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61.
Melt Down |
| 2015-08-23 00:15 |
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62.
引刀一快 |
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| 2015-08-23 01:55 |
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To 3樓 亮劍兄
“ 根本呢家香港楼市，係畀政府嚴重扭曲咗。所以任何「磚家」若要推測楼市走向，定必要計埋各持分者的想法及繼後行動。
地產商……因應政府打房政策喺 09 年全面開展，佢哋用拖緩建屋進度；津貼各項SD；大型項目在落標時出保守價；減少農/廠地補地價申請；改變土地用途/補高空時同政府據理力爭(例如藹寧園就比12年補少兩成地價)。 如此這般因供應減少，二手楼售價就被市場剛性需求迫升，而津貼買家那些SD，就間接由政府少收咗地價去填翻條数。 喺銷售方面，在一手條件實施之後，踩晒界嘅唧牙膏式、鍋爐式、搭棚式銷售，全面被禁止，加上 BSD 及 DSD 將大陸客打殘，那些食咗人隻車的溢價，在供應重災區再不復見，一手與二手同價，有少少常識都知買一手着数啦。 但人哋地產商係跟二手價黎開一手，而二手呢幾年又升咗最少幾成，地產商就算同價都有着数。 在供應重災區地產商就開「平價」搶客，但另一方面佢哋嗰D處於市區豪宅地點嘅一手，就價量都要，近期天鑄及維港.星岸，就貴過同區二手，要賺翻夠本夠利。
投機/資者……因應 SSD 及 DSD 出龍，全部放棄薄 cut 变厚切，由同時長揸短炒揸幾件变只持有一兩個單位長線收租，喺槓桿大減，加上政府焗人長揸之下，佢哋反而因禍得福，食盡呢個浪。（呢個係事後孔明）
租住等……喺呢五六年，不少聽教聽話嘅中產人士棄權等運到轉租，他們不少手持上百萬等機會低吸，希望玩瞬間財富轉移，但事與願違，大市就係硬過條鐵拒絕回落，呢幾年佢哋真係畀政府及「唔能夠與時并進」的磚家玩殘，呢家都唔知點算。（依傢聽你教聽你話唔出貨嘅人，你敢唔敢對佢地講句，往後幾年樓市繼續硬過條鐵？）
自住小業主……如非必要，都是以靜制動，每個月密密咁儲蓄，等你政府玩边科。
大陸客…… 原本政府喺度攞佢哋出來祭旗，想轉移視線拖得一陣得一陣，但地產商為求去貨，同佢哋硬食雙辣椒，又係有着数無蝕底呢隻。（點解要明賺少15％都制？樓市跌15％算係大回調喇喎。）
综合各持分者的行動及部署:- 發展商呢家玩貨如輪轉，盡量保持現金流係正数。 投資者及自住小業主持貨雷打不動。（呵呵） 租住等乾著急。（開始唔急，因爲有跌價瞄頭） 大陸客有好嘢就睇發展商開乜價，有靚位先入。（要抵償到15％BSD先至叫做可以睇下） |
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63.
引刀一快 |
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| 2015-08-23 02:37 |
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To 49樓 亮劍兄
所以我希望大家從今天起小心觀察，如果以後各位人兄在售楼廠發現入緊貨的買家，有下列情況，請無鞋挽屐走 :
1 大量買家要全家總動員去籌首期。
2 要家人搜挖貴重財物典當、轆爆咭、借高利貸財仔夾硬迫上車。（1同2基本上係同一個情况，即係大量人勉强上車，老人養老嘅本錢攞去俾仔上車，已經符合呢個條件）
3 政府傻下儍下搅甚麼免息置業貸款；畀人可用 MPF 供楼；又放寬按保條件……（ 2000年－2002年間果陣都唔少吖）
請各位記住，任何楼房大跌市的形成，以下因素定必具備:
1 大市已經或正在井噴（無論亮劍兄覺得”已經“与”正在“有咩差異，反正都可能係發生緊。因爲你冇為井噴作出清晰定義，而近月發生嘅屢創新高，狀似井噴）
2 大量盲毛狗衝並不問價入緊市（依傢D健力士公屋咪係囉）
3 大量投機者正在用盡佢哋嘅槓桿（大部份人供樓都係用到盡喇，呢點無爭論，問題就在你是否承認佢地係投機者啫，投機者同”剛需“用家，又有咩特徵去分辨？）
4 大量理論上無資格入市的人，但唔知典解都入咗貨（咁好多人入咗貨之後，先至忽然冇咗入市資格呢？呢個就係不久未來要發生嘅事）
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64.
