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辣招影響政府對樓市控制權
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辣招影響政府對樓市控制權

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年9月16日

  無論曾特首或者CY,對辣招都推崇備至,認為政府可以以辣招調控樓市,他們亦沒有錯,在辣招推出初期,樓價下跌,成交量大幅減少,地產行業的從業員叫苦連天,但政府官員不但充耳不聞,還沾沾自喜,認為辣招發揮功效,出招是正確的,但政府不是孤獨而行,有一批學者、評論員,他們亦認為樓市是炒家炒起,政府不但出招正確,而且一定有效,他們身體力行,早早將手上物業賣走,現在,樓市不跌反升,在CY政府未有表示的時候,有不少學者、評論員挺身而出,認為政府要加辣,務求將樓市打殘,他們可以執平貨,大家千祈唔好怪責那一班學者,正所謂,人不為己,天誅地滅,但是,學者們不知道,辣招已經漸漸令到政府喪失對樓市控制能力,將樓市控制權交給擁有大量土地儲備,或者擁有大量物業的人,沒有物業的人更難置業,這絕對不符合政府最初出招的原則,但政府又有何辦法,因為辣招亦如其名,真的是很辣,政府現在除了加辣外,任何其它措施都顯得很溫和,對上升樓市起不到任何作用,我想,政府官員現在才識得驚,不過,除了出口術外暫時亦沒有辦法。
        
  最有效管理方法就是以樓市控制樓市,或者說,樓市是會自行調節,若果樓價升得高,便會有業主將他們的物業出售,反之,樓價太低便會有人趁低吸納,這是千古不變的道理,但政府在樓價未升至高位時便出招壓樓價,就算政府辣招成功,但業主們則認為樓價雖然有所上升,但仍未吸引他們出售其擁有物業,而政府又沒有法例強行要業主出售,在這個情況下,供應量減少,樓價應該上升,但政府的辣招降低了需求,而最不受辣招影響的初次置業者,他們又認為政府出招是降低樓價,直接是為了他們,所以他們又不肯付樓價市值,做成業主唔肯賣樓,有意置業者不肯買樓,做成成交量大跌,在經過一段時間角力下,必須要買樓的人願意付高於市價購買物業,做成樓價緩緩上升,而業主們貪得無厭,叫價越叫越高,成交價亦越來越高,政府可以說是束手無策,本來政府官員是想用辣招控制樓市,但他們沒有想到,當辣招控制不了樓市之後,政府亦失去樓市控制權,雖然,政府可以推出更強辣招,但沒有一招是能夠強迫小業主賣樓,樓市就不會下跌,但成交量會再次減少,就算沒有成交樓價都不會下跌,如果到達這個地埗,官員們還不承認他們已經失去了樓市控制權,認為樓市在政府不斷加辣之下已經變得馴服,我沒有話說。 
 

辣招影響政府對樓市控制權
1. 從排隊買六合彩看買樓行為
2014-09-16 09:50

香港經常見到集體遊行和示威,最近也正醞釀罷課等「民眾運動」,但最不分黨派和最具自發性參與,而大家又開開心心的「民眾運動」,相信上周的抽iPhone 6和買頭獎獎金1.5億元的六合彩最有代表性。

抽iPhone 6屬限時限刻的行為,早半個小時上網也不會接受你的抽iPhone 6申請,遲了半個小時,也不會有機會抽到。

買六合彩則不同,其實大家早幾天已知道今次派彩會過億元,如心動的話,一早已可到投注站下注,但偏偏有不少人要等到最後數小時才去買六合彩,據傳媒報道,周六當日不少投注站的人龍,要排隊20至30分鐘,最高峰時更有個別人士要排足一小時才買到飛。

筆者相信,很多人上周五晚至周六才因超勁派彩去投注站買六合彩,而不是早兩天便能輕鬆投注,不少是因為見到傳媒廣泛報道,看到大批人排隊,覺得人人去投注,自己不參與一定很蝕底,所以人排我又排,以免「執輸行頭,慘過敗家」。

其實股市和樓市也有相似現象,買股也好,買樓也好,最好是大市淡靜,股價和樓價低迷之時才入市,這樣下跌空間多半有限,潛在升幅卻巨大。

不過,正如買六合彩一樣,很多人買股或買樓,都是看到大市已大幅升,看到傳媒說股民和樓民去搶貨,才挑起自己買埋一份的欲望。

大家想想,2003年SARS前後,可曾想過買樓?今時今日,又是否覺得樓價屢創新高,人人去搶時,不買樓才是傻瓜?

