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月餅原材料與高地價
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月餅原材料與高地價
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月19日

  昨天寫了一篇文章,說投地好似買月餅原料,雖然回應甚少,不過我意猶未盡,想寫多一點關於餅家點樣做月餅生意。其實,做月餅生意與高地價政策又有多少相似,這是不是玄之又玄的事。
 
  我少時在澳門長大,見到一間餅家在平日賣的糕點,麵包價錢比其它麵包舖平了一截,所以有很多草根市民購買,我問他們點解,老闆當時對我說,如果沒有中秋節,我們平日的麵包都要與別人賣得一樣貴,所以,你在中秋節的時候一定要食多D月餅,等我們賺多些少,幫補平日來買麵包的市民,自此以後,我在中秋節奉旨大食月餅,就算明知道是不健康,但想到能夠幫助草根市民,心裡都好過些少,換句話說,月餅就是高樓價,餅舖老闆在中秋節搵到錢,平時的麵包就可以賣得平一些。
 
  香港的高地價又何嘗不一樣,如果地價不高,政府又如何有財力開拓土地,發展香港,興建公屋,幫助低收入人士,不過,我不明白點解有人會要求政府放棄高地價政策,官員們亦知道在放棄高地價政策之後,政府就會缺糧,就算官員們幾叻都好,巧婦難為無米之炊,所以,不敢放棄高地價政策,但又敵不過輿論,唯有出辣招,應付一下市民的要求,做一些門面功夫。不過,就算出辣招也未能得到那些既得利益者支持,但政府的賣地收入就大幅減少,雖然多賣了土地,但是地價下跌,導致收入減少,但是樓價依然上升,這點,官員們就不了解,不如,我們問一問月餅店老闆。
 
  有人投訴月餅售價太貴,月餅店老闆說,不是我賣得貴,而是原材料貴,所以,無辦法唔賣得貴,於是有市民透過政府向月餅原料供應商施加壓力,將月餅材料售價減半,政府認為今次一定大得民心,月餅材料平,售價一定不會貴。原來,月餅售價不是如此計算,那間月餅店是老字號,每年所做的月餅根本不夠賣,除了澳門人買之外,不少香港人亦會買月餅做手信,無論原材料是多少錢,月餅每年只有加價,就算政府用行政手段壓抑材料價,最後得益的竟然是月餅舖。大家唔好以為我老作,那間月餅舗叫「英記」,不過,我唔知道是否依然存在。
 
  不少評論員評論樓市以買月餅心態,他們動不動就會說樓價下跌一半,其實,除了月餅很少商品會整體性下跌一半。月餅,是在農曆八月十五日之前的稱號,到了八月十六,一樣的月餅,但名字就改變,叫天光餅,平一半都唔止。不過,樓宇又不會過時,建築材料又不會減價,就算政府肯收平些少地價,地產商不太暴利,樓價都不會跌一半,而且,天光餅已經是舊事物,閣下今日到餅店買月餅,就算是八月十六,都要付全價,試問,點解樓價可以跌一半。

