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長河亂話(十) - 加息與樓價
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長河亂話(十) - 加息與樓價
 
歷史長河
2016年12月25日

 重發。原文發表於2016 年11月28日


  美國大選落幕,特叔當選,十二月加息機會高唱入雲,甚至有人預測機會高達102%, 哈哈。這邊廂,香港的官員及專家們不停地提醒市民在加息陰霾下樓市所面臨的風險。

  加息對樓市是有所影響,其直接影響有二點。第一點是大家經常提到的,加息意味著業主供樓負擔加大,每個月真金白銀的多咗支出。這方面的風險大家可以計算得出。500萬按揭,按揭利率升0.25%,每月還貸大約增加1000蚊;利率升1%, 還款增加4000蚊左右。現在大家基本上都選擇了 H plan,最終需不需要多還款,還要看hibor 會不會抽升到個 cap位。 

  另一點鮮有人提及的是加息意味著折現率(discount rate) 的增加,從而影響到摟價。

  折現率是指將未來預期收益折算成現值的比率。折現率越高,未來收益折算到今天的價值越低。如果折現率為10%,那麼明年有一筆$110的收入折算到今日只值$100,如果折現率為20%,則這筆錢今日只值$91.6。

   可能反過來講容易明白些。$100一年投資回報10%的話,這筆錢一年後變成$110。$91.6一年投資回報20%的話一年後同樣收到$110。也就是說折現率和投資回報是逆向行駛的。

  折现率的定義不難理解,可怎麼選擇折現率卻是個難題。企業一般採用資本成本的加權平均 (weighted average cost of capital) 或者是資本資產定價模型 (capital asset pricing model)來計算。不管怎樣計算,通常來講,折現率 = 無風險回報 + 風險回報 (risk free rate + risk premium)。折現率對企業來講, 可理解為股東所預期的回報,對收租佬來講可理解為機會成本。

   回到正題。加息意味著 risk free rate 的增加,從而帶動折現率的增加。而折現率的增加將會對樓宇估值帶來壓力。事實上,折現率的增加將會對任何以未來現金流來訂價的資產估值都會購成壓力。最近美債下跌正正體現了這種關係。

  行文至此,都是些書本理論,可事實是否如理論一樣呢?令人尷尬的事實是,九七時樓價與利率同時見頂回落,零三年時樓價與利率同時見底回升。


明明減息供樓負擔少了,折現率降低了,加息負擔大了,折現率增加了,怎麼會出現相反的情況?究竟樓價與利率有沒有關係?答案當然是肯定的,但利率只是影響樓價眾多的因素之一,而且很可能不是主要因素,否則便不會出現同步升跌的現象。或者說影響樓市的重多其他因素中,有些有利因素也伴隨加息而來,并起到決定作用,比如加息是因為經濟增長,加息也會導致資金流入,通漲升溫等等,而這些因素又對樓價起到支撐作用。還有一種可能是加息幅度和進度落後於預期。比如,如果今日樓價已反映12月份的加息及明年加4到8次息,那麼任何一次多加或不加都會導致樓價的重新估值。如果說樓市最近一輪升市是由於英國脫歐後的推遲加息預期所導致,這便是一個很好的資產價值重估例子。

  本文不是預期樓市短期走勢,事實上我也自認沒有能力做到,因為有太多的可能性及不確定性。目的只是開闊一下思路,希望大家能較全面地認識到加息對樓市的負面影響,以及同時可能出現的其他正面因素。不好只知其一 不知其二,孤獨一味地加息,息魔,息狼,否則最後可能又是得啖笑。

  最後借此機會分享一下我在美國大選及香港新辣招前的五個小小預測,目前第一個已中,哈哈:
  1. 特叔當選。
  2. 12月不加息。
  3. CCL 今年現歷史高位。
  4. CY 連任。
     5. 打工兄繼續收租,引刀兄繼續等浪。
長河亂話(十) - 加息與樓價
1. 打工仔 Andy
2016-12-25 22:44
沙發先!
2. 歷史長河
2016-12-25 23:10
工兄,這篇是舊文啊,哈哈,聖誕快樂!
3. 打工仔 Andy
2016-12-25 23:18
長河兄

