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有能力者應該換樓
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有能力者應該換樓

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年9月17日

  政府的辣招所及,購買力集中在細價樓,做成細價樓樓價急升,相信大家都知道亦明白箇中道理。我又相信,在買細價樓或住在細價樓的人當中,有很多有買中型住宅單位的能力,不過,他們擔心如果購買中型住宅單位之後,樓價下跌,由於面積大所受的衝擊一定比細價樓劇烈,他們的憂慮是過分,我並不是說樓價不會下跌,倘若樓價下跌,細價樓首當其衝,當衝擊達到中型住宅單位的時候,政府便會考慮甚至早已放寬辣招,跌勢一定會緩和,中型住宅單位所受的衝擊一定比細價樓小得多。單此理由,我已經可以說,如果有能力的話,點解唔買中型住宅單位。
 
  另外一條理由是現在走去買細價樓,大家都要搶,買中型住宅單位,反而有得揀,買樓的人都知道,什麼“Location,Location,Location”,如果要搶,還講什麼Location。但若果買中型住宅單位,有得揀之餘,還可以講吓折扣,不過現在應該叫回贈,何樂而不為。
 
  現在買細價樓有一個錯覺,就是銀行的估價高於成交價,買樓的人心理上開心很多,但銀行應提醒大家,估價亦只不過是估價,還要配會很多因素才可以享受估足價的按揭優惠,即使可以借7成俾申請人,不過是以成交價或者估價的較低者為準,所以估價高又有什麼作用,心裡好過一點而已。況且,現在買了細價樓的人見到樓價升都沒用,因為有SSD,在三年內賣走要付很重的額外印花稅,所以,就算樓價狂升,細價樓的新業主都只不是蛋家雞見水,睇得唔飲得。
 
  當大家沉醉細價樓的升幅,突然間有一日發覺細價樓的呎價竟然大幅高於中型住宅單位,大家開始轉軚,沽細價樓換中型單位,到那時候,中型單位就會飆升,點解唔趁現在換中型住宅樓宇,不過,大家唔好太認真,這只不過是我想當然,但很奇怪,我想當然的事很多時都會發生。
 
  換句話說,細價樓平均呎價高於中型單位是不合常理,但無奈政府的房屋政策集中向基層傾斜,希望能够協助他們上車,但政府沒有考慮到,政策傾斜令致細價樓急升,但這絕對不是一個健康現象,萬一細價樓的小業主因財力不足,無辦法堅守他們的物業,唯有變賣才可以解決財困,而大家都知道,擁有一個小型住宅單位的小業主,數量驚人,防守力又下足,最容易被衝擊甚至被衝散,在這種情況下,細價樓唯有下跌,到那時候,又唔知點解,銀行對細價樓的估價又會低於市價,不過,銀行亦不會立刻採取行動,除非是那些還款不準時的小業主,至於中型住宅單位,因為借款的成數比較小,若果樓市不大幅調整 ,銀行亦不會採取追數行動。不過,銀行要追數,始終是細價樓先行,如果有能力的話,現在就應該買中型住宅單位而不是一窩峰搶細價樓。

有能力者應該換樓
1. 打工仔 Andy
2014-09-17 11:53
2. Oscar Lam
2014-09-17 12:04
同意博士的看法。如有能力,現在是賣掉細價樓,換入中價樓的好時機。政府的辣招人為地壓低中價樓的樓價,並人為地推高細價樓的樓價。隨著細價樓供應的增多,這個情況並不會長久地維持。聰明的業主應早著先機!
3. 引刀一快
2014-09-17 12:15
交得起中價樓首期,細價樓都幾乎可以full pay喇。
4. 山高雲低
2014-09-17 12:39
博士高見。 
智者往往走在市場前方。博士不吝賜教,小市民之福也。 
現在中價楼折扣10%,當蜂擁搶購時,又搶高10%。一来一回20%。一層1oo0萬的楼,這20%,已是200萬。 
博士送錢,好和味。
5. Peter Paker
2014-09-17 13:03
C類住宅空置率急跌
2011  7.7%
2012   6.1%
2013   4.5%
C類空置係1993年後的新低

