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空置率,影響樓價的一個重要因素
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空置率,影響樓價的一個重要因素

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年9月12日

  當我們睇報紙,發覺專家們評論樓市的時候,忽略了一個非常重要因素,他們大多數著重利息走勢,而現在來說,當然是幾時會加息,除此之外,他們亦關心失業率會不會突然飆升,國內在香港置業的人會不會班資回朝,辣招在不會撤之外,甚至會不會再加辣,但對於空置率,專家們隻字不提,因為他們知道,若果以空置率評論樓市,就不需要評論,樓市必定升無疑。

  專家們雖然不提及這個因素,但事實依然存在,空置率低就是需求量大,供應量少所引致,樓價亦因此而上升,雖然他們可以說樓價上升是因為利息低迷,市民熱衷投資物業所引致,當利息回升,樓價大幅回落,這招亦好使好用,有心置業的人則耐心等待,認為利息上升,樓價就會大跌,他們就可以置業,誰知道,等吓一年,等吓一年,等了五,六年,樓價仍未有下跌跡象,本來,這亦沒有什麼大不了,最多等多幾年,樓價一定跌,不過,空置率不單只在樓價中反映出來,租金在過去幾年不斷上升,亦即是反映空置率不斷降低,專家們應該了解實況,但是他們沒有講出來,他們以無良業主來表達,租金上升只不過是那些無良業主任意加租所致,甚至有經濟學者提出應該恢復租管,如果政府不解決土地供應問題,恢復租管也無補於事,租管只會令租金繼續上升,有良心的業主都變得無良,無它嘅,因為有租管,物業一經出租,就等同將物業賣走,要求租金比市值高亦是無可厚非的事,經濟學者認為租管可以解決問題,但誰不知原來產生更加多問題,這點連CY都理解,怎麼學者還要提倡租管,這是令人費解的事。

  專家們沒有在樓價飆升的時候提及空置率,因為在樓價最初上升的時候他們收到了一個錯誤的訊息而且廣泛地應用,訊息指香港有二十多萬個單位空置,所以樓價上升根本於是供應不足,他們的說法正合當時政府心意,曾特首借勢推出打擊炒樓措施來掩飾土地供應不足,現在,什麼人也知道有二十多萬個空置單位這個訊息根本是誣做出來,所以,專家們不敢提空置率,因為如果他們提及,就必定會被市民質詢有關二十多萬個單位空置率,真的是不知道如何作答,如果話根本不存在,市民就會質疑他們的學術研究資料搜集嚴重失誤,如果話已經被消耗就更加得人驚,樓價唔飆升就難矣,不過,大家要小心的就是當專家提出空置率是非常低的時候,這表示樓價即將會飆升,他們今天不提及因為還寄望政府會再出招,我相信CY等高級官員除了以口頭警告外,是不會再出招,因為官員們與及市民都知道,唔增加供應量就不能夠解決問題,出口術也不可以。

空置率,影響樓價的一個重要因素
1. 法子
2014-09-12 09:02
法子《百葉簾現象實例之7》

2014年9月12日

先讀一讀今日報章的一篇報導:
「樓價升勢恐延至大單位,亞洲地產稱,北角和富中心6座中層「則王」單位,擁全海景,以約1,928萬元轉售,實用呎價約1.47萬元。中原稱,將軍澳南豐廣場3座中層D室3房海景戶,售約675萬元,實用呎價約1.01萬元,創同類新高。」


再分享一下和另一group人 whatsapp:

法子:「風兄,
你拿個單位那個月份買?什麼價買入?」

風兄:「7月簽大定買入,10月尾才交楼。」

法子:「你說叫價已經上升了200萬?」

風兄:「是。920入。」

法子:「那麼,中價樓也有不俗的升幅。」

風兄:「你的百葉簾原理。一级一级向上頂。
因為辣招鎖死二手供應,造成供應太少,剛性購買力又排住隊来。以往是由大碼楼先行,至细價楼已經水尾。今次由细碼爆上,升至大價楼後,又要折返回细價楼一次。時間可以很長,速度也不會快。因為,能反映過來的人不多。」

