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樓價雖破頂 成交乏指標
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2017年1月4日
樓價雖破頂 成交乏指標
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  近日政府差餉物業估價署公布,截至去年11月份的私人住宅售價指數報306.6點,比前年9月份高峰時期的306.1點高出0.5點,創出歷史新高。諷刺的是,那邊廂政府剛剛對樓市落重藥「加辣」,這邊廂樓價卻創出新高。

  明明是出招狠打樓價,市場也一致看淡樓市前景,然而事隔一個多月,得出來的結果卻是樓價破頂,遍地眼鏡碎。究竟是甚麼原因?首先,應該說成交紀錄是滯後的數字,去年11月份的成交,大多數是去年9、10月份所促成,沒有反映當月份的真實紀錄。其次,加辣本身最主要的功能是管理需求,說白了是要遏制樓宇成交,跟坊間認為是打擊樓價的解讀有所差異。

  另一方面,去年全年整體二手住宅成交宗數約為4.05萬宗,為有紀錄以來最低,如此低的成交量,使二手樓市沒有指標性可言,就像山頂某豪宅成交價每呎逾@10萬元,或者西九站上蓋屋苑每呎成交價@5萬元,我們就將豪宅或屋苑的價格當成是這個價。這種零星的交投是屬於個別例子,但傳媒朋友卻偏偏喜歡當成頭條報導,也難怪,這種高價成交新聞的確非常吸睛。

「加辣」是一種悲哀

  今天二手市場供應嚴重短缺,買家在缺乏選擇的情況下惟有高追。於是,無論是豪宅或屋苑都創出新高,連公屋、居屋造價也開始破頂,政府加辣失效的報導到處可見,媒體總是喜歡挑戰政府的政策,哪怕所謂的破頂升幅僅是微不足道的0.16%。然而新高是事實,業主們看在眼裏,心裏明白,一賣一買印花稅和手續費這麼多,寧願選擇一動不如一靜。

  可以斷定,在辣招捆綁下,2017年的二手樓市仍會冰封。筆者認為,偶然出現的高價成交不可作為指標,當局更不能以此作為再加辣的理由,否則會是一種悲哀,香港樓市會畸形發展,樓市只有一手市場並不健康,封鎖二手樓供應,只會出現零星高價成交個案,無助穩定樓市和幫助年輕人置業。

  特首換屆在即,筆者期望新的執政者必須有遠見,放棄舊思維,勇敢地釋放龐大的二手樓市場,在供應即時增加的同時,既可將樓價壓下來,又可帶動香港經濟,增加就業機會。否則樓價會再創新高,就算只是0.1%的新高升幅,也會使社會出現不穩定因素,樓市不僅是經濟市,也是政治市,不斷加辣只是遏制剛性需求,買時間讓樓市停留原地,不能解決香港房屋問題。

樓價雖破頂 成交乏指標
1. 終於清醒
2017-01-04 12:51
蔡生以往不斷盲目說好,今天終於說出真話,值得一贊
2.
2017-01-04 13:05

【內地新規嚴限外匯流出】

內地全面收緊民間兌換外幣,民眾到銀行換外幣,要填寫申請表,列明用途,亦註明不能用作境外買樓、買保險。

新規定令很多人不能調錢出境,移民顧問表示,生意因而大受影響。


是一種悲哀

3. 準業主
2017-01-04 13:12
佢可能剛在高位出貨。
4. 浪子心聲
2017-01-04 13:34
我認為應是蔡先生放棄你的舊思維,如「釋放二手樓市場,在供應即時增加的同時,既可將樓價壓下來,又可帶動香港經濟。」

香港過去的政策就是太傾斜於樓市買賣及投資,以使香港經濟停滯不前單一化。未來香港樓市在每年穩定的二萬個私樓供應下,將會慢慢地健康發展,毋須大的政策改變,沒有活躍的二手樓市對香港經濟影響不大,只會影響地代的生計!!

5. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2017-01-04 15:00
希望4樓及幾位淡淡能早日達成朝思暮想的理想,再不用交高昂的租金給業主。


樓市辣招本是美麗謊言,專騙淡淡

2017-01-03 經濟

一年,專家學者愛作各種前瞻預測,由全球金融大勢到香港政經發展,悲觀樂觀任君選擇。世事紛陳,大部分香港人關心的從來只有一樣:樓市。樓市辣招到底有什麼效果?辣招有否如政府高官所講的「打擊炒風和遏抑投資需求以助穩定樓市」?樓價會否繼續上升?租金會否追上樓價升幅?