B類住宅空置率今年3.6%,係88後的新低
B類空置歷史新低係88年,2.7%

如果我係租客的話(當然唔係公屋果隻),今日應該會好驚

btw,B類私人住宅佔總存量的49%,截至13年12月31日

C類4.52%,前年係7.7%空置,再加上2011年起行限呎、限量,我覺得下年C類租金、售價升幅可以媲美上車盤。若C類空置跌穿4%,乾水情況便會表面化,而C類、或大B類住客為一些中高收入人士,如果佢地面對缺盤,反應可能會比手緊上車客更大更快,因為佢地有D$

因為C只有12-13萬間,但a + b 類郤有80幾萬間,分野太大
6. Peter Paker
2014-09-17 13:06

至於二手市場,由於C類空置開始乾水,市場交吉盤、甚至鎖匙盤數量亦不多,而有一部份的放盤更是連租約的賣盤,新買家收樓後基本不能馬上搬入去住,放鬆DSD 換樓限制根本對二手市場的換樓客沒有太大幚助。

 

此外,由於限呎、限量盤發揮威力,C類單位落成量比例急速下降,如下:

 

2010   4,534 (佔全年落成的33.8%

 

2011   3,101 (佔全年落成的32.8%

 

2012   1,720 (佔全年落成的16.9%

 

2013   1,207 (佔全年落成的14.6%

 

以今日C4.52% 空置率去看,C類單位開始步入乾水階段,而C類單位落成量比例卻急速下降。基於C類單位慢慢踏入供不應求的狀況,我認為放鬆 DSD 換樓限制根本對二手市場的換樓客沒有太大幚助,因為盤源已乾水。

 

B類單位範圍好闊,由431  751實呎。其實有部份3房單位屬於較大 size B類單位,同樣地,B類的空置率同樣亦急速下滑,2013B類空置率為3.59%,創1988年後的25年新低B類單位亦一樣面臨更乾水的情況。

7. Peter Paker
2014-09-17 13:09

如圖1,截至201312月末,香港有112.3萬間私人住宅中,80.3%  < 70平方米實用面積的小型A - B類單位,C類單位約12%,其餘約8% D - E類。各類大小單位的存量及其比例對往後的分析有一定啟示,讀者須留意存量分佈這一點。

 

1

A類:實用面積 < 39.9平方米            B類:實用面積 40 - 69.9平方米

C類:實用面積 70 - 99.9平方米        D類:實用面積 100 – 1,599.9平方米          E類:實用面積 1,600平方米或以上

1平方米 = 10.76平方呎

8. 亮劍
2014-09-17 13:11
現在買一層值1千萬嘅中價楼,根本维唔倒数,就算估足、首期500個起,交SD及DSD又要75万,要是加埋經記佣、律師楼及普通裝修,無600萬都找唔倒数。
如果我有呢筆弹藥,而屋企又有處子人頭的話,那麼就隨時可以買兩叁間幾佰万「新一代劏房」!
你政府成日叫人小心美國不日加息,那麼為求避險,就 FP買間500個的单位啦,咁就瞓得安心。
9. 引刀一快
2014-09-17 13:25
亮劍兄

呢次中肯喎!
10. 亮劍
2014-09-17 13:38
引刀兄你條衰仔,我幾時唔中肯?
呢鑊野你要指出來,等我改善呀!
哈哈……
11. 引刀一快
2014-09-17 13:52
亮劍兄

