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樓市防守力強,承托力弱
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樓市防守力強,承托力弱

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2016年12月2日

  有老友問我,現在大多數業主的按揭借貸比率很低,防守力很強,就算加息2至3%,對他們影響不大,更加毋需要賣樓,在這個情況下,樓市根本沒有危險,而我經常提醒市民小心加息,供應量增加,置業的時候要量力而為,有多少枉作小人之舉,老實說,老友咁講我亦同意,不過,我提醒市民亦只不過盡了做評論員責任,我相信任何人置業都會量力而為,我的評論他們只會用作參考,叫老友放心。

  現在,業主的防守能力相當強,樓市的確不容易下跌,但如果因為任何不可預測理由而令到樓市下跌,當樓價下跌兩成之後,便突破了業主的防線,在承托力不足之下,樓價有機會繼續下跌,這是物業市場的隱憂,老友唔明白點解樓市會出現承托力不足。

  現在,任何人要買第二個物業,除了要付高昂印花稅之外,更加很難向銀行取得較高按揭成數,一般來說,第二個物業只能取得大約三成貸款,準買家除了要付七成樓價之外,還要付15%印花稅,是不容易應付,即使知道物業是超值,只能說有心無力,沒有一班準買家支持,樓市便會出現承托力不足,有繼續下跌隱憂,我並不是危言聳聽,雖然大部分業主的按揭借貸比率相當低,但仍然有小部分業主是借助地產商的高成數按揭買樓,或者有業主向財務公司借了二按,當利息上升,經濟環境轉弱,他們的還款能力便有機會出現問題,本來,只要將物業賣走,便可以解決困難,但在承托力不足之下,要以合理價格賣走物業亦絕非容易的事,最後唯有減價才可以將物業賣走,樓價便會輾轉之間持續下跌,而令到不少業主的借貸比率上升,甚至出現負資產情況,就算有足夠資金的人都不敢入市,直到一個低位,有人夠膽入市買樓,樓價才會調頭回升,所以,政府應該在適當時候放寬按揭,令到樓市承托能力增加,才可以穩定樓市,這亦是政府應該做的工作。

樓市防守力強,承托力弱
1. 引刀一快
2016-12-02 11:16
真知灼見,的確,有欲救無從之勢。

政府呢著,高。
2. 真真薯片
2016-12-02 11:21
同意博士所講

假設99%業主防守力強, 但係有1%業主借突左, 被逼賣樓, 但又冇承接, 就唯有減價賣, 做成少量低價成交, 形成乾跌, 乾跌跌得耐都係跌, 會影響銀行估價, 其他99%防守力強而冇賣樓既業主都受影響, 正宗陀衰家, 仲係又冇佢符!
3. 自我陶醉
2016-12-02 11:52
任何投資市場都一樣,最大的風險就是低流通量,到等錢洗你就會知。
4. 無言
2016-12-02 12:03
有價無成交量,都唔係件好事,帳面資產好似強勁,唔能夠適時變現,即變相為死火山。
股,樓任向投資市塲,有價無流通性,也是枉然。
勸各位唔好超買,亦唔好超賣。未來兩三年適量持有物業便可。
祝各位2017年,順心如意!
5. Ina
2016-12-02 12:10
博士,您好!博士是在市場裏面的的人,同時是專家可以掌握很多資訊,本身對每個層面人的生活情況作出很多深入思考,從任何一個角度看都很有助益。

博士文章有時今天飄這方向明天票票令一方向本來就為滿足不同讀者想法而寫,而很多長期讀者,對市場本身曰積月累曰子有功,亦有一定的評價能力,這些人其實就只是等待博士偶爾掉出來的養份吸收下。

當全世界的人認為買樓是大事,以我觀察真正的大事是好多人未有管理好自已生活,當有能力做好生活日常管理,買樓支出成了曰常,其實又是一件什麼大事呢?

建議那些不知道自己有沒有能力買樓,是否能負擔剛開始可能要選擇高按竭成數前,先行檢示自己是否有管理自己生活能力,再進一步才看買樓的風險管理。計好了自己盤數,就可以減低各位專家偶爾嚇一嚇變得不知如何是好的情況。專家們偶爾在淡風嚇一嚇人好似很常態。
6. Alan Pepper
2016-12-02 12:33
亦同意。現在有錢都未必考慮買樓,15%不是小數目,用公司 30% 買物業已經唔使諗


7. Alan Pepper
2016-12-02 12:53
超高買賣成本,導致超低成交量,長此下去會影響香港內部經濟增長。但不知為何,我相信我們的領導人沒有興趣關注這一個項目。好像他的理想及榮耀大於一切,他的理想太崇高,地球人無法明白。

說實話,這種措施短期內唯一受益人就係地產發展商,因為之後地產商才可以調高價錢在選擇性減價給已經有物業的投資者。現有的業主只能收租度日,累積財富後完全沒有出路,所以原有的物業根本沒有 incentive 賣出去。市場的流通性祖祠停頓,根本幫助不到上車的人。