月餅原材料與高地價
1. 法子
2014-08-19 09:03
從1985年到1997年,英記每年落成平均29500個月餅,都唔夠賣,那時還叫「高餅價政策」。

2013年只有8254個餅,(仲未計有2200拆毀)
再之前就9千個一年,這樣的生產量,點夠?
這樣的落成量,是「很高餅價政策」。
2. 山高雲低
2014-08-19 09:03
博士, 
高地價,高楼價,是香港成功繁榮之母。不可不察。
香港公私楼參半,已成定局。没有高地價,政府唯有改税制,後果堪虞。
若果楼價從高位跌幅大於3O%,負資產出現的骨牌效應,局面難以收拾。 
地價,楼價保持平穩是皇道。 
希望官員明白。
3. 香港無奈
2014-08-19 09:05
政府今次真的是阿戊整餅。。。。吾衰攞黎衰。。。
4. hkhope
2014-08-19 09:43
本人是強國來港專業人士,可以算是三辣招最慘的苦主,我來分析一下辣招的副作用。
政府爲了一時之快,倉促出台了BSD和DSD,試圖把非永久居民 置業需求一棍子打死。政府根本沒有考慮過,外地來港專業人士是香港居民,但是因爲居住未滿七年,不屬於永久居民。他們要在香港工作生活,他們置業也基本上 都是自住爲主,而且他們的居住需求是不會因爲辣招而消失的。
永久居民不置業還可以選擇與父母同住,這樣對市場上單位的需求不會增加。但是來港專業人士,來港后只有租樓和買樓兩個選擇。因爲BSD和DSD的關係,一個400萬的上車單位,BSD和DSD稅金已經高達70幾萬,已經遠遠超出了普通人能負擔的水平。
我們來看下數字,根據入境處的2012年年報顯示:
   根據「一般就業政策」簽發的僱傭工作簽證               28625
   根據「輸入內地人才計劃」簽發的僱傭工作簽證           8105
   根據「資本投資者入境計劃」簽發的入境簽證              3804
   根據「優秀人才入境計劃」所分配的名額                      298
   根據「非本地畢業生留港/回港就業安排」簽發的簽證  6756
數據來源:
  http://www.immd.gov.hk/publications/a_report_2012/tc/appendice/appendices-05.htm

排除學生在外,單是上面的簽證,就有47588個外來人才來港就業,當然每年也有很多外來人才離開香港,假設三分之二的人會離開香港,就是每年還有大概三分之一的新增住房需求,這個數字是15862。
從2012年BSD開始實施,2012年新來港的專業人士,要到2019年才能成爲永久居民,在這七年的時間,估計只有非常少部分人士能夠繳納稅費置業。大部分人是都會一直有租樓的需求,7年累積下來,這個群體的頂峰在2019出現,大概有11万人。

這些人將成爲是包租公,包租婆最歡迎的租客,他們從事專業工作,收入不菲,租金負擔能力強,業主加租時議價能力很低,他們沒有退路,買樓要交辣稅,也沒有父母可依靠,只能捱七年貴租。

這 些人的無奈也可以從現在豪宅到細价樓的租金走勢看出來。對於一些高端的專業人士,很多人一來港就有能力購買中等價格的物業。沒有BSD之前,他們一般會選 擇租住條件比較好的單位一兩年,等找到合適的單位就會購入自住。由於只用租住一兩年,所以可以租的豪一些,幾萬一個月租金的豪宅住一兩年他們都負擔得起。 BSD之後情況變了,這些人必須要做租7年的打算,算下成本,很多人只能去求其次,找一些中下級別的單位租住,這也就造成了豪宅租金下跌,承接力不足。反 而上車樓盤非常受這部分歡迎,既然要租七年,很多人會選擇租住入門級別的屋苑。現在上車屋苑租金大漲,跟這部分人的需求是有非常大的聯係的。

問 題是政府還陶醉在BSD已經將外來投資房產的需求打到一個相當低的比例的勝利中,沒有意識到這部分在香港居住,但是沒有居住滿七年的專業人士的住房需求, 這部分的需求不會因爲BSD而變少,他們不賣樓就要租樓。隨著這部分<剛租>的群體越來越大,細价樓市場的扭曲現象只會越來越嚴重。

政 府可以讓單程証的非永久居民跟永久居民的直系親屬聯名購買物業來豁免BSD,爲什麽不可以豁免這些來港工作專業人士的BSD,讓有居住需求的人士都可以根 據自己的負擔能力來置業。當然這個想法太天真,沒有政府/政黨人士會冒著得罪有選票人士的風險去討好一些根本沒有選票的人士。 這個扭曲的市場也就會一直持續下去,直到找到新的平衡點。

我們這些苦主唯有繼續高聲喊出<租樓幫我日日賺>來跟衆多淡友共勉。
5. 維廉
2014-08-19 09:44
湯博士
英記而家咸魚翻生,係官也街開咗分店,月餅係威尼B人仲有分銷添
6. 大寶二寶
2014-08-19 09:45
近幾年原以為過左中秋有平月餅食, 点知有名嘅舖頭過左中秋後吾賣月餅,吾減價, 吹咩!