撰文:陸振球(明報地產版主管)

2. 睇得通
2014-09-16 10:25

無論曾特首或者CY,對辣招都推崇備至,認為政府可以以辣招調控樓市,他們亦沒有錯,.........

曾特首或者CY,都錯誤的聽取了財政司長不設實際的警告.......這是一部份香港市民的睇法.....

3. 蜕变中嘅懒人
2014-09-16 10:39
影响樓市走向嘅最大單一因素係人心,所以買樓嘅意慾必然與樓市熾熱程度同步、反之亦然,羊群效應+重力墮性定率主宰樓市參與者思維,無分經驗、財力、權力、學歷、胆量、專業、專家。

庸碌者跟足100%。
稍聰明理智者跟50%。
高超智慧者雖不盲從,但人在江湖、身不由己,亦要跟30%。
只有真正世外高人,或絕對瘋顛儍人,至可以做到與樓市走勢反道而行,獲鉅利致富或自取滅亡。

聰明網友自然會對號入座、或心知誰人在座位中。
4. 打工仔 Andy
2014-09-16 12:27
新報
湯文亮
2014-09-16

樓市Hot Talk
97樓價對現在無指標性

中原指數最近破頂,立刻有學者表示現今樓價實在太高,比1997年的最高時候還要高20%,政府應該考慮出招。

應與各項數據一同比較

我覺得提出這種論調的人可以說跟不上時勢,1997年樓價與現在有甚麼關係?如果要比較,就應該連同其他衣、食、行的各項數據一起比較,我相信各項數據均有倍數升幅,單獨樓市只升20%,其實是大落後,但我們的專家又不評論其他因素,單獨針對樓市,因為他們知道,以糧食為例,如果現在來貨價比1997年的來貨價,只給予20%升幅,我相信沒有國家願意將糧食運來香港。

不只糧食,甚麼貨物也有類似情況,為甚麼我們的政府單獨壓樓價?或者官員們一心想爭取基層市民支持,但官員們可能沒有考慮到樓價低,地價又必然要低,受害者始終是香港政府。而樓價中包括的建築費又會隨着通脹上升,單是建築費對樓價的影響,現在與1997年的時候相比,已經不只20%,所以現在還說樓價與1997年相比,其實有點落後。

不過我又認為專家對樓市睇法應該帶有前瞻,經常以舊數據來作出警告,與他們的身份不同。

簡單地說,有人問我現在買樓是否合適,如果我答現在樓價比1997年的頂峰時還要高20%,買樓是非常危險的,請問有甚麼指標作用?如果我回答,應該考慮利息不會跌,只會升,失業率低無可低,經濟環境轉壞,政府可能再出招,買樓,都是不買比買更好,這個答案總比現在樓價比1997年還要上升20%好得多。有人買了樓之後到銀行申請按揭,而銀行見該物業的周圍已經很久沒有成交,而不知道如何估價,於是將該物業交給一間專業的測量師行估值,該測量師行見沒有成交個案可以參考,於是將約20年前成交的個案酌量加20%,便成為他的估價,結果該估價只得成交價30%。

銀行當然做不成生意,而另一間銀行則根本毫不用考慮,在估不足價的情況下接下該筆按揭生意,而且他們沒有將該物業交往測量師行估價,因為他們知道,測量師行對於這類物業估價比較保守,很難達到申請者要求,而是否能夠做到按揭生意,他們又漠不關心,所做的估價亦只不過是按本子辦事。

最新成交價即市價

而該銀行的「揸Fit人」認為,10年沒有類似成交,最新的成交價就是市價,千萬別以為該名銀行家非常進取,他其實是一名資深銀行家,根據過往銀行業的一般做法,因為他們認為,十幾年前的成交價,對於市價根本沒有指標性。我真的不明白,為甚麼這麼多評論員經常將1997年樓價與現在相比

5. 打工仔 Andy
2014-09-16 12:28
新報
湯文亮
2014-09-16

樓市Hot Talk
97樓價對現在無指標性

中原指數最近破頂,立刻有學者表示現今樓價實在太高,比1997年的最高時候還要高20%,政府應該考慮出招。

應與各項數據一同比較

我覺得提出這種論調的人可以說跟不上時勢,1997年樓價與現在有甚麼關係?如果要比較,就應該連同其他衣、食、行的各項數據一起比較,我相信各項數據均有倍數升幅,單獨樓市只升20%,其實是大落後,但我們的專家又不評論其他因素,單獨針對樓市,因為他們知道,以糧食為例,如果現在來貨價比1997年的來貨價,只給予20%升幅,我相信沒有國家願意將糧食運來香港。

