地產論壇
登入名稱
密碼
1881. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-04-24 17:22

樓市黑洞警號

 

2019419

 

人類首次拍攝到宇宙黑洞照片之際,香港人也見證地球「黑洞」誕生,所說的是全港住宅市場嚴重缺盤,哪管劣質單位亦迅即被高價吸走,有入冇出,猶如墮進黑洞。事實上,樓市從去年8月至今年1月短暫下調,主要由於市場擔心中美貿易摩擦惡化、內地經濟放緩及美國繼續加息,即使如此亦無震出多少盤源,直至今年首季三大負面因素逆轉,且未來幾年新樓供應量恐斷崖式下跌,想令小業主出售手頭上物業難上加難。無怪乎中原指數(CCL)一口氣連升10周,距去年歷史高位只差4%,反映有樓的沒樓的都不相信政府有板斧增加「供應」,當局料將被迫在「遏抑需求」方面再出手,例如進一步調高辣招稅。

負面因素逆轉 瘋搶潮再現

金管局喜歡做壓力測試,去年下半年爆出的3個炸彈,就像最大的壓測,檢驗全港業主心理和財務承受力。結果證明,絕大部分有樓人士鐵過楊傳廣、硬過Ironman,即使去年12月至今年1月樓市股市情緖最悲觀時期,劈價盤數量依然極少,基本上一出即很快被趁低吸納。

及至1月下旬,市面盤量接近乾塘,遇上中美經貿談判漸現曙光、內地改革及支持中小微企業力度遠超預期、美國聯儲局忽然由鷹變鴿暫緩加息,甚至預告叫停縮減資產負債表,三大利淡前景頓變無限光明,樓市從地獄折返人間。難怪中原集團老闆施永青等等不少業界人士紛紛轉軚,由睇淡忽變大好友;正如施老闆解釋,眼見市場多項因素出現重大變化,看法當然要隨之調整,就如天文台根據氣象最新情況改變天氣預測,否則只會刻舟求劍。

對等待上車的準買家來說,最失望是在去年下半年一眾財演大師及山寨末日博士發表悲觀預期時,因嚇親震出的二手放盤量非常有限,顯示普遍業主防守力頑強,以及港人「磚頭情結」深厚。一句到尾,承受力較弱或驚青的業主已於過去幾個月投降,如今樓市又熱起來,有樓在手的業主又豈會輕易放售。


專家食屎啦的圖片搜尋結果


由於全港缺盤,市場由buyers' market再次轉為sellers' market,封盤和反價成為常態,買家欲購得心頭好無可避免要追價,並須鬥快開票顯示誠意,「冇樓睇」成交個案大增,樓瘋重現可期。中原指數連漲10星期,只要再升4%便突破去年8月高位,其實現時不少屋苑的成交呎價和總價已迭創新高。

置業者除了想有機會趁樓價回順時上車,始終寄望港府能夠增加土地供應,可是這方面一直停滯不前。根據團結香港基金會最新研究報告,本港土地儲備持續消耗,就算考慮到政府早前全面接納土地供應專責小組8項「搵地招數」,今後幾年公私營住宅供應量仍將面臨「斷崖式下跌」。

供應斷層 全方位住宅荒

其中,去年(2018年)私樓落成量達2.1萬伙,創2005年以來新高,但好景難再。基金會估算,20192023年私樓年均落成量將降至約1.85萬伙,較此前預測的20182022年年均數字減少11%;而在2023年更將縮至僅1.33萬伙,較2018年少接近四成。

另一方面,有分析估計本港每年私樓需求量達2.5萬伙,換言之去年2.1萬伙「高位」供應量根本不足以應付當年需求,兼且20062017年累計逾10萬伙短缺量尚未「找數」,若考慮到未來幾年短缺愈加嚴重,這條數比量子力學更襟計。

或曰,特首林鄭月娥上場後雷厲風行把公私營住宅供應比例由64改為73,新建的公屋、居屋、綠置居、港人首置盤等總可消化一些私樓需求量?然而實情是據團結基金估算,未來4個財政年度公營房屋年均落成量只得1.83萬伙,遠低於《長遠房屋策略》定下的每年3.15萬伙目標,短缺率逾40%,同時公屋輪候時間將由5.5年進一步延長至超過6年。因此,本港之住宅荒實屬全方位,公營房屋自身難保,遑論幫補私樓。

面對供應短缺死胡同,基金會建議政府加快動作,盡速把25幅未改劃土地用來起樓,以解燃眉之急,惟初步推算可創造供應量僅約2萬至3萬伙,長遠始終要靠「明日大嶼」等大規模填海造地計劃;惜在最樂觀情況下,「明日大嶼」首批單位最快要等到2032年才落成,遠水難救近火。