我知呀, 新年進步! 
4. 預測失敗
2016-12-25 23:27
234預測失敗
5. Johnny
2016-12-25 23:29
可惜234都唔中
6. 引刀一快
2016-12-26 00:25
又係玩and與or嘅小伎倆,悶。
7. 小師妹
2016-12-26 00:26
Merry X'mas with lots of support!
8. abc12345
2016-12-26 00:32
Save the best till the last.
又段估,見圖知著,CCL 今個星期五破頂,>147。
Yeah !
9. 伯伯
2016-12-26 04:05
受教了!
10. 八十後
2016-12-26 08:06
風趣幽默長河大師回來了!聖誕快樂!新年快樂!
11. 歷史長河
2016-12-26 10:22
小師妹,八十後兄,多謝支持,祝新年進步。

abc12345 兄,

幾項小預測中第三項才是重點,畢竟是地產網嘛。其他1、2、4 幾項只是鋪墊,帶出的信息是這些因素都不重要,并非如一些磚家所講那樣,會對樓市起決定作用。本文「加息與樓價」立意也是這樣,樓市將一如繼往,收租佬繼續快樂地收租,等跌三、五成入市的變成等跌七、九成才入市,這是5所表達的意思。
12. LYC
2016-12-26 11:10
CCL 數星期內將會破頂,如進入無人之境,直衝上1000.
2手放盤量歷史性出現負數,只有買家掛買盤價,已經冇業主再掛沽盤。買家不斷提升叫價,等有盤肯沽俾佢。

13. 無奈
2016-12-26 11:33
河兄手誤删文?

祝各位新年快樂!
14. 引刀一快
2016-12-26 12:31
論壇又多一類詭辯奇招,今蟬蛻殼。
15. 歷史長河
2016-12-26 13:43
引刀兄,當時刪貼原因可能很多未睇到的人不明,不過你、我和陶醉兄心知肚明。我想這也許是陶醉兄不再提及此事的原因。唔好再用刪帖、毀滅證據之類屈得就屈,由此可見陶醉的確比你高班好多。

最後再提醒閣下尊重别人也尊重自己,不好把私人聚會時所取得的信息拿出來討論,一是與討論無關,二是除非本人願意。估和當面確認是二回事,不明白?另外你未經我同意,把有關我的信息講給陶醉兄也是不妥。上來討論只是為咗興趣,無謂犧牲私隱,對吧?

這是最後一次提醒閣下!
16. 歷史長河
2016-12-26 14:20
又學到嘢,今蟬是今日之蟬還是大師的禪號?
17. 引刀一快
2016-12-26 15:38
長河san

你就真係屈神,我攞過乜信息岀嚟討論?

你可以透過Andy將證據傳過嚟,等你。
18. 自我陶醉
2016-12-26 17:56
我唔出聲唔代表可以任你老作,你自己出個廣州樓市圖寸人在先,就咪喺度扮無辜扮哂受害者喇! 我唔出聲係廢事有人怕屎踩著屎,你要我講我隨時陪你講,洗唔洗我寫番哂出嚟? 

19. 歷史長河
2016-12-26 18:37
無謂話誰寸誰先,這些是小朋友的遊戲。如果想繼續討論,當然沒問題,只是請你過濾掉從引刀那裡拿到的關於我的任何信息先,這是對辯論對方的尊重,也才能算是公平的辯論。

有時我不太明白你們的出發點,本文立意明確也有可辯之處,可是你們卻沒興趣。
20. 引刀一快
2016-12-26 18:45
長河san

不好把私人聚會時所取得的信息拿出來討論, ”

"私人聚會"之前之后,以我所知自我陶醉兄對你嘅認知冇任何改變,夠未?我亦唔知你幾多信息,飲一杯傾幾句,有幾多信息可言?

之前認爲嘅,之後繼續認爲,認定嘅,早就認定,會講嘅,無論有否“私人聚會”一樣會講,与“私人聚會”無關,亦不可能在“私人聚會”之後忽然改變睇法講法,係咁多。

私人聚會之後,你依然成日嗌引刀做“自宮”“公公”“太監”之類嘅下流詆毀,代表咩?唔通你所講嘅係真相?

最近我忽然俾人一堆人質疑身份,請問你喺你地組群裏面討論我D乜?


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