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去泡沫化是專家的評論
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去泡沫化是專家的評論

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2016年12月1日

  過去有不少專家經常講樓市泡沫,但又講不出一個所以然,現在,那些專家已經唔再講泡沫,反而話樓市前景秀麗,國內資金不斷湧至,泡沫的事根本不會發生,有老友問我,點解那些專家轉軚,我話道理很簡單,就是他們剛剛買了樓,於是他們的評論就出現去泡沫化,不過,當愈來愈多專家轉軚,樓市下跌的危機就會愈大,我都唔知道這是什麼道理,但我記得畢菲特講過,別人貪婪我恐懼,別人恐懼我貪婪,既然畢菲特都與大多數專家背道而馳,必然有一個極其深奧道理,他沒有將細節講出來,可能希望大家用心思考。

  首先要考慮的就是畢菲特點解要同其他人的投資策略相反,以一個一向睇淡樓市的專家為例,見到樓市在各種辣招及逆週期措施之下,仍然保持一個穩定升幅,久而久之,他們失去信心,本來,當樓市上升時,他們發表言論是樓市出現泡沫,但泡沫並沒有像他們預期的爆破,於是,他們開始為自己的評論去泡沫化,以供應為例,過往從不提及因供應不足導致樓價上升,現在則認為政府沒有辦法提供足夠供應量,所以,樓市會繼續上升,而事實上,政府在未來幾年的供應量有很大機會是供過於求,供應不足已經是過去式,而他們現在質疑政府其實是為了過去的評論去泡沫化。

  再講利息,在去年底耶倫在迫不得已情況下加息,不少專家話今年會加四次息,到了今年,若非美國總統大選,耶倫應該在美聯儲局上一次議息時就要加息,十二月加息已成定局,至於明年加息幅度,不少專家話最多加兩次,不過在去年,他們則預計今年會加四次息,我很奇怪,他們以什麼準則在去年認為今年加四次息,而今年則認為明年加兩次息,這是又一次評論去泡沫化的表現,在這時候,既然他們貪婪,我選擇恐懼,情願相信專家們去年的預測,明年是有機會加四次息。

去泡沫化是專家的評論
1. 浪子心聲
2016-12-01 11:37
2016新盤焦點在元郎,但實質供應不算多,所以樓價有調整但不大。但2017年我認為新盤焦點可能在荃灣,總供應高達5161伙,四個新盤分別為長實的「海之戀」2384伙、新世界和萬科的「柏傲灣」983伙、華懋的「城畔」949伙、「億京」845伙。 

「海之戀」和「柏傲灣」好大機會下個月開始發售,我認為他們還是先開高價,但銷情未必很理想,因近期有新辣稅,大大打擊本地和內地投資者入市,首置客難負擔現今市價,但發展商不會減價。但2017年中或年尾,當四盤同時期發售,供過於求的情況就應出現,香港樓市就應正式進下跌調整週期,理論上跌速應是慢跌,因為發展商會用不同銷售手法令市價表面沒有下跌,實質使用不同優惠減價,二手業主由於借貸不高,不會減價賣樓,所以從經濟學分析應該會係「陰跌」。

但世事難料,如有「黑天鵝」出現,急跌大調整都有機會發生,我認為最大機會的「黑天鵝」有可能是由「地代」發動,陰跌最大受害者是地代,因為成交量必然大跌,他們為了生存,可能在供過於求和加息的情況下大力唱淡樓市,產生恐慌,令樓市來一個急跌大調整,調整後再唱好,成交量就自然增加,地代生意自然會好。我認為香港地代實力亦非常雄厚,他們有能力影響香港樓市的走向,這事情是有機會發生的。
2. 珍惜香港
2016-12-01 12:56
珍惜香港TO:1/F 浪子心聲

「首置客難負擔現今市價」呢個講法唔成立,市場上有四份之三喺首置客,呢個比例絕對唔嘢少,唔好將剛剛出嚟就業嘅年青人,同「首置客」混淆咗。

「新辣稅,大大打擊本地和內地投資者入市」呢點我亦有保留,或者應該講成「大大打擊本地和內地投資者入二手市」。不過加辣對二手市場,亦有一個反效果,就喺大大降低業主沽貨嘅誘因,而呢個情況會喺長期,跟以往好多磚家針對 SSD 嘅評論唔同。啲磚家成日話,SSD 令業主「想沽但又沽唔到」,所以一過 SSD 期限就會沽。但今次嘅情況喺,加辣直頭令到業主「唔再想沽」,而唔喺想沽沽唔到。所以二手市場供應會大減,而唔減辣嘅話,呢現象將會喺長期性,再反觀市場上有四份之三喺不受影響嘅首置客,已經足以消化哂呢啲大大降低咗嘅供應啦!

