地產論壇
登入名稱
密碼
頁數:
在新印花稅制之下,是否應該上車
瀏覽人次:35060    回應:41

在新印花稅制之下,是否應該上車

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2016年12月10日

(1) 新印花稅令上車客進亦難,不進亦難

  在11月4日,政府以CY領軍,連同財爺、陳家強、張炳良、陳茂波等宣佈推出壓抑投資需求新印花稅,取消以往雙印花稅(DSD),買第二個物業或以上的一律付15%新印花稅,而新印花稅不利買細價樓的投資者,以一個400萬單位為例,在未有新印花稅前只需要付4.5%雙印花稅,現在就要15%,政府這樣做法是希望投資者能夠讓路俾上車人士。不過,政府可能弄巧反拙,上車人士見到冇人爭,反而唔敢上車,以往多人爭的時候,他們上唔到車就可以鬧政府,點解唔趕走投資者,等他們可以輕鬆上車,現在沒有投資者,他們反而處於一個進退維谷情況,需求量減少,供應增加,上車是有一定危險,但如果唔趕現在上車,他日新印花稅取消,或者被投資者適應之後,樓市重拾生機,他們再錯失良機,正是進亦難,不進亦難。

(2) 政府如何以辣招拉停各項需求

  在推出新印花稅記者會上,CY鄭重聲明新印花稅是壓抑投資需求,連同以往壓抑炒賣需求的SSD,外來需求的BSD,現在除了上車人士可以享受正常印花稅之外,其餘人士都要付出昂貴印花稅,如果外來人士或者用有限公司買物業,印花稅高達30%,政府這樣做,無非都是希望幫到上車人士,不過,現在連IMF都話香港樓價高企,如果加息速度加快,香港樓價就會急跌,政府幫助的上車人士就會做了炮灰,而各項辣招反而救了其他人,政府是否會好心做壞事,未到樓價真正下跌一刻,大家都唔知道。

(3) 政府點解會推出新印花稅

  政府從數據中睇到在上一季,有2,600個人願意付DSD,即是有2,600個買樓的人,他們已經有物業,所以政府推出新印花稅,其實,我覺得政府出招有多少魯莽,因為2,600個付DSD 的人當中,有不少是買新樓,他們其實是換樓人士,當新樓入伙,之後半年內,他們便會賣走舊樓,取回已交DSD,在某個程度上,他們也是初次置業者。政府今次以偏概全,令到那位願意去付DSD業主,因為現在要先付15%印花稅而暫時不換樓,他們當然不會出售現有單位,新印花稅反而妨礙換樓的運作。

(4) 利息怎樣影響樓市

  在過去8年,香港同全世界都是處於一個非常低息環境,因為這個低息環境,令到我們可以接受低回報,結果就是在不知不覺間將資產價值推高,亦即是大家所談及泡沫化,而大家亦知道,低息環境始終會有終結的一日,屆時,買物業的人需要較高回報才可以吸引他們,如果租金未能跟上,要達到這個平衡點就是要資產減值,亦即是我們所講的去泡沫化,所以在過去幾年,官員們經常將「小心加息」這句話掛在嘴邊。
  
  在去年底,美聯儲局主席耶倫在迫不得已情況下加息,當時,一般評論員都預測今年會加三至四次息,我話只加一次,而且在美國總統大選之後,今年仍未加息,雖然下一次議息加息機會是99%,但仍然有1%機會唔加息,我未必預測準確,萬一唔加息,就全世界都沒有人預測準確。

  對於明年加息預測,很多專家就一反常態,認為明年加息不會超過兩次,每次0.25%,對樓市根本沒有影響,我唔知道他們怎樣做這個預測,但我唔明白,在去年,各項令到加息的因素還未成熟,再加上美國總統大選,他們預測加息三至四次,到今年,他們反而預測最多加兩次息,由於香港水源充足,可以暫時不用跟隨,最快到明年下半年才會加息,我今次與大多數專家的意見不同,我認為在今年十二月加息之後,明年將會加息三至四次,即使在這個幅度之下,樓價是會下跌,如果超過四次,就大事不妙,前日,IMF國際貨幣基金組織亦發出了叫大家小心加息警告,IMF話,如果利息加得急,香港樓價就會急跌,我稍為唔同意lMF講法,在金管局逆週期措施之下,香港業主的借貸比率相當低,加息的確對樓價有負面影響,但不會如想像般大,2%以下,我們還是可以應付得來,打算上車人士就必定要將這個負面因素計算在內。

