梁振英在上月出版的《紫荊》雜誌總結任內四年的五大政績，其中以土地房屋問題佔最大篇幅。梁振英在文章中指出，增加土地供應為政府責任，會迎難而上，樓市措施也初見成效。

　　政府的樓市措施是否有效？從現時二手樓價仍然貼近歷史高位來看，政府在樓市調控方面是非常唔掂。筆者不是以樓價水平來衡量成敗，而是從樓宇供應量和單位面積兩方面作為評核指標。假若大家看看這兩個樓市數據，相信會認同筆者的批評。

　　首先，從差餉物業估價署的公開資料，2013至2015年的落成量分別為8,250、15,720和11,280個單位，而預測落成量則分別為13,550、17,610和13,290個單位，非常明顯，落成量持續低於預期水平，幅度則達一至四成。至於2016年，截至10月為止，落成量只有11,430個單位，佔預測的總落成量六成二。筆者估計，今年最終的落成量可能只有14,000個單位，即是低過預測數量超過兩成。如果將過去接近四年總落成量低於預測超過13,000個單位來看，實質供應量仍然是落後於形勢，樓價又怎能明顯回調呢！

　　再者，近兩年出現的劏房樓逐步增加，反映越來越多置業者住進150多至200平方呎單位。根據差餉物業估價署公佈的《香港物業報告（2016）》，截至今年10月，單位面積少於426平方呎（政府釐定小型單位）的落成量是2,927個，佔總成交量高達26%，創下自1994年後新高。但筆者要指出，這類劏房單位數量在未來幾年只會有增無減，而佔總成交量的百分比也會持續上升，反映市民的居住環境質素正在惡化，這情況與四年多前梁振英的政綱提議，增加市民的居住面積背道而馳。

　　現時公屋的情況較以往更差，按《長遠房屋策略2015年周年進度報告》，未來10年的公營屋單位供應是28萬個，即平均每年2.8萬個單位，但運輸及房屋局於上月向立法會房屋事務委員會提交資料，預計在2016-17至2020-21年4年期間，公屋供應量將會遠低於平均每年2.8萬個單位，這預測無疑對輪候公屋和希望購買居屋的市民是一個壞消息，但從梁振英上任至今，公屋輪候情況急劇惡化來看，基層市民的基本居住狀況出現倒退反而是意想不到之事。

　　另外，過去幾年市建局與地產發展商合作興建不少單幢式樓宇，但單位卻是非常細小和豪宅化，反映上樑不正下樑歪，難怪最近兩年地產發展商可以理直氣壯，大起劏房樓。

　　香港未來的樓市發展真是不容樂觀，如果梁振英認為過去四年多的樓市措施初見成效，他肯定活在另一個星球。