地產論壇
登入名稱
密碼
頁數:
蘇東坡對香港樓市啟示
瀏覽人次:65204    回應:68
蘇東坡對香港樓市啟示
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月20日

  中秋節,講完月餅,梗係要講蘇東坡,在蘇東坡的時代,月餅還未流行,我記憶所及,月餅是朱元璋起義的時候用作通訊的工具,大家在中秋節的時候講蘇東坡,因為他曾經寫了一首非常出名的詞「水調歌頭」,明月幾時有,把酒問青天⋯⋯,蘇東坡寫水調歌頭的時候其實已經飲到酩酊大醉,又唔知點解,很多詩人,詞人,要飲到大醉才可以寫到好詩好詞。

  蘇東坡被貶官後,交往的人相對減少,在另一個中秋節,蘇東坡在黃州,見到賓客不多,有感而發又寫了一首詞,很奇怪,這首詞竟然會對香港樓市有所啓示,這首詞叫「西江月」,世事一場大夢,人生幾度新涼?夜來風葉已鳴廊,看取眉頭鬢上。酒賤常愁客少,月明多被雲妨。中秋誰與共孤光?把琖淒然北望。原來當晚蘇東坡準備了很多美酒,賓客不多,酒賤常愁客少,而這亦是香港細價樓將會面對的形勢,樓賤常愁客少,賤,在蘇東坡的「西江月」解作非常多的意思。

  最近香港樓市,細價樓大熱,呎價比中型單位還要高,不少地產商改則,一來可以符合政府多建單位的要求,二來又容易賣,兼賺得更多錢,但危機就隱藏在這些大道理,在未來一,兩年,政府會狂推土地,而無論大中小型地產商都會集中興建細價樓,而到那時候,樓宇的吸納量亦將會達到飽和,尤以細價樓為甚,結果,在供需互調的情況下,細價樓必然會出現顯著的跌幅,有心放售細價樓的業主便會發覺,那些有興趣的買家都唔知道去咗邊度,他們將會領會到酒賤常愁客少的意思。

  最不幸的就是買細價樓的業主有部份的財政並不充裕,如果低息環境持續還可,倘若美國加息,香港跟隨,那些小業主將會承受極大壓力,而且,那些財政不充裕的小業主,有部份首期何能是財務公司的貸款,而財務公司見樓市作出調整,必定會向小業主追收貸款,不得要領的話,唯有沒有小業主的物業,在變成銀主盤之後,將會以較大折讓出售,如果數量太多,將會對樓市做成衝擊。現在,其實沒有什麼可以做,最好辦法就是政府教育市民,細價樓的供應將會源源不絕,大家無謂在現階段搶購,但是政府千祈唔好在樓市下跌的時候取消SSD,因為將會產生龐大供應量,令致樓市加速下調。蘇東坡在寫完西江月之後,見到僕人再開多幾酲酒,激到差不多暈低,又見到那麼多美酒,咁少賓客,隨口叫僕人將多餘的酒煮豬肉,都幾好食。

蘇東坡對香港樓市啟示
1. Oscar Lam
2014-08-20 09:10
博士對樓市未來的發展未感樂觀?
2. 施政失誤的結果
2014-08-20 09:44
細價樓呎價升是金管局施政失誤的結果,越大碼越不准借至令換大樓斷鏈。
3. 亮劍
2014-08-20 09:55
香港人口组合中以60後為主,因此在80年代尾,90年代初就係佢哋置產的高峰期,想當年我喺9O年代初首置果陣,我的同學、同事及同輩,有幾多个人有咁好彩,可得家人強勁火力支援?
因此當時大多数新楼楼盤,都会開 A及B類型单位,貪佢细细粒容易食。
開發商都係挑通眼眉之輩,因此「冧深」房價要就当時買家的收入水平,係共識。
隨著呢十多弍十年時光飛逝,我身邊唔少同輩的人工早已三级甚至十级跳,層楼換了幾轉,或者一变二、二变四, 現在呢班60後,其實好多人都已經供完最少一層楼,甚至就來供完第二第三層楼,咁他們的子女的置業能力,就绝對唔係单睇那班8~90後的收入水平,而係睇埋佢哋嘅老豆老母,有無實力同肯唔肯跌!!
香港其實不缺细碼楼,而持有呢D楼嘅業主,為数不少其實好想將名下那間幾佰呎换作900上。
但政府就係咁將D地去限呎限量,加埋打房政策骨子裡,係迫人上细碼貨,咁發展商為求去貨,將狂起火柴盒,那麼中小型楼就会於下一个週期,產生供過於求的態勢。
点解政府唔反思將D土地,用來起800~1200呎单位,然後鼓勵那些揸住400~600呎的60後小业主楼换楼?
咁一來可增加價格比較相宜的中小型2手供應。
二來可改善60後小业主的居住環境。
三來當换楼鏈啟動咗,那開發商旗下的土地资源就會被釋放。
在香港,一塊生地要变成楼宇,隨時係一个楼市週期,即拾幾弍拾年,現在政府大錯已成,下一波细價细码楼的伙数將會供過於求!
如今補救方法係開發商在起火柴盒果陣,請預留部份相連单位可於日後打通,以備之後將呢D单位作綑綁式銷售。
4. 估估下
2014-08-20 11:02
道指最多升到19000点爆,港股最多38000点爆,上證6000点爆,楼市最多再升兩成爆。(估估下)
还記得2007年8月中至11月中,短短三個月恒指足足升了12000点,在大牛市1個大利好因素就可以井噴爆升,有何不可,同樣升到頂点大壞因素,隋時斷裂式下跌。係人都知呀媽係女人,只是温故知新者。
2017股樓同爆煲。
5. AH-HO
2014-08-20 11:17
大家覺得為什麼新地要甘急賣天晉ⅢA?
跟宜家通常等到差不多落成先賣貨的情況好唔同。