引刀一快 |
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| 2015-08-23 02:51 |
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To 58樓 兄台
點解整個咁嘅名呀，既然你言之有物，無須用筆名作戲謔喇。
香港的確附屬性越來越強，慢慢冇咗獨當一面嘅實力，去年我話自由行應該減到一半，香港先至長玩長有，唔駛講，即時俾人當本土派嚟噴喇，邊個咁有心機睇睇我嘅理據吖。
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TO：62樓 我地大陸客看香港樓除咗要有15％嘅BSD水位之外，家下重要預埋人民幣跌幅，最重要係要預埋港樓嘅跌幅。唔好當大陸客傻仔！
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刀兄，小弟在陽生專欄都經常有睇你嘅回應。作為一個投機者，我都很欣賞你的先見之明。只不過香港有很多人看問題太膚淺姐。 我用這個名係想話俾劍兄知，不要再敎啲冇經驗嘅人士要等井噴先見頂--因為井噴己發生了（去年下半年成交量及金額）。 佢的死教條俾啲冇經驗人士可能是有用嘅！
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68.
引刀一快 |
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| 2015-08-23 11:00 |
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To 65樓 大陸客
我幾時都唔會當大陸客傻仔，點解你咁講呀？
除咗人仔跌幅、港樓跌幅之外，我覺得大陸客應該考慮埋大陸物業跌幅，做兩手準備。
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69.
引刀一快 |
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| 2015-08-23 11:13 |
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To 66樓 亮槍兄
既然兄台决定用此筆名，希望兄台注册，成爲此網站正規帳戶名。
其實大陸四年前已經有明顯危機，祇係對大部份人嚟講唔明顯，人仔升值自由行大旺，冇長期踏足活躍於大陸嘅香港人，好難相信大陸經濟唔好。 我上周与嶺院嘅人討論過，對方係大陸人，佢睇法比我更大膽，佢話自由行旅客嘅比例，應該由依傢90％，降到得番20％，而歐美等外國旅客，由10％提升一倍，亦即兩邊都係20％，比例上就係1：1，將香港總體向歐美睇齊，而唔係向大陸睇齊，咁就長玩長有。而在下亦覺得，如果香港能保持与歐美睇齊，當然利于香港，亦必然利于祖國。
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刀兄，多謝邀請。老花眼要寫字很煩。我諗我唔再需要回應啦，因為湯文亮博士己經話樓市轉角市出現了！
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呢幾年香港樓價節節上升，與租金高企有密切關係，而租金點解升過不停，原因如下:
1 不少「前業主」誤信政府楼價會大跌的「忠告」，他們希望先高沽後低吸，揾翻一筆，因此不介意畀貴租幾年做租住等。
2 最低工資實施咗数年，產生漣漪效應，呢家做最輕鬆又唔使帶個腦返工的職業，都有 32.5 元一粒鐘，那麼要真做、要用腦、要日曬雨淋的工，係咪肯定過萬？如果一個家庭有兩個人上班，總收入兩萬幾係咪好正路？如果佢哋仲未排倒隊租置政府津貼房屋，咁他們可付出租金的極限，就是每月10K。
3 因為呢家楼換楼要过三關，包括: 二手先買後賣要先付 DSD，連同正常 SD，呢度就要成幾十個； 呢家所謂「大價楼」，竞要你一半首期，细換大隨時要補估你唔倒巨額差價，例如沙一 395 換太古 675，咁就算你沙一供断，有 400 個喺手，亦畀唔倒太古城首期 500 個； 因為政府打房政策實在太成功地凍結市場，你呢家要先買，但無鎖匙盤；你先賣呢，咁空窗期嗰幾個月去邊度住；同步出入？呢度要追價買，果邊要出又畀人壓價…… 咁Q麻煩咪有不少人做雙租囉，例如你本來一支公自住一房，但女友話要結婚，因為你攪出人命！ 本來在打房政策前，你可輕鬆一房换兩房，但正如前述，呢家你要做雙租先掂。 先租出一房收 1xK，咁再補 5~6 K租入兩房等做老豆，呢度畀貴少少租都可圍倒数 。
4 呢幾年香港D大學收了不少境外生，今年约 19 K，咁只要有幾仟個學生，幾個同學仔齊齊夾租，咁每人夾多少少租都唔覺；前幾年係雙非嬰出生高峯期，這幾年政府派位又左改右改，咁家長跌少少攞個「香港地址」報學校絕對正路；加上数以万計港漂还未住夠七年，就算買楼自住亦要缴付辣椒稅，根本焗佢地向收租佬進貢……
加上政府房屋政策朝令夕改，畀你做發展商都就住玩啦！ 起楼嘆慢板、唔同旗下農地補地價、間唔中流你一兩次標……乃指定动作啦。
在僧多粥少及供不應求的情況下，D人或被迫或自己申請去交貴租，「租金高企」大環境因此形成。
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72.
