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81.
歷史長河 |
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| 2015-12-21 22:49 |
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82.
珍惜香港 |
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| 2015-12-22 11:38 |
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【珍惜香港】TO：56/F 自我陶醉銀行、測量師嘅所謂「估價」，喺 ESTIMATE 現價、市價，唔喺 PREDICT 後市喎！不過，你講得冇錯，發展商投地，的確要對後市，作出估算，因為由投地至放售，要好幾年，到時嘅市價，會直接影響到發展商嘅收益。 但套用於買樓，情況就變得複雜，因為自住、收租嘅主要目的，唔喺要以賺樓價取利。當然，買嘢梗喺越抵越好，但如果只喺為咗要等個 「市」跌，咁就要付出 機會成本，而呢啲付出，喺冇保證會有回報。 TO：79/F 歷史長河REVOLVING LOAN（循環貸款）即喺還息不還本，定期 REVIEW 嘅貸款。香港住宅按揭，遇上樓價下跌，唔會 CALL LOAN 嘅原因，除咗喺涉及民生之外，亦因為樓按喺 TERM LOAN（定期貸款），還款有期限以外，持續歸還本金會令風險逐步降低。所以，只要依時供款，銀行喺唔會找你麻煩。 閣下還 INTEREST ONLY，即喺 REVOLVING LOAN。唔還本金嘅話， 若抵押品市值下跌，銀行就要面對好大嘅風險。所以 REVOLVING LOAN 喺定期 REVIEW，通常一年一次。REVIEW 一般會續期，但如果抵押品嘅市值跌咗，銀行就會追你補差價，先可以再續。咁嘅話， 「買樓嘅風險，响你供款能力果度，而唔喺响個價度」呢一句就唔成立。 關於澳洲還 INTEREST ONLY 嘅樓按條款喺點？銀行會唔會因樓價下跌 CALL LOAN？唔 CALL 嘅話，銀行面對資產價格下行嘅風險，如何保障自己？
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83.
向饭民说不 |
| 2015-12-22 11:50 |
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我成日讲自由行根本是国家包容香港，让香港人可以卖两罐奶粉比大陆BB，就可以买一桶石油。香港政府打开印钞票机是不可以用来买石油，因为印出来的钞票并不是外汇。 卖奶粉比大陆BB赚到的就是外汇。所以简直就是天跌下的馅饼。
我又成日challenge 引刀，因为这位大哥就如现在很多港猪那样的以为自己非常客观，中立。
以下有最近youtube 的热门话题，两位港猪主持人表面好中立，好客观，但是其实非常的主观，非常的有立场，根据两位主持的立场，根本追求的不是我要真普选，而是应该系香港要独立。所以香港传媒基本上被激进派垄断。
我係乜乜乜：我係港豬?
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84.
向饭民说不 |
| 2015-12-22 12:29 |
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楼市最基本的定律，就是赚外汇，有外汇收入，楼市自然会升。无外汇收入，楼市点升，难道靠政府印钞票。
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85.
自我陶醉 |
| 2015-12-22 13:46 |
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82樓 珍港兄，你又誤會了小弟的意思了，我的原話是：
點解同一塊“地”，同一地積比，每個測量師嘅估價都有出入？
我說的是“地皮”，並非你所指的現樓估價。 地皮估值如不考慮將來的因素，我真不知道他們是如何估出來了！
至於你所說的機會成本，只說對了一半，等機會時損失的得益，當然是機會成本。 但為了每年3厘租金而入市，放棄了下跌時在低位買入的機會，同樣是高位入市的機會成本，問題只是那個發生的機會較大，那個的成本更高而已!
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86.
歷史長河 |
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| 2015-12-22 15:16 |
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陶醉兄，本文的立意之一即是等跌輸面大，睇下今次會不會有小概率事件出現。
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87.
自我陶醉 |
| 2015-12-22 17:35 |
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回長河兄，就樣我們客觀分析一下吧！租金趨跌，利率趨升，經濟轉弱影響收入和就業，新盤供應增加，用我昨日寫的4個估值因素分析，淨回報、負擔力、供求、就業狀況，你覺得未來十二個月，4項中那一項你最有勝算呢？
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88.
珍惜香港 |
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| 2015-12-22 19:43 |
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【珍惜香港】TO：85/F 自我陶醉 我明白你想表達嘅意思，不過，你用 測量師估地做比喻，唔太恰當。 測量師之間，當然有差異， 但主要嘅差異，都只喺因為，各為其主啫！ 自醉兄，唔好對 「專業」呢樣嘢，太認真，尤其喺涉及 商業利益果啲。我自己都喺專業人仕出身，亦認識一啲嚟自學界、工商界嘅專業人仕。所謂， 風水佬，呃你十年八年。 印象最深呢，就喺 官司纏身嘅經歷。當時，雙方都要呈上 專家證供，而搵嘅專家，都一定要喺，與案無關嘅第三者專業人仕。對方請咗個大學教授，而我呢，就搵咗個特許工程師。果兩份專家證供，你睇過嘅話，就會知道， 所謂嘅「專業」，究竟喺乜嘢回事。 至於機會成本，我只能夠話， 等，就一定要付出，但「估」呢，就冇保證。況且，對於以 「實用值」為主嘅投資物，得失，喺唔可以單用錢嚟衡量嘅！ 冬至快樂！
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89.