共勉之, 哈哈!
7. 亮劍
2014-08-19 09:51

亮劍--節綠雷鼎鳴文章 2012-05-10 11:25:51

香港樓價高企的原因 ~雷鼎鳴

為什麼香港的樓價長期高昂?流行的解釋中有很多似是而非的說法。

第一種說法是炒家興風作浪,推高樓價。政府屢次的多少招多少式「穩定」樓市措施也往往以炒家為假想敵。

炒家真的能長期撐起樓價嗎?當用家購買房子時,的確有可能會感覺到有部分房子早已被炒家買走,致使樓價上升,自己也選不到最理想的單位,對炒家心懷怨怒,是情理之中。

但我們不可忘記,成功炒家的目標是要在樓價仍然偏低時購入,在上升後賣出套利。長期買入不賣的不是炒家,而是收藏家。

多了炒家的購買力,樓價在低位時會增加上升動力,但在炒家出貨時,市場中供應增加,卻會有助壓抑樓價。

由此可知,炒家的存在,有利於收窄樓市高低價的差距,穩定樓市。他們不可能是樓價長期高企的元兇。

打擊炒家反助長升勢

在一九九四年,政府推出了一系列打擊炒家的措施,例如買入樓花後,在屋宇建好以前,樓花不准出售。

當時我已指出,這樣會增加發展商及炒家的不確定因素,使他們不想投資建造或持有樓宇,兩三年後,樓宇的供應便會不足,價格必定大升,其後九六、九七年的樓市泡沫便由此而來。今天的打擊炒家措施,同樣也可能為將來樓市的升溫埋下火種。

第二種流行說法是地產商囤積居奇,使用各種可能帶有誤導性或心理壓逼性的手段推高樓價。

發展商的天性自然是追求利潤,但他們若真的要左右市場,便必須有很高的壟斷力量才可能。香港的物業交投量,二手市場等閒是一手市場的六、七倍。

二手市場房屋的樓齡很多甚至與新樓相差無幾,是新樓頗為接近的代替品。發展商一旦胡亂抬價,便必定要面對市場中其他發展商及有更龐大力量的數以萬計二手賣家的競爭。

發展商能夠把小量「特色」單位以天價出售不足為奇,但若說能以各種旁門左道的辦法便可把樓價普遍撑起,卻不可能。不是他們不想,而是沒此能耐。

第三種解釋是利息低企、資金湧入等等因素都有利於增加對樓宇的需求。這種說法正確,但卻只能解釋為什麼現時的樓價這麼貴,不能說明長期以來,包括在高息環境下或沒有多少資金來港時為什麼樓價還是十分高昂。

上面幾個流行解釋都是頗為犯駁,那麼更重要的解釋是什麼?

芝加哥大學商學院教授謝長泰在二○○二年當他仍在普林斯頓任教時,在《美國經濟評論》寫過一篇文章,內中數據對解答此問題頗有啟發性。

新加坡與香港是經常地被互相比較的地方,謝長泰的研究也有把兩地的房地產作出比較。新加坡有近九成的人住在自己擁有的房子,而且居住面積遠大於香港,此種結果從何而來?

