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外援
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外援
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月15日

  歐洲各大聯賽即將開鑼,各球隊領隊馬不停蹄發掘新球員,當中包括不少其它國籍的球員,統稱外援,在我記憶當中,以往只有西班牙畢爾包沒有用外援,甚至除了加泰隆那地區的人,西班牙其它地區的人亦不會用,所以,畢爾包的戰績雖然一向不甚標青,但仍然維持這個傳統而又能夠在西甲立足的話,可以說是一個異數,不過,就算現在沒有改變,全世界都只是得畢爾包一隊,連香港乙組亦有外援,如果全世界沒有外援,所有球隊都潰不成軍,但太過倚賴外援,就好似英格蘭,本土球員出場機會被握殺,最後,英格蘭連一隊比較像樣的國家隊亦組織不起來,換句話說,外援令很多國家隊潰不成軍,所以,沒有外援不行,太多外援也不行,要取得一個平衡點亦不是容易的事。

  香港則是一個信奉沒有外援的地區,我並不是說香港足球沒有外援,而是在香港很難引入外勞,在全世界其它的先進或者發展中城市都不斷利用其它地區的廉價勞工,香港則受制於一些勞工團體,而有一些立法會議員為了討好勞工基層,不斷阻撓政府批准輸入外勞意向,導致香港各行各業人手短缺,老態龍鍾的人依然要從事勞力工作,結果當然是導致人工急升,甚至很多工作根本請不到人,以建築業為例,有些工種的人工已經到了不合理地埗,但由於人手短缺,地產商唯有支付更高的薪金,最後,建築費急升,羊毛又當然是出在羊身上,樓價上升,但政府又認為樓價上升是不合理,要大力打擊樓價,地產商唯有向地價打主意,最近,地產商所投得的地皮,一幅比一幅低,甚至比測量師所預測的下限還要低,但樓價就沒有下跌,受害者原來是香港政府。唯今之計,就是香港政府盡快批准各行各業的外勞,嚴格來說,他們是外援,協助建設香港,否則的話,其它地區如星加坡,澳門等城市,由於引進外勞,發展比香港快得多,不過,外勞與外援一樣,不能太過倚賴他們,在足夠或者沒有需要的情況下,就應該停止輸入,大家唔好唔記得,香港是最早引進外勞地區之一,如果現在沒有二十多萬外地傭工,協助香港人處理家務,我真的不敢想像香港人怎樣應付,當日,我們一馬當先批准輸入外勞,今日就畏首畏尾,官員們的勇氣究竟去了哪裡。

  我相信現任官員都不敢處理這個問題,以現時香港的人腳及作戰狀態,還勉強可以追得上其它城市,但不久將來,大家就會見到有所分別,日子一久,香港就會潰不成軍,不過,大家知道又如何,很多人就是希望香港潰不成軍,他們就會有藉口攻擊香港政府,我真的不明白,難度政府不知道那班人就是阻撓政府輸入外勞的人。

外援
1. 法子
2014-08-15 08:59
法子《為何不買?》

這文是留給當時已經有能力買樓的人看:

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節錄自2014年8月15日
曾淵滄專欄:爭貴樓顯人性弱點 - 曾淵滄

2013年,港人不吃不住,買樓需儲錢14年。2002年,買樓只需4年。2002年,樓價如此便宜,為甚麼港人不爭着買樓,今日樓價創新高才爭着買?這是人性弱點的最佳展示。
2. 亮劍
2014-08-15 09:21
其實唔止建造业工人,香港仲有其他行業甚至專業領域,都發生人材荒。
我真心希望香港各界捐棄成見,請各方英雄豪傑成立一個跨階層的檢討委員,大家討論点輸入各種外劳,填補各項行業人材樽頸。 

3. 望東樓
2014-08-15 09:27

Dear 法子,

Most people thought that they are smarter than 'average' people; believe that they can buy low and sell high while the reality is that majority of us actually doing the opposite (dominated by right brain).

Suggest these people to take a look at their transaction records (equities, properties): Did you buy anything in 1989; 2002-3;2008)? If not, then you are NOT a market timer. Good luck.

4. 子婷
2014-08-15 10:21
網民熱話:買唔買樓  That is the question

【on.cc 東網專訊】樓價升極都未完,一心睇跌的置業者真的欲哭無淚。有網民就在討論區發帖,認為人人只信樓市不跌,但加息及經濟放緩,危機漸近......要小心。不過,有網民好明顯「心已灰」,話信樓價跌已信好幾年;但亦有網民細心分析,認為樓市亦有周期,所以信始終會跌,但可能要到2016或2017年,供應更多時才會有調整。至於發帖者則認為,當加息三厘,「頂唔到」的業主為數也不少。更有網民認為,等三、五、七年,樓市會回到98年的價位。

姑勿論樓價幾時才會跌,但近年置業者空等一場又一場,失了入市時機又真的十分「慘情」。有網民就寫下了箇中的「迷思」:

樓價低殘時,份工朝不保夕,想「留多個錢」在身,所以不買;

到樓價谷底回升,則一心想着很快重回谷底價,又不買;