同你討論又好,爭論又好,比較有意思,因爲你講嘢係幾時都有理據嘅,咁爭論都一定有方向。

12. 安全駕驶
2014-09-17 14:15
I believe changing into a larger flat and buying another small flat by FP are two different considerations.
13. 朗晴
2014-09-17 15:27
我绝对同意湯博士講現在是換大的时机……大前提是你有足夠能力!
14. 亮劍
2014-09-17 16:18
其實關焯照先生直到今日,知否3D辣椒,係徹頭徹尾笨蛋招? 
在無呢D果D之前,開發商攞旗下的農地同你政府補地價或換地,一炮過就上千甚至幾千伙,每年整你幾千間住宅供應,乜底都打好啦。
再加上MTR同市建局,呢度幾千,果度幾百,一萬伙無走鸡!
但是有人無料扮4條,係要整餅出DDD,咁發展商幕後團隊点計數?
呢班專業人士只係數佬,唔係睇相佬,佢哋唔通有天眼通,知你政府幾時幾日出乜儍招,唔俾呢個、罸埋那個入市???
有疑問自然停一停、諗一諗,咁供應咪斷層囉!
大圍MTR仲要求人家補地價103億!?!
天下間你想揾個On居仔,儍億零俾人或者有可能,但傻夠过百億,仲要儍多成百億建築費,在今時今日应好困難!
一切源於政府的軍師流得济、又把口唔收!
俾着我係地產商,就一口價88億,分红比15%,有剩果15億同關生攞!
15. 最多物業的官員
2014-09-17 18:23
特首、行政會議成員及政治委任官員的利益申報資料已更新。特首梁振英申報的利益與去年相若,包括與太太合共擁有7個住宅物業。至於勞工及福利局局長張建宗,申報的物業由8個增至9個,繼續是最多物業的官員,榮登「樓王」。


16. 就買到二千萬新樓
2014-09-17 18:26

政府推出穩定樓市雙辣招,但市民唔怕辣照買,令樓價接連破頂,就連前立法會議員李華明都無懼入市,遠期樓花都照殺。話說尋日肥仔明同太太、囡囡一齊去抽將軍澳區新樓盤天晉IIIA期,仲畀囡囡抽中一個售價近二千萬元嘅單位,據講係5B座高層特色戶,實用面積1137呎,連一個一百呎嘅平台。估唔到肥仔明唔做議員走去開顧問公司,短短兩年間就買到二千萬新樓,仲要樓價唔貴唔買,莫非家吓真係咁好搵?

17. 小陽
2014-09-17 18:32
"還可以講吓折扣,不過現在應該叫回贈,何樂而不為。"

我諗博士係講新樓稅務有回贈,換樓不要俾DsD添,如果自己住,對自己和屋企人好D都應該0
18. 引刀一快
2014-09-17 18:57
以前有個做地産嘅同我講咗一句好濃縮好言簡意賅嘅說話:“嬲到嘅就唔好要”,我知道絕對唔會喺任何環境都用得著,不過有一個環境下會幾靈,就係週圍嘅人都一定比你更清楚環境嘅時候,咁嘅情况,記住“嬲到就唔好要”。
19. 子婷
2014-09-17 19:46
小妹實在不太搞得懂今天這篇文...

「倘若樓價下跌,細價樓首當其衝,當衝擊達到中型住宅單位的時候,政府便會考慮甚至早已放寬辣招,跌勢一定會緩和,中型住宅單位所受的衝擊一定比細價樓小得多。」 
最剛性的需求都集中在細價樓,何以首當其衝的反而會是細價樓?

「若果樓市不大幅調整 ,銀行亦不會採取追數行動。不過,銀行要追數,始終是細價樓先行」
銀行不是都會先追大額貸款嗎?細價樓雖然按揭成數高但金額又細、且物業多是自住,去收自住樓淒涼無比,收大單位卻是公事公辦,前幾天才說過,不是這樣嗎?


天天月月年年都說樓市要大調整但還會入市細價樓的小業主,大都是有很剛性的需求吧?他們應早有心理準備樓市會跌的,因此財政狀況也理應足夠穩健吧?因此細價樓根本就沒有什麼下調空間吧?

細價樓門檻低些,需要買樓且有點能力的人去買了細價樓就是因為怕樓價下跌時自己也有很足夠的防守能力,完全不怕會變負資產及被銀行收樓,這不就是更穩妥?
20. 亮劍
2014-09-17 20:00
子婷C妹……
本人認為第二時楼市急跌的缺口会喺细 A 呢度。
就政府要唔要收緊细碼楼可做9成按揭,我同PP喺电話吵大鑊!
我認為為保香港金融體系安全,任何人若你班唔倒三成首期出來,政府唔應該俾佢去買楼。
但PP就宅心仁厚,他說要買按保嘅人唔多,而且佢哋都要過壓測,所以風險不大。
直到今日我不能說服他,但他亦唔能夠講服我。

呢度可能就是求大同、存小異啦。
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