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投地好似買月餅原料
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投地好似買月餅原料
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月18日

  有報章撰寫員唔見到大地產商投得土地,便認為大地產商睇淡後市,但中小型地產商投地勇猛,他們又隻字不提,試問,市民得到這樣訊息,怎麼會認為樓市現正上升,莫講叫他們買樓,若果把心不定,小業主甚至將自住樓宇賣走,其實,地產商是掌握幾時買地主動權,他們當然不會在人搶我搶的時候買地,他們會在市況最疲弱,甚至大家都睇淡後市,在很少人投地的時候,大地產商才出手,他們的做法,與月餅製做商一樣,唔通,那些餅家老闆在中秋節臨近的時候才買蓮蓉,咸旦,他們當然是在大造的時候一早已經買定所需原料,兩者做法很相似,說到底他們都是商人,唔會唔做生意,更加唔會做蝕本生意。

  當臨近中秋的時候,有人會計數,以當時月餅原材料價格,加上人工,燈油火蠟,那些餅家根本做蝕本生意,曾經有記者訪問那些餅家老闆,問他們點解蝕本生意都會做,有老闆回答是笑蝕,記者又相信,真難得,難道那位記者不知道,殺人的生意有人做,蝕本生意就冇人會做,不過,餅家老闆在中秋節前一定會炒起那些月餅原材料價格,這樣做,他們才可以大條道理加價,就算唔加價,他們都會對市民說薄利多銷,講明是多銷,宣傳技倆而已。

  大地產商唔肯出高價投地,因為他們早已買落建樓原材料,就是那些農地,現在等政府確認地價低迷,他們便會申請補地價,待建成之後,便會以當時市價出售,他們當時不會因地價平而會低於市價售樓,商人就算執到黃金都市價賣,何況土地要成本。雖然,現在有很多中小型地產商投地,但是大多數都只是抱著執死雞態度,或者以觀摩心情落標,標價與政府的底價相距甚遠,就算偶然有中小型地產商投得土地,但事後大多數都震過貓王,而且,中小型地產商的建樓成本比大地產商高出很多,他們知道,連大地產商出價都低過自己,中標都並不是一件好事,而大地產商則靜觀其變,地價高則可以高價賣樓,地價低則可以以低價補地,處於一個必勝局面,比月餅老闆的功力何止稍勝一籌,根本是兩個層次,不過,做生意各施各法,能夠賺錢的就是好方法。

投地好似買月餅原料
1. 朗晴
2014-08-18 12:45
依家細價楼呎價除时贵过豪宅,地價亦然,大地產商点會出高價投蚊形地呢?
相反小形地產商可以當賣广告或當交学费,比贵些少都問題不大,所以未來蚊地都係以中小形地產商做主打,真係可以做到笑住蚀架。
2. 亮劍
2014-08-18 13:36
中小發展商瘋搶蚊型地
屯門兩地共收51標 近年罕見

文章日期:2014年8月16日 

【明報專訊】新界蚊型地吸引中小型發展商積極入標。屯門仁政街及樂翠街兩幅蚊型地昨日截標共收51份標書,創近年單日入標新高。當中可作分層住宅發展的屯門仁政街地皮更大收27份標書,成近年來市區及新界地皮入標新高;多家久未參與政府住宅地皮招標的財團,包括漢國置業(0160)、佳明集團(1271)及華基地產亦參與投標,業界料兩地成交價有機會較預期理想。

屯門兩地昨日截標,現場所見,多家發展商趕在截標前最後一句鐘遞交標書,高峰期更在不足5分鐘內連環收到4至5份標書,入標情况蜂擁。結果兩地共收51份標書,創近年單日入標新高,當中可作分層住宅發展的屯門仁政街地皮更大收27份標書,追平去年度大嶼山長沙嶼南道洋房地皮的收標數目,而屯門樂翠街用地則有24份標書,成績冠絕屯門東。

漢國十多年來首投地

事實上,由於兩幅地皮面積不大,入標財團不乏中小型發展商及私人財團,當中近10年已絕迹參與香港賣地的漢國置業,昨日以獨資身分連環投2地,該公司策劃董事李振彪指出,公司過去十多年主要發展內地,現時在港亦持有收租物業,是次獨資參與屯門兩地入標,屬十多年來首次競投官地。他認為兩地各有優勢,近期政府刻意推地,令地價回到合理水平。

此外,一向主力發展工廈的華基地產,以及曾競投數據中心地的佳明集團,昨日均有入標競投仁政街地皮。華基地產執行董事李文建認為,該地地皮合適,希望建樓價200萬元以下的上車盤;而佳明集團執行董事袁英偉則指出,公司首次競投住宅官地,認為仁政街地點配套成熟,如投得會興建單幢住宅,但出價會較審慎。