對首置客而言,二手樓一定「抵」過新樓。磚家成日諗住為市場提供一個假象,話新樓平過二手,但當你真喺走去買樓果陣就會知道,所謂平,只不過喺好似納米樓之類嘅貨,單價就吸引,尺價同實用性就另一回事。你求其搵個新盤,揀正正常常果啲兩房,睇下開乜嘢價就知。

至於新樓銷情理唔理想,响結構上亦唔會受加辣影響。發展商會提供加辣補貼,而唔會減價,呢個幾乎喺必然。都喺果句,四份之三首置客嘅話,咁補貼都只喺四份之一,但減價喺四份之四喎!而減價更會造成負面預期,你喺發展商會點揀?所以加辣嘅影響,將會喺令本地同內地投資者,專注去一手度。

咁二手供應大減,一手供應增加,結果都只會喺平衡番個供求啫!
3. 浪子心聲
2016-12-01 13:18
珍惜香港兄:

我認為你先分清楚什麼才是「真正的增加供應」的概念,未來三年9萬3個單位就是真正嘅新增供應量,荃灣明年發售的5千多個新單位就是真正新增供應量,二手樓如沒有恐慌性樓價下跌,基本上沒多人會賣樓和這已是建成的樓房不能算增加供應量,什麼 「大大降低業主沽貨嘅誘因」,這都是地代用語,沒多大影響實質樓房供應量。

正如湯博士文中談到,政府在未來幾年的供應量有很大機會是供過於求,供應不足已經是過去式;而你的結論「二手供應大減,一手供應增加,結果都只會喺平衡番個供求啫」,我就看不出明年荃灣如何供求平衝啦!!
4. 向飯民說不
2016-12-01 13:38
浪子,這幾年的供應應該也是學生宿舍,做炮房就可以,但是不可以真正給家庭用。所以根本沒有真正的供應。
5. 向飯民說不
2016-12-01 13:43
正常人成家立室,無理由買炮房。
6. AW137
2016-12-01 14:19
Thanks for Sharing!
7. 路人P
2016-12-01 15:05
To: 3/F

浪子兄,九萬三只係未來可能嘅供應量,但從政府過往一向做事記錄,大工程可以話無一次係能夠按預期達標,浪子兄,點解你呢次對政府咁有信心呢 ?
8. 歷史長河
2016-12-01 15:20
認同浪子兄可以多等幾年,現在有太多不明朗因素,加息在即,而且明年至少加四次,龐大供應量即將殺到,今年第四季將會有一萬二出場,而這一萬二將會集中在本月推出。一萬負資產將會出現,並且越積越多。發展商很快要錢不要貨,北水截流,美元強勢,油價攀升,狂人上台,卡生歸西,朴姐落台,紐西蘭日本地震,意大利可能脫歐,名淡轉軚,番禺動物園東北虎意外死亡⋯⋯⋯⋯,蝴蝶效應已經成型,完美風暴隨時發生。


真的要等等,睇淸楚先。非常認同。
9. 打工仔 Andy
2016-12-01 15:29
政府嘅努力無白費, 樓市已死! 
10. Eclipse*~
2016-12-01 15:42
淡友係唔會睇實際落成量的... 大家講咩都無用。Peter Paker 上年已 share 過一些實際落成量嘅文章,自己爬文睇下
11. 混水摸魚
2016-12-01 15:44
當個個都認為唔好買樓嘅時候,其實就係最應該買物業的時段,所謂別人恐懼就你貪婪,如果承受唔起風險就買乜L嘢樓呢,買LEGO返屋企玩吧啦。
12. 歷史長河
2016-12-01 16:01
打工兄,我已經做好准備隨時食二手杯麵。
14. 浪子心聲
2016-12-01 16:13
To 7樓 路人P:

你問我點解呢次對政府咁有信心? 其中一個原因是我昨天和太太親身到荃灣西視察,在荃灣廣場飲茶後,就看看這些新盤起成點,進度非法理想,起得七七八八。然後再到西鐵站口睇吓,已有地代在推銷,以上5161伙供應數據都係由現場地代提供,數據非常真實。雖然我現居九龍,但自小在荃灣長大,從未見過這麼多樓盤一起建築及同期完成,為什麼要同期推盤? 好明顯發展商不看好後市,走得快好世界!令我感到香港樓市發展歷史性的轉折點,極可能由荃灣的大量供量而觸發,大家拭目以待。
15. 打工仔 Andy
2016-12-01 16:15
長河兄

記得留返兩啖比小弟, 謝謝! 
我地下次聚會是丁麵論淡市, 呵呵!
16. MSK
2016-12-01 16:20
歷史兄原來頗幽默的,還有特首換屆、北韓肥仔皮質醇偏高、珠三角核電廠危險等等.......,都係嗰句計掂自己條數就揾方法去馬啦!
17. AH-HO
2016-12-01 16:27
關於93000,如果認真D睇清楚,就對呢條數的準確性心中有數了。。。
18. 浪子心聲
2016-12-01 16:30
我和長河兄可能有同一個準備,就係等地代大力唱淡,產生恐慌,到時二手杯麵應幾好味!!

最早開工唱淡嘅應該係LYC,但他現在不太努力,因時辰未到!!
19. 向飯民說不
2016-12-01 16:39
浪子,唔通你都当128尺的宿舍为真正的供应吗?如果这是真正供应,那么其实都可以将床位也计算进来。那么供应将成倍加大,其实就是当年贪曾的逻辑。当时贪曾话没有供应不足问题,事后我们地知道,原来他连床位也计算进来。

屯門菁雋僅128呎 住宅細過車位
俊和:皇帝都係瞓張床
20. 引刀一快
2016-12-01 16:44
浪子心聲兄

睇你筆名真係估唔到你咁認真嘅!

第一次撞到佢地咩?
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