地產論壇
登入名稱
密碼
頁數:
什麼人最擔心樓市下跌
瀏覽人次:59844    回應:25

什麼人最擔心樓市下跌

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年10月15日

  半個月前佔中開始後,中原指數未能即時反映出來,反而再創新高,不過,負面因素開始浮現,指數會有一定跌幅,我估計大約在10%之內,之後如何,就要睇佔中事態發展,如果佔中事件解決得宜,樓價將會再度上升,否則,就會向下沉底,專家估計,大約20%之間。

  本來,樓價下跌20%有什麼出奇,在過去幾年,有些專家分分鐘說樓價會下跌一半,跌兩成,調整都唔止,不過,有人的確很擔心樓價下跌,那怕只是兩成,都足以令他們膽顫心驚,他們就是在幾年前將自住單位賣走,等樓價下跌再回購的人,但在佔中開始前一個月,又唔知點解全港大部份專家都說今年樓價會有一定升幅,明年更加不在話下,專家的言論,令到不少等買樓的人最近終於等不及再買了樓,誰不知,買了樓之後又出現佔中,今次真的是左一巴掌,加一巴掌,都唔知道怎樣收科。

  雖然,評論員以4個如果說是樓市下跌的主因,但投資者所擔心的並不是4個如果,第一位是非如果的佔中,因為佔中影響香港的金融經濟,經濟轉壞,樓價自然會下跌,而佔中將會令經濟突然轉壞,樓價就會急速下跌,就算是4個如果出現都不會做成經濟急速轉壞,況且,4個如果又不會同時出現,而政府亦會在經濟轉壞時作出適當調整,所以,就算有影響亦可以預計得到,但佔中就會出現突如其來變數,如果事件導致有死亡,佔中就會演變成國際新聞、國際輿論,表面上是指責香港政府,其實是中央政府,甚至,一些制裁會出現,現在,很多國家都已經對香港發出旅遊警告,其實,這亦是制裁的一種,可幸的是,這並不是佔中集團所要的結果。佔中集團的如意算盤是癱瘓香港的金融運作,銀行關閉,金股匯市停市,這樣才可以迫香港政接受他們的要求,誰不知,佔中不成,變成佔鐘及其他兩個地區之外,更加影響民生,激起民憤,變成市民之間衝突,市面出現動亂,樓價又怎能夠不下跌。

  有人或者會認為就算佔中令至社會動盪,樓價下跌,這些亦屬於不可抗力的事,與正常的預測無關,我認為話不能夠如此說,佔中一直是社會一個危機,而政府亦很難解決這個危機,泛民議員亦知道,佔中將令香港經濟轉壞,失去民心,所以,他們不搞,任由三子去搞佔中,現在搞到一鑊粥,當然是由三子承擔,而投資物業,若不計算佔中因素,我只能說,他是一個魯莽投資者。

什麼人最擔心樓市下跌
1. 山高雲低
2014-10-15 10:27

博士你說:

「而投資物業,若不計算佔中因素,我只能說,他是一個魯莽投資者。」

只要是投資,從來都是有風險的。佔中的威力,發展至此,已是盡頭。除非真的是初生之犢不畏虎,抱必死一戰之心。然則,如博士<<一個救火的少年>>所謂,走下一個,走下又一個。以死盟志的,一個也不會有。

只是,佔中之後,大局斷不會風平浪靜。CY將更加舉步維艱。樓市在折騰中,或有筍盤出現。

又是一個須長期博奕的戰場。

 

2. SKKK
2014-10-15 10:39
我系9月佔中前賣左自住低層且方向欠佳大單位,留下一間優質細單位收租,補貼部分而家的租金支出,好似博士之前講過,留一部分現金可進可退,如果市跌20%即可以換優質大單位,唔知系咩正確的決定。。。
3. 長線投資者
2014-10-15 11:05
博士無需擔心, 我睇呢兩日警方清路障嘅效率, 要清場並非什麼難事, 其實警方呢兩日叫局部清場, 如果繼續語言偽術話我地唔係清場, 只係拿返政府財物-公路! 咁清清下就可以清場! 所以我覺得佔中對經濟樓市影響力沒有太大! 反而現在鋤下淆底業主價入返件貨仲好!
4. Oscar Lam
2014-10-15 11:08
To2樓SKKK

如果市不跌20%(這個可能性很大),甚至微調後反升,那你又如何?
5. SKKK
2014-10-15 11:24
To 4樓 Oscar Lam

你講的都岩,甘就無計,唯有搬返兩房細單位蝸居咯,不過我唔信樓價永遠都系個升字。。
6. SKKK
2014-10-15 11:31
我感覺過去香港樓價升幅太快,唔系一個健康的軌跡,我都唔希望樓市大跌,因為香港經濟平穩好重要,但是樓價只要有調整15-20%我就認為可以再入市,因為我相信博士之前所講,好似我而家住緊的非優質物業唯有現在好市時先可以賣個好價錢。。
7. 失魂投資者
2014-10-15 11:46

當然是由三子承擔,而投資物業,若不計算佔中因素,我只能說,他是一個魯莽投資者。????