信口開河講幾個「跌幾成」如引刀般118、「升幾成」的數字,容易誤導兼沒有營養。2017年第一篇文章跟大家回歸基本,從經濟學角度分析多年來辣招對樓市的衝擊,建立好思考的框架,再推演未來樓市的走勢。


樓價飆升 成交宗數減半


樓市辣招始於2010年11月(當時特首仍是曾蔭權),首先推出的是針對短期買賣的「額外印花稅」(SSD)。梁振英2012年上任後,先後推出針對海外買家的「買家印花稅」(BSD)、增加「額外印花稅」、推出「雙倍印花稅」(DSD),到了最近11月再劃一大幅提高「雙倍印花稅」。6年來連番辣招過後,樓市到底經歷了什麼變化?


(一)根據差餉物業估價署最近公布2016年11月的數字,全港樓價指數6年來上升了87%(推行最新辣招的11月仍在上升),租金指數則上升了34%(11月更輕微下跌);


(二)根據差餉物業估價署的數字,私人單位的空置率由2010年的4.7%明顯下跌至2015年的3.7%(2016年數字仍未公布);


(三)根據土地註冊處的數字,樓宇買賣合約和轉讓契約由2010年的接近35萬張下跌至2015年的17萬多張(2016年數字仍未公布)。


樓價升得比租金快,買賣轉讓宗數消失了一半,為什麼?


供需齊受壓 價錢說不準


從供求的角度看,辣招的效果是同時減少買賣市場上的需求和供應:買賣雙方都要面對額外的稅項,自然會睇定先。結果是成交大跌,樓價反應卻說不準。


買賣市場供應減,賣不出的單位增加了租賃市場上的供應,本來空置(為方便轉手)的單位也有更大機會改為租盤。同時,因辣招而不敢上車的新家庭要找容身之所如浪子‧自醉‧土著般,租賃需求增加。結果是租盤成交增加,但租金上落也是說不準。


買賣交易量、空置率數據跟供求分析吻合。唯一未有數據證實的,是租約在過去6年有否增加。


辣招的主要效果是,將交易量由買賣市場轉移到租賃市場去,理論上不一定令樓價下降。何以樓價比租金升得快?


我認為最可信的解釋是,2014年開始人民幣兌美元滙率轉向,資本流通加上貶值預期,港元資產變得吸引,增加了香港樓宇買賣市場的需求,利好樓價。


從現值(present value)的角度看,港元相對人民幣上升,內地投資者願意接受以港元計較低的折現率,是以在租金沒有明顯上升的趨勢下樓價仍然急升。


世上沒有免費午餐,任何政府經濟政策必有贏家輸家如引刀‧土著‧自醉‧浪子般。辣招首當其衝的受害者,當然是以買賣樓宇維生的地產經紀。找不到地產經紀考試入行的詳細數字(現有持牌人不一定活躍),未能證實這個頗有規模的勞動市場有否萎縮,但從某大地產代理上市公司股價的慘淡表現,可推測地產經紀生意損失不小。


庫房大贏 市場慘成輸家


對一般香港市民來說,辣招明顯的壞處是,一旦遇上困難(如危疾、周轉問題)須用樓宇套現應急時,要付上額外代價。至於所謂方便年輕人上車如井兄般、讓市民安居樂業之類的說法,根本跟辣招扯不上半點關係。


政策的最大贏家是政府庫房。在2010/2011財政年度,政府實際印花稅總收入為510億元,在2015/2016年度實際印花稅總收入竟大升至627億元!6年來成交大跌後稅收不跌反升,除了樓價上升,當然是拜三大辣招所賜(在2015年,3項辣招稅收超過200億元)。


如果你相信香港政府即將陷入「結構性赤宇」庫房掏空,政府稅收增加當然是好事,但不要忘記高鐵之類的大白象工程,更不要忽視政府錢愈多只會愈身痕愈浪費的經驗規律。


未來一年香港樓市將如何發展?美國加息預期議論已久,循序漸進的緩慢加息周期對樓市影響有限。更重要的反而是人民幣兌美元會否持續下跌(港元資產繼續吸引),以及內地會否進一步限制資金流出(減少對港元資產的需求)。


特首戰即將開始,一介草民對小圈子選舉毫無影響力,唯一期待(或奢望)的是,有特首候選人敢講一兩句真話,承認樓市辣招根本是弊多於利的爛政策。

對着淡淡笑的人上

6. 经济靠炒楼
2017-01-04 15:08
经济靠炒楼就是饮鸠止渴。楼是用来住的,不是用来炒的,好简单的道理。二手市场本来就不应该太火爆
7. 路人xx
2017-01-04 15:12
浪子兄,二手市場冰封,除了對地代有影響之外,對裝修工人電工師傅水喉師傅磁磚師傅水泥師傅有沒有影響?對賣家俱的有沒有影響?對賣建築材料的有沒有影響?對賣五金鎖具水喉零件的有沒有影響?對賣牆紙的有沒有影響?對律師樓有沒有影響?對賣家庭電器的有沒有影響?對室內設計的有沒有影響?對銀行業有沒有影響?對政府的庫房收入有沒有影響?
9.
2017-01-04 15:15
全世界都冇人再講樓市,只有香港有班人用樓市搵食賺錢!
舊經濟在未來已經完全會消失
11.
2017-01-04 15:23