在 一九六八年,新加坡的人均住房面積與香港幾乎完全一樣狹小,但到了一九八○年已是兩倍於香港。

在九十年代初每一新加坡人的住房面積平均超過三百呎實用面積,但同期港人的人均面積卻是只得一百一十至一百二十方呎左右,差距巨大。

我翻查過近年香港房地產的統計據並加以計算,新建私人單位所報稱的面積似有增加,九十年代後期每新建單位平均約六百二十呎,最近幾年新建的已增至約七百五十方呎。

這個增幅有些水分,因為現時新建樓宇的真正實用率愈來愈低。再加上香港一半人口住在平均面積更為細小的公屋、居屋,以平均每戶三人(這是人口普查數據)計算,真正的人均居住面積恐怕未必有一百五十方呎,不及新加坡的一半。

為什麼新加坡人的居住面積大這麼多?天下沒有免費午餐,謝長泰的數據顯示,新加坡每年投入建設住宅的資源大約等於其GDP的百分之八至十,而香港的則只有百分之四左右。這些都是九十年代初以前的數據,近年香港有沒有增加投資?

建房資源及土地太少

剛好相反,近年香港新建房屋的數量愈來愈少,樓價雖在上升,但地產業及建造業佔GDP的比重卻不斷萎縮,九十年代初地產(包括商用單位)佔GDP的比重有百分之十,現在則只得百分之五左右。

假設香港的總體住宅面積一夜之內增加一倍,港人居所接近新加坡的人均面積,那麼香港的樓宇呎價會怎樣?我相信會暴跌不止一半,呎價可能比「沙士」時更低,香港的樓價便變得更合理,港人的居住環境變得更好,炒家或地產商就算扭盡六壬,也不可能抗衡市場巨大的力量,托得起樓價。

我們可以下這樣一個結論:香港樓價長期高企的原因其實十分簡單直接,香港過去投入在建房的資源及土地太少,致使已建成的總體樓宇面積與人口比例極不相稱,炒家與發展商的影響只是小節。

香港一千平方公里的面積中,只有兩成建有房子,與世界各地大城市比較,比例甚低。

香港的郊野公園等地不能大量建房,等於九成以上不常行山的港人承擔着貴租或貴樓價,補貼了一成人口以下的行山人士,使他們得享自然環境的樂趣。

政治上這個現實大概不會改變,港人要住便宜一點的房子,又不想香港的樓市崩盤,可能只得靠未來與深圳更緊密地融合起來,相當一部分人北上購樓而已。

 

亮劍--轉述骷髏會文章 2012-05-10 16:22:11

骷髏會    樓價破97=貴?

大家總愛爭論... 香港樓價太貴!
原因嘛,聽過 99,999 ...樓價高過 97 啦,爆煲啦!
顯然...又是政府、政客、傳媒聯手泡製的樓市大迷信。
散戶只懂看表面,專業投資者就要看全局。
表面上,樓價直迫 97,實際上,比 97 便宜多了!

聽老爸老媽說,97 年供樓利率高達 12%,而供樓年期最多 20 年。
2010
年流行 H Rate,最低還不到 1%,即使今天 P Rate 亦只是 2.5% 左右。
供樓年期一般可以做 30 年。
如果首期不足,上車自住基本上可以做 90% 按揭,門檻大為降低。
$200 萬單位,借 70%$140 萬)為例...

首先,從供樓角度看...
對用家來說,最重要的是每個月到底要付出多少!
97 年:月供 $15,415,月入 $20,000 都很頭痛。 
10
年:月供 $4,502,月入 $15,000 已綽綽有餘。
12
年:月供 $5,531,月入 $15,000 足可應付。
如果同樣以 $15,500 供款計算...
當年供 $200 萬樓的能力,今天已可供 $560 萬樓!

第二,從供款利息、總樓價角度看...
雖然很少人會在呆幾十年,即管當供到尾...
97
年:總利息 ~$230 萬.總樓價 ~$430
10
年:總利息 ~$22 萬.總樓價 ~$222
12
年:總利息 ~$59 萬.總樓價 ~$259
怎樣?還堅持現在跟 97 一樣貴嗎?

