香港一直是法治之城，佔中卻開創以非法手段表達訴求的新思維，後患有多大仍待觀察，但物業投資市場已對佔中有反應。物業投資是不動產，投資者必須對物業所處的地域具有信心，才放心投下巨額資金投資，政局和治安是其中兩項重要考慮因素。

商廈街舖面臨減租

今次佔中亂局，必然令物業投資者憂心香港的和平社會是否從此改變，往後類似佔中、佔旺等事件會否經常出現。假若佔中情況惡化，又或類似抗爭事件經常重現，物業租值及回報率均會產生變化，影響投資物業的價值。

旺角及銅鑼灣不少旺舖受佔中影響，黃金周不能做生意，對整年的利潤有所打擊，再加上擔憂類似情況經常歷史重演，經營者在日後商議續租時，必定要求減租。另一方面，金鐘一帶的寫字樓亦首當其衝，為該區上班的白領帶來極大不便，與政府總部相鄰的商廈尤其受害，現已有寫字樓租戶表示怕怕，等租約期滿後另覓地方他遷，金鐘一帶寫字樓租金難免有下調壓力。

佔中倘持續，全港經濟活動所受損害更深。社會亂局亦可能令內地及其他地區遊客減少來港，加劇打擊經濟。經濟下滑，各行各業也遭殃，各區各類型物業的租金水平可能受壓。

物業價值除取決於租金水平外，亦對回報率相當敏感。同一租金，回報率上升則物業價值下跌。傳統智慧常說高風險高回報，說明風險愈高，投資者所需回報率愈高，物業價值愈低。

香港過去太平盛世，政治風險接近零，投資者投資旺區物業可接受百分之二、三的低回報率。若法治受到衝擊，示威佔領行動不斷發生，投資風險因而上升，投資者所需回報率亦必上升。

海外機構投資者決定投資某一地區前，必然對投資回報及投資風險作出科學化分析，其中一個重要數據是風險溢價，政局、治安等穩定性則可影響風險溢價。

風險溢價左右回報

若佔中惡化或日後示威集會無日無之，國際評級機構可能調低香港的信貸評級，而很多國際機構投資者釐定風險溢價時，必會參考該地區的信貸評級。風險溢價上升將導致投資回報率上升，租金水平不變而回報率上升，物業價值便會下調。

如果租金下跌而投資回報率同時上升，物業價格等於受雙重打擊，下調幅度可以很快很顯著。當然，佔中暫時未引發流血事件，日後會不會經常有類似行動亦未知，因此說佔中帶動樓市大幅下滑是言之過早，但已對樓市構成或多或少的不良影響，尤其是在「佔領區」內的物業。

樓市是香港經濟的重要支柱，如大幅下滑必動搖經濟，繼而令樓市進一步下跌，如再遇上中國經濟進入冷靜期，樓市下滑的惡性循環可以造成經濟大幅衰退，屆時受苦的是廣大市民。筆者認為佔中始終不為大部分港人認同，希望可盡早解決，避免進一步影響經濟及樓市。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。