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【置業安居】嘉湖山莊追落後（曾淵滄）

近來，有關嘉湖山莊某單位售價創新高的新聞經常出現，有兩房小單位創出呎價歷史新高記錄；有頂層複式連天台單位創出歷史新高價，破1997年底瘋狂價的記錄。

地點偏僻樓價落後

很多年前， 香港樓價剛剛從2003年的谷底回升，當有人開始感到樓價飛升時，有位女醫生在特首曾蔭權發表《施政報告》後，打電話到電台節目裏，告訴曾蔭權她買不起樓。當時社會上的反應是，這位女醫生一定是指她買不起山頂、半山的樓，因為當時的中原城市指數仍然只有70點左右。女醫生沒有理由買不起一般樓房。記得當時筆者還曾經公開呼籲所有買不起樓的人先到嘉湖山莊買樓，因為當時的嘉湖山莊依然是全香港最便宜的大型屋邨之一，小單位不用100萬元就可能買到。

長久以來嘉湖山莊因地理位置偏遠，樓價落後於大市，只有在樓價不斷上升到一般人都買不起他們心中所想買的樓房時，才會退而買嘉湖山莊。其實不單是嘉湖山莊，整個新界西的樓價是低於其他區域。

呎價低家庭客愛好

最新的中原城市領先指數是137.62。不過， 港島分區指數是149.21；新界東是145.39；九龍是135.29，而新界西價值是120.86。換言之，目前港島樓價比1997年7月10日時高了49.21%，而新界西僅僅高出20.86%。因此，近日傳媒報道嘉湖山莊樓價破紀錄，但是實際上依然落後於全香港的其他地區。

如果我們把中原城市指數的新界西分區再進一步細分，肯定的是，嘉湖山莊或整個天水圍也會是細分後的低價區，比不上元朗、荃灣、元朗的Grand Yoho新樓盤，呎價已經接近九龍價。很明顯，天水圍、嘉湖山莊的樓價至今為止，仍然是落後於全香港，近日嘉湖山莊的新聞之所以多了，就是在追落後，其他地方的樓價已經高不可攀，上車一族只好選嘉湖山莊。

以最新的複式特色戶為例，一個頂層複式連天台的單位，實用面積1,462平方呎，最近以1,200萬元成交，算起來呎價也只是8,208元。現在，全香港新樓盤開售，呎價皆超過1.2萬元，比嘉湖山莊二手樓多了50%，買不起新樓的人也只好買二手樓，買不起過萬元呎價的人也只好買嘉湖山莊。

現在，地產商考慮到上車一族買不起500萬至600萬元的樓，於是大建超小面積的樓。但是，想結婚生小孩過正常家庭生活的人，是無法長期住在超小面積的樓，而嘉湖山莊目前仍可找到呎價低於8,000元的樓房。兩房單位是結婚打算生小孩的正常家庭所需要的間隔，現約為300多萬元，在新樓盤大量走向超小面積的今天，嘉湖山莊的二房單位成了最佳家庭上車盤。

作者：曾淵滄

【on.cc東網專訊】 中港樓價齊齊飛升，而內地樓市火熱程度，比香港有過之而無不及，內地民眾買樓的負擔更吃力，有外資大行指，此情況可能促使香港樓市「有排都唔識跌」！外國傳媒引述美銀美林發表報告指出，內地買家已開始將目光從內地樓市轉向香港，因與內地一線城市相比，香港樓價「更加負擔得起」。

該行解釋，因內地很多大城市樓價已不斷飆升，負擔能力超出負荷。故此，內地買家對港樓需求更大，或會為香港樓價帶來支持，因香港的樓價負擔能力較內地更佳！數據顯示，目前香港樓按佔中等收入家庭的收入比例為58%，但內地三大一線城市的比例則介乎80至124%，意味內地樓價反而更難負擔。

該行指出，由於香港樓價和內地一線城市差距縮小，不少內地買家可能會基於資產多元化或財富增值，考慮在香港購買第2個物業作投資。事實上，自今年以來，內地買家對港樓的需求比重大幅上升，主要推動力正是內地樓價飆升，以及因人民幣貶值預期，而對離岸資產的偏好增加；一些買家甚至賣出內地物業鎖定利潤，然後「轉投」港樓。

不過，該行仍維持香港樓價明年下跌5%的預測，但承認內地因素令香港樓價上升機會增多。

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●香港代理點睇？內地買家比例達40%

對於「北水」或更多地購買港樓，中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，在英國脫歐後及人民幣貶值下，內地多個城市的樓價可說是非常火熱，加上內地市民買樓時較容易向銀行或財務機構貸款，而且貸款金額佔樓價相當大比例，故其負擔比例亦較高；相對香港，部分有意購入香港2,000萬港元或以上新樓的內地買家，最多僅可貸款樓價的五成，故其負擔比例亦較於內地買樓為低。

他又稱，近月一手新盤市場中，內地買家比例有所提升，部分逾2,000萬元或以上的豪宅新盤，內地買家比例高達40%，惟今年初同類型的新盤項目，其內地買家比例僅約5%，反映內地買家於香港買2,000萬或以上的豪宅有所增加。