地產論壇
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21. 朗晴
2014-09-17 20:03
现时只有细價樓即4球以下自住才可上九成會。
如樓價跌3成這此九按業主断供机會應最高。
22. 蜕变中嘅懒人
2014-09-17 20:11
政府應該出啲甜品方案俾人賣A、B類單位換C或D類單位,政府叻、樓市活、懶人爽,三贏方案。
湯博士有先見之明、政府請諗諗。
23. 蜕变中嘅懒人
2014-09-17 20:18
懶人估計17年中係細價樓跌、中價樓升,所以好想有甜品方案玩大挪移,點解?請問亮劍兄,懶人只係段估無辛苦。
24. 打工仔 Andy
2014-09-17 20:22
我認為細單位A的租金, 將樓價承託住, 剛性需求又把租盤掃光! 
一環扣一環, 真係要現有A單位的業主換樓, 又肯放棄手上的A先得! 
等供應到位就真係有排等! 
25. 打工仔 Andy
2014-09-17 20:26
信報財經新聞 

2014-09-17

樓市減辣 換樓客重現 新盤湧現 豪宅趨熾熱


有「樓市辣招」之稱的雙倍印花稅已在5月起放寬,換樓期可延長至收樓後才開始計劃,延長樓花期,換樓人有更充足的時間放售原有物業,近月「樓換樓」的活動創出新高,當中以中小型單位升幅最為顯著,樓價與租金創出歷史新高,且有「高處未算高」之勢。樓價升勢已有蔓延至豪宅的趨勢,個別豪宅集中的區分睇樓量已升了一倍,雖然有調查指逾八成受訪者感到樓價已過高,但另有調查卻指近七成受訪者認為,由現在至明年年底前,是豪宅盤的最佳入市時機。

差餉物業估價署數字顯示,截至 7 月底私人住宅售價指數按月升2.2%,是去年2 月雙倍印花稅實施以來升勢最急的一次,亦是最大單月升幅,亦是連續3 個月創歷史新高,連帶租金指數亦創出新高。有地產代理公司負責人指出,政府於5月放寬了雙倍印花稅,釋放市民上車、換樓的潛力,帶動樓市上升,而租金的升幅則相對溫和,預期本年的樓價或再有約半成升幅。

根據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處顯示,8月份500萬至1000萬元二手住宅註冊量共錄1287 宗,佔整體二手住宅註冊量4800宗的26.8%,打破去年2月份25.7% 高位,創新高水平。以屋苑劃分,8月份樓價介乎500萬至1000萬元二手住宅註冊個案中,美孚新邨以30宗登記稱冠,太古城則以28宗居次。

為了增加房屋供應量及回應地產業人士的訴求,政府當局早在去年開始把預售樓花期由20個月延長至30個月,並在今年5月份放寬雙倍印花稅,換樓期延長至收樓後開始計算,令樓花期愈長,換樓人士有更充裕的時間沽售原有物業,有助重接「換樓鏈」。

中小樓盤成交急增樓市升幅主要動力

樓價升幅的動力主要來自中小型單位,單是7 月面積40 方米以下的細單位按月升近2.6%,面積40至70方米以下的按月升2.3%,均高於整體樓價升幅。此外,港島及九龍區約40方米的細單位,平均價格已突破400萬元,只有新界區暫時仍守在370萬元水平,反映上車盤已買少見少。

為何400萬元的樓已不屬上車盤?這是由於現行按揭政策,400萬元或以下物業的最高按揭成數為九成,首期40萬元可以上車;400萬至450萬元物業,最多只能借360 萬元;450 萬至600 萬元的物業只可按到八成。換言之,樓價超過400萬元後,已不再屬上車盤,因準業主要付出較高的首期才可置業。為應付住屋需求,擁有大額資金在手的人士,可多購入400萬至600萬元的樓盤作出租之用,賺取穩定的租金收入。

房地產網站GoHome.com.hk早前公布「2014年下半年香港房地產市場前景調查」,顯示84%受訪者指香港樓價過高,若再以業主及非業主劃分,業主認為樓價過高的比率為76%,非業主比率更高達94%。此外,45%的受訪者預期今年下半年樓價將持續穩定,但亦有33%受訪者認為樓價會回落。至於認為樓價會上升的比例,卻於半年前大幅下跌後重現升勢,上升4個百分點,至21%,顯示市民對樓價抱積極態度的比率上升。