第三,從需求角度看...
97 年的時候,需求主要來自本地人。今天,大陸同胞都喜歡到香港買房,近年的新盤,約有 30% 以上買家是大陸人,如果計及以公司名義買樓的大陸人,相信遠不止此數。
大陸人的購樓慾已不止於新樓,就連中細價樓亦不放過,去年筆者出售的 5 個單位中,其中 2 個就是大陸人買。

第四,從貨幣角度看...
近年樓價升了很多,是我們自己香港人面對的問題。事實上這幾年,人民幣由 100:120 100:80!對於大陸人來說,買樓打 7 折!如果說近年樓價升了五成,有三成是因為港元貶值的錯覺。

97 年的時候,很多人為負擔不了供樓,樓市爆煲。
今天樓市...壓力遠遠不及 97,是技術性調整,多於因為超出社會負擔能力而爆煲,購買力只是被埋藏,而不是被消耗。講真...若非政府連番出招,恐怕中原城市領先指數已突破 120 了,期待樓市大跌五成的朋友,包括我自己,恐怕要失望了。

亮劍 2012-05-10 13:46:36

 

根據政府的2011年人口普查結果,全港共有236.8萬個家庭,其中123.3萬個擁有自置居所,比例達到52%。在這些家庭中,有74.1(60%)已完成按揭供款,其中不少都希望出售所持物業套現,轉買較大和較高質素的單位。

 

這百多萬擁有自置居所的家庭是香港社會和經濟的中流砥柱,樓價下跌將會蒸發他們的財富,顯然不符合社會的整體利益,而且極可能會像八萬五一樣,引起社會的強力反彈。壓低樓價除了涉及社會財富的再分配之外,亦直接影響到政府的財政收入。

 

根據地政總署的數字,在2011/12年財政年度,政府透過公開拍賣及招標方式售出39幅土地,為庫房進帳699億元,加上190億元的補地價收入,地價收入高達889億元,佔政府總收入(3,750億元)23.7%,比例高達四分之一。

 

香港能夠長期維持低稅率,原因之一是每年都有龐大的賣地收入,市民其實是通過高昂的樓價支付了一項無形的「地產稅」,如果壓低樓價,政府無可避免要開拓新的收入,在當前的政治環境下,唯一可能和可行的便是開徵銷售稅。

 

然而,銷售稅本身就是一個盪手芋,梁振英何必為了解決一個難題,而引爆另一個更大的炸彈?

 

但這不意味下屆政府便無所作為,例如加強對地產發展商的監管。除了高樓價之外,發展商無所不用其極的銷售方式,亦長期受到市民詬病。

 

為了建立聲望,梁振英上臺後極有可能從這方面入手,大力打擊一些發展商近乎欺騙的銷售手法。和喝停「雙非」孕婦一樣,社會對此早有共識,就算地產商不願意,也難以公開抗爭。

 

8. 亮劍
2014-08-19 10:54
4楼…… hkhope 
你所謂的情況,我之前已經提出数次,不過政府班高官 借咗聾耳陳隻耳,扮聽唔倒。
我屋企人同我老闆,喺港島区擁有好多个收租物業,因為要同他們跟進租務,所以本人喺呢十多弍拾年,接觸过上千個希望租屋人士,分析絕對有代表性。
在沙士發生前,我負責的租盤,因绝大部份位於西半山關係,由代理帶來的準租客,以隣近学校的教師、中環返工的專業人仕及小孩就讀於中西区的家長客為主。
上述人仕大概佔7成多係港人,因為他們早知行情,埋枱傾租約要每佰元咁同你講古,果陣真係牙血都標;不少更要求添置及更換部份新家電,煩到七彩。 
但自從中央沙士後放咗一班醒目、有水及高質素人仕落來香港讀書同搵食之後,呢个西半山租務市埸,真的多咗好多呢种客,他們總體上有下列特點:
生於大陸中產家庭,而且斯文有禮。
去过外國留学。
在香港的跨國企業工作。
绝大部份有房津,租金可俾高D。
自動轉賬俾租,永無延期。 
最重要的事係,因為呢D租客嘅公司已揾咗專人服侍佢哋,所以绝少走去麻煩業主………………