銀兄:「雲兄件貨超勁, 四個月升200, 買入一定超筍價, 我件貨呢幾個月都係升左50 萬😓」

風兄:「最大问题是:被政策市嚇怕,夠膽入货的人不多。
恭喜銀兄!」

從上述兩個例如看到,近期升勢在中價樓也開始火熱,升勢不只在細價樓。

關於百葉簾現象,詳情請參考2014年6月22日。

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節錄自2014年8月12日AM730

中高價樓接力

他續指,由於缺盤問題仍然困擾大市,短期二手交投難望再闖高峰,但隨著「換樓鏈」重新轉活,中產家庭取代上車客主導二手市場,預期中高價樓成交量價將會「接力」而上,帶動二手樓價再創新高,成為新一輪升浪焦點所在。


受惠細價樓買賣兩旺,中高價物業買賣亦向好,利嘉閣馮樹勳稱,大角咀奧運站一帶物業,成交明顯加快,本月至今暫錄約25宗成交,較上月同期的16宗,高56%,當中於剛過去的周末已佔6宗,估計全月成交量與上月的57宗相若,視乎貨源供應量,他指業主叫價企硬,準買家願意追價入市並不多。

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節錄
法子《爆邊》

節錄自2013年11月13日地產網站的回應:

1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生,
3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現,到時就會「爆邊」。

我指的影響不是利淡的影響,爆邊係指成交價向上爆單邊市。

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節錄
法子《現在不只是小陽春》

2014年7月21日

近來和一個朋友食飯,因為他幾年前(2011年)聽到我的說法,而買入屯門一個單位,這幾年不用交租單位也升值了,所以請我晚飯。

期間他提到有大地產代理的老闆說,這次升勢只是一次「小陽春」,到9月升市就會完。

我對他說:「現在各大屋苑的衡平比還在1.1左右,代表樓市體質還是很強。未來幾年應該還會出現"一浪高於一浪",當然期間會有些時候會橫行一段抖下氣。」

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節錄
法子《沙漠礦泉水效應》

2013年7月11日

我當時寫係形容,未補地價的居屋,呎價竟然追到已補地價的居屋。

在沙漠中,你已就嚟死,看見一間士多,礦泉水1支賣$3.0,兩支賣$3.5。但你口袋裡只得,$3.0


明知唔扺,你都要買。

「沙漠」也是重點。

代表「近年供應缺乏」的意思。

而「口袋只得$3.0」,就代表現在買樓的是「結婚生仔的基層」。


明知唔底,只要「價細」,你也要買。


這就是為什麼基層樓(細價樓)會狂升。
 
這就是「沙漠礦泉水效應」
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節錄
法子《兩種升市》

2014年04月19日

價格上升有兩種,第一「需求拉動」。第二「供應推動」。

香港90年代到1997年的上升是「需求拉動」,當時樓價上升是因為人人揾錢多咗,想住大啲,住豪啲。所以「由豪宅升先」。

近幾年的樓價上升,是因為供應不足,令到需求向下移,即同樣的價錢,只能住細單位,令壓力壓在細單位,基層樓。請看《壓力煲效應》和《沙漠支裝水》。

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節錄
法子《百葉簾現象》

2014年6月22日

現在已經不用再談會否爆邊,而是細價樓爆邊後,會發生什麼事?

下一步應該係A的價把B的價,頂上去。

因為,其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。

租金也是這樣。

麗城區的兩房租金,是$12500到$13500。

但3房的租金,是$13000到$14000。

這是沙漠礦泉水效應。

一支礦泉水賣$3。

兩支礦泉水賣$3.5

而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。

現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。

如果樓市整體唔夠樓,「整體」樓市ABCD都要升。

但B的人受限,買唔到C,C如何升?