雖然港人對樓價有進取趨勢,但未來半年考慮買賣物業的人數都較上次調查下跌。調查顯示,考慮今年下半年入市買樓的受訪者比率為28%,較上期報告的31%下降3個百分點。至於考慮出售物業比率亦下跌至14%,較上期報告輕微下降1個百分點。

另一項有趣的數字顯示,自從政府推出樓市辣招以來,愈來愈多投資者轉戰內地或海外樓市,今次調查結果顯示情況較上次更積極,分別有34% 及11% 的本地高收入及中產人士已持有內地或海外物業,已計劃投資內地或海外物業的高收入及中產人士分別達40%及24%,反映擁有大額財富人士,認為投資內地或海外物業更有升值潛力。

近月樓價的升市動力主要集中在中小型單位,豪宅盤升勢未有太大起幅,惟業界人士相信,樓市熾熱氣氛定必在短期內蔓延到豪宅盤之上。香港置業於8月下旬向全港豪宅準買家進行電話問卷調查,有近七成受訪者認為現在至2015年底前是最佳入市時機,反映不少豪宅準買家已蠢蠢欲動,勢必帶動豪宅盤搶購潮。

豪宅升勢不大買家蠢蠢欲動

調查又發現,預期豪宅盤價格會上升者約三成,逾四成會以九龍區為首選,較傳統豪宅集中地港島區多出5個百分點,反映港島區作為傳統豪宅首選區域的地位逐步被取代,選擇新界區的準豪宅買家則佔21%。

調查結果亦顯示,各豪宅準買家睇樓後尚未入市的最主要原因,有約27%受訪者表示因樓價太貴,約21%表示擔心入市後樓價下跌;亦有15%受訪人士指因為市場缺盤致未能入市,合計逾六成豪宅準買家認為樓市市況,是影響他們入市決定的最主要因素。

查看豪宅及供應資料,九龍塘傳統豪宅地段、位於嘉林邊道之上的龍苑,入伙約2年,僅提供28戶,該盤一個少有豪裝放盤,實用面積約2102方呎,4房全套設計,為區內罕有。另外,九龍站凱旋門「天際獨立屋」一籃子單位,近日以4.68億元賣出,呎價達7.64萬元,相信可成為全九龍分層住宅呎價次高紀錄。雖然是次「天際獨立屋」很大機會創出九龍分層住宅呎價次高紀錄,但就比該廈一款稱為「頂四」的4房戶呎價更低。今年1月,朝日閣極高層B室以實用呎價7.94萬元賣出,成為九龍現時呎價最貴的分層住宅。

個別地區的億元物業睇樓量,近月均有所上升。接連有兩個一手洋房獲承接的山頂及南區,區內二手氣氛轉暖,億元物業睇樓量升一倍。整體8 月份睇樓量比7月升四成,當中億元以上的大額豪宅睇樓量佔共成,此類豪宅的睇樓量比7月急增一倍。

豪宅盤源相對穩定的沙田區,以駿景園承接力最強,9 月初已錄得成交,雖然御龍山及晉名峰同期未錄交投,但在8月份能保持平穩或上升。由於受新盤開售帶動,9 月區內睇樓量趨升,較上月同期上升15%。 

26. 亮劍
2014-09-17 20:32
在上一次楼災中,借咗首次置業貸款、買咗夾屋及居屋的小業主,断供無数,形成一個個漩渦,叫好多人成為負資產!
27. 惜緣
2014-09-17 20:56
To 20樓、26樓 亮劍兄
 
在下同意兄台所言,正苦應該收緊細樓價最多只可做7成按揭,因為,正苦完全調轉來做,最有能力及有幾個物業的就收緊到2-3成按揭,而能力稍遜的首置就可最多做9成按揭,正苦這樣做到底係幫定係害呢D人呢?值得大家深思。
28. 子婷
2014-09-17 21:00
回亮劍兄:

嗯.. 原來如此。
政府努力打壓一大輪後樓價還是繼續升,完全做唔到所謂「幫人上車」,現在已經是民怨沸騰..所以就推行的可能性而言,根本無可能將首置都限制只能做7成吧。絕對會被鬧爆...
29. 子婷
2014-09-17 21:04
To 惜緣兄,