--- quote ---

【經濟日報專訊】政府加快批預售,將軍澳天晉ⅢA昨獲批售樓紙,以28個月樓花期成為政府歷來批出最長樓花期的項目。示範單位今天曝光,本周內開價,月底可以開賣。

新地(00016)天晉ⅢA在今年4月申請售樓紙,僅4個月就獲「開綠燈」,發展商急速展開賣樓部署。資料顯示,項目預計2016年12月落成,距今樓花期尚餘28個月,成為預售樓花同意方案的新盤之中最長樓花期的樓盤,超過今年6月獲批預售的紅磡住宅項目「何文田山畔」、獲批時尚餘27個月樓花期的紀錄。

6. 大寶二寶
2014-08-20 12:18
隔離柯生話佢朋友個仔做醫生想係市區買個三房單位要成750萬都話樓價貴買吾起喎。

想上車可以買兩房㗎, 或想住三房想平D咪買大西北囉。 再一步步换大D或搬返市區囉。

吾通做醫生有特權或巴閉D一上車就要市區三房? 醫生都係普通人一個不過職業高尚D人工高過普通人D, 有咩咁了不起?置吾到业係自己心頭高啫。

共勉之, 哈哈!
7. To 6/F
2014-08-20 12:50
True. Heard about a case that a successful business man dislikes his daughter marrying a
doctor (not making a lot of money).
8. 順民
2014-08-20 13:28
為何細價樓如此受追捧?歸根究底就係僧多粥少。派粥的人眼見要吃粥的僧人眾多,一鍋粥肯定不夠派,故唯有將一個大碗轉成為兩或三個細碗去分派,令更多僧人可分到粥吃,僅此而已。就等如七十年代政府大舉興建公屋,當時每間公屋的面積全都是百多二百呎為主,但卻要一間住上整個家庭的五六口人,但唔係咁做又有何辦法?經過了三四十年的建屋努力,僧多粥少的情況無疑已有一點改善,但始終仍然是僧多粥少,仍沒有足夠條件去派大碗粥,這情況相信還會持續十年八載或更長時間不定。若現在說擔心細價樓(細碗粥)會供過於求,這又或未免有點過分樂觀吧,如果真的能達到供過於求,即係話香港的房屋問題已解決,梁振英的重中之重任務亦順利完成,真係咁簡單?
9. e_kam
2014-08-20 13:32
点解政府唔反思將D土地,用來起800~1200呎单位,然後鼓勵那些揸住400~600呎的60後小业主楼换楼?
This sounds logical but if you think more about it you will find it's not a good solution.
As you said, building a 800~1200呎单位 for 换楼 will free up 1 small unit only.  But the size of 800~1200呎单位 can actually build 3-4 small units.  Given there's shortage of residential units right now.  It's not a good solution.  I think Hk gov should go nuts building small 1-2 bedrooms 居屋 right now.  Let developers to build large and luxury units.  This will be the ultimate solution.  
10. 亮劍
2014-08-20 13:42
大寶二寶兄……柯生說:「一名出自草根階層,沒有父蔭可言的本地醫科生,24歲畢業之後,由實習期開始,在公立醫院為市民作醫療服務,首十年間共可以獲得薪津合共約港幣1千萬元,扣除收入稅款共約100萬元,平均每年的淨收入約為90萬元,計劃靠自己儲蓄首期(需要330萬)以購置一個位於九龍非豪宅區三房一廳的半舊單位 (樓齡約十年上下),市場現在的樓價約750萬元左右…………」

如果呢个医生有个中產老豆又如何?
例如那間 750万嘅3房,已神早供完,而業主一樣有個24歲嘅仔做倒医生,咁呢家人又可不可以咁玩?
首先沽出呢間3房。
再以原業主个人名FP買件同区兩房,當500万自住。
然後用阿仔名,買一間 600万嘅同区兩房,首期180万,其餘借7成按揭即 420万,分 25年供、按息計 2.50厘,每月供19K唔使,就算加上压測都係26K,以一名医生來說,卓卓有餘!
而如果一名医生認為佢要整翻間市区三房才合身份,咁等多幾年先楼換楼囉。
呢家的情況係,你要儲球幾兩球有困難、而且好耐,但喺某些人來講,大把方法变倒2M出來!
11. 大寶二寶
2014-08-20 13:47
回9