那麼,原本能買D的人,就能買上升了的C+。

同樣價錢,住細啲,樓價一樣升。
這一定,%計,A會升多過B,B會多過C,C會多過D。

第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

那些年,豪住升得多,%計。

即係魚次、包魚價升得多過米價。

第二種升市是。

不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過包魚。

A推B的不是人,是商品價格。

不是現在住A的人,換樓去買B。

而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

現實是,原來住A的人呢?

去了那裡?

答案係:德雅(工厦)


當A的價升的時候,B的價定住。

到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
ABCDE好像百葉簾一樣。

今日說的「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。



2. 亮劍
2014-09-12 09:18
引刀兄……
我一年去得幾次大陸,屋企人同我又冇幾件大陸楼喺手,因此講上面楼市,我要向你学習。
一个地区的楼市若要狂插,以下條件应具備:
1 衡平比過高。
2 嚴重供过於求。
3 脱離最高入息果班人之负擔水平。
4 空置率處於高水平。
5 最後買家都得到政府資助/政策支持/全家总动员買埋楼。
3. Peter Paker
2014-09-12 09:51
C類住宅空置率急跌
2011  7.7%
2012   6.1%
2013   4.5%
C類空置係1993年後的新低

B類住宅空置率今年3.6%,係88後的新低
B類空置歷史新低係88年,2.7%

如果我係租客的話(當然唔係公屋果隻),今日應該會好驚

btw,B類私人住宅佔總存量的49%,截至13年12月31日

C類4.52%,前年係7.7%空置,再加上2011年起行限呎、限量,我覺得下年C類租金、售價升幅可以媲美上車盤。若C類空置跌穿4%,乾水情況便會表面化,而C類、或大B類住客為一些中高收入人士,如果佢地面對缺盤,反應可能會比手緊上車客更大更快,因為佢地有D$

因為C只有12-13萬間,但a + b 郤有80幾萬間,分野太大
4. Peter Paker
2014-09-12 09:53

整體住宅空置由1997年的4% 升至2003年高位的6.8%,然後由2004年起持續下跌至2013年年末的4.1%從圖23顯示,由2004年起,中小型住宅

A - C)的空置率持續下跌,A - B類住宅雖然已跌至近乎乾水的3.5 – 3.6%。由於官方空置數據存在一定數量的過渡性、臨時性假空置,例如: 

  • 裝修中的臨時空置;
  • 已簽買賣合約/租約但未交付的空置單位;
  • 新落成而未取得滿意紙或轉讓同意書的空置單位;
  • 發展商已收購的部份的舊樓單位,但仍未能啟動市區重建,為減低行政成本,一般不會出租這些單位,只會讓其空置;
  • 沒人住或沒人敢住的凶宅;
  • 真正待售、待租的空置單位等等;

在考慮差估所說的空置率 / 量時,當中必須知道有一些是不能避免、臨時性的假空置存在。因此,3.5% - 3.6% 空置率很大程度上反映總存量佔8成的A – B類單位已近乎 “fully occupied” 概念與3.2%失業率已當為全民就業一樣。其中存量佔約5成的B類單位,2013年空置率跌至3.6%,創1988年後的25年新低,短缺何其嚴重!!

 

以空置率跌幅而言,C類住宅空置率跌幅最大,由2002年的11.1%跌至2013年的4.5%;於201120133年,C類空置率跌幅最為急速,由2011年的7.7%跌至2013年的4.5%。由於空置率為自用需求與供應合成後的結果,有關趨勢反映C類住宅有著更強大的需求增長。而存量佔約12%C類單位,其2013年空置率跌至4.5%,創1993年後的20年新低

 

C類空置近2 - 3年由7.7%起急跌,主要與名城1 - 3期的4,200 – 4,300伙單位有關,因為名城1 - 3期於2010 - 2012年期間分段落成及入伙,基本上有關單位于2013年內已被市場完全吸納,這是導致C類單位及沙田區空置近幾年急跌的原因,証明需求何其龐大。儘管C類空置率高于A - B類,但由於C存量只有約12%C類空置量只有約6,100間,遠低於A - B類的空置量。