是一個失魂投資者???

8. 亮劍
2014-10-15 11:46
我亮劍寫於2014-07-30 10:42:25
今年政府仲有幾件大型住宅土地項目,準備推出招標,在此預估發展商会出幾多錢AV才同你搏:
馬鉄大圍站……3,300~3,550
西鉄元朗站……2,350~2,700
荃灣楊屋道……3,500~4,000
大埔科進路……3,150~3,500
至於觀塘愚民謊呢件嘢,你市建局一係同人起埋D無聊嘢,外加商場部份分成,咁80億入埸費还有可能,否則直接將AV 減到 4,700 最多亦可!
…………………………
9月10日:……剛剛新聞報 MTR 將会攞大圍站出來招標,今次又睇睇小弟的預測是否利物浦,哈哈!
再講多次,大圍站 AV 约 3300~3550左右,若是MTR真係呢個價都殺的話,我估李嘉誠及郭氏兄弟D伙記,会試下去搏大霧。

10 月 14 日 : ……新聞報導話新世界獨資奪得馬鐵大圍站住宅部分,補地價28.56億元,每平方呎地價僅1,393元,涉2,900伙…………


唔該記者大哥,大圍站條数应咁計呀……
坊間估呢個項目的总投資=200億,發水後可起300萬呎。
政府補地價 103.56 億,即建築费係預 96.44億。
商場歸 MTR,補地價回翻 75億俾新世界,即实际上2900伙私楼補地價金額係 28.56億。
新世界投資喺大圍的金額是私楼、公用設施及商場的建築費,合計 96.44億,再加私楼補地價28.56億,等如 125億,分攤計每呎私楼成本係6100元。
當建築費平均係3500計(因MTR已做咗地基,呢度每呎省回幾舊水,)即住宅实际AV價係2600大元先真!!
比較2012年MTR開 127億補地價,圍 4.7K AV,足足平了4成幾!
調轉头計亦可,65.25 万呎商場,17.63  万呎社區設施,建築費計你AV 3500,合共 29億,加上私人楼補地價折實 28.56 億,即新世界係付出 57.56 億買入205 万呎(2900伙)的發展權,AV 價除開係 2.8K與上面計算相若!
關鍵位係 MTR 用 75 億去買斷 65.25 万呎遠期商場楼花,平均呎價達11.49 K
 
矛波算不算不問價豪俾地產商?公道自在人心!
9. Oscar Lam
2014-10-15 11:49
小弟一直有留意佔中的發展,事到如今,佔中得不到市民的支持,佔中人士如過街老鼠,人人叫打,已不成氣候,相信事情很快結束。至於佔中對香港經濟、樓市的影響,香港根基雄厚,相信影響是十分有限的。

相反,泛民這次行動的失敗,更加激起泛民事事對抗之心。可以預見,政府將來施政更加困難,這會影響香港經濟的發展,對樓價不利。但同時,政府要發展新市鎮,開拓新的土地供應也會越來越困難,房屋供應可能未能達標,這對樓值卻有利。因此,最終對樓價的影響到底是怎麼樣?可能要多一些時間評估。

其實,如果有實際住房需要,或者資金充裕的投資者,現在可能是一個好的機遇,畢竟有些業主心態弱,對目標物業不妨大膽還價,可能有意外的收穫呢!
10. Peter Paker
2014-10-15 11:55

to: Oscar Lam


I agree with your viewa.