到樓價回落,又等「再落多啲」,於是又不買;

樓市牛皮不明朗,了無方向,又不敢買;

確認升勢後,又擔心政府「做嘢」,或者升市已屆水尾,結果始終仍不買。

就是這樣一次又一次失機。其實,如果在買與不買之間,始終未能夠想通,樓價會否下跌,或者幾時才跌又有何用呢?
5. HELP
2014-08-15 11:12
Support import of labour. Domestic helper is one good example.
6. 金城之友
2014-08-15 11:20
地產大行好像多事之秋,美聯今天開會啇量董事酬金,應該互相指責,好戲連場.中記也負面消息什多.如葵涌永得利車場拆售,居然没有注意地契問題,做了等於白做,要回水收場,引為笑柄.第二是太古城經理收了客人臨時訂金,但没有查明業主身份,開 票給land search 不同名字的人,但事情仍在跟進.第三是嵐山事件,教導買方欺騙銀行
7. 撰文:麥萃才
2014-08-15 11:31

新婚多新樓少 樓控或更辣

撰文:麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授
欄名:房策透視

1997年是一個特別的年份,特別對於樓市而言,當年樓價屢創新高。而中原城市領先指標,就是以97年的數據作為基準。香港當時的人口只有648萬人,家庭數目約有192萬個。

辣招未遏樓泡 政府或再出招?

十七年後的今天,截至20146月的數據顯示,香港的人口已突破722萬人,而估算家庭數目上升至239萬個。近月樓市再次升溫,無論是中原城市領先指標,又或者是差餉物業估價署的樓價指數,都創下了歷史新高。雖然政府已用了多項辣招,但有意見認為,仍未能為樓市降溫,所以預計政府或有更辣的招數,對付樓市潛在的泡沫。

自回歸以來,香港經濟經歷了幾次周期,亞洲金融風暴所引發的樓市大瀉,令整體樓價下跌了六、七成,這個事件對於70後或以前的市民,仍然記憶猶新。但對於80後的市民來說,樓價在2003年以後基本是上升軌,樓市大跌的痛苦基本上沒有體驗過,所以他們對於樓市的戒心較少,容易成為樓市波動的受害者。

自由行改善經濟 港結婚數字飈

現在與1997年比較,香港人口增加了730,400人;如以家庭計算,增加了466,200個(截至2012年底的數字)。因為經濟持續改善,2013年登記結婚宗數比對97年增加了17,805宗,達到55,398宗!問題是香港有沒有足夠的房屋供應配合家庭數目增長?

假設每宗結婚登記等於一個新的家庭設立,引發一個新的住屋需求,那麼比對每年新增房屋供應量與登記結婚數目,便可以知道房屋供應能否追上住屋需求。

圖一顯示了自97年以後,每年登記結婚宗數。基本上,因為亞洲金融風暴發生,經濟轉差的問題,人們推遲了結婚的時間,由1998年至2003期間,每年結婚宗數只是30,000多宗。但自2003年內地開放自由行之後,香港經濟得以改善,而每年結婚的宗數亦逐年上升,而近幾年每年維持50,000宗以上,而2012年更因為龍年效應,升至60,459宗!由97年至20145月為止,累計登記結婚數目已達至760,994宗。就算計至2013年底,也有739,231宗。

新婚望置業 樓供應卻反減

同期的房屋供應有沒有跟上?第一屆特區政府的八萬五政策效應,房屋供應要在1999年之後才見到。在2000年公屋、居屋加私樓的供應,突破96,884個單位,見圖二。當年基本上供應是大於新增家庭數量。但及後,政府要挽救樓市,停建居屋,而又沒有大型的土地開發計劃,使到每年的房屋供應量銳減,跌至平均20,000個單位的水平。

回歸後家庭數目又增加了多少?1997年時,全港家庭數目約有1,922,800個,而到了2012年,家庭數目已升至2,389,000個,15年來多了466,200個家庭。見圖三。

如果把每年新落成單位數目,與年度登記結婚的數字作為比較,便會發覺自2005年以後,新增登記結婚的數目遠高於新屋落成,而近幾年情況轉趨嚴重,見圖四。自2006年以後,平均的新屋落成量約20,000個單位,但到了20122013年,每年新婚的家庭卻有近6萬宗。換句話說,近幾年有34萬的新婚家庭,沒有相應的房屋供應配合。於是就造成以下的社會問題:

新婚的夫婦,因為缺乏資金買樓,要繼續分開在雙邊父母居住,形成結婚不同住的情況,或許他們目的是希望能儲到首期買樓,但這種社會情況當然不理想。

因為公屋供應有限,輪候時間長。結果便要捱貴租,租住私樓去組織自己的小天地。

如果不能負擔一般的私樓,但又要有自己的小天地,部分或會考慮劏房。而很多劏房都是未經審批申請改動建築物的間隔,造成潛在安全風險,成為社會的隱患。

上述分析只限於本地的實質需求,亦即是剛性需求。由19972013年期間,累計結婚宗數已達73.9萬宗;但期間物業落成量,只有69.9萬間。兩者相差4萬,但這個數字差距,並不能完全解釋小型單位的樓價上升,還有些因素影響到物業的需求。

過去的一段時間,部分香港的物業由海外買家購入,其中以內地買家為主要部分,而這亦加劇房屋短缺的問題。

回歸後人工加9% 樓價升24%

其次是香港人的家庭結構開始改變,每戶的人數愈來愈少:1997年家庭住戶平均人數是3.3人,但到了2012年,家庭住戶人數只有2.9人,就算人口沒有增長,但因每戶人數減少,這亦造成新的房屋需求。按數字估算可以是97年家庭住戶數目的13.87%!以971,922,800個家庭住戶數目作為估算,住屋需求會多了26.5萬間!