【冇改錯名】四叔大埔盤變買家地獄 內地客07年買都瀨嘢


唔知點解,四叔新盤好似特別多蝕讓。繼長沙灣曉悅後,四叔另一個樓盤亦出現蝕讓。

被網民指遠望似墳場的大埔比華利山別墅,踏入2017年市場錄得的首宗二手,又是蝕讓。而最慘的是,業主10年前入市,到今日賣樓仲要蝕錢,算是樓市奇蹟。對買家而言,何止墳場,簡直是地獄。

消息指,比華利山別墅萊茵道單號屋,實用面積1,606方呎,剛以1620萬元易手,呎價10,087元。原業主為內地客,於2007年透過公司名義(公司董事持中國護照),向四叔李兆基旗下恒地(012)以1,639萬元買入該洋房,未計釐印費及佣金等支出,持貨10年賬面蝕19萬元。2007年同期,中原樓價指數CCL報約63點,現報146.3點,10年升幅逾1.3倍。

土地註冊處資料顯示,該內地客買入該洋房後,先後向多間財務公司加按,連同一按,出現多達七次按揭及借款紀錄,其中於2015年三度抵押予「財仔」借款最少1,650萬元,最終按爆煲,淪為銀主盤蝕賣。

中原地產數據顯示,大埔比華利山別墅在近一年共錄得13宗成交,當中11宗屬蝕讓,另外兩宗只是賬面賺3%及4%,即是明賺實蝕。因此,這13宗成交基本上全屬蝕讓。比華利山別墅,絕對是買家地獄!



齊齊住地獄

12. 回5樓
2017-01-04 16:02
你搞到我以為曾國平都認識引刀儍燦😂😂😂
13.
2017-01-04 16:04

亞洲國家迷信英美名牌大學的博士碩士學位,尤其「從政」和經商。例如葉劉讀過史丹福的政治系,長達四年,正式修讀過經濟,所以聲稱比小鬍更懂得「理財」。

但是有點見識的人都知道,英美名牌大學的研究院,許多都來自亞非拉第三世界包括中國大陸的太子黨,他們來讀學位,出於崇洋,回國去唬弄自己國家的農民人口。

當你一窩蜂付學費購買「西方先進國家」的名牌學位時,「西方先進國家」忽然一個大轉身,早就不以學位來定身價了。

14. 浪子心聲
2017-01-04 16:55

To 7樓路人XX:

其實二手市場已冰封多年,我不見得對香港經濟有大影響,買一手樓都要裝修、買吓家私電氣。過去幾年好多修工人電工師傅水喉師傅磁磚師傅水泥師傅失業嗎?? 不見得喎!!

我真係唔覺香港好需要一個活躍二手住宅樓市去維持香港經濟穩定,反而我認為當沒太多港人以投資住宅樓宇維生後,香港
15. 浪子心聲
2017-01-04 16:55

To 7樓路人XX:

其實二手市場已冰封多年,我不見得對香港經濟有大影響,買一手樓都要裝修、買吓家私電氣。過去幾年好多修工人電工師傅水喉師傅磁磚師傅水泥師傅失業嗎?? 不見得喎!!

我真係唔覺香港好需要一個活躍二手住宅樓市去維持香港經濟穩定,反而我認為當沒太多港人以投資住宅樓宇維生後,香港會向多完化發展,經濟發展才算健康。
16. 回浪子兄
2017-01-04 17:17
地産物業市场是香港經濟的一大支柱,也是百几万家庭的財富所在。打残樓市只能取悦一小撮不需要置业,也不可能置業的中下層,對整体香港發展不利。正所谓纽倫港,我看不到纽约及倫敦會同香港一樣瘋狂打压樓市。
18. 引刀一快
2017-01-04 17:48
To 13樓 井兄

依家大陸招聘,唔再側重碩士博士,而係看中本科畢業高校水平。
19. 路人xx
2017-01-04 18:06
浪子兄,2007至2011年間,二手樓成交數量是新樓的十倍,二手樓成交停頓,怎會不影響各行各業。買新樓的人,不會買櫥櫃,不會換水喉,不會換地板,不會換門,不會換馬桶,不會換洗衣機,不會換煮食爐,不如換冷氣⋯⋯事實上,裝修建材傢具等各行各業,苦不堪言,你去問下有關行業人士,了解一下⋯⋯
20. To 13
2017-01-04 18:07
你又抄襲陶傑文章貼自己門口,你同你日日鬧嘅大陸人有乜分別。
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