11. SKKK
2014-10-15 12:00

logo

湯文亮3.75億 沽上環中遠全層

呎價1.9萬 持貨4年獲利1.68億

2014年10月14日 9:50

佔中爆發後,物業投資市場表現仍不俗。紀惠集團湯文亮以約3.75億元,沽出上環中遠大廈全層,呎價近1.9萬元,他持貨4年轉手,獲利約1.68億元。

市場再錄大額買賣,消息指,上環中遠大廈錄全層成交,涉及物業22樓全層,面積約1.97萬平方呎,以約3.75億元易手,呎價約18,992元,該層樓面每月租金收入約80萬元,回報率約2.6厘。

月租80萬 回報率2.6厘

翻查資料,樓面由紀惠集團行政總裁湯文亮持有,他於2010年,以約2.07億元購入物業,持貨4年轉手,獲利約1.68億元。

市傳新買家為越南華僑朱立基或有關人士,早年曾以36億元購入中環盈置大廈。

湯文亮表示,原本無意放售物業,直至一個多月前,獲投資者出價洽購,近日決定沽出物業。對於沽貨是否因佔中而看淡後市,他指是次並無明顯減價,是時候變現部分資金,他指有買家斥資購入全層,反映佔中事件並未影響投資。對於目前局勢,他料佔中對樓市影響不算太大,惟核心區一綫街舖位生意肯定受影響,相信舖租下跌1成以上,若事件遲遲未解決,租金下跌幅度更高。

12. Oscar Lam
2014-10-15 12:14
To11樓SKKK

博士沽出中遠全層符合博士一直以來的投資策略,即乘高沽出甲廈,再尋找機會買入有增長潛力的乙廈或乙舖。
13. 麗娜
2014-10-15 12:42
小妹覺得今次佔中是有很大壞影響的,但是,這不是短期可見的,而是慢慢滲出的。

佔中其實傷了中央的心。中央其實自回歸從來沒有破壞香港的經濟,事事遷就,包括立23條,國民教育,及事事扶起香港的經濟。小妹推測自今次令中央看到香港有港獨反共的漢奸,及外國禍中亂港的勢力,中央一定已經下定決心,讓香港流為二流金融城市。一國兩制當然不會放棄,香港仍是香港特區,港人治港,但是,傻仔都知道香港的政治風險非常高(對中央來說),所以,中央寧願減低香港的經濟影響力,反著重北京上海深圳及其他沿海城市的經濟發展了。中央將會慢慢放手,到幾年後,香港不要說樓市,股市偏軟,而是香港如果再讓飯民等惡勢力搞亂香港,我相信,現在香港的經濟情況反而是在頂部,現在是見頂而將會下來,而不是再持續增長。

今次佔中讓香港法治嚴重受損,政治風險非常高,香港的投資評級就算不下降,但是日子一長,其他城市爬曬香港頭,再加上8090後佔香港人勞動人口越來越高,香港的經濟風氣只會越來越一落千丈,以前香港人實際和善死捱爛捱的文化將會漸行漸遠,唉,香港,哀乎!

在此希望各位長輩,在將到的新一屆立法會選舉,希望各位一定要站出來!投飯民以外的議員票,務求一定要殺曬飯民所有議席,讓飯民絕種,否則,香港,哀乎!
14. 引刀一快
2014-10-15 12:57
To Oscar Lam兄

我老早就話佔中唔會有大影響,特別係樓市,依傢真正嘅影響係來自大陸經濟跌watt。
大陸人消费心態改變,香港自然成個市況都走樣,睇下依傢幾多旺區空鋪你就知道。
泛民冇失敗,已經成功咗,你以爲佢地真係想博個無篩選?在下愚見,佢地老早就知道唔得,不過係搞事,keep住大家心裏呢種願望夙求,保持熱度下鋪繼續追求,係咁解啫,簡言之,就係做D嘢等市民記得呢個政治標準。
15. 高位買樓的人恐變負資產
2014-10-15 12:58
每逢羊年(下年)香港經濟不好,下年難逃一劫!
高位買樓又按得高,隨時負資產!
16. 肥婆四
2014-10-15 13:05


新世界奪大圍站 攻住宅部分

鄭志剛:主打兩三房 預計市值240億

新世界(00017)獨資奪得馬鐵大圍站住宅部分,補地價28.56億元,每平方呎地價僅1,393元,涉2,900伙,主打2房及3房戶,項目市值240億元。

背負追趕建屋目標壓力的港鐵(00066),迅速在截標翌日宣布,已接納新世界遞交的標書,將會批出項目的住宅部分;商場部分則會由港鐵全權擁有,並會支付涉及的75億元補地價,但商場的建築費則由新世界承擔,但未有透露分紅比例。

鄭家純:總投資額約200億

新世界主席鄭家純表示,集團有遞交商住及純住宅發展方案,強調並非放棄商場部分,只是港鐵沒有接納。他認為,可能是有關的出價不吸引,預計項目總投資額在200億元以內。

新世界執行董事兼聯席總經理鄭志剛指出,項目會以興建2房及3房單位為主,平均單位面積600餘平方呎,供應將有別於鄰近的樓盤名城,預計項目市值達240億元。他續稱,集團今年銷售已達144億元,有機會超過去年近200億元的銷售成績。