(5) 供應其實是最辣的招

  政府點解要出招,好多人都知道答案,不過就要用英語說出來,就是buy time,究竟政府等什麼,其實,就是等供應到來,在曾蔭權時代,因為有幾年沒有開拓土地,甚至停建停售居屋,做成樓價飆升,政府官員當然是知道是什麼原因,不過,就沒有將實況說出來,將樓價飆升這個罪名歸究於物業投資者,話他們將樓價炒起,於是推出打擊炒賣需求SSD,投資者知道是揹了這隻鑊,但不少業主不知道,他們認為政府出招,樓價必定下跌三成以上,有業主將自住物業出售,希望在樓價跌定後回購,企圖獲取龐大利潤,SSD目的是打擊炒家,但實際上製造了一批炒樓價向下的炒家,這非政府始料所及,由於當時有不少業主出售他們自住單位,做成市場上供應突然增加,樓價的確曾經下跌,不過跌幅不深,大約15%,而且時間很短,不少投資者知道政府出錯招,沒有提及增加供應,即是永遠不能解決樓價高企問題,於是他們趁低吸納,樓價再度回升,我非常奇怪,CY竟然沒有察覺到問題所在,繼續推出辣招BSD,DSD,但樓價仍然上升,政府似乎束手無策。

  在2013年二月,當政府推出DSD之後,我發表文章,表明如果唔增加供應,樓價飆升問題永遠不會解決,文章由文匯報以全版報導,三日之後,陳茂波開記者會,宣布暫時取消勾地政策,改以招標替代,而勾地政策就是做成供應短缺的罪魁禍首,招標開始之後,大約要三年多才見效,嚴格來說,今年第四季開始,供應量將趨於穩定,政府亦剛剛宣布,未來三年,每年會有大約二萬四個單位供應,遠超於每年大約一萬八需求量,不過,大家不用擔心,供應即使稍多,都不會令樓價下跌,因為,需求量亦同時增加,以及,地產商是會調節推盤數量,政府責任是要保持合理供應,但千祈唔好質疑政府所說的供應量是否能夠達標。

(6) 點解經濟環境轉壞,樓價卻上升

  在過去兩年,香港各項經濟數據不斷轉壞,但似乎對樓價沒有影響,其實,大家都有錯覺,在過去幾年,香港經濟其實是過熱,一線舖位租金已經升到不合理,在去年下半年至今,有不少一線舖位租客退租,亦有不少能夠再租出去,租金當然是大幅下降,即使如此,仍然比三年前的租金為高,而這個假象令到很多人認為經濟環境很壞,其實,只是作出調整。

  有人並不同意,他們指出,國內來港旅客數字下降,這是最佳證明,其實,旅客下降反而是好事,減少了的旅客大多數是參加那些接近零團費購物團,他們在港的住宿,餐飲,購物地點,全部都是國內人開設,香港只不過是提供場地,如果有投訴事件發生,受指責的是香港,是得不償失,嚴格來說,那些是OEM來料加工式旅行團,唔要損失都不會很大,況且,騰出來的空間,可以接待更多優質的旅客,近日,旅客數字回升,只要我們保持優質服務及品質,來港旅客數字是不容擔心。

  即使旅遊業失色,對香港來說,只是皮膚病,金融業才是香港的骨骼,香港甲級寫字樓的空置只得2%,豪宅價格飆升,這證明香港金融業依然強勁,除了有國內公司要在香港設立橋頭堡之外,國家一帶一路政策對香港亦有極大正面影響,而一帶一路分為五個階段,外交、融資、基建、貿易,統戰,國家現在國土亦是靠一帶一路得來,現在,正處於一帶一路第二個階段,融資,而香港在融資這個階段是擔當重大角色,所以,如果以經濟環境睇香港樓價,是正面多於負面。