5. Peter Paker
2014-09-12 09:56
分區空置

東涌近几年租金升得勁,因為空置由20%跌至2%


据朋友講,愉景灣租盤勁缺

6. Peter Paker
2014-09-12 09:57
點解沙田租金升得勁!

7. Peter Paker
2014-09-12 09:59
還有私宅存量最多的東區

8. Peter Paker
2014-09-12 10:03
再睇下灣仔區,情況差一點

9. Peter Paker
2014-09-12 10:06
還有屯門工廈,留意紅色線

這可解釋某位出名分析員入左大量屯工

10. 亮劍
2014-09-12 10:08
【本報訊】60年老字號兩發麵廠再遭逢被強拍。發展商麗新集團申請強拍兩發位於深水埗基隆街的地舖。為符合未夠50年樓齡就可達八成強拍的門檻,麗新將兩發所處的舊樓每層單位三合一,令每單位不可分割業權超過10%。土地正義聯盟批評麗新走法律罅,擔心此例一開,「對小業主係一個噩夢,隨時面對強拍」。
記者:王家文

根據強拍門檻,樓齡50年或以上、工業大廈或每個單位佔地段業權超過10%,只要符合其中一項條件,並獲八成業主同意,便可申請強拍。在港開業60年的兩發麵廠,1976年購入基隆街54至56號銀基樓地舖,現由楊氏三兄弟經營。麗新早年已收購深水埗基隆街48至56號業權,並擁有銀基樓逾八成業權。2010年麗新提出強拍兩發,由於樓齡不足50年,引起外界關注。
時任發展局局長林鄭月娥隨後稱,銀基樓每個單位只佔地段5%業權,不符強拍條例。
惟兩發二哥楊宜興上月底突收到土地審裁處來信,指麗新申請強拍其地舖。據了解,麗新曾提出以2,000萬元收購兩發,但遭拒絕。楊宜興稱曾隨口還價6,000萬元,「諗住叫佢知難而退」,重申舖位是祖業不會出售。

每層單位三合一變達標

協助兩發的土地正義聯盟王浩賢指銀基樓有五層,每層原有三個單位,連同地下兩個舖位,合共21個業權,每單位不分割份數僅5%。但麗新去年起將每層單位由一梯三伙合併為一伙,變相把每單位不分割份數合併增至14.3%,符合八成強拍門檻。
若強拍獲批申請,兩發最快明年被迫結業。兩發已向土地審裁處申請延期90日處理,楊氏三兄弟昨去信林鄭月娥,促就強拍條例作出澄清,堵塞法律漏洞,維護小業主權益。楊宜興慨嘆若被收購難再覓舖位,「經營咁多年,最唔捨得一班熟客同員工」。王浩賢批評麗新走法律罅,此例一開非常危險,又斥麗新副主席林建岳身為旅遊發展局主席,不但沒履行社會責任,更摧毀本地工藝和文化特色。
麗新旗下的美裕稱,去年因應物業市場需求,就銀基樓單位進行合併工程,除5樓單位外,所有單位已租出。美裕於上月29日入禀土地審裁署申請收購強拍,現階段不適作任何評論。 

…………………………………………
美裕喺2010年起已開始收銀基楼,其實林少已經收咗15个住宅及一間舖。
点知美裕遇到最強釘子户,兩發手執呢14.3%業權,就足以令15个住宅單位空置多年,使麗新跌好多錢。
呢次麗新俾人擺埋上枱,我估土地審裁處,將會否決林少呢个重建大計,咁銀基楼已租出果「四个单位」,都唔点收科!

