潭死水,樓價還在低位徘徊,是香港樓市的最佳樣辦,呼籲大家要有適當部署。這個大跌浪甚麼時候到,當然沒有人清楚,但相信在12至18個月期內,隨時會爆發,到時才處理為時已晚。同時警告,今次跌浪連98金融風暴和沙士時期都不能參考,跌幅或較快和較深,「估不到跌幾多和跌幾耐」! 

18. 鳥5
2017-01-09 21:58
租管會誘發租霸,D師爺都係跟勢揾食。。。跟红頂白
19. 香港土著
2017-01-10 09:53
此時此價高處不勝寒, 任何一件觸動羊群神經事情都可以係黑天鵝。
20. 向饭民说不
2017-01-10 11:22
其实有什么天鹅,只天鹅不就是井哥新大佬,特朗普,不按本子办事,不玩程序,学大陆,玩特事特办。
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