歷史長河 |
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| 2015-12-22 21:18 |
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回87樓陶醉兄，
嘩，嚇死人啦，這樣看其碼5、7、9成啊！你勁過關生好多，贏佢最少5條街，因為5年前佢已經講這些嘢。是不是逃生門已經關閉？
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90.
引刀一快 |
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| 2015-12-23 09:32 |
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To 83樓 向飯
依家每個自由行都可以帶兩罐返大陸，咪即係帶咗桶石油俾香港囉，仲唔心足？
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其實“水貨”客礙著誰了？香港人難道不是去到世界各地都搬野返來的嗎？去到日本一樣買廁紙，買大米，全部民生野來的喔！奶粉並不是made in Hongkong，本地不夠供應是供應商的問題（不夠? 囤積居奇罷了），政府完全可以用更精明的方法解決，搞個限制令好可笑！不禁讓人想到政客在“作喬”！
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92.
引刀一快 |
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| 2015-12-23 09:57 |
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DSY兄
信唔信都好，都係果句，大陸嘅order。
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94.
自我陶醉 |
| 2015-12-23 10:59 |
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89樓 長河兄
咩逃生門？ 唔好扮受害者喎! 跌5成，一年入兩間，跌9成，一年入10間，香港啲樓都被你買哂喇! 到時我哋要逃生至真。呵呵！
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95.
向饭民说不 |
| 2015-12-23 12:07 |
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引刀，你还不明白，我challenge你的原因，现在香港人还不知道奶粉，根本是大陆人包容香港。还有限奶令，实际上破坏了香港作为一个自由港，免税港的信用。
自由港，免税港才是香港繁荣发达的最基本的基础。
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96.
向饭民说不 |
| 2015-12-23 12:13 |
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这位引刀，真系不明白，大陆要限制奶粉入口有好多种办法，需唔需要用order这招，海关查紧一点就可以啦。有一年买几包猪肉干去纽西兰，去到海关，根本就唔比你入口，一包都唔得。
共产党系唔系踩亲你条尾，咩都要话系共产党黑手。
根本其中原因系供應商囤積居奇，供應商害怕外来竞争者，现在有了限奶令，其他竞争者就好难加入。
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97.
Ronald |
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| 2015-12-23 16:34 |
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同類過往統計，我2011年做過，時段更長，不同時期，抽取不同時段樣本，結果當然有異，如line chart所示，如推前14年睇，長河兄文章的大數定律依然正確，不等待， 持續買入必蠃， 重點基於文中兩句：
1.不計槓桿，
2.長期投資。
若以97 樓市大跌而做反證，個別樣本可以拿浪翠園二期，18年後的今天仍然在跌幅中，但大數定律拿的是平均值，所以個別樣本甚至是某一個極端時段可不理。
但沒槓桿的物業投資少之又少，我統計過， 登記ASSIGNMENT(完成交易) 而沒有按揭的占10%， 但多數之後也會做按揭變現。自我入行廿多年所見， 城中著名物業投資者， 無一不靠槓桿。
既然有槓桿的存在， 就不能不理timing，持續幾年買入必輸也可舉例， 96、97、98年高槓桿買入浪翠、海韻及嘉湖而不能供款到今天的多位投資者，破產收場，所以， 槓桿與timing決定輸蠃， 稍不一慎， 影響一生。
祝各位聖誕快樂！
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98.
西門吹雪 |
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| 2015-12-23 16:58 |
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Ronald 兄，其實持續買入長線投資唔係就係平均買入法咩? 唉~~其實本人認為平均買入法亦無不可，甚至覺得係幾好既方法TIM~~不過，要做到每隔幾年入一個單位，豈是一般凡夫能辦到? 等到我賺到咁上下先，到老就可以唔理價一有錢就只買不賣。 不過......在這之前還是學下睇路好D。
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99.
Ronald |
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| 2015-12-23 17:13 |
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Simon兄, 「錢夠時就買」與「供得起時就買」有所不同, 因「供得起」 有機會變「供不起」。
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100.
西門吹雪 |
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| 2015-12-23 17:28 |
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Ronald 兄所言甚是~~如果隔幾年就買，仲要間間高槓桿，樓市跌起來 = 死得~~ 所以我先成日講，如果唔係財力驚人，要賺到咁上下先做得~~ 如果同D儲左廿年先夠首期，仲要個個月猛猛緊既人講呢D就真係害人不淺了。
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