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一蚊一座大廈?
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脫苦海‧梁隼
《脫苦海‧梁隼》地產博客,著有多本暢銷地產專書,誠意與讀者分享心得 網誌:notcomment.com
一蚊一座大廈?
脫苦海
2014年8月14日

  所謂「千金易得,知己難求」,有時想寫有層次一點的文章,卻往往苦於無人欣賞,只因為心水清的人,自有其聚腳之處。以上絕非溢美之論,事實上,此地網友的回應真的高水準。

  筆者一講「一蚊美金一間屋」就有網友指出別有內情,在搜尋器打「一美元買屋」,就會找到大量的報導,是千真萬確有這些屋出售,不過同時亦可以理解到是別有內情,除了一些明裏暗裏的財務及稅務陷阱外,還有香港和美國業權之不同。

  香港的土地制度是行「租用制」(leasehold),而美國則是行「永久業權制」(freehold),嚴格來說香港絕大部份的土地(除了中環聖約翰座堂)都是租用的,即使是999年期,都會有一個年期,但在美國,擁有土地是永久使用權,但同時政府的稅務負擔也是永久地跟著土地。美國稅局追稅之能,相信都不用說了!

  人家之所以一蚊都要賣,只是一種財技,只因為轉讓最低的價格是一美元,正如香港也流行一些「一元公司」,並不表示這間屋或者這間公司的價值是一元,隨時是負值,還附送龐大責任。

  若股齡有返咁上下,或者像筆者般對香港地產和經濟歷史有一定興趣的人,都知道以前有一集團名叫「佳寧」,不過很多資料細節有網上都找不到,但可以透過看書找到。

  筆者讀到某財經月刊有一期講述佳寧陳的財技,現時的美國銀行中心,之前名叫佳寧中心,再之前叫金門大廈。三十多年前佳寧陳從怡和手上,以9.98億元購入金門大廈,之後以一元的價值注入上市公司,數月後再以16.8億賣給一世家子弟牽頭的財團。

  當時的股民不像現時那麼具有深厚的財經知識,真的以為佳寧「撈粗野」,只需付出「一蚊」,便能變魔術那麼樣空手獲得7億元利潤,結果就是股價坐火箭那麼樣上升。

  事後看來,當然是局中有局,持有大廈的公司真的是一元都不值,因為全部錢都是向財務機構借回來的,下手肯高價接貨也不是家裏太多錢要與人分享,當年廉署要查這單案,費時超過十年,其間更涉及人命,不過已非本文的範圍。

  筆者只是順帶指出,一些人想以公司轉讓的方法避免印花稅,也要留意有沒有或然負債,因為轉手後,用公司名義借的債務就會隨著公司而易手,不明內情者就會中招。

  下篇再講金融界人士習慣的測市方法。

一蚊一座大廈?
1. 脫Sir風格
2014-08-14 16:35
一流資料,九流分析,一向脫苦海風格。
過去三年都叫人唔買樓,PK政府喉舌,而家先來轉呔,信佢既人真係左一把右一把。
連個網站都唔比人comment, 完全係想𠱓九D唔識野既新手,因為一比人comment就唔夠D高手講。
web2.0時代都過左10年,重想用單向傳播,唔L係呀!其實比人comment下都可刪post啫,咁小野都驚,真係成班都係癈物。
2. 我佛慈悲
2014-08-14 17:29

一蚊天堂 一念地獄 為何仍有這麼多人湧入香港 是否有人像講樓市般 刻意將正面講成利淡 將負面講成利好 賺盡沒有分析力人士的血汗錢?

善哉

 

港人不吃不喝14年才能置業

中文大學昨天公布最新的港人生活質素指標,去年本港整體生活質素指數為102.57,較前年下跌0.33,反映本港整體生活質素下降。其中經濟指數下跌0.45,是歷來最低水平;物業負擔能力的比率更創下12年來最差紀錄,港人儲蓄要不吃不喝14.19年,才能在九龍市區買到一個400呎單位。

2013年度「香港生活質素指數」由社會、經濟及環境三組分類指數合共21個指標組成,以電話訪問逾千名市民。結果顯示,除社會指數輕微上升外,經濟及環境分類指數都下跌,經濟指數更下降0.45,是自2002年(基準年)以來最低水平,顯示本港經濟及環境的生活質素,過去兩年持續下降。

中大調查:負擔能力12年最差

在21個指標中,有7個指標較對上一年差【表】,當中物業負擔能力比率為14.19,反映以入息中位數計算,市民需要逾14年才可買入市區一個400呎單位,創下12年來最差紀錄;而實質租金指數亦是歷年最低,顯示本港物業租金持續上升,港人面對沉重租金負擔。

中大生活質素研究中心主任黃洪表示,薪金上升幅度不夠快,但樓價及租金上升,令市民延遲結婚,出生率下降。

此外,政府表現和新聞自由指數亦明顯下降。中大相信,壓抑樓市措施無效;加上政府缺乏扶貧新措施,特首梁振英未能完全實現競選政綱,如退休保障及調控樓價等,亦令政府評分低。

新聞自由評分跌

中大新聞與傳播學系教授李少南則認為,市民對新聞自由評分下跌,可能影響市民減少發言,但傳媒仍有批評政府能力,估計明報前總編輯劉進圖遇襲事件將影響2014年新聞自由指數,或進一步下跌。環境方面,本港空氣污染及都市固體廢物循環再造的指數,也較前年差。