我覺得應該做,但唔夠膽做的,就係放寬一個面積或銀碼以上的物業,低於400尺或600萬的物業,令到市民可以細樓換大樓,騰出細單位給首次置業者上車。而細樓的特別印花稅不必調整,為求上車人士享有特別優待。

但係唔敢做,第一,會比政客斷章取義描述為官商勾結,向有錢人傾斜。第二,有可能影響細價樓的業主(雖然我認為唔會,因為居住需求真的有),第三,大價樓又開始炒,令到市場不穩定(不過我又認為唔會,不放寬 SSD 就已經可以防止炒家)


8. Alan Pepper
2016-12-02 12:55
超高買賣成本,導致超低成交量,長此下去會影響香港內部經濟增長。但不知為何,我相信我們的領導人沒有興趣關注這一個項目。好像他的理想及榮耀大於一切,他的理想太崇高,地球人無法明白。

說實話,這種措施短期內唯一受益人就係地產發展商,因為之後地產商才可以調高價錢在選擇性減價給已經有物業的投資者。現有的業主只能收租度日,累積財富後完全沒有出路,所以原有的物業根本沒有 incentive 賣出去。市場的流通性「即是」停頓,根本幫助不到上車的人。

我覺得應該做,但唔夠膽做的,就係放寬一個面積或銀碼以上的物業,「例如」400尺或600萬的物業,令到市民可以細樓換大樓,騰出細單位給首次置業者上車。而細樓的特別印花稅不必調整,為求上車人士享有特別優待。

但係唔敢做,第一,會比政客斷章取義描述為官商勾結,向有錢人傾斜。第二,有可能影響細價樓的業主(雖然我認為唔會,因為居住需求真的有),第三,大價樓又開始炒,令到市場不穩定(不過我又認為唔會,不放寬 SSD 就已經可以防止炒家)
9. Mr. Bubble
2016-12-02 13:05
好多人講業主防守力強所以唔會跌。借貸比率低係事實,果批業主無迫切性沽都係事實。但賣資產唔一定係借爆守唔住先賣,可以有好多原因。好似股市每日600幾億成交,唔通所有係跌市每日沽600幾億貨既人都係借爆左守左唔住?好明顯唔係,可以有無數理由。

個市得返購買力最弱果批買家係度支持住,最大莊家發展商只係暫時Hold住啲貨唔沽住,而家表面上風平浪靜。到大家發覺美國今次唔係加一次息,而係進入加息週期,再到發展商一路放啲貨出黎,啲人就會突然發現原來啲買家根本頂唔住。
10. 斬柴佬
2016-12-02 13:07
一個木桶由很多木條組成,這個木桶的裝水能力不是由最強的木條決定的,剛剛相反,木桶中最弱的木條決定了這個木桶的最高容水量,同一道理,雖然大部分業主持貨能力很強,但是業主中最弱的決定了這一波樓市的命運。
11.
2016-12-02 13:36
剛剛加按多咗08球,慢慢睇吓有乜好嘢執。
12. 狗頭貓
2016-12-02 15:19
說穿了住房才是剛需,買樓只是慾望.
13. 金樓玉衣
2016-12-02 15:21

10. 斬柴佬, 你的比喻有很大問題, 首先你無解釋木桶裝水能力同業主持貨能力為何是同一道理?

照你講法, 我下面呢句亦可成立, 除非你可指出木桶裝水能力同業主持貨能力比我的例子貼近現實樓市情況.

一群獅子由很多獅子組成,這個獅群的狩獵能力不是由最弱的獅子決定的,剛剛相反,獅群中最強的獅子決定了這個獅群的最高獵食能力,同一道理,雖然小部分業主持貨能力不太強,但是最強的業主中決定了這一波樓市的命運。

14. 斬柴佬
2016-12-02 16:42
千里之堤潰於蟻穴,有哪一次樓市崩潰不是從弱處開始呢 ?金縷兄,請不要為拗撬而拗撬,輕率做出引刀一樣的廢柴行為,不然,呵呵呵,我可是斬柴佬呢。
15. 引刀一快
2016-12-02 17:18
木乃伊俾人綁手綁腳,郁唔倒手簽字,點賣?唯有日日唸南無望唔跌,哈哈哈
16. 引刀一快
2016-12-02 17:24
一群獅子?點解唔用一群美男子、一群英雄、一群強者、一群天才、一群賢士嚟形容你自己?

反正都係咁嘔架啦,一群獅子喔,ou ou……
17. 金樓玉衣
2016-12-02 17:42

斬柴佬, 有一樣野, 我是同意你的, 就是"引刀一樣的廢柴".

咍,你是斬柴佬,我亦是木乃伊呢。

18. 金樓玉衣
2016-12-02 17:53

引刀, 你個名已經成為笑柄. 你果招"睇大浪"已經令我地笑爆咀.

對於你呢一位受迫害妄想病患者, 只可以勸你早日睇醫生.

19. 引刀一快
2016-12-02 18:17
一群獅子喔,哈哈哈
20. 十郎
2016-12-02 18:27


      甜詩一首

       白日依山盡,黃河入海流。
     欲窮千里目,更上一層樓。

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