另兩地亦吸引不少私人投資公司參與,一家投資公司代表梁志豪指出,該公司過去投資收租為主,是次屬首度入標競投住宅地,如投得會發展單幢上車盤。宏基資本副總裁本洪英偉則指出,公司希望多元化發展,是次獨資競投樂翠街地,認為該地臨海,如投得擬建3至5座洋房。

競爭劇烈 中標價或勝預期

高緯環球測量師張翹楚認為,由於兩地規模較細,中小型發展商以至私人財團認為回報率較吸引,相信入標公司不會以「執死雞價」競投,成交價有機會較預期理想。

恒地大埔項目申建2064伙

另一邊廂,發展商積極加快手上土地改劃。由恒地(0012)等持有大埔塘山路逾61萬方呎綠化用地,申請作住宅發展,總樓面131.5萬方呎,擬建18座8至19層高住宅連1層地庫,單位面積由377方呎至861方呎,涉2064伙。

明報整到最後果段,才係咁2提下四叔想為旗下土地補地價,似乎睇少咗呢单新聞的影響力。
現在恒地可能用「賊佬試沙煲」心態,睇下政府呢个補地價仲裁機制搅边科。
這段新聞应該上B1呀!
3. 亮劍
2014-08-18 13:47
麗新及郭老大喺將軍澳唔知要不要交学費呢?
4. 范大夫
2014-08-18 15:08
"...而大地產商則靜觀其變,地價高則可以高價賣樓,地價低則可以以低價補地,處於一個必勝局面..."

華人富豪榜入面頭幾位長期都是香港的大地產商盤踞, 香港人自己會否覺得很驕傲? 普羅大眾看上去像是被綁架了的待宰牲口, 每月把收入的一部份上繳給資產食物鏈的上層人士?
大地產商們富可敵國, 觸手遍及多個行業, 在香港起碼有十萬人以上跟佢地食. 彼同小氣政府搞對抗, 政府又投鼠忌器, 如出手, 又會傷人傷己, 重創經濟; 如出手輕, 大地產商只會覺得政府在替他們搔癢, 繼續不可一世, 甚至可能以會撤資來要脅. 如果是一個以和為貴, 鼓勵就業, 推動經濟發展的政府, 敢問在座諸公, 是否必須要做到官商勾結, 才可以令社會各階層的利益最大化?

誠如博士所言, 港人可以以磚頭升值來抗通脹及作晚年退休的固定收入來源, 但幾百萬只能買到幾百呎, 連土地比香港更少的的新加坡的組屋都不如, 難免市民會有怨氣; 再看香港市民的平均收入在近十年只有吋進, 而房屋這個必須品升幅以倍數計, 這就是政府長期沒有製造熟地之過, 以及產業發展沒有繼續升級, 致令人工近乎原地踏步.

相比無殼人士, 有三, 四層樓或更多物業在手的人士, 在財富累積上以幾何級的速度快於前者, 窮人繼續每月進貢富人, 貧富兩極化看似是無可避免的現象. "成功靠父幹"或靠繼承有錢親人的財產的例子只會越來越多. 雖然江山歷代都有猛人騰空出世, 依博士之見解, 香港有這個土壤耶? 香港青年好像連"生存空間"也在萎縮了. 我自己也算是個比較幸運的人, 並非敵視和我階級相近的富人, 但香港長遠向這個大方向走, 又是否健康? 恆常?

士, 農, 工, 商, 商人排在最後, 難道就是因為商人彼此會為了爭奪利潤最大化而需要鬥爭, 令人類的某些美德都埋沒了? 
5. 亮劍
2014-08-18 15:27

范大夫----你那篇文章,講出很多人的心裏話,但政府人為地攪到樓市大崩潰.,請問就能解決你所講的問題嗎?

以下文章可能給你一個答案

如果三年後跌兩成 (21) 崩潰篇 2014/3/6 

 

兩年後加息點算?
三年後樓價大跌兩成點算?
繼續如果三年後跌兩成系列...

大部份人都怕聽見個「跌」字!恐懼、逃避...
其實...每次跌市,都是財富轉移的機會!
市場小調整...可以讓你捕捉低水筍盤,財富增值!
市場大崩潰...可以令你一鋪翻身,由窮忙族走向財務自由!
世界應該係咁!升市、瘋狂、爆煲、大跌,然後有一班人破產,另一班人上位...生死各安天命,可是今天政付不斷出招,阻止循環出現,好處是穩定了,壞處是機會少了!筆者渴望市場再一次崩潰,你呢?...


市場崩潰!
此時此刻,很多人都會幻想,有朝一日泡沫爆破...
如果幾年後加息,如果大陸經濟放緩,如果新興市場資金流走,如果政府不撤辣招,如果樓價回到 2003 年水平,如果到時成功以超低價撈底,如果買樓之後樓市迅即爆升,那麼就可以狠狠地賺它一千幾百萬,從此過著幸福快樂的日子...
咁多如果?仲有窮人?

