小弟 2013-12-07 舊作重温
20 個月前小弟如此看楼市。
1 預期經濟表現----理論上大家預期失業率低，工資有實質增長，GDP 維持一定增長，咁樓市就會向好，而樓越升就越多人飛撲，係常識---呢樣先最主導樓市。
2 加息會影響樓價----睇嘢不能以偏概全，如果要睇就要睇實質利率先正路。銀行話俾大家知今日存款有幾多厘息，是名目利率，係以在借款期間獲得或支付利息的數額計算的利息。假設一個家庭把10 万元存進銀行一年，並獲得3 千元的利息；在年底其結餘是10万零 3 千元，那名目利率是每年3 %。
實質利率就計算埋所獲得利息的購買力，是把名目利率以通漲率作調節。如果該年的通膨率是3 %，在年底戶口裡的10万零 3 千元，只能與一年前的10万元購買相同數量的貨品，因此其實質利率是0%。相同例子，若現在按揭利息由 2厘半加到 5 厘，但通漲率如果升到去 6 ％，咁實質利率係負1 ％先真，香港曾經試過按揭利息過 10 厘，但當時通貨膨脹率都差不多去到一成，而且人工同步跟上，所以樓價照升。
3 供應 vs 需求----今次香港政府打房，高官不斷強調，佢哋係用逆週期手法，去調控需求、打擊炒賣、保障金融體系安全，效果又唔講得無，因為需求真係減咗一半喎，但供應同步減少嗰度衰呢！政府一邊迫地產商同啲客找 SD數，吊高人地荷包，另一方面又妄想大孖沙以「市價投地」，算盤打得響但係密底唔益人，眾所周知在港農地，揸喺四大成億呎，你政府做過乜？咪玩人囉！啲農地一邊曬太陽，唔俾人以合理價轉屋地，一邊又叫救命話無地起樓，你話供應鏈如何接上？
根本成個局就係政府作法自斃，作繭自縛，衰咗就揾小业主食死貓，為拒哋埋單！
我老友 Peter 兄寫過【現有住宅單位數量供應不足，空置率低，尤其小型單位。其次，政府土儲不多，過去2年賣地可提供的單位每年只有約10,000 – 12,000個，只及每年20,000個建屋目標的5至6成。現有住屋及未來供應不足，樓價如何不升】？
我同 PP 講到口水都乾，好多人都係唔信，你香港打後幾年有多少私樓單位落成以供人入住，根本係有跡可循有數計喎，現在盲都睇倒啦，我哋有無作大先！
根本呢个政府就喺度掩耳盜鈴，轉移視線！
你政府一日批唔倒港鉄大型發展項目出市場，一日攪唔掂班環保佬及新界鄉土，無遮無扇、神仙難變！私樓每年新增供應就係万幾咁大把！
喺投資市場，炒家嘅角式係為市場提供流動性，冇咗佢哋，市場價格可能表面平靜，但內裹充滿暗湧，首先升會升過龍！而當第二時市況逆轉，冇流通嘅市場就會跳價落，即跌會跌過龍！
收租佬嘅角式，係為市場提供另類選擇，等那些資金另有用途或首期不足嘅人可以暫時租住先，少咗收租佬，咪下下要買？選擇少咗此其一，其次少咗人做收租佬，租盤減少，那租金能夠唔升嗎？
呢幾个月因為發展商以市價推盤，外加稅務優惠狂吸大陸及投資客，咁邊班人係受惠者唔係好明朗嗎？
政府攪到身水身汗，就係幫「強國人」可以用合理價置業？
有三歲智商都知你揾笨啦！
以前大陸客其實係水魚，佢哋以高溢價接走部分一手貴貨，間接為香港低下階層提供福利。
佢哋少咗來，地產商就唔會再同你政府高價投地此其一。
而從此以後，地產商唔回贈大部份BSD， 都幾難叫佢哋買嘢，但請問呢啲回赠係邊個夾？係地產商同其他港人買家齊齊有份呀，此其2。
最後境外客可以用「合理價」入貨，咁揸過世都唔使怕啦，大家都雷打不放，港人第二時想在市區靚地段住，唯有同佢哋租，此其三！
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了，貪污衍生的繁榮也因打貪和大陸經濟不行而結束了，香港一切回歸平淡。但這幾年的過度擴張，酒店、零售、金融業，其他行業 you name it，都會受大陸需求萎縮的影響，資不抵債（因投資的金錢不能回籠）的情況會增加。雪上加霜的，是港元（對所有貨幣包括人幣）的強勢，令香港成本非常之高。香港會失去競爭了，普遍打工仔的工資要回落（零售業已經首當其衝），這樣的背景下，樓價何來再有大升能力？只靠一些八九十後榨取父母的老銀交首期，升勢不可能持續。
