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樓價雖破頂 成交乏指標
41.
2017-01-05 16:16

德國樓市房價能夠長期維持穩定,原因可總結為以下7點: 

1. 蓋房依照人口需求:維持供求平衡,德國有詳盡的建房規劃,蓋房子是依照人口需求而蓋,每年有25萬套新公寓完工,確保供需平衡,是穩定房價的鐵律。 

2. 先存後貸的合同儲蓄:德國有固定的房貸利率,利用金融制度來穩定樓價。所謂「合同儲蓄」是「先存後貸」的房貸模式,有別於一般以住宅抵押貸款。不僅如此,德國所有的貸款(包括合同儲蓄及商業貸款),皆為固定利率,儲蓄房貸利率,低於市場利率且固定不變,商業貸款固定利率期限平均為11年半。長期穩定的房貸利率,足以應付任何金融市場的波動。 

3. 有保障的租屋市場:近6成民眾樂於租屋,德國的自有住房率為42%,租賃住房率高達58%,尤其是年輕族群中有高達77%都是租屋族。德國人之所以願意且樂於租屋,全因其發達的租屋市場。市場上持續供應大量便宜的出租房屋,政府也強力介入租屋市場,房東不能隨便調漲租金,法律上也保障房客的利益,租房的安全感,並不亞於買房子,所以數十年都住在同一個租屋的,大有人在。

4. 蓋房由「合作社」一手承包:以免開發商壟斷,德國鼓勵自建房、合作建房,避免開發商壟斷市場,尤其合作建房,更占出租住宅的大宗,每年新增的住宅,總數中有30%為合作建房。 

5. 獨立的地產價格評估制度:在德國,各類的地產價格,並不是建築商,或政府說了算,是由獨立的地產評估師來評估判定,評估師必須對自己的評估結果負責30年,倘若有誤,須負擔法律責任。不僅有獨立的評估制度,德國還按照聯邦建築法,在各地成立了「房地產公共評估委員會」,其職責是負責制訂當地的「指導價」,為不同地段、類型的住宅制訂了「基準價格」。該指導價具法律效力,所有房地產交易,均有義務照此執行,並在合理範圍內浮動。 

6. 非自用住宅課重稅:買低賣高幾乎不可能,稅制是德國政府遏制炒房獲取暴利的一項重要武器。德國的自有自用住宅,不需用繳納不動產稅,至於出租自有住宅,除了要繳納不動產稅外,還要課25%的資本利得稅。另外,房子的管理及維修費用也很高。一層又一層的的課稅機制,大大壓縮了炒房者買低賣高的利潤空間。

7. 居住是基本權利:政黨也不敢漠視民意,德國政府並不將房地產視為經濟產業,而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確保障人民的居住權利,是德國政府制定所有住宅政策的核心,因此,儘管地方政府掌握大批的公有土地及公房,但沒有人敢抬高當地地價樓價,來增加當地政府的稅收。

房地產政策,是德國政黨競選的主要辯論議題,假如有人提出的政策,無法保障民眾的居住權,甚至是助漲樓價,其喪失的不僅止於選票,而是賠上了整個政黨,及自己的政治生命。

42. to 38/f
2017-01-05 16:54
樓變成今日甘完全係因為資本主義既歪論破壞左根本既社會和諧.
如果置業係投資需要,甘點解有人要住盪房,瞓街?
如果香港可以先完全滿足基本人權(住屋需要)重有條件再講投資既我冇意見(其實我相信每個政府都應份要做)

又要小下d畜生..基本資源(水/食物/土地)係人基本,有資格先會得到既社會等如有班賊搶哂其他人既野.
而家香港人係想行社會主義多於資本市主義呀,想炒樓去你既美國
43. 哈哈
2017-01-05 17:01
我知邊個傻仔先搞笑話香港行磚本位,我聴到真係覺得好似有人野而家香港流行緊食可卡因!!!
你講緊一樣會引至社會㓕亡既idea合理化...幾天真同危險
44. 浪子心聲
2017-01-05 21:00
《齊心罷買劏房樓》

我認同引刀兄觀點,罷買樓的可行性不高,因為各有所需,結婚、生仔要買樓或換樓難避免,種種因素罷買樓在現實生活中難以實行。

但我認為大家可以發起「齊心罷買劏房樓」,因為這些劏房不宜居住,實際用途不高,基本上是發展商為了賺到盡而起的,劏房是不良產品,對市民及社會長遠發展不利,其後應由發展商承擔,不應由大眾市民承擔,尤其是年輕上車人士,錢不多而又買了不宜居住的劏房樓,聽到都心痛。所以我們應發起及齊心呼籲港人「罷買劏房樓」,讓生產不良產品的發展商承擔其後果,無人買劏房樓,輸錢自然係發展商而唔係香港市民。

希望大家支持《齊心罷買劏房樓》行動!!
45. 港人自作孽
2017-01-05 21:30
香港某些人太多诉求,要環保,要保留郊野公園,支持最低工資,拒絕外勞,反對塡海,因為要保護海豚,但又要政府增加房屋供應,重要系千尺上車盤(嫌劏房細啊!)要多多福利,同時還幻想政府放棄高地價,真的是生活在天方夜譚的世界。

移民北韓吧,那裏絕對沒有地產霸權同炒家。金正恩同志歡迎你!(還掂近年犬決咗唔少,要補倉。)


46. TO 25/F
2017-01-05 21:49
口批共產, 實在自己想共人產

口批極權, 原來自己想極人權


47. TO 45/F
2017-01-06 00:01
不能同意更多 !

介紹這班人另一國度 - 古巴,  人人有屋住 !  不過共產政府如幾十年前大陸一樣無銀維修樓宇, 住客知道間屋唔係自己既, 亦不會自己攞錢維修, 人人有屋住, 人人住爛樓 !
48. 支持者
2017-01-06 02:40

今時今日仲講反對樓價高係離題,就係脫離咗現實,香港是成功的社會,地產業居功至偉,有樓嘅人付出咁多,享受努力嘅成果都係無可厚非.