因為住戶人數少了而多了住屋需求,再加上每年結婚的新增家庭,還未計入海外買家的需求,房屋的缺口可達30萬個單位以上!通常結婚不久的夫婦,家庭經濟能力有限,所以中小型單位便是他們的目標,這亦解釋了為何近日中小型單位的價格突破歷史高位,因為這些剛性需求是實在的,當利好的消息進入樓市,這些購買力便會釋放出來,繼而推高樓價。

相比於97年,家庭入息中位數只升了8.95%,但反映樓價表現的中原城市領先指標,卻升至124點,亦即樓價比對1997年時升了24%。家庭收入的增幅,是低於樓價的增幅。這個情況確實令人憂慮的。

(文章僅代表個人立場)

 

 

 

 

 

 

8. 暗戰
2014-08-15 13:01
巴士的點評——暗戰

2014-08-15

        兩塊住宅地日前批出,價錢低過預期,其中一個中標者是小型發展商宏安,它擊退大型發展商,以四點二八億元投得馬鞍山恒光街項目,每呎樓面地價3719元,略低於市場估值下限。宏安六月已投得鄰近另一幅地皮,投地愈戰愈勇。

        另外一批久未露面之中小型發展商亦有參與今次競逐,包括莊士中國、金朝陽及香港小輪等,顯示大發展商買地採取保守策略,中小型發展商殺上。

        特首CY和大地產發展商暗戰,已是公開秘密。CY覺得樓價太高,要大量增加土地供應。大發展商睇淡樓價前景,投地出價非常保守,令不少項目流標或流拍。

        政府變陣降低土地中標價,又鼓勵中小型地產商入市,不想有地賣不出,希望保持較大量的土地供應,藉此控制樓價。政府和發展商鬥完又鬥。

        有政府官員私下分析,發展商手上有可以賣的單位價值近七百億,樓價跌百分之十,他們不見七十億,所以政府大力推地時,他們就反應冷淡,只出極低價去投地,令土地賣不出,變相減少土地樓房供應,以支持樓價。所以政府要令更多中小型發展商入場買地,平衡這個局面。

        按這個思路去睇,如今見到小型發展商投到地皮,政府似乎好成功突破大發展商包圍。不過你細心分析,政府沒有表面上看得那麼成功。

        世界充滿互動,政府出招,發展商還招,牽一髮動全身,整個棋局就變了。過去政府暗藏高地價政策,競投價不到政府心中的底價不賣,如今政府一改以往做法,無底價推地皮,表面可增加土地供應,但大發展商又變招,它們手上有好多農地,要起樓時和政府洽談去補地價,轉作住宅地皮,這些農地好比「窩輪」,價錢低低,槓桿大大,十億農地,補地價後可以等如八十億、一百億的可發展住宅地皮,所以農地是發展商手上的利器。他們見政府無底價推地,這些拍賣的靚地都如此便宜,就馬上停止手上農地的補地價。因為現貨也這麼便宜,要買直接買地皮現貨,不用浪費手上的「地皮窩輪」,將農地留為後用。

        結果是政府辛辛苦苦左挖右掘,到處找出一些「插針地皮」,怎知光是發展商減少將農地補地價,減少的土地供應多過增加的。

        這一浸樓價上升,皆因政府為求通過辣招稅,在如何計算換樓的時間上,向和發展商關係密切的議員讓步,馬上令樓價扯高。發展商就利用這幾個月樓價上升的空檔,大量賣樓,儲足彈藥,恐怕又可以捱多一年,同政府再鬥法。發展商賣了貴樓,土地不平不買,他們的利錢不是少了,而是多了。

        如今出現小發展商投得地皮,貌似出現可喜變化,但它們能提供樓宇的數量有限,遠未到影響市場的水平。土地供應控制在政府手裏,但房屋供應卻操控在大發展商掌中,香港房地產市場的博弈,勝負未分。而政府壓低樓價的宏願,只能算是「革命尚未成功,同志仍須努力」。

   
9. 亮劍
2014-08-15 13:20
呢幾年大型農地改規劃做住宅地呢度,全面停擺,我估矛波终於知道現在發生緊乜事,而呢年幾我不停咁提出,開發商点解唔為農地補地價,巴士的点評亦講出實況及下一个註腳。
近呢十年有咁多人结婚、咁多大陸人落香港謮書、做野同定居,但同一時間你香港又咁少私人楼供應,那麼楼價可以唔升嗎??
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