市場大崩潰...請問幾多年才有一次?
筆者踏足社會,親身經歷兩次,1997 件金融風暴,雖然當時自己未買樓,但卻親眼看見老爸老媽窮一生積蓄買入的自住單位變成負資產!2008 年金融海嘯,當時自己持有六個物業,看見部份物業在短短三個月之內跌價三成,嚇得半死!翻查資料,再上一次是八十年代初,中英談判,有錢人爭相移民的時 ...
換句話說,宏觀地看,大風浪隨時要十年以上時間蘊釀!
十年後...你幾多歲?咩世界?人...有多少個十年?
就算真係等到,但已經四、五十歲,有乜意思?
等樓價升幾年再發大?六十啦喎!

市場大崩潰?...如果十年都唔爆呢?
金融海嘯有版你睇,號稱美國史上最大的金融災難,又話咩第二波、第三波,原來狂印銀紙就可以解決,香港股市、樓市跌咗半年就急速反彈!世界各國的政府,都唔想見到泡沫爆破,香港政府辣招多多,到時若果要救市,大可逐步撤招,大把籌碼!淨係一招取消 BSD,人民幣襲港已經搞掂,2004 年都係咁救沙士之嘛,我都識啦!唔爆咪唔爆囉,好出奇咩?咁點算?要等幾多年?

每次跌市,都是財富轉移的機會!
我們需要市場大崩潰,需要翻身機會!
可惜...政府卻不斷出招,阻止市場大起大跌!
...不如好好捕捉市場小調整,來得更實際,小調整每年都有,低 15% 折買入,高 15% 出售,來回已經三成了,捕捉兩、三次市場小調整,獲利隨時等於一次市場大崩潰,還可以累積經驗、知識、人脈及技巧等等,幫助你將來向財務自由邁進,除非你 只有一個籌碼,否則在呆等甚麼?十年?廿年?

…………………………

要是打後数年楼市真的發生大崩潰,那麼以現今大部份投資者的持倉槓桿比率、現金相對資產比例及負債水平來看,發生財富大轉移的机会極大,当然呢度講的是水向上流啦。


搅咗一大輪,兄台所說的情況,只會係加劇而不會是有效舒緩。


我其實問过数位一心一意,希望等政府打压楼市,令至房價崩潰,然後可平價上車的人,你們真的相信政府呢个房策,係想打救你定打殘你?

 

 

6. CD ROM
2014-08-18 17:11
面對一個週期10年以上, 以工作40年來計你只能經歷少於4個cycle, 再加上你personal係唔同時期既status, 你真無乜辨法去捉wor, 我當然講緊自住第1層la.... 以小弟為例:

2003 SARS, 我大學未畢業, Yoho Town開賣95萬, 首期5萬全包, 我阿媽話不如look card幫我比首期叫我供, 我好認真想左一晚, 我當我阿媽照比零用我駛, 我d part time點針都唔夠供樓wor... (即供樓花無得放租, 更可況當時情況唔係你出租就有人租...)

2008, 事業剛起步, 見工作穩定兼有機會, 報讀part time master, 同期已有開始留意樓價, 偶然同當時女友, 現任老婆睇下樓, 但人工不高又要交學費, 其實1成首期已無問題, 但如果不能出租單位, 每月供款實太沉重, 故打算以2010 master畢業為限, 不作行動. 當時我係睇置富2房, 泓都1房, 美菲閣2房, 全部2M之內, $100 stamp.

2010, 交晒master學費都未讀完, 2M樓下已無港島選擇, 已在2.5M左右, 因貪$100 stamp fee轉移目標到沙田, 樓市到頂之說不時吹起... 因經驗尚少, 15/16之下返回老家北區上車, 1.6M, 心想減低風險, 因銀碼少...(其實呢個concept係錯...) 

03, 08我當時都知係低位, 但status令你不一定能捕捉... 我宜家有家庭, 你同我講下年見底, 我都唔會take risk去賣自住樓, 其實我心知肚明coming既果個浪低我係無乜條件參與, 要到我有extra彈約入貨果陣, 已經係再1個cycle之後...又10幾年後... 真係人生有幾多十年... 
7. Oscar Lam
2014-08-18 21:04
6/f CD ROM

對許多投資者而言,從2003年之後的10年簡直是投資房地產的黃金10年,其間的任何時候都是好的機會。你在此期間能抓住機會上車,已經是很不錯了,應當感到開心。

至於下一次的入市機會,沒有人能夠預計。如果你希望能夠參與,就應該做好準備,包括儲錢及增強自己的投資和理財知識。如果你這麼快就打定輸數,將來就算真有機會,你也無法把握。
8. Tom
2014-08-18 22:58
博士所説未必正確。
大地產商彼此競爭,若遇有好地皮,亦不會刻意玩低價入標,放棄好地皮,尤其缺農地的地產商。
博士,不要高估自己,而低估其他市場持份者,包括政府官員。

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