咁嘅客仲唔係收租佬至愛?
因此我負責的物業,幾乎都指定代理要揾呢D客,而地代帶來睇楼的準租客,又真係呢D人。
其實想深一層,我其實要多謝呢個梁凸手「好事多為」……哈哈!!
9. 山高雲低
2014-08-19 10:56

博士:

全城缺盤,已是客觀事實,主理房事的沒可能不知道。

售盤缺貨,你可以用辣招鎖死供應來解讀。事實也是如此,但主理房事者不知道。或者是,在知道與不知道間,他們選擇不想知道。

但租盤缺貨,空置又低的情況下,即代表流動人口增加,或人口增加。缺盤是僧多粥少的自然結果。

如果上述三位仁兄,還以為需求管理就能解決房事,則一定是井下蛙,不知道什麼叫天方夜譚。

10. 打工仔 Andy
2014-08-19 12:09

新報
滙豐梁兆基:國際資金無出路 熱錢湧港勢推高樓價

【香港消息】本港上季經濟按季收縮,政府下調全年經濟增長預測至2%至3%。有銀行經濟顧問認為,本港第3及第4季經濟按年增長數字雖較低,但相信不會出現技術性衰退。

他又預計,下半年本港經濟最多增長2%,全年增長率遠低於3%。另外,他認為全球政治不確定因素甚大,國際資金在「無出路」的情況下,有機會轉向香港樓市,推高樓價

投資者入市要小心

滙豐銀行亞太區業務策略及梁兆基昨早出席電台節目後表示,本港第3季經濟增長較平穩,估計第4季經濟疲弱,歐洲通縮惡化,美國經濟復甦不穩,本地居民消費保守,內地遊客消費短期不會明顯上升,出口狀況不理想,估計下半年失業率會輕微上升。

他認為,第3及第4季經濟按年增長數字雖較低,但不會出現技術性衰退,預計下半年本港經濟最多增長2%,全年增長率遠低於3%。

樓市方面,梁兆基指出,全球政治不確定因素甚大,歐洲經濟出現通縮,美國經濟數據參差,預期美國聯儲局有可能延遲加息時間,資金在「無出路」的情況下,會繼續流入相對安全的亞洲市場,包括本港,並有機會轉向樓市,相信本港樓市在成交不多的情況下,樓價有機會被推高。

他呼籲,有意置業的市民與投資者入市要小心,不要低估樓價在加息後出現的調整幅度。在全球政局不穩的情況,在短期內將難以解決,相信會繼續困擾市場。

佔領中環難評影響

他又估計,本港全年通脹溫和平穩,輸入性通脹的情況不明顯,估計約4%。

被問到佔領中環會否成為政府不穩的因素,梁兆基認為,目前難以評估佔中的影響,因量化標準不同,要視乎當時的實際情況。

另一投行德意志認為,旅客消費減少,將會為勞動市場帶來壓力,加上近期樓市反彈,樓市變化增加對經濟前景的不確定性,經濟仍有下行隱憂,故將本港經濟預測由3.3%下調至2.8%。

11. 小陽
2014-08-19 13:23
到最後政府失財失義,太天真太儍!
失財---低地價影響庫房
失義----新樓依然好貴,俾憤青閙到儍。
太天真--- 平買貴賣,101生意課必知

12. 福建大學碩士研究生(農務系)
2014-08-19 13:51

有好多人話要等樓價跌才買樓,有D人由2005年已開始等...