不只糧食,甚麼貨物也有類似情況,為甚麼我們的政府單獨壓樓價?或者官員們一心想爭取基層市民支持,但官員們可能沒有考慮到樓價低,地價又必然要低,受害者始終是香港政府。而樓價中包括的建築費又會隨着通脹上升,單是建築費對樓價的影響,現在與1997年的時候相比,已經不只20%,所以現在還說樓價與1997年相比,其實有點落後。

不過我又認為專家對樓市睇法應該帶有前瞻,經常以舊數據來作出警告,與他們的身份不同。

簡單地說,有人問我現在買樓是否合適,如果我答現在樓價比1997年的頂峰時還要高20%,買樓是非常危險的,請問有甚麼指標作用?如果我回答,應該考慮利息不會跌,只會升,失業率低無可低,經濟環境轉壞,政府可能再出招,買樓,都是不買比買更好,這個答案總比現在樓價比1997年還要上升20%好得多。有人買了樓之後到銀行申請按揭,而銀行見該物業的周圍已經很久沒有成交,而不知道如何估價,於是將該物業交給一間專業的測量師行估值,該測量師行見沒有成交個案可以參考,於是將約20年前成交的個案酌量加20%,便成為他的估價,結果該估價只得成交價30%。

銀行當然做不成生意,而另一間銀行則根本毫不用考慮,在估不足價的情況下接下該筆按揭生意,而且他們沒有將該物業交往測量師行估價,因為他們知道,測量師行對於這類物業估價比較保守,很難達到申請者要求,而是否能夠做到按揭生意,他們又漠不關心,所做的估價亦只不過是按本子辦事。

最新成交價即市價

而該銀行的「揸Fit人」認為,10年沒有類似成交,最新的成交價就是市價,千萬別以為該名銀行家非常進取,他其實是一名資深銀行家,根據過往銀行業的一般做法,因為他們認為,十幾年前的成交價,對於市價根本沒有指標性。我真的不明白,為甚麼這麼多評論員經常將1997年樓價與現在相比

6. 打工仔 Andy
2014-09-16 13:50

To 博士

這些評論員仲活在過去式裡!或者還未上車!所以只許百物騰貴, 不許資產升值囉.

7. 中女社社長
2014-09-16 14:35
一早叫你買你又唔買....
8. 惜緣
2014-09-16 14:43

一個故事 學懂承擔
古時候有個年輕人,犯下滔天大罪,跪在公堂之上,接受死刑之前,懊悔不已,可惜為時已晚。跪在年輕人旁邊,哭得差點要昏過去的,是他的母親。「大人,求求你,給我孩子最後一次機會,我甚麼也願意為他做的,就算要我的命交換也可以。」這位母親淚流滿面,連叩幾個響頭,反而那位年輕人已經接受事實,知道快要到閻王報到,最後只有一個請求,就是跟母親說最後遺言。
年輕人叫母親靠近一點,希望能夠在她耳邊說話。怎料母親一靠近,年輕人就狠狠的咬了母親耳朵一下,鮮血一滴一滴的落在地上。公堂之上,人人譁然,最錯愕的,當然是母親。年輕人對着母親痛罵:「就是你,就是你把我教成這樣的。我做錯甚麼,你也替我承擔,讓我不知後果,一錯再錯,如今是恨錯難返了!」

9. 朗晴
2014-09-16 14:54
97年我借銀行三球分廿年还月供3万,
11年我借銀行三球分三十年还月供1万。
前者利息佔9成幾, 後者本金佔八成。
97前係平買贵供。
现在係贵買平供。
所以如果有人话楼價超越97就係泡沬,麻煩叫佢讀多次小学先,谢谢。
10. 大寶二寶
2014-09-16 14:55
回8 惜緣兄

早兩日到中央圖書館逛逛,無意中進入底層一間書局,入到門口, 抬頭一望, 嚇了我一跳。 見到師兄的大名高高在上, 威風凜澟。 師兄果真高人, 無處不在!

