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環球金融海嘯篇 - 為何商廈樓價仍未達97高峰 (上)
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環球金融海嘯篇 - 為何商廈樓價仍未達97高峰 (上)

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年9月10日

  香港寫字樓高峰期,其實並非1997年,而是1994年,當時無論甲級抑或乙級寫字樓價值與現在尚有一段距離,究竟為何?
 
  樓市上落,始終是供求問題,先講甲級寫字樓,當時不少國家企業在港置業,作為各省市對外的窗口公司,大多數以甲廈為主,令很多甲級寫字樓落入窗口公司或國企手中。那時候,內地企業所購買的寫字樓,均有一個特點,就是面積夠大,一層逾2萬呎的大寫字樓使用者不會超過10人,內部設計亦一律包括休息室、娛樂室、餐廳等,完全不像一個辦公的地方。本來問題不大,卻使市場產生錯覺,認為寫字樓供不應求,售價不斷攀升,甚至到達一個不合理水平。況且,在轉讓交易中,大部份是國企之間轉讓,樓價升則代表領導人在港做生意成功。
 
  當經濟逆轉,國企欲將寫字樓出讓而將資金調回內地,卻發覺無人承接,樓價便告每況愈下。況且1998年亞洲金融風暴,香港物業市值大跌,盡管售價較高峰期間回落兩成至三成,仍乏人問津。及至2003年沙氏後才將形勢扭轉過來。不過,大家已經變得非常小心。
 
  現在,在港購買寫字樓的內地公司大多數為民企,昔日10人所佔用的寫字樓今日可能由300人佔用;昔日的假需求慢慢地變成今日的真需求。我可以大膽地說,現在甲廈才能反映真正價值,未來若需求繼續增加,甲廈應還有升幅,可能還要多2年至3年才能回到1997時水平,不過,亦要視乎內地經濟形勢,香港甲級寫字樓多由外國公司租用,若環球金融市場持續下滑,經濟不景,甲級寫字樓亦不會好起來。
 
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環球金融海嘯篇 - 為何商廈樓價仍未達97高峰 (上)
1. 睇得通
2014-09-10 10:53

香港寫字樓高峰期,其實並非1997年,而是1994年,當時無論甲級抑或乙級寫字樓價值與現在尚有一段距離,究竟為何?............

這就是關係到永恆租金/租值回報的奧妙的租戶是否願意經營下去的問題........

2. 長俠
2014-09-11 01:33
今天湯博士講寫字樓前景,因我是一小小寫字樓投資者,也想和大家分享,分類如下:
甲厦:中環甲厦因供應小,大部份在大業主手上,祗租不賣,價值有如珍品,跟金融起落影響租值,真正金融中心地位難以取代,現可散賣的中環甲厦二、三萬元一呎是有價有市,前影是正面的。東九的甲厦需前景是正面,但因供應多,租值回報較低,但因樓齡新,現價約一萬元,長線有一定價值,有水位。
乙厦:很多在旺區,雖然樓齡較舊,但可變身為樓上舖、精品酒店、補習社等等,市區乙厦有較細面積單位,祇七、八千元呎價起,幾百萬元已可上車,因變身、供應少、合用家和小投資者歡迎,加上租金報也有3厘多,是本人投資首選。
丙厦:是面積較細,管理和設備較差的寫字樓,此類丙厦有用各別用於居住用途,市區丙厦價格袛6千多元起步,加上面積祇300呎起步,很多有內置廁所,個別合報很高,但保值能力較低。
總結:現寫字樓價格落後,尚有上升空間,乙丙厦近年租金也年年上升,旺區乙厦是本人心水之選。
3. 長俠
2014-09-11 07:03
我想取一棟乙級商厦成交看乙厦風高浪急的故事,這棟大厦是灣仔洛克道荘士企業大厦,每層建築是2520呎,在1994年賣樓花價達每呎一萬元,但2003年該厦呎價跌至剛一千元,價格跌足了九成,該厦的業主真是血本無歸,在03年後價格見底回升,今年舖皇波叔特收購該厦商舖以上各層,呎價達九千多元,剛再收購一層的呎價更升至一萬一千多元、創該厦分層新高價,現尙欠一層才完成收購計劃,低層商舖物業剛好是湯博士公司持有,波叔計劃改為酒店用途。這個案是乙厦風高浪急經典故事,供讀者分享。
4. 長俠
2014-09-11 07:17
本人支持湯博士多寫點工商舖的文章,供我等小小投資者從中學習和分享,多謝博士!
5. 行外人
2014-09-11 09:52
To 長俠兄

謝謝分享心得!!
6. CY
2014-09-25 12:41
我是長俠同一類人,但我比較喜歡乙厦可變身為樓上舖、精品酒店、補習社等等,我將單位出租單位租比人賣手飾服裝白晶簇專門店等,回報有7厘,加上己出租5年﹗帶給我現金流﹗
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