投資策略篇（二）逢三退一

投資策略篇（二）逢三退一

在一次私人聚會上遇到湯博士。我自然不會錯失機會向湯博士請教投資物業之道。湯博士告訴我，投資物業的最高境界就是逢三退一，即在市況好的時候以高價賣掉投資組合中一些劣質的物業，然後乘市場差的時候以低價購入一些優質的物業。博士還說，他每年年初都會吩咐下屬評估一下手中的物業，找出其中10%相對差的物業，并在適當的時候出售這些物業。

幾年前，我留意到市場上的一些頂級投資者，如舖王波叔，不管市況好壞他都經常買賣。有時賣出寫字樓後，很快又買入舗位。幾個月後，賣出其他舗位，但接著又購入一棟工業大廈。期初我不明白原因，因當中交易費用不少，如果看好物業市場前景，為何不繼續持有物業等升值？我現在終於明白了，其實波叔運用的正是博士的「逢三退一」策略。隨著經濟和環境的變化，今日的優質物業，幾年之後可能變得不再優質。相反，昔日不受重視的工廈，由於政府推出鼓勵活化的新政策，對許多投資者而言，工廈是值得投資的優質物業。

如何運用博士的「逢三退一」策略？我有一些想法：

①長遠來說，我們相信物業價格是會平穩向上的，只是過程中會有高、低潮。因此，我們不是貪心地期望能夠高賣低買，我們只是希望在物業市場好的時候出售一些相對劣質的物業，以達至優化投資組合的目的。

②由於我們看好物業市場的長遠前景，在任何情況下，我們都不會盡沽手上的物業，而只會找機會沽出少部分劣質物業。

③該策略適合持有物業較多的投資者。

④該策略較適合工商舗投資者。以我較熟悉的民生舖為例，市況好的時候，你叫價2000萬很快就被人買走了。但幾個月後，如果市況轉差，就算你減價至1500萬也未必有人買。主要在於工商舗有其獨特性，價值相對比較難訂立，且不透明，這給投資者提供了良好的買、賣空間。

⑤住宅供應多，價格透明度高，再加上雙辣招稅務成本高，運用該等策略時相對困難。但是，如果你手上物業的數目相對多，而當中有些物業的品質較差，例如樓層較低、近馬路、近垃圾房，或者所處位置的樓價長年跑輸大市，你就可以考慮運用「逢三退一」策略，在適當的時候減持這些物業。

⑥如果你只持有二、三個物業收租，而這些物業的品質尚屬可以，則應該繼續保留這些物業收租，靜觀其變、靜待良機。

以上是我個人對於「逢三退一」的理解和運用，如有錯漏，請博士和各位朋友指正。

下回預告：

投資策略篇（三）遼闊新天地