共勉之, 哈哈!
11. 惜緣
2014-09-16 15:10
To 10樓 大寶二寶兄,
 
兄台所言亦嚇我一跳,所以緣份無處不在,大家應該珍惜係呢度相聚的緣份。

共勉之,哈哈!
12. 亮劍
2014-09-16 15:25
人人為樓狂,談置業,莊偉茵劈頭第一句是:「買唔起喎。」

  吓?中電高層買不起樓?莊偉茵夫婦其實有自己一套的置業觀:一不想為供樓打工,二不想「供息而非供樓」。

  「坦白講,我們自己的財富一直都不容許我在香港有層樓,這樣說無人會信,但事實是我們是沒有家底的家庭,父母沒給我們錢,又只有我一個人打工,所以一直都是租樓。」莊說,到家庭累積一定財富,香港樓價已升得太急。

供息非供樓 拒為供樓打工

  莊偉茵深明市場風高浪急,家庭只有一人工作,一旦有問題就出事,「我比較保守,如果我份工有問題,我們家庭收入會有好大影響,我不想承擔供樓10年、20年、30年,不想打份工是為了要去交租或供樓,這樣我覺得壓力好大。」

  莊偉茵一家租住的單位目前市值2,000多萬元,過去10多年交租都交了幾百萬元,但丈夫從不認為是「幫人供樓」,「供樓是先供息,再供樓,供頭10年,600多萬都只是利息,而非供在層樓上。」

  他又以西九龍800呎豪宅為例,樓價1,800萬元,若只付3成首期,每個月要供約7萬元,但其實租金回報只是3萬多元。

  「人人覺得自己在買樓收租,但其實是在供息,到頭來賣樓要還銀行那嚿錢是賺唔到,除非年年都升值5%,否則cover不了成本,事實是不會年年都升值。」他指香港買樓除非能付5成首期,在港置業才划算,否則向銀行借錢「上車」,其實是在「供息」,而非在「供樓」。

  不買香港樓,莊偉茵和丈夫2000年卻決定買澳洲樓。「我在外國置業,我付3成首期,有人可幫我供另外那7成,樓價升值是我自己落袋,同我每年在供息是兩回事。」黃說。
13. 引刀一快
2014-09-16 15:37
To 11樓 惜緣兄

我晏D又走去睇睇先,我住喺圖書館附近。
14. Oscar Lam
2014-09-16 15:45
12. 樓亮劍兄,

這只能說人各有志。如果每個有能力的都買樓,那業主的樓可以租給誰呢?我們又怎麼可以不停地買肥豬,再不停地生小豬呢?
15. 大寶二寶
2014-09-16 15:52
回12 亮劍兄

我研究左成晚, 都諗吾明佢係D咩 logic。不過我真係估吾到一個高層有D咁廢嘅思維!犯駁處處。可想而知就算係一個身居要職嘅人係投资方面都吾及一個普通師奶(只是比喻,絕冇貶意)。 唯一有可能係佢係澳洲已買左十層八層楼, 退休返澳洲住。 咁佢係香港有冇楼兼廢up 都冇所謂。

共勉之, 哈哈!
16. 大寶二寶
2014-09-16 15:56
回11 惜缘兄

对呀。所以我地要“惜人惜事, 廣結善緣”。

共勉之, 哈哈!
17. 惜緣
2014-09-16 16:10
To 13樓 引刀兄、16樓 大寶二寶兄,

阿彌陀佛,善哉善哉!
18. 打工仔 Andy
2014-09-16 16:18

To 15 孖寶兄

我估果d唔係Logic, 係籍口或者係下台階!哈哈哈!

 

19. 亮劍
2014-09-16 16:22
彼得連治(Peter Lynch)說:「因為擔心調整而輸的錢,比真正在調整中所輸的錢更多。」
拾多年前,我就當2001年啦,當時CCL係4X点,現在係12X点,咁今天2千萬嘅楼,折算去2001年,當你750万!
使咗幾佰万,得到甚麼?就來同业主供甩層楼啦!
要是在09年做轉按,近幾年的本金/利息係8/2隨時9/1!
七左仲未知,如果供20年的話,你們供多幾年就甩難,第二時兩公婆退休,只付差餉、地租同管理費,而你們那筆退休金只要撥儲備幾佰萬,足夠層樓維修。
但現在仲租楼的話,第日退咗休点算?那筆退休金夠交多少年租?
唔通到時同D90後齐齐抽居屋?
或降低要求住沙一395??
20. 大寶二寶
2014-09-16 16:26
回18 打工仔兄

佢講左好多嘢, 幾乎冇一樣我係同意嘅, 可能我吾明誤會左啦。或者好似你講佢講到吾清吾境楚,似夢迷離, 找下台階喇。

共勉之, 哈哈!
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