41.
歷史長河 |
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2015-12-13 00:15 |
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42.
歷史長河 |
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2015-12-13 11:04 |
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回26樓 LYC 兄,我對柏斯唔熟悉,不過按下面的文章所述澳洲各大城市幾十年來基本以每年9%左右的速度增長,亦即每8年左右升一倍。
⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 如果你經歷過1975年,現在回想起來感覺或許還不太遙遠。1975年,越戰結束;Medibank、澳洲郵政和Telecom(現在的Telstra)成立;惠特蘭(Gough Whitlam)總理之職被罷免。
一晃已經過了40年。自這些重大事件發生以來,這四十年里發生了許多變化。Y世代,Z時代和阿爾法世代(Generation Alphas)降生。互聯網、數位媒體、智慧手機和社交媒體掌控了我們的生活。多元文化成為現實,澳洲已經是一個不同文化的大熔爐。
當年,我們看《大白鯊》,現在我們看《樂高電影》。1975年,澳洲人口為1370萬,現在已經將近2400萬。澳洲人口年齡中值也從不到30歲增至37.3歲。1975年,全職員工的平均年收入為7618元;現在幾乎增長了十倍至7.2萬元。
當時,一條麵包賣24c,現在賣2.84元——我們說的是真正的麵包,不是那種一條85c的玩意兒。一升牛奶曾經只賣30c,現在接近1.45元。一份報紙曾經只賣12c,現在要2.5元,大約貴了20倍。 你或許覺得在全球油價大跌之後,現在每升1.2元的汽油便宜得像水,但在1975年,一升汽油只要57c。價格剛好翻倍。
但澳洲房價的變化可就嚇人了。
1975年,悉尼的平均房價為2.8萬元,現在是85萬零194元,漲了30倍。現在,十倍收入象是小巫見大巫了吧?
墨爾本更糟,今天的房價是1975年的31倍。當時的均價為1.98萬元,現在為61萬5068元。
在布里斯班,房價增長了27倍,從1.75萬元變成47萬3924元。
在阿德雷德,房價增長了28倍,從1萬6250元變成45萬9258元。
在珀斯,房價增長了32倍,從1萬8850元變成60萬4822元。
在堪培拉,房價增長了21倍,從2萬6850元變成57萬3326元。
在霍巴特,房價增長了21倍,從1.52萬元變成32萬2274元。
人口學家麥克蘭登(Mark McCrindle)說,雖然一些地區的建房成本沒有改變,但供需關係的變化導致澳洲房價暴漲。「澳洲比40年前多了1000萬人,」他說,「家庭規模縮小了一些,所以我們需要比過去更多的房子,還有外國買家和澳洲房產投資者,所以需求比供給大得多。」麥克蘭登說,澳洲人應當料到住房成本會繼續升高,年輕人的處境會比父輩年輕時艱難得多。
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43.
自我陶醉 |
2015-12-13 11:58 |
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28樓 長河兄,
我卒之想起為何我有這樣的想法了,小弟應該是誤會了你以下的這個回應了:
120. 歷史長河 2015-10-13 12:20:16 陶醉兄,係喔,原來唔係PR唔可以買二手樓嘅。 你話我合唔合資格搞澳洲樓推廣?
原來長河兄原意是要告訴我,你是有搞澳洲樓推廣的資格。呵呵!
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河兄 強美元因美國加息風勁吹,若真的落實加息,其他貨幣匯率會否回升呢?
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45.
歷史長河 |
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2015-12-13 14:22 |
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陶醉兄,小弟原意并不難懂,既然我連什麼人合資格買二手樓都冇攪清楚,當然唔應該係澳洲地代吧!
莫非你真有讀寫障礙?抑或俾主觀所蒙蔽?
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46.
自我陶醉 |
2015-12-13 15:04 |
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47.
歷史長河 |
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2015-12-13 18:39 |
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無奈兄,
預測貨幣走勢比預測樓市走勢更難,佢不但受到經濟因素,更受政治因素、國家間博奕影響,而利率只是經濟因素之一。
不如做下 scenario test,然後決定不同投資策略。對我來講,買澳洲樓,樓市是主菜,匯率是副菜,考慮出走時并沒有換回港幣的打算。除非澳元有朝一日大升而港樓又正好大跌,咁我會見機行事。如澳元有一日跌至極低水平,我也會賣港樓而追貨。
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謝謝河兄回覆,實不相瞒,小弟一年前已籌備買加拿大樓,一直留意加元走勢,目前加幣在十年最低位,思量着幾時兌換為佳,以目前加經濟陷衰退邊沿,而美國經濟似有喜色,恐怕也好不到那裡去,故頗費思量也。
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49.
歷史長河 |
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2015-12-13 21:45 |
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無奈兄,明白。
加拿大樓市及加元匯率我多少有點了解,但談不上深入。不過我對上述兩項一直有一個認知: 1. 樓市永遠大漲小回. 2. 大國間的貨幣匯率則是圍繞一個長期均線的cycle. 除非一個國家或地區由於某種原因意外崛起或衰退。
最後一句老話:樓市風險在供款能力果度,短線升跌何足道哉。
供參考。
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50.
Sugar |
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2015-12-13 22:25 |
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#47 長河兄: 答得簡潔扼要 ,同意可因應匯率情況微調投資策略. 你這篇文章.....通篇透着一股狠勁!!! 生人勿近^^
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51.
歷史長河 |
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2015-12-13 22:48 |
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Sugar, 我已忍咗兩年多了,人生投資黃金二十年用去超過10%,當然要狠點!我是肉食動物,餓了就要出去獵食。
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52.
Sugar |
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2015-12-13 23:03 |
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LR ,收到, 明白, 晚安^^ 那就狠狠的睡一覺吧! 做個美夢~~~
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53.
