地產論壇
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81. 珍惜香港
2015-08-24 04:08
珍惜香港

亮劍兄花咗咁多筆墨於此,點解唔俾下面,响資深會員專欄度出番篇文章?

話說,沙士之後,唔知點解,香港經歷金融海嘯、歐債危機、佔中、加息陰影、中港股災等等,個樓市都仲喺持續向上,唔見大跌。唔通啲人,真喺咁「亢奮」?真喺咁「迷信」樓價長升不跌?定喺贏到傻咗?癲咗?

我話,乜都唔喺,主要嘅原因,就喺剛需

王弼今次評論樓市,最大嘅問題,就喺否定剛需。真喺唔知點解,幾叻嘅評論員,到最後,都喺衰响呢個錯誤度。或者,佢地求勝心切,見到個樓市升咗十幾年,斷估應該差唔多要冧,再加上又見到一大堆,似是疑非嘅危機前景,喺時候出動一啲時間性嘅預測啦:三個月?半年?一年?總有一個中嘅!

可惜,房屋呢樣嘢,既喺民生,又喺投資

當一個人,開始用投機者嘅角度,去睇樓市,而抹煞磚頭本身嘅實用值果陣,咁佢嘅評論,就會脫離現實,俾佢响數字上估中,都只喺撞彩。樓市同股市唔同,唔喺話入就入,話沽就沽,買賣嘅程序,喺好複雜,當中亦涉及好多考慮,而主要嘅考慮,以實用居多。作為一個物業長線投資者,持貨以兩房細價樓為主嘅收租佬,經歷多年樓市盛衰,我對於剛需,更有深刻嘅體會。

究竟乜嘢喺剛需?剛需,就喺一個住嘅需求,一個唔買都要租嘅需求。呢樣嘢,同投資環境、經濟環境,冇直接嘅關係。將物業睇成股票、收藏品之類嘅可有可無之物,從而否定剛需,喺自欺欺人。

總之,要住,就喺咁簡單

所以,樓市嘅剛需,喺同市場心理無關,有關嘅,就唔喺剛需。例如兩個四人家庭,兩對父母,兩對子女,果兩對子女結婚,組織兩個新嘅家庭,就會衍生兩個新嘅剛需。外地或內地人來港讀書、工作,亦會衍生新嘅剛需。呢啲需求,喺與人口結構同增長有關,無論個樓市喺點,都唔會消失。

當一個剛需階層,因政策或樓價關係,買唔到樓,呢個剛需階層,就會成為租嘅階層,從而形成投資需求。即喺話,剛需,喺走唔甩,除非發生重大事故,影響到人口嘅結構。所以,無論好友定喺淡友,誇大或者否定剛需,都喺唔客觀。要了解樓市,就必須承認剛需,及了解剛需响人口結構同社會各階層嘅分佈同累積情況。

亮劍兄嘅論點,亦喺以剛需為基礎,我大致認同。不過,買迎海俾三歲兒子,就已經脫離咗剛需嘅範圍啦!唔好以為我喺一名好友,我唔算好友,亦唔算淡友,我對未來嘅樓價,從來都喺不予置評。

不過,基於可見嘅未來,樓市供應嘅增長,喺唔會追得切剛需嘅增長,我認為香港嘅樓市,非常堅固。

「樓市」堅固,都唔代表「樓價」唔會跌,只喺要「冧」嘅話,就難啲啦!
82. 引刀一快
2015-08-24 07:03
To  亮劍兄

71樓 :“2 最低工資實施咗数年,..............................................總收入兩萬幾係咪好正路?如果佢哋仲未排倒隊租置政府津貼房屋,咁他們可付出租金的極限,就是每月10K。 

不同意,除非冇仔女、兼唔駛供養父母。

77樓 :”风物长宜放眼量,自问难知短期浪底浪顶,只知中国向上,借贷少,防守力强,长期持有房子。
人,“赌博之瘾”很大,总想低买高卖。很难啊!
人,“官瘾”很大,总想高高在上,管人,难啊!

房价的波动不是我主要的关注点。
我买房子,主要关注两点:

其一,借贷謹慎,防守力足够强。
         
其二,退休时,我有多少房子收租,每月总租金可否支持自由自在的生活?