馬鐵大圍站項目佔地約52.11萬平方呎,總可建樓面面積達270.28萬平方呎,其中住宅部分佔205.03萬平方呎,而商場部分則佔65.25萬平方呎,補地價達103.5億元,但已較2012年首次招標時批出的127億元跌18.5%,每平方呎補地價由4,699元,下降至只有約1,393元,故吸引了最少7財團入標競投,當中不乏中小型發展商及中資財團。

高緯:分紅比例可較進取

高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事張翹楚指出,由於新世界現時的中標方案,只是競投項目的住宅部分,故不論是補地價,或者將來的建築費支出,都會比商住發展方案為低,故分紅比例可以較為進取。

張翹楚續稱,現時港鐵的收入來源,有不少來自物業投資收益,故相信會傾向保留商場作長綫收租,對只投住宅部分的標書有利。他預計,項目落成後平均開售實用呎價約1.3萬至1.5萬元,但認為成功批地的消息不會對樓市有太大刺激作用。

根據EPRC經濟地產庫資料顯示,大圍站附近樓齡較新的私人住宅項目為名城,項目分3期發展,合共涉及約4,300伙,最近2個月的平均實用呎價介乎9,000至1.24萬元。至於一站之隔的車公廟站溱岸8號,樓齡僅約1年,最新實用呎價達1.4萬元。

供2900伙 建屋目標未達

受惠今次的大圍站順利批出,政府本年度的賣地供應增添2,900伙,若果連同期內賣地計劃及「一鐵一局」供應,已批出的住宅用地供應合共達1.2萬伙,佔1.88萬伙建屋目標約64%,只要在下半年度再批出6,800伙便可達標。

撰文:古廣榮

 
17. 終極辣招,收緊移民
2014-10-15 13:10
佔中必令更少有能力人士來港讀書工作,只有窮人來港食終㱧!

今日憎怨倉:

新加坡與香港均有為打壓樓市而推出各種特別印花稅,目前新加坡的組屋二手轉售價已跌至2012年1月以來的新低,但新加坡政府至今仍沒有打算撤銷或放寬打壓樓價措施。同樣的措施為甚麼新加坡有效,香港無效?其中一個原因可能與新加坡政府收緊外來移民及外勞政策有關,新加坡人口的增長速度放緩了,這是很簡單道理;另一原因則是經濟增長放緩,近一年來新加坡經濟增長因外勞減少及國際經濟增長欠佳而走下坡,經濟增長似有還無,增長率僅1%,接近零增長。 

18. 匯豐:內地通縮風險正在上升
2014-10-15 13:18

中國通縮,勢必收水,滬港通係南水北調!!

中國9月份通脹率回落至1.6%,創超過4年半新低,亦低過市場預期,主要受食品價格回落影響。

匯豐銀行首席經濟學家屈宏斌表示,通脹數據反映內地通縮風險正在上升,原因是內部需求疲弱,樓價調整亦帶來物價壓力,印證經濟存在下行風險。


19. 肥婆四
2014-10-15 13:56
20. 亮劍
2014-10-15 15:13
大圍呢個項目預計要2022年才入伙,現在睇睇新世界同港鉄边个係大贏家。
根據網上資料顯示,名城實呎大約做9~12K,咁就以折讓價平均9K計!
私楼205万呎,當發水一成計,要是2900伙賣清計可得回203億,新世界的發展成本上面計过係125億,即剩執 78億。
坊間估呢個項目的分红比率係5成,即新世界及港铁各剩袋39億。
新世界搅7年的投資回報率係3 成零,叫不過爾爾咋!
港铁呢65.25平方尺商場购入價係 75 億,扣除分红後即商場购入價係36億,商場價平均 5.5 K,已經立於不敗之地,除笨有精。
頁數:
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

聲 明

所有議題/文章由其作者提供,大部份回應/留言是即時上載,少部份未註冊為會員的回應/留言會經我們的系統過濾,所有議題/文章/回應/ 留言/資訊及評論並不代表地產資訊網(Property.hk)立場和觀點。由於本【地產論壇】受到「即時上載留言」運作方式所規限,故不能完全監察 所有留言,若讀者及用戶發現有留言出現問題,歡迎以留言或電郵方式與我們聯絡(admin@property.hk),我們有權刪除/堵截任何留言 (刪除/堵截留言前不會作事先警告及通知), 如有任何爭議,本網站管理員擁有最終的詮釋權 。