同意作者嘅論點,二手市場開放最直接,咁至可以幫到市民罝業安居,而樓價會因為供應多而下跌!


49. 同意
2017-01-06 13:36

蔡生好有POINT!

"特首換屆在即,筆者期望新的執政者必須有遠見,放棄舊思維,勇敢地釋放龐大的二手樓市場,在供應即時增加的同時,既可將樓價壓下來,又可帶動香港經濟,增加就業機會。否則樓價會再創新高,就算只是0.1%的新高升幅,也會使社會出現不穩定因素,樓市不僅是經濟市,也是政治市,不斷加辣只是遏制剛性需求,買時間讓樓市停留原地,不能解決香港房屋問題。"

50. 哈哈
2017-01-06 13:48
想行資本主義唔去移民去美國做狗
香港主流而家一般想行社會主義

算啦都係教到就聽,教唔到就有緣再會
51. 回50樓
2017-01-06 16:45
香港唔啱你住,返去社会主义祖国吧。
52. 基本常識
2017-01-07 00:19


香港樓價起跌是一件好平常的事, 當人人睇好時, 就會隱藏下跌的危機, 同樣的道理, 過去六年,財爺不斷提醒市民,要小心買樓, 人人擔心下跌.  所以,反效果就是樓價上升, 這就是香港的基本常識...



53. 讀者見解
2017-01-07 01:24

香港仲有一啲人妙想天開,成日諗住樓價大跌,呢度有幾位朋友就係咁,再咁落去睇怕造反都似,香港嘅唔穩定因素就係呢種.

反而最基層人士唔會咁多反對聲音,住公屋已經攞咗著數,又有綜援津貼等等福利,生活都唔係咁難,唔諗買樓仲簡單,人生又有其他享受.

54. to 46/f
2017-01-07 09:59
我不嬲都支持共產主義,幾時有批?
我係極度之反資本主義既
55. to 51/f
2017-01-07 10:02
香港係香港人既家,香港人係行社會主義想公平想社會和諧
想自私自利做狗做賊去美國.香港唔歡迎
56. 咋咋吵
2017-01-07 20:38


香港是一個福人港, 有福者買樓也!!!

同時又有好多心胸狹窄的小人物咋咋吵!!!


【東方日報專訊】一七年新盤開局走勢不俗,市場上兩大新盤暫已共收票近千張,凍結資金近1億元。中國海外發展(00688)旗下九龍啟德1號(II)昨首日展開登記,速錄逾550張入票。另新鴻基地產(00016)元朗Grand YOHO第二期暫錄近400張入票,發展商料快將加推單位應市。

啟德1號(II)昨起接受入票認購,消息指單日料收逾550張票,較首張價單125伙超購逾3.4倍。該盤首張價單平均呎價20,572元,折實平均呎價17,588元,較項目一期開價高21.5%。



57. 大埔新家
2017-01-08 18:17

香港藝人曾志偉熱衷賽馬,去年他的愛駒「卡加動力」在比賽中發生意外死亡,損失了七位數港幣。但曾志偉搬入大埔新家後,運勢漸漲,上月底在跑馬地夜馬賽事中花2600元港幣(約新台幣一萬元)買連贏,竟中了1600萬元港幣(約新台幣6670萬元),昨天他的名下的馬「品自高」又在澳門爆冷門獲勝,運勢旺到不行。

58.
2017-01-08 18:56
【央視反貪紀錄片最後一集】
【「山西幫」金道銘如大貪特貪】

央視反貪紀錄片最後一集,特別提到曾經被形容為,發生系統性、塌方式腐敗的「山西幫」,曾經在中紀委工作近 20 年的山西省人大常委會原副主任金道銘。

他親自在鏡頭前表述自己如何拉幫結派,大貪特貪。

#有線新聞 #大貪特貪 #央視 #反貪紀錄片 #金道銘



山西令計劃,成班仆街了,老習真係要殺哂班貪官
59. 向飯民說不
2017-01-08 21:28
阿井哥,你d飯民黃C毒媒現在天天玩咨詢,咨詢,在咨詢。

但是怎麽看你d新主人,Trumps爲了强國夢,勢要打破玩咨詢,咨詢,在咨詢。以行政命令加快政策推行。
60. 井新聞
2017-01-09 00:02

井新聞...

冰凍三呎,非一日之寒, 小習如何能殺哂班貪官呢???

小習15歲上山下鄉, 能活到今天好不容易, 可以說是 蒼天庇佑 , 中國遼闊的土地上的山河美景, 在井底之下又怎麼樣能看到呢???




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