Jerry |
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| 2015-08-23 12:38 |
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TO 69/F 引刀兄，
同意閣下見解，香港係時候要提高自己的競爭力，唔係等人救！
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因為井噴己發生了（去年下半年成交量及金額）……
小弟話井噴之後才會急跌，係有前因才有後果的描述，因此如果你無井噴，咪不會急跌，成為「高慢牛」囉！ 為何投資產品有咗井噴之後會急跌？ 因為呢度包括左幾個爆煲元素: 「在相對高位；有大量實力不足的散戶；以高槓桿的形式入市。」 相對高位……呢家香港楼平均衡平比只是 1.2~1.3(1係合理價)，相對 97年達 2 点(比合理價高1倍)，因此我認為呢家楼價只係偏高啫。 大量散戶入市……呢兩年成交大跌(跌咗一半)，你少D實力都要靠邊站，散戶想入市去送死都無資格。 借盡做高槓桿……又正面信貸資料庫；又高入場門檻；又三厘壓力測驗，根本你買多層短炒長揸都唔得，加上絕大部分入場人士可班倒楼價一半出來做首期，以高槓桿入市者，又大多係高薪自住人士，咁話人借大左又從何說起？
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74.
引刀一快 |
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| 2015-08-23 14:43 |
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To 70樓 亮槍兄
期待再次見到兄台寫文發帖，後會有期。
To 71樓 Jerry兄
香港早早就應該利用自身優勢發展多D唔同嘅項目，香港人比以前懶咗。
To 72樓 亮劍兄
你成日着墨于業主持貨能力，不如分析一下唔駛賣自住樓嘅收租佬，鎖定利潤嘅意向性仲好喇。
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To：亮劍 前前前輩 您老人家的意思係一句到尾------香港樓價有排都未見頂！ 真係高高高人啊！
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王弼兄唔好講出真相啦！我真係好頭痕，你古而家放盤好容易啊！放咗盤成二個月，一個客都冇.地代話啲人去晒一手，唉…
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小弟與一名朋友論楼，他的見解同我不謀而合，在取得他同意下我在畧作栅減後貼出。
我回应朋友说楼价会跌：
风物长宜放眼量，自问难知短期浪底浪顶，只知中国向上，借贷少，防守力强，长期持有房子。 人，“赌博之瘾”很大，总想低买高卖。很难啊！ 人，“官瘾”很大，总想高高在上，管人，难啊！
房价的波动不是我主要的关注点。 我买房子，主要关注两点：
其一，借贷謹慎，防守力足够强。 其二，退休时，我有多少房子收租，每月总租金可否支持自由自在的生活？
房子能不断产生现金流，抗通脹，现在大多数人觉得价贵租贵的，在未來的社会环境下，也会价贵租贵。 以前说过，你多一个房子就像多了一个家庭成员，无条件地把薪金贡献给家长你。
其实上面所言，渉及到人生问题中的另一问题---财务自由。我个人是以买中国的枢纽城市之核心地段的房子來实现财务自由。 当然，不同的人可以有不同的方式、途徑去实现财务自由。
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分析一下唔駛賣自住樓嘅收租佬，鎖定利潤嘅意向性仲好…… 呢家賣楼，然後存定期、買人仔、入股票、買外國楼？ 講真低風險低回報；高風險高回報的時代，可能在幾年前隨美國QE之後已告终。 現在可以係低風險、無回報；高風險、負回報！
有錢人的資產，有機會在呢次A股崩圍、人仔贬值、環球有價證券慘遭拋售、商品價格拾级而下的情況後從新配置。
講錢失感情，就讓時間做見證吧！
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79.
Melt Down |
| 2015-08-23 21:31 |
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有錢人的資產，有機會在呢次A股崩圍、人仔贬值、環球有價證券慘遭拋售、商品價格拾级而下的情況後從新配置。...... 劍兄，你似乎講出咗main point---就係金融風暴打到黎啦！覆巢之下無完卵！做為一個有資產既人，是否首先要盡量保存實力！ 係投資嘅國度，不是你可以賺到幾多，而係你最後可以保存幾多！
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80.
歷史重演 |
| 2015-08-23 22:41 |
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而家大陸就好似當年由6千點跌落去咁, 2007年10月係6000點，到2008年10月係1700點，跌幅7成，而十二個月內，內地樓市亦下跌近5成，基本上係同步，而樓市跌幅大約係股市跌幅既7成，但要記著當年係弱美元而家係強美元。數浪的話，港股下一浪係17000點，由高位下跌4成，咁樓市大約都會係12個月內跌3成。
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