房子能不断产生现金流,抗通脹,现在大多数人觉得价贵租贵的,在未來的社会环境下,也会价贵租贵。
以前说过,你多一个房子就像多了一个家庭成员,无条件地把薪金贡献给家长你。“

只要係依傢賣樓嘅,鮮有唔係賺一大筆,未來中國一定低走一段時間,最保守兼最樂觀估計5年以上,若說多間屋就像多個家庭成員,咁當然越多越好,唔做買賣係消極處理勝利成果。
收租佬賣樓防守力比賣自住樓嘅人更强,如果依傢細價樓到咗咁嘅地步仲買佢大漲不回,有點脫離現實。
我近兩年一直講緊經濟唔好,依傢唔止浮面,浪頭已經埋身,細價樓的確升到令人開始迷信,當時我提及經濟問題冇人睬我,因爲香港在溫室中,未有咁快感受到大陸嘅冷鋒,我俾多個預告,今次冷鋒可能伴隨沙塵暴,遮天蓋日,約好嘅黎明不來,有排凍。

78樓 :“講真低風險低回報;高風險高回報的時代,可能在幾年前隨美國QE之後已告终。
現在可以係低風險、無回報;高風險、負回報!”

低風險,無回報係短暫嘅,手上有資金,將來有機會攞到一手好牌。
83. 引刀一快
2015-08-24 07:21
To 81樓 珍惜香港兄

王弼講嘅正係現實,如果大家相信未來樓價繼續漲十年,“剛需”大十倍都唔止。

住係剛需,賺錢係剛需中嘅剛需。
84. Melt Down
2015-08-24 08:15
呢個時候講"剛需" 似乎有點時間唔啱,有啲似股市里面財經演員在金融風暴剛剛開始時同散戶講所謂溉--價值投資.
85. 路過
2015-08-24 08:24
To:81/F
珍兄,一個壞鐘每日都一定有兩次係正確嘅,的評論員只要一直講樓市會向下調就終有一日會講中 ^_^
86. 亮劍
2015-08-24 08:45
我亮劍已經在年幾兩年前講到,你上車客要入市,請準備最少4成首期;每月供款要低過家庭收入4成;預留最少12個月供楼资金落ML戶口;有即買即蝕兩成的心理準備!!
投資者因為有SSD鎖盤關係,不能買亦不能賣。
世界那有投資工具會長升不跌?我不是好友或淡友,只是小弟認為在私楼落成量未達每年2萬伙,空置率平均上到5~6%前,楼市要大插有難度。
87. 引刀一快
2015-08-24 09:02
都唔係講緊上唔上車嘅問題,係該賣則賣嘅問題呀。
88. 收買佬
2015-08-24 10:48
而家講"低息"和"剛需",就似09-10年班末日財演講崩盤,恐怕不合時宜,亦捉錯用神。
89. 珍惜香港
2015-08-24 12:02
珍惜香港

引刀兄,賺錢當然緊要,不過,住,始終喺先決。所以,Melt Down 話我講價值投資,其實喺捉錯用神。我講嘅剛需,喺好實在,喺「用」嘅需求,同投資、賺錢,喺兩回事。

所謂,萬物歸於實體,阿媽為女人之道,永遠唔會不合時宜。可惜,樓價長升之下,令到好多人「渴望」個樓市跌,甚至喺大跌。呢種「渴望」,已經搞到佢地連最基礎嘅理念都可以拋棄,即喺話,只要喺樓市大跌嘅訊息,就算你話阿媽喺男人,佢地都會信。

咁,啲評論員喺咁唱,又可唔可以唱跌個市?

我就話,無論你唱乜,唱升又好,唱跌又好,响剛需之下,你越唱得狠,個市就越升

想樓市降溫嘅話,就乜都唔好唱,將羊群嘅焦點,移離開個樓市。
90. Schumpeter
2015-08-24 12:05
珍惜香港一直都get唔到死loop爛loop乜Q剛需論資源論,完全係冇數字support既癈話,正如刀兄所講,香港人買樓只係因為以為會升,香港既所為剛需同大陸人買芧台根本冇分別,一個9成依賴大陸供需既經濟,長期重要靠大陸投資移民新樓先去到貨,本土香港人冇錢就回家啃老,唔係邊有咁多人反蝗?到經濟再差,就好多人返公屋住,信剛衰,就當衰。
91. 叮叮
2015-08-24 12:32


      一句" 剛需 "就掩飾一切,  剛需都要有錢;有傻勁至得.  