我比較 buy 亮劍兄嘅睇法。呢屆正苦就係缺乏長遠房屋政策,只懂得頭痛醫頭, 腳痛醫脚, 3D 政策迫哂D人買細價樓, 發展商就狂起細價楼。 過多幾年D人换吾到楼( 因冇貨供應斷左層)時又嘈,吾通到時狂起中價楼咩? 所以話呢班係九官, 毫無遠見,剩係識攞短期掌聲, 一点都不為過。

共勉之, 哈哈!
12. 小業主
2014-08-20 14:10
若果细價楼供應要等四五年才到位,就算將來要跌價,將來的尺價都跑勝大单位啦! 因為這幾位细位將跑特啦! 四互年後什麼世界邊個知?
13. 小業主
2014-08-20 14:10
若果细價楼供應要等四五年才到位,就算將來要跌價,將來的尺價都跑勝大单位啦! 因為這幾位细位將跑特啦! 四互年後什麼世界邊個知?
14. 小業主
2014-08-20 14:10
若果细價楼供應要等四五年才到位,就算將來要跌價,將來的尺價都跑勝大单位啦! 因為這幾位细位將跑特啦! 四互年後什麼世界邊個知?
15. 小業主
2014-08-20 14:12
若果细價楼供應要等四五年才到位,就算將來要跌價,將來的尺價都跑勝大单位啦! 因為這幾年细位將跑特啦! 四五年後什麼世界邊個知?
16. 大寶二寶
2014-08-20 14:36
回12 小業主兄
单位
似乎你吾明問題所在。 過多四,五年後, 呢幾年D細单位业主水漲船高, 人工又加左, 好自然想换大D或三房。 依家政策間接鼓勵D發展商狂起細单位, 咁到時边夠中價楼比細单位业主换楼?咁 到時咪又炒起中價楼? 唔通到時先算? 所以話正苦缺乏長遠房屋計劃, 真係吾知佢定真吾識定假吾識定係咋睇吾到。 因到時都吾知落左台未。

共勉之, 哈哈!
17. Tom
2014-08-20 14:54
上星期五招標地,可能會這兩天公佈結果,就此看看發展商對未來樓市的預期。
18. 行外人
2014-08-20 15:28
To 17F Tom

呢個價只可以係“執死雞”價,絕對不能反映對樓市的預期!
19. 蜕变中嘅懒人
2014-08-20 15:42
懶人根據自己嘅情況同願望,幫CY諗咗一招孔明草船借箭嘅計仔,現在因3D辣招、供應失衡、利之所在、人心所向,太多強者加入上車客隊伍追逐細價樓上車盤,令到價租齊升,草根階層叫苦連天,懶人3隻新界西小豬升完又升,升到由開心变担心,驚住CY忙完政改就嚟玩野,其實懶人真係好想趁現在賣咗3隻小肥豬,換間有大會所大泳池嘅大單位,奈何俾3D辣招同按揭限制、加埋壓力測試重重綁實,所以諗咗條舊橋,命名:減辣白居二試用庒草船借箭版,點攪作?

照舊版白居二,限量限時推出細樓換大樓3D減辣大優惠,俾有條件換樓嘅人申請,賣两間細樓買番一間中價樓優惠多啲,試行一年玩一期先,以觀後效再行檢討,如果行得通就可以即時多番啲現成細價樓應市,自然樓價回順,又可以燒焊駁番條向工換樓鏈,改善居住環境,行得通嘅話就會令各類樓價合理化,起少啲上車盤唔使遲啲泛濫冧價,改積起多啲中、大單位俾人upgrade,CY又可以着手令3D辣招慢慢消失完成歷史任務,民望即時坐直昇機,一舉十得,最好嗰下就係懶人可以得真所哉,三贏局面由此創造出嚟。

孔明草船借箭,CY減辣借樓,懶人妙計換樓,至於細節詳情,還望政府同專家諗掂佢,懶人無料到攪唔掂,sorry 先。
20. To 19
2014-08-20 15:54
正苦野整左就唔會走架啦, 只會越來越架床叠屋, 例如存保, 金融海嘯都過左幾年, 銀行啲錢多到數唔完, 要俾美國罰咁啲去, 都唔會撤啦, 奶奶令又係咁.
頁數:
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

聲 明

所有議題/文章由其作者提供,大部份回應/留言是即時上載,少部份未註冊為會員的回應/留言會經我們的系統過濾,所有議題/文章/回應/ 留言/資訊及評論並不代表地產資訊網(Property.hk)立場和觀點。由於本【地產論壇】受到「即時上載留言」運作方式所規限,故不能完全監察 所有留言,若讀者及用戶發現有留言出現問題,歡迎以留言或電郵方式與我們聯絡(admin@property.hk),我們有權刪除/堵截任何留言 (刪除/堵截留言前不會作事先警告及通知), 如有任何爭議,本網站管理員擁有最終的詮釋權 。