政府似乎一直沒做什麼幫他們所謂想幫的人呢...
:-(
30. 惜緣
2014-09-17 21:17
To 29樓 子婷師妹,

首置可按9成,而非首置不能,在下的理解就是“幫”的意思。
31. 蜕变中嘅懒人
2014-09-17 21:36
TO 26樓 亮劍兄
97年 樓災中將軍澳夾屋叠翠軒8成幾9成人撻訂,都幾經典。
32. 亮劍
2014-09-17 21:44
子婷C妹………
今年唔少细A升足一成,要是俾引刀咒到真係跌成零起,那麼呢D借足九成的小業主,就有可能成為負資產。
這些小業主要是係傾其所有,又左借右欠咁上車,佢哋就會变成熱鍋上的螞蟻,随時喺投資路途上一再犯錯。
其實夠胆公開講,現在香港整體樓價處於合理水平,請問有幾多個人?咁既然大家意見「咁一致」話楼價會大跌,那為何叫那些最窮、最無經驗、心理質素差、之前無喺楼市贏过斗零嘅人去送死?
記著佢哋呢班友本來無資格上戰場,只是有人夾硬俾支鎗人,搅到人家一褲都係。
33. 黃婉曼嘆租貴 索性轉租為買
2014-09-17 22:10
婉曼BB呻:「你做租客,永遠要俾人加租,好可憐㗎嘛,但是你買層樓,無論是貴同平,橫掂你都是自己住,咁你咪供樓當供俾自己,咁會覺得保障啲!」

暫時婉曼BB嘅目標是新界區,預算呢...五球喎!
34. 梁振英愛將
2014-09-17 22:34

陳茂波(劏房波)點解日日陪老婆上庭,不用返工????? 發展局沒事做???





陳茂波涉誹謗】緊張妻子作供 陳茂波被兒子叫收口

23,575
最後更新: 0917 20:24 / 建立時間: 0917 13:50

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(資料圖片)

發展局局長陳茂波與其妻子被控誹謗案,陳妻許步明接受原告一方的盤問時,被指在電郵中提到盧氏兄妹作弊,許步明重申她在電郵中有表明,她是聽到盧氏兄妹作弊的傳聞,不過卻被原告一方指,重覆傳聞並非誹謗的抗辯理由。坐在旁聽席第一行的陳茂波聞言,面容繃緊,兩度將手上的文件夾大力放在前面的枱上,坐在後一行的友人則拍其膊頭。

許作供期間,被問到為何不傳召關注事件的家長作供,許表示應問其大律師,並轉身望向坐在旁聽席的丈夫,陳茂波即道:「啱」,而身旁的兒子則細聲叫父親「唔好講嘢」。 

35. 里昂王豔:恐慌入市 透支需求
2014-09-18 07:07

【明報專訊】自今年5月底立法會通過放寬雙倍印花稅(DSD)的換樓退稅期限,住宅樓市被壓抑的需求釋放出來,成交轉趨活躍,一手和二手樓價也相繼破頂,後市將會如何?里昂證券地產研究部主管王豔認為,住宅樓市近期轉趨熾熱,除了是因被壓抑的需求釋放,也開始看到了一些「恐慌性」入市個案,其實屬透支未來的需求,而住宅供應在增加已是不爭的事實,按揭供款年期延長,也反映市民的供樓負擔能力在減弱,加上美國將會加息,因此預期未來一年半樓價會有15%的下調空間。

王豔指出,今年私人住宅預測落成量多達14,088個單位,為8年來新高(見圖),而興建中的私人住宅單位更是超過6萬個,反映以往偏低的供應情出現改變是不爭的事實。

「有一些分析指根據過往的吸納量,推算出香港每年要有超過1.8萬個私人住宅落成,才可以滿足所謂『剛性需求』,所以就算新供應在增加,也仍是供不應求,樓價也只能繼續上升。我對有關說法極不認同。」

王豔認為,需求一定是與價格掛。「5元一個橙,你可能會買20個,難道賣20元一個橙,仍一樣會買20個?同樣道理,以往樓價較低時,可能住宅需求是每年1.8萬個,但當樓價升至脫離負擔水平時,需求量不會減嗎?樓價低時,要結婚便會買樓搬出來住,但當樓價極高時,便肯定會多了一些新婚家庭願意選擇和父母居住,而放棄自置居所……所謂剛性需求,也是要負擔得起才是真實的需求,負擔不起,那只會是『無效需求』!」

負擔不起 需求變「無效」

王又表示,市民供樓負擔能力在減弱的一個證據,是新做按揭的供款年期愈來愈長,在2000年時只是17年左右,去年已延長至25年,到了今年再進一步延長至26年。「人們為何要延長供款年期,原因之一便是不延長,因樓價高企,新做按揭的每月供款額佔家庭收入,便增加至銀行不可通過審批。」