      1997年突然冇咗剛需 ?

      2008年又突然冇咗剛需 ?   

      由此就知道,  什麼才是主宰.






92. 叮叮
2015-08-24 12:39


      冇錢,  冇飯食,  妻啼子饑,  乜野剛需,  都擺埋一邊.

      敗像已成,  走難要緊.


93. 叮叮
2015-08-24 12:47


      陶三姑的舊片,  好快從新上映.


94. 別人貪婪你恐懼,別人恐懼你貪婪
2015-08-24 13:22
如果無政府對樓市嘅不斷辣招,而家嘅樓價應該最少再高多50%,可以咁講,依家嘅樓價係處於非常合理水平,千祈唔好比啲一世都買唔起私樓樓嘅大多數港人誤導,要知道,無論樓價係乜嘢水平,呢班粉腸都會話樓價好L貴,佢哋一世都買唔起嘅。

大家又睇睇按揭比率,依家買樓嘅最少都有四或五成首期,真係史無前例咁健康,非常咁穩健,但係最近就有唔少知名樓評家不斷咁話樓價會崩盤,叫大家千祈唔好買。

當大家靜落嚟細心想想,呢啲現象似唔似前排的評論家講『股票大時代』件事,真係信者失救。
95. abcde
2015-08-24 13:29
89/F 珍港大哥

睇左好多好友淡友既 point.. 各有道理.. 亦各有歪理... 睇到小弟頭都暈..

雖然話人人都要住, 但個所謂剛需其實好有彈性.. 好似小弟咁.. 早10年8年前o岩o岩畢業出黎, 都好剛需咁租左個單位黎住... 到而家雖然人工加左唔少, 但反而而家我同我女友同我剛結婚o既家姐, 兩 pair 人 share 一個單位....身邊都多左朋友結婚後都要同老豆老母同住..

小弟未夠料, 唔係好識去分析樓市去向... 但只係諗.. 近10年8年, d 樓係咁升..單位又越起越細.., "細價樓" 同 "細單位" 都已經重新定義..... 如果一路咁升, 單位又越間越細.. extreme case 咁睇.. 如果升到一個位, 100 呎湯房都 $20000 一個月.. 人工又冇乜升.. 咁會點呢.. 我諗好多人寧可去訓街啦...

但.. 暫時冇力升到咁高.. 又唔代表要跌喎... 開始唔知自己講乜... 要組織下.. 有機會再寫..


第一次出 post, 各位大哥大姐請指教
96. 讀者
2015-08-24 13:40
To:Admin

有無通知王弼係佢專欄用鏡子程式 ?如果無,都算係好唔尊重王弼。
97. Melt Down
2015-08-24 13:42
To 珍惜香港
請不要誤解我既意思,說白啲: 你而家係呢個市況--今日金融市場的表現大家都見到既啦!你同人講"剛需", 時間唔啱,你古有冇人信啊?
98. 收買佬
2015-08-24 16:20
每一次股災或衰退時,之前的當紅股當紅資產都會不可避免地跌價。其實升升跌跌好平常,只要你認同cash都係資產一種,唔會成日硬好搞到"爆倉",咁就能夠做到收買佬,買到平靚正貨;真正的可以長線贏錢。

BTW, 好多人成日講"剛需",其實"剛需"會隨市況而消失(或復活),不會鐵板一塊永遠長存。以家樓價指數高企,只係時晨未到0者(就似97-98年時,樓起初跌得比股慢一樣)。

(Just my 2 cents)

99. 引刀一快
2015-08-24 16:51
珍惜香港兄

住的確係剛需
賺錢係剛需中嘅剛需
至于唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需!

我好相信,97果次嘅負資産,如果當年俾佢地一次後悔嘅機會,條件係買家一個人瞓兩年街,除咗大把錢嘅炒家外,我信過半數嘅人漯飯應!
100. 叮叮
2015-08-24 18:41


      有網友話 : 發財立品.  

      所以唔好叫冇樓嘅人做 "粉腸",  需知 "粉腸 "是社會嘅大多數,  根據民主理念,  少數服從多數,  我地要接受佢地嘅 :  指導,  指教同指點.

      利申 : 我唔係 "粉腸 ".


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