Ronald |
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2015-12-14 01:42 |
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長河兄, 雲雲網友中,邏輯力強,置業丶分析丶文字功力同樣深厚的,一時間我想得出來的,上善若水,還有你,稍等我的「置業者情緒指數」研究模型團隊成立,希望邀請你參與其中。
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54.
歷史長河 |
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2015-12-14 14:09 |
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Ronald 兄一席話,令長河誠惶誠恐,慚愧不已。
之所以慚愧,是因為在博士及一眾綱友面前,長河絕對係小學生而已,跟上善若水兄更是雲泥之別。長河出文一是受博士及綱主之邀,本人受惠於博士及論壇文章,受恩莫忘,義不容辭。二是經過多年跟大家的學習,也有些許想法想與大家分享一下。
之所以惶恐,因為做為一名打工仔及家庭支柱,長河經常受制於時間的局限,出文或回應時間彈性較大,除此之外,如果要定期從事某些額外工作,恐怕會力不從心,有辱使命。
綱主是做大事之人,「置業情緒指數」想法新穎,事成之後可能是一個新的高度。祝馬到功成!
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55.
AH-HO |
2015-12-14 18:20 |
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長河兄、Stephen Woo兄,你們都對澳洲很瞭解,能不能分享一下你們對澳洲不同城市樓市的看法?那個是比較有投資價值呢?謝謝。
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56.
Stephen Woo |
2015-12-14 22:03 |
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AH-HO 首先你那個城市有熟悉的人?我覺得物業投資嘅話你都係有熟悉的人才比較好入市不然的話隔山買牛可能會非常麻煩。熟悉的人意思係佢哋對當地嘅房地產有一定的認識和說話中肯而且你信得過,他們更加會想幫助你而且不嫌麻煩。如果你可以搵到一個咁樣嘅朋友的話或者信得過嘅房地產仲介那才好考慮投資,不然連考慮都不需要。當然如果你不厭其煩或常來澳洲那還是可以考慮。
我係一個相信高買高賣嘅人即係好似你買港島區嘅樓同你買新界區嘅樓一樣、港島區嘅樓通常都會先升,但係跌市嘅時候新界區就首先跌,亦即係港島區嘅樓防守力比較高。 換句話當大市止跌回升嘅時候港島區嘅樓回升得比其他地區快這可以讓你可以先人一步進行湯博士講嘅「逢一進三」。
我會話悉尼係港島區墨爾本係九龍區而家其他城市就係新界區。點解我話悉尼係港島區係因為人口比較多,商業比較多,工作比較多。
以我所知呢兩年悉尼樓市升得比其他城市高很多,聽說有好多人去墨爾本或者布里斯本炒落後市,但係如果售價分別不大的話那本人當然會投資悉尼。 分別不大要用以下因素來釐定:
1. 房嘅大小 2. 市中心距離 3. 是不是受歡迎的地區 4. 地區空置率 5. 管理費 6. 租金回報率
希望上面可以解答到你的問題。我亦可以介紹悉尼的地區給你。
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57.
歷史長河 |
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2015-12-14 22:22 |
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多謝地膽 Stephen 兄分享,小弟完全同意,尤其是高買高賣。
AH HO 兄,我覺得要問下自己另兩個問題先: 1. Why overseas? 2. Why Australia?
如果你已有答案,小弟覺得只有三個城市可以考慮(以先後次序):悉尼、墨爾本、布理斯班。
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58.
打工仔 Andy |
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2015-12-14 22:35 |
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長河兄
澳洲我去過黃金海岸及悉尼自駕遊, 十分好玩, 風景一流! 有機會會再去!
買樓就真係要有地頭蟲先得。
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59.
Stephen Woo |
2015-12-14 23:31 |
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長河兄
本人買樓的知識是從家人和property.hk=湯博士來學返嚟, 從家人所學的投資理論和湯博士的非常相似, 例如逢一進三, 逢三進一, 高買高賣,一鋪養三代,等.忍.狠,但有時在細節方面還是湯博士來得詳盡而且湯博士在諗計和估心理上我的家人是冇得比的.
最近 Oscar Lam 寫的 投資策略篇(二)逢三退一 裏的點一和點二可說是投資理論的集大成也可說是把湯博士的理論濃縮到兩句話之中. 當然對頂級地產投資者來說可能是他們三歲的時候已經學會的知識.
本人買的物業不多,家人在沙士之後開始進行買樓逢一進二(因為比較保守), 四五年前在大陸買一些很便宜的地舖. 而我四五年前在悉尼買第一間兩房,兩年前在唐人街買了一個地舖,今年年頭買了一個投資的一房. 我不大喜歡新樓或樓花覺得他們在價格上比二手樓貴10-20%在面積上細10-20%,即買貴20-40%. 就好像預先支付了兩三年後的樓價,當然新樓或樓花的首期資金比二手樓小很多. 如果要我說我什麼時候買新樓或樓花的話那我會引用湯博士說過的在沙士後地產商要懇求你去睇樓的時候,好像是九龍塘的新樓買一再加$1送一層,又或者你係頭一水的VIP有很多的折讓.
我發覺買舖位比買住宅來得刺激,當買到一個筍盤舖位的時候的心情可以強得令你睡不着. 可能是因為住宅投資比較透明但舖位投資卻比較不透明.
我對長河兄的scenario test很有趣,可真的期長河兄賜教賜教. 本人長住悉尼但回港也非常頻密,只要找到藉口的話我就會回港探親:) 我認識幾間不錯的餐館,如果長河兄來悉尼收樓,我們大可出來把酒談樓.
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60.
AH-HO |
2015-12-15 08:58 |
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謝謝長河兄、Stephen Woo兄的意見,小弟我獲益良多。
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