發展商急散貨 低二手價賣樓

另一令王豔對香港樓市覺得要擔心的地方,是現時最心急入市,是相對缺乏經驗和財力的細價樓買樓。「統計顯示,過去數月1000萬元以下住宅成交比例急增,2000萬元以上住宅的買賣比例卻下跌,反映『醒目資金』對後市相對保守,而最醒目的發展商,更是心急散貨,以至待批預售樓花單位數目,在短短3個多月急達53%,而根據發展商對傳媒公布的賣樓計劃,今年尚餘3個月的時間,他們可算開盤的單位數目,竟較今年以來已售單位還多出56%。」

「發展商現時發覺,就算平賣單位,比如信和(0083)出售的白石角樓盤,邊際利潤只有約一成,只要能及早變現,原來可以以更低價補充地皮,如信和最近便成功以每呎不用5000元的樓面地價,投得市建局的官塘大型發展項目。另外,信和以往因對後市極看好,不怕以較高負債率來買地,但其最近公布的業績,卻顯示該公司在今年6月30日,竟擁有多達60億元的淨現金,另龍頭發展商新鴻基地產(0016),負債率也只是16%,如不計上海新項目涉及的200多億元資本投入,負債率更是單位數字,足以反映他們對後市是如何審慎。」

王豔說,發展商看好後市,一手新盤定價高於二手樓的溢價可達3成以上,現時卻反而有約3.8%的折讓,這只在2000年和2002年樓市最低潮才會出現,可反映發展商現在賣樓,絕對是「求量不求價」。

基於上述因素,王豔認為香港住宅樓價必須出現調整。「預計一年半內下調15%,已沒有考慮到美國聯儲會大幅和急速加息,以及會出現大型的經濟和政治動盪事件。」

明報記者 陸振球

攝影 劉焌陶

36. 小陽
2014-09-18 08:00
陸生寫錯?
王主管好似話今年升八%
2015 跌10%
2016再跌5%
用ccl計即係幾多?
37. 小陽
2014-09-18 08:02
里昂證券地產研究部主管王艷於論壇上表示,本港樓市需求仍然旺盛,料今年整體樓價升8%,2015-16年樓價將分別跌10%及5%,主因預期供應增加及美國加息預期升溫。她看淡新地(00016.HK)  0.000 (0.000%)    沽空 $1.03億; 比率 19.784%   及恆地(00012.HK)  0.000 (0.000%) 
38. 王艷是失憶,無知還是無恥?
2014-09-18 08:52
由-15 to +8,一年就輸23%。
佢個樣仲好聰明,四方面,似福建人,可能來自福建大學

2013年9月24日週二香港時間上午11:23

里昂王艷:未來18個月本地樓價跌15% 料「辣招」不會撤

里昂證券地產研究部主管王艷表示,本港未來18個月樓價將平均下跌15%,她指不利因素為利率走勢,雖然退市延遲,但利率最終會向上,她指,現時本港的實際租務回報較低,加上多項樓市「辣招」及未來供應上升均不利樓市走勢。她指過去5-8年本地住宅供不應求,導致樓價大幅向上,她認為「辣招」沒有機會撤回,因為目前樓價僅跌3%,但認為不會加辣,因現時市況穩定,她料未來本地私人單位供應量將上升2-3成。
39. 投資不投機
2014-09-18 11:54
請教各位司兄細價樓的定義是樣呢?以面積計算?以樓價計算?
40. 王小姐你錯了
2014-09-18 13:13

王豔認為,需求一定是與價格掛。「5元一個橙,你可能會買20個,難道賣20元一個橙,仍一樣會買20個?同樣道理,以往樓價較低時,可能住宅需求是每年1.8萬個,但當樓價升至脫離負擔水平時,需求量不會減嗎?樓價低時,要結婚便會買樓搬出來住,但當樓價極高時,便肯定會多了一些新婚家庭願意選擇和父母居住,而放棄自置居所……所謂剛性需求,也是要負擔得起才是真實的需求,負擔不起,那只會是『無效需求』!」

上世紀80年代中期起香港每年結婚人數約二萬對,自此各大地產發展商對私樓的需求估計亦以此為準,現在每年結婚人數約5萬對,而過去幾年私樓每年只得幾千伙供應,即使由現在起私樓每年能供應2萬戶,也耍十多年才能追回以往累積的短缺!

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