其實喺現實環境中,發展商收購咗D舊楼後,與等待強拍期間呢段真空期,大多唔會將呢D单位推出租務市場,因為費事有租户客家霸地主,及負上不必要的法律責任。
粗略估計因為等強拍的楼宇单位,加上強拍完等拆,有心人落釘搏收購等,隨時成仟上萬,真的唔係嘢少!
而呢D单位又集中於市區,咁在扣除這些「幽靈单位」後,唔怪之得市区租盤咁旺場啦。
11. 中女社社長
2014-09-12 10:19
最大出口術就是說空置率不能反映市場情況, 記得好像是關先生說的~
12. Peter Paker
2014-09-12 10:21

之前,做左第一個甲級商廈需求分析,南區。

分析方法比較複雜,不過現實世界係咁,冇計。

首先,由於當年落成的新商廈係會係出現當年的必然空置。因此,若單純看空置率及空置量按年的變化,需求分析可能會被新落成的必然空置所影響。

如果市場需求弱的話, 一般來説,這些新落成會在下一個年度便不能被吸納。即是説,今年的新落成去到明年便會是明年的“非當年空置”。

講番南區甲廈,2011年 one island east (ois)落成,落成量約50,000平方米。由於我的空置率/量分析只計及“非當年落成的空置”,2011年的50,000平方米新落成沒有計入2011年的橙色 bar 內的非當年落成的空置量內。

去到2012 - 2013年,ois 的落成量便是2012 - 2013年的非當年落成的空置。但由於吸納量慢,2012 - 2013年橙色bar 仍維持在高位,且只以緩慢速度減少,非當年落成空置率約20幾%,反映吸收速度慢。此外,2013年還有15,000平方米落成,2014年的空置應更嚴峻,除非有根本性的需求變化

而2011年南區甲廈的非當年落成空置率約4%,大部份應是數碼港的空置,但04-05年的空置率約50-60%,反映吸納量好慢,要多年才食哂相關空置

據一些朋友所言,ois 有部分樓面由 playgroup 及幼稚園所用,有冇其他朋友知道更 detail 的詳情


老實説,有得揀都租俾上市公司、金融機構,點會租俾 playgroup ,幼稚園


13. Peter Paker
2014-09-12 10:25
點解某大發展商要劏細黃竹坑甲廈出售,又唔貝觀塘海濱道劏細,答案係空置
14. 山高雲低
2014-09-12 10:38

提出20多萬空置單位的學者是前理大教授林本利。

 

15. 亮劍
2014-09-12 10:38
市建局在收購殘楼賠償方式上,有加深矛盾之嫌,例如你報自住的話,那麼賠償金額係以同區7年楼計算;但要是你層樓係非自住的話,就只係你層樓的市值加特惠補償。
兩者相差可達幾成,俾着你有層会被收購的殘樓,大家会如果選擇?
趕走租客,放D道具,然後每天叫菲姐上去開下水喉沖涼洗衫,同埋開行冷氣浪費电力來扮自住,唔使我教啦。
好多市區有機会被市建局睇中的单位,就是如此「被空置」,呢个市建局的管理層,當然扮無知啦,所以我成日話佢哋 on 9 到無朋友,就係咁解!
16. Peter Paker
2014-09-12 12:20