(7) 龐大需求量令樓價止跌回升

  在去年二月,我發表了備受爭議的細價樓爆煲論,中原指數在我預測之後一個月向上調整,細價樓調整幅度比其他類型物業大得多,不少人認為我預測不準確,所以,我在褔臨門擺下九席認輸宴,到了今年三月,中原指數下跌了大約15%,而細價樓跌幅超過兩成,當時,不少年輕人問我可以買得樓未,與他們去年問幾時可以買樓是不同,去年他們還未準備買,今年在細價樓下跌兩成之後,已經隨時可以買,以一個去年賣500萬單位為例,今年初,400萬就可以買到,買樓年輕人可以少付40萬首期,以及每月少供2,500元,有這樣的實質利益,所以,我對所有問可以買樓的人都會話,啱用啱價就可以買。

  我講啱用啱價就可以買,並非單以香港年輕人購買力為主,當時,我發覺國內不少擁有多個物業的業主,趁國家去庫存計劃,賣走手上幾個物業,將所得資金到香港買樓,這種購買力是非同小可,於是,我更加強調啱價就可以買。

  國內人擔心人民幣貶值,將資金轉入香港,令到香港金融市場資金充裕,銀行不斷減息,回贈來爭取客戶,亦令到買樓的人增加,而國內到香港的資金最終亦成購買力走向樓市,令到樓價急升,雖然,不少人以走資來形那些資金,我認為這是國內聰明之處,他們藏富於外,我相信在一段時間之後,那些資金會重返國內,而當務之急,就要搵一個最安全的地方避險,有了如此龐大購買力,香港樓價又怎會不上升。

(8) 地產商的高成數按揭
    
  在去年底,樓價開始下跌時,地產商發揮了高智慧應變能力,就是推出高成數按揭,我雖然不主張那些財力不足的人向財務公司借錢勉強上車,但我又不反對他們利用地產商的高成數上車,因為地產商所提供高成數按揭利息比財務公司低,年期亦比較長,如果能力所及,供得起,是一個難逢機會,當地產商認定國內資金在港買物業資產時,那些高成數按揭就不存在,不過,無論如何,高成數按揭的確曾經刺激沈寂的地產市場。

(9) 浪費丁權的車位式單位
    
  地產商知道那些上車人士要攞四成首期的確不容易,於是移磡就船,發展一些超小型單位,有人叫這是納米樓,亦有人叫這是劏房,但沒有一個統一名稱,直到最近,有地產商發展128呎單位,比一個車位所佔用135呎還要細,所以,我認為那些超小型可以稱之為車位式單位,只是為了滿足上車人士虛榮心,其實得物無所用,政府官員沒有阻止,是因為那些車位式單位幫了政府解決建樓量不足問題,買了那些單位要轉售是有相當難度,那些業主會發覺,當他們要買另外一些住宅物業時,竟然要付15%印花稅,原來,他們將自己丁權浪費在那些車位式單位。

(10) 車位是否值得投資
       
  近日車位熱賣,主要因為政府新印花稅,買家不忿俾15%印花稅,轉移買車位,物業代理同佢地講,車位細細粒容易食,其實,物業代理的意思並不是車位,而是買車位的人,大約一百萬一個車位,可以每月收租3,000元,有3%回報,好過做定存多多聲,曾經有人問我車位是否值得投資,我話用可以,投資最好唔好,因為很難收租,租金太少,物業代理是沒有興趣,而且,車位拆售之後,由一個大業主變成多個小業主,租金在競爭之下一定會下跌,甚至租唔出,雖然銀碼不大,但浪費彈藥,以後,遇到好投資機會都唔夠錢,倒不如現在採取投資者三字訣之「等」,機會總會來臨。