有D人在2005年買樓,供十年,享盡低息,2015年就快供完了

樓價升跌好難捕捉,如果自用,唔買都要租,看來好像把風險轉移, 其實等如幫人供樓

 

 

 

13. 大王妹
2014-08-19 15:13
亮劍兄轉載的骷髏會文章2012確是如此,但今日有個Point已經唔啱喇!
因為我早前有間97入嘅第一城220萬,2010年出時200萬,到2011,12年我都有計算,認為計埋利息及收租點都平97一半,但為免唔忿氣比政府再賺我多點税項,所以幫後輩買,自己唔再入!
但今時第一城單位已由370萬起,即是用此計3成首期,比回66萬,現今已差不多等同97年時的總供款了!
14. 大王妹
2014-08-19 15:23
至於其他Point到現在依然成立,正所謂内地人,外地人都仲感覺資金放在香港安全,我們業主真係呢幾年仲無憂嘅!
15. Small Potato
2014-08-19 20:25
To : 4 樓 HKhope
果然好強,可以識寫咁多簡體字!
16. Small Potato
2014-08-19 20:26
To : 4 樓 HKhope
果然好強,可以識寫咁多簡體字!
17. BBB
2014-08-19 20:50
這個比喻很新鮮,生動,需不是完美,但也值得參考,小弟受教了
18. Tom
2014-08-19 21:23
博士,今天的材料價反映生產商對未來產品的需求及售價預期。若然預計多人買産品,當然多入材料,肥水不留別人田。
現在大餅舖少買了材料,必然是有些顧慮,怎可不細想。
另外,本地失業率連續兩月微升,遊客消費額跌,經濟放慢,將影響本地人的收入預期。

19. 匿名
2014-08-19 21:54
湯生,英記還在澳門,不過好似成間店連品牌賣給人家了,而且主攻珠三角地區的內地居民。
樓巿的確乏善可陳,搞到湯生都無乜野寫,如果有興趣或資訊,寫下澳門樓巿啦,等在下同其他支持者學下野。
20. 珍惜香港
2014-08-19 22:14
珍惜香港TO:4/F hkhope

好高興响呢個網站度遇到一個新香港人;我有近一半嘅物業,都喺租咗俾內地來港嘅留學生或專業人仕,所以都幾了解你地嘅情況。我有個租客,畢業後响香港搵到工,續租咗兩轉,仲話 PLAN 緊買樓添,只喺等住滿七年啫。其實我地呢啲物業長線投資者,買樓收租,都只喺為咗老來唔使搞到求仔女或政府養,唔喺個個都要賺到盡嘅!

响香港買樓置業,先苦後甜,從來都唔容易,幾十年嚟都喺一樣。但首次置業,响政策上一定喺最優惠,所以作為專業人仕,七年工作之後買樓當然唔喺冇可能。況且七年樓市,七年政策,冇人知會點,亦唔到你控制,但只要你有置業呢個目標,就自然會力爭上游,持續積聚自己嘅能力,只要有耐性,一定會搵到機會嘅。

至於你响果邊話,會有人叫你地覺得唔公平就快啲離開香港,香港唔需要你地;千祈唔好咁諗,唔使同啲廢青一般見識喎!依家土生土長嘅香港人,大部份嘅上代都喺由內地嚟啦!你攞得身份證嘅,就喺香港人,同我地冇分別。要住滿七年,先至可以擁有完整嘅公民權,只不過喺對投身呢個地方嘅基本要求啫,唔喺歧視;要記住,呢個世界每一件事物,都喺因為需要存在而存在,至於是好是壞,其實只喺主觀角度嘅問題;公平與否,亦冇既定嘅標準。

香港,始終喺最自由嘅城市;除非,你唔再做中國人。有啲香港人,連自己嘅地方都唔珍惜;呢個世界,喺冇絕對完美嘅社會;對於社會,對於政策,可以狠批;改變唔到嘅,就要面對現實,以積極正面對之;呢條路行唔通,咪行果條囉!好多嘢,其實都喺事在人為,過於執著完美、執著公平,只會踏上成魔之路;千祈唔好消極負面,唔好行思歪主義

閣下有幸嚟到呢個地方,一定要好好珍惜!
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