to 中女社社長                         


最大出口術就是說空置率不能反映市場情況,係雷生

17. 房委會建屋兩萬 只能安置九千人
2014-09-12 13:08

2013年09月27日

蘋論:房委會建屋兩萬 只能安置九千人

18,319

特首梁振英先生在他的網誌中(見9月11日),提到筆者在9月6日發表的一篇社論,指出文章所提及關於房屋空置數字不準確,應參照差餉物業估價署的數據才準確。並衷心希望筆者及社會各界在了解房屋真正空置情況後,能夠齊心一意,處理土地供應及樓房供應問題。
首先要感謝梁先生對筆者文章的回應,筆者和梁先生都關注香港房屋供應不足、樓價高企的問題,以及如何透過增加土地和房屋供應去解決港人的居住問題。政府要制訂長遠房屋策略,除了要評估房屋需求外,還要掌握現時全港永久性屋宇單位數量和空置情況,才能夠有足夠資料去規劃未來十年的房屋供應。
因此,筆者自去年8月先後發表多篇文章,目的就是要提醒有關方面要小心評估房屋需求和供應量,以免日後出現房屋短缺,或者嚴重空置的問題。立法會議員范國威在特首答問大會中引用筆者20多萬個空置單位的數字,再打個六折,得出15萬個空置單位的估算。特首梁振英先生則堅持以差餉物業估價署的數字,認為私人住宅單位空置量只得48,000個,房委會的空置公屋單位只得3,689個,故此合計空置量不過5萬個左右,與范議員的數字相距10萬個之多。
以現時全港262萬個永久性住宅單位(不計非住宅有人居住單位)計算,即使採用梁先生和《長遠房屋策略》諮詢文件內所建議的大約5%空置率,數目至少也有13萬個以上,與范議員所述的數字相近。
梁先生堅持差估署48,000個空置單位的數字準確,他並沒有注意到差估署過去10年,曾經修改私人住宅的定義。在2002年以前,私人住宅是包括村屋。以一幢新型村屋三個單位計算,現時總共有10多萬個村屋單位。差估署把村屋不算作私人住宅,而村屋的空置率一般較其他私人住宅為高,這自然降低私人住宅的空置量和空置率。
另一方面,統計處提供的全港永久性屋宇單位總數,把房屋分為三大類,即公營租住房屋,資助出售單位(即夾屋、居屋和租置單位),以及私人房屋。私人房屋除了計算差估署的112萬個私人住宅數字外,還包括已補價的夾屋、居屋和租置單位、村屋、別墅、平房、磚屋、員工宿舍和非住宅用屋宇單位,合共30多萬個單位。這些單位的空置情況特別嚴重,但梁先生卻完全不理會,結果大大低估私人房屋的空置情況。
至於公營租住房屋,梁先生引房委會的數字說空置量只得3,689個。但《長遠房屋策略》諮詢文件卻提到公營租住房屋及資助出售單位合共116萬個,但家庭住戶數目卻只有109萬個,空置量達到7萬個,空置率高達6%。根據統計處的定義,家庭住戶需至少有一名成員為常住居民,只有流動居民(半年內在港逗留只有一至三個月)的住戶不會被界定為家庭住戶。房委會和房協容許大量受資助的房屋空置,或者只作短期居住用途,明顯是浪費公帑。
2012年及2013年上半年,房委會新落成公屋單位合共20,185個,而同期的公屋單位認可居民人數只增加9,134多人(由202萬上升至接近203萬),真不知道新增2萬個公屋單位供應,為何只能安置9,000人,豈非每人要佔據兩個單位?房委會實應解釋清楚為何公屋認可居民人數增長,遠遠低於公屋單位的增長。若然公屋單位空置問題嚴重,2萬個公屋單位只能安置9,000名居民,恐怕政府要重新推算公屋建屋量。
最後,每年大約有1,000幢村屋落成,總共提供3,000個單位,這3,000個村屋單位又是否計入每年18,800個的私人住宅供應內?特首及負責房屋政策的官員若搞不清楚房屋供應數字和空置情況,又如何訂定合理的建屋量?

林本利
周一至周六刊出

18. CD ROM
2014-09-12 16:26
中女社社長 ching, 同你係呢邊say個HI先~~~

發現百葉簾現象, 同時出現在大屋苑既低, 中, 高唔同則的售價呢. 就好似當2房爆到同3房價格接近是, 3房就接力再爆上去一樣~~~
19. 橫行持續
2014-09-12 18:35
中原城市領先指數 CCL  每周五公佈 – 最新2014/09/12公佈,反映2014/09/012014/09/07(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈 與上週比較 與上月比較
[中原城市領先指數]

126.14

  0.63 %   0.38 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

130.16

  0.80 %   0.95 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

124.78

  0.60 %   0.62 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

126.59

  0.58 %   0.76 %


[中原城市分區領先指數]
*只包括大型屋苑
  本週公佈 上週比較 上月比較
港島 134.39 2.76 % 1.03 %
九龍 125.48 0.11 % 0.38 %
新界(東) 131.92 0.73 % 4.4 %
新界(西) 108.61 0.66 % 1.27 %

高位橫行持續......

20. 打工仔 Andy
2014-09-12 18:50
To PP兄
多謝你的精彩分析! 
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