(11) 現在是否應該買樓

  我曾經在一個私人講座講樓市,在中段之後,有人不耐煩話,講咁多都冇用,究竟應唔應該買樓,甚至賣樓,我反問那人有沒有物業,如果沒有,就可以積極考慮買樓,如果有,就唔應該積極考慮,因為,買第一個物業與賣走唯一物業,理論是相同,做法就相反,沒有物業應該積極考慮上車,除非肯定前程不佳,只有一個物業就絕對不應該賣樓,除非肯定樓價會大跌,如果不能夠肯定,未上車就應該趁現在政府拉停各項需求下積極上車,如果只得一個物業,就千祈唔好賣走,除非是換樓。

在新印花稅制之下,是否應該上車
1. Johnny
2016-12-10 09:38
預期今年實際落成房屋供應只有1.4萬,比目標1.8萬差成4千伙,政府年年都吹水話幾多幾多供應又年年走數,實在唔明點解仲有人相信以後會有海量供應?
2. 新抱仔
2016-12-10 09:41
早晨!謝謝分享! 現在也暫時不會買樓投資,可能看看債券或其他吧!真的是靜觀其變呢!
3. 引刀一快
2016-12-10 09:47
海量供應未必有,但係海量番大陸就一定有,一嘢真係實行衛星城市,地方唔會少于5000公頃。
5. 浪子心聲
2016-12-10 10:45
湯博士這編文章的寫作風格,真令我有點迷茫,可以話風格完全改變,有如一編地代好友佈告,不是手寫心想的文章。 令我值得思考和討論的應該係為什麼湯博士自新辣稅推出後的文章,有這麼大的改變,應有一些原因??

7. 蕭峰
2016-12-10 11:02
博士字字機珠,收藏!
8. Alan Pepper
2016-12-10 11:15

我唔明白點解很多人都要求一個簡單直接啲答案,買定唔買?記得早幾日有位網友鬧博士又叫人買,又叫人唔買,究竟想點啊?我覺得咁講好不負責任,買唔買,系自己的責任,不能將這種責任推向任何一方。不過佩服博士的耐性,寫這篇文章作為總結。博士及這裏網友的意見就是,如果能力許可,沒有樓就應該買,有樓就諗下先。是一種很簡單的道理。 你肚餓就食飯,唔肚餓就等下先。有些人覺得樓價會跌,現在買洩底,這種心態是向下炒,即是常提及的抄家,根本不理自身環境,是對自己不負責任的。如果你剛結婚,準備生細路,唔買都要租,租幾年係完全支出,樓價跌幾多先補唔得番?


呢度咁多高手提供咁多意見,聽唔聽得明係靠自己的,請不要責怪任何人。


祝大家好運,開開心心迎接2017

9. 真真薯片
2016-12-10 11:36
Johnny兄,

有冇人總結下正苦過去5年每年年頭估計新私樓落成量 vs 年尾實際落成量?

的確年年都吹海量供應, 供應重災區, 已經好幾年, 冇一年係達標
10.
2016-12-10 12:33
世界上沒有一個物質,可以擋到地心吸力,樓市都燧一樣,升得越高,仆X越勁,
11. 路人XX
2016-12-10 13:38
井,
雲吞麵以前賣五毫米子一碗,你慢慢等佢跌價啦
12. 香港土著
2016-12-10 15:02
博士今日好勤力!
13. 香港土著
2016-12-10 15:51
Alan兄,

如果你剛結婚,準備生細路,唔買都要租,租幾年係完全支出,樓價跌幾多先補唔得番?」

其實,你有冇睇過KF兄詳細計算過租樓開支差唔多等同供樓相關開支?
14. LYC
2016-12-10 17:11
浪兄,博士和我一番好意叫人上車,你唔信咪去睇多啲淡友樓評,佢地年年都吹話跌幾成,你去睇多些這些文章去自欺欺人會開心啲呢!
土兄幫人供樓供得咁開心,業主收租又收得開心,真係win-win. 這香港是多麼的美好啊!
15. To 13
2016-12-10 17:29
唔洗計,睇下周邊租樓嘅有幾發達就知喇傻仔
16. 浪子心聲
2016-12-10 17:42
以下是湯博士對樓市在新辣招後十大預測:

1. 樓市會在農曆年前,從今次高峰位下跌8至10%,由於中原指數是滯後大約兩個星期,我估計在11月18日,中原指數會到達高峰位,甚至會破歷史高位,之後反覆向下,農曆年前在130至134之間,大家一定以為預測要準確到這個程度,難度一定很高,其實,我在年初時已經作出這個預測,但如果沒有新辣招,預測百分百是不會準確。

2. 未來三個月,二手樓每月成交量比十月份減少一半,因為二手樓業主並沒有沽貨壓力,新樓銷售影響未必很大,因為,地產商是會調整銷售策略,薄利多銷為上策。

3. 初次置業人士雖然倍增,但人數依然不會太多,他們將較集中於二手樓市,初次置業者增加,已經達到政府出招目的,物業投資者將會集中在新樓巿場,視乎地產商的回贈及應變方法。

4. 海航不會撻訂,因為,啟德地皮是他們的橋頭堡,不會輕易放棄。

5. 新辣招會在兩年內再次或者會多次修改,達到劃一5至7%印花稅。

6. 金管局會放寬初次置業者按揭成數,以協助他們上車。

7. 納米樓將會滯銷,地產商將不會大量興建納米樓,已經建好的就會加大優惠去貨。

8. 初次置業者減少對納米樓的需求,無謂浪費非常珍貴的丁權。

9. 非住宅物業價量保持平穩,雖然會有住宅投資者轉而投資非住宅物業,但為數不會太多。

10. 聯繫匯率不會改變,雖然有專家話只要取消聯繫匯率,就可以解決樓市問題,我不知道道理何在,但聯繫匯率一定不會改變。

從這十大預測,叫人不賣自住樓是非常合理,但真係睇唔有什麼理由要叫人急急上車,就話無需急,樓價升得去邊吖,但跌起上利就唔知跌幾多喇?

不果我明白LCY嘅處境,現階段係要做火星友,努力啲啦,啲語氣唔夠力!下年年尾你要吹淡,我會幫吓係嘅!!
17. Alan Pepper
2016-12-10 18:47
To 13,

冇,但係我估我知道你講乜。不過費事亂up,Send條 link 嚟望吓
18. LYC
2016-12-10 19:01
肯定浪兄係冇本事上車的其中一分子,就憑你一句樓價升得去邊就知你冇料到啦,完全離晒地。現在2手業主封盤,反價到7彩,買家追價追到暈低!
發商新盤停賣或不斷加價惜售,你繼續等跌啦,傻下傻下!
19. 自我陶醉
2016-12-10 19:04
14樓 LYC

所言甚是,你喜歡收3%租一年,人哋攞住錢唔買樓走去做第樣,各取所需,絕對係win-win, 正如有人天天在家煮飯,有人日日豪花一筆出街食勻18區,有人就索性自己開酒樓,唔洗日日幫襯人食飯,又真係各有喜好,各取所需。你覺得人戇居時,人又覺得你戇居,呢啲就係自由經濟社會嘅特色。

20. 歷史長河
2016-12-10 19:19
陶醉兄所言甚四,絕對正能量。

希望所有人都這樣想。業主拿出一大筆錢每年只收3%,租客則省一大筆錢去投資,年賺30%。這絕對是雙贏。如果每人都認同,就唔好再鬧政府打壓樓市俾佢上車,唔好再話業主無良,天下大同指日可待。
頁數:
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

聲 明

所有議題/文章由其作者提供,大部份回應/留言是即時上載,少部份未註冊為會員的回應/留言會經我們的系統過濾,所有議題/文章/回應/ 留言/資訊及評論並不代表地產資訊網(Property.hk)立場和觀點。由於本【地產論壇】受到「即時上載留言」運作方式所規限,故不能完全監察 所有留言,若讀者及用戶發現有留言出現問題,歡迎以留言或電郵方式與我們聯絡(admin@property.hk),我們有權刪除/堵截任何留言 (刪除/堵截留言前不會作事先警告及通知), 如有任何爭議,本網站管理員擁有最終的詮釋權 。