政府技窮 齋靠辣招抑需求

無論如何,樓市再趨瘋癲,很可能動搖港府威信(自林鄭20177月上任至今,中原指數累漲12.5%),當局必須「做啲嘢」交代。創造供應手段既呈乏力兼技窮,唯有用老方法鍊需求,再推辣招;但單靠遏抑和扭曲市場能否挫折樓市長升勢頭?只好抬頭問黑洞找答案。

 

 

 



1883. 引刀一快
2019-04-24 19:24
傻仔,Ironman尋晚剛剛死咗,落咗去黃泉揾楊傳廣喇。
1884. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不
2019-04-25 14:05

滙豐轉軚唱好樓價升一成 施永青改口:最樂觀全年睇漲15% 




1885. 占士
2019-04-25 16:44

昨晚在電視劇看到殷素素在張翠山自刎後也隨即自殺,但是臨死之前告訴張無忌:“兒子你記住,千萬不要相信漂亮的女人。越是漂亮的女人,越會騙人。”有朋友說這句遺言是金庸小說裡面最有意思的一句遺言。你覺得呢?


#999111

1886. 占士
2019-04-25 16:58

我都極少unfriend 人,除非對方太過分,如作人生攻擊。

1887. 占士
2019-04-25 17:14
嗯,估計明天會突破一百萬!😃
1888. 占士
2019-04-26 09:48

各位朋友,早晨呀!小弟這篇在地產論壇的貼文-個人理財 之“物業投資(1)”今天已經突破一百萬流覽人次。剛才看的時候是1,000,689人次。 在此,一定要感謝湯博士,是你鼓勵我們網友在此論壇分享自己的貼文和大家多作交流,還有網主Ronald兄,謝謝你提供這個那麼好的平臺,讓網友們可以互相交流和分享各自的投資經驗和想法 。最後,要感謝有緣在此平臺認識的各位師兄師姐,部分還是專欄作家,是你們的文字給了我很多的啟發,學習了很多知識,拓寬了自己的視野,提升了自己的思想境界。祝各位身體健康,心想事成,萬事如意,財源滾滾!

 

#1000689

1889. 占士
2019-04-26 10:56
歡迎第4278位新朋友加入股票投資交流群!🍻🥂🍷🍾👏😂
1890. 占士
2019-04-26 11:24
也不是忙到完全沒有時間,沒錯,微信的確是比較少上。
1891. 占士
2019-04-26 14:10

豬扒沒有外表,但通過努力賺到大錢,這種例子是有的,也屬正常。

微信情緣很多都是騙徒利用高顏值的外表作為手段來欺騙受害者以獲得金錢。這符合越漂亮的女人,越會騙人呀。

1892. 占士
2019-04-26 14:13

你應該深有體會哈哈

1893. 占士
2019-04-26 14:14

~淫,既是最容易被引發又是最不容易被人察覺的,同樣,它所造成的巨大傷害,是最容易被人忽視的,它幾乎可以引發一切惡行,而又常常不為人所知,所以:萬惡淫為首

不過,很漂亮的女人是否又一定很會騙人呢?還是,男人情願被漂亮的女人騙,也無所謂?正所謂牡丹花下死做鬼也風流。哈哈哈

1894. 樓宇興趣者
2019-04-26 14:47
請問占士兄如何加入 股票投資交流群?
1895. 占士
2019-04-26 14:49
1896. 占士
2019-04-26 15:06

你真厲害,可以玩期權賺大錢呢。我記得年時有一位網友就中石油一檔股票賺了一千萬,還出了本書和讀者分享經驗。

1897. 占士
2019-04-29 10:14

我倒是有點好奇,你當時的靚女女朋友是如何把你搞搞到怕左靚女?還要越靚越驚。身材越好越怕。哈哈哈


#1005945

1898. 占士
2019-04-29 10:16

是的,物業投資和其他投資一樣,天時地利人和都非常重要。

1899. 占士
2019-04-29 10:19

繼續努力,將來會有機會的。

1900. 占士
2019-04-29 10:19

當然,您經驗如此豐富,要欺騙您談何容易?不過,我也想知道,您是否真的從小到大都沒有被美女欺騙過?

我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

聲 明

所有議題/文章由其作者提供,大部份回應/留言是即時上載,少部份未註冊為會員的回應/留言會經我們的系統過濾,所有議題/文章/回應/ 留言/資訊及評論並不代表地產資訊網(Property.hk)立場和觀點。由於本【地產論壇】受到「即時上載留言」運作方式所規限,故不能完全監察 所有留言,若讀者及用戶發現有留言出現問題,歡迎以留言或電郵方式與我們聯絡(admin@property.hk),我們有權刪除/堵截任何留言 (刪除/堵截留言前不會作事先警告及通知), 如有任何爭議,本網站管理員擁有最終的詮釋權 。