另外,共有13個指標較2012年進步。其中教育及醫療公共開支(以開支佔全年本地生產總值百分比計算)皆有較顯著升幅。

報紙批評指數、市民對經濟現況的評價亦有所上升。其餘指數的升幅則並不顯著。

「中大香港生活質素指數」以2002年作為基準年,當年的數值訂定為100。如某年的指數高於100,表示該年香港人的生活質素,較2002年佳;如指數小於100,則代表該年的生活質素比2002年差;如指數同為100,則反映該年的生活質素,與2002年相若。


3. 冇樓人士供養有樓人士
2014-08-14 17:40
如果學者的腦袋仍能運作的話,至少都應該分開有樓人士生活指數同冇樓人士生活指數吧!好果好似星洲咁,8成人有自置物業,新樓由移民/外勞用貴價租,樓價升不是令多大部份國民生活質素改善嗎?
4. CD ROM
2014-08-14 18:18
宜家D師奶, 咪又係用幾錢一手, 去衡量隻股貴唔貴... ... 但係佢地分分鐘賺唔少ga....

希望脫苦海兄可寫多D深層次既野, 相信呢度師兄師姐都會十分期待, 並開到個頭去比大家討論一下啦~~~
5. 肥婆四
2014-08-14 20:13
      啊!原來一美元間屋真係有手尾嘅,咁D學者呀,分析員呀之類好心就講清楚D丫,唔好開口埋口就話邊度邊度幾多錢間屋咋咁丫,要講就講清楚佢,唔係誤導就蔭公喇。
       我之前都係唔同嘅媒介睇過脫兄文章,覺得都好實在,有D野係觀點與角度者,寫得出來可以使讀者多角度去思考問題,無須要全部認同者,你話想寫一些有層次的文章,我係度候住呀,祈待閣下每一篇文章!
6. Oscar Lam
2014-08-14 20:47
脫苦海兄,

"筆者只是順帶指出,一些人想以公司轉讓的方法避免印花稅,也要留意有沒有或然負債,因為轉手後,用公司名義借的債務就會隨著公司而易手,不明內情者就會中招。"

在香港,以轉讓公司股份名義轉讓物業,對於買家而言,最大的分險在於隱藏的負債和或然負債。特別是如賣家故意隱瞞,買家很難通過律師或會計師發現這些負債,最普遍的情況是,賣家將物業通過財務公司多次按揭。

因此,一般只有在以下的情況下,買家才會考慮用該方法轉讓物業:
1. 涉及的物業金額巨大,如超過幾千萬。
2. 賣家是一家有規模的發展商、上市公司、或者湯博士。

另外,為了保障自身利益,買家可以要求扣起部份款項,待交易完成後的一段時期內才支付給賣家。
7. 網迷
2014-08-15 01:58
知識小品,有深度,值得一讚。
8. To 6/F Oscar
2014-08-15 11:57
Oscar brother, like to hear more tips from you. The chance of encountering such situation in buying
a good property is not small. Furthermore can save stamp duty etc.
9. Oscar Lam
2014-08-15 12:15
To: 8/f

其實,以股份轉讓方式買賣物業還面對著另一個問題,那就是股權正式變更前,買方是無權將物業按揭給銀行,那就是說買家需全額支付樓款,以便完成整個買賣程序,除非買家得到銀行的過橋貸款(bridge loan)。

為了減低風險,一般只有在以下情況下才會建議用此方法買賣物業:
1. 物業金額巨大,起碼達數千萬以上。
2. 公司業務單一,只持有物業,沒有其他業務。
3. 公司股東實力強大,有信譽,如股東為大發展商、有實力的上市公司或博士等。這樣,就算將來發現公司存在未知的負債時也可以向賣家追討損失。

總之一切小心為上!
10. 自我陶醉
2014-08-15 15:56
6/F 9/F Oscar 兄,

夠專業, Like!
11. 引刀不快
2014-08-15 18:42
( 1997年7月指數為100點 )

中原城市領先指數 CCL  每周五公佈 – 最新2014/08/15公佈,反映2014/08/042014/08/10(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈 與上週比較 與上月比較
[中原城市領先指數]

125.66

  1.34 %   1.86 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

131.41

  2.03 %   3.53 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

124.01

  1.21 %   1.55 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

125.64

  1.14 %   1.43 %


[中原城市分區領先指數]
*只包括大型屋苑
  本週公佈 上週比較 上月比較
港島 135.79 1.23 % 1.7 %
九龍 125 1.86 % 1.7 %
新界(東) 126.35 0.76 % 0.42 %
新界(西) 107.26 0.13 % 1.31 %

 

 

全港整體港島 九龍新界東 新界西
           附加: 6個月移動平均線 12個月移動平均線

12. 1歐元1别墅
2014-08-15 21:56
8月11曰星洲日報刋登意大利風景名胜區西西里島山頂度假別墅,背靠雪山,面對草場的20多座度假小屋都是1歐元l座。
据悉,當地人因没錢繼續保養這些小屋,才決定將其1歐元賤賣。但完成交易需繳納5千歐元律師費,同時還要化費2.8萬歐元進行大裝修才能入住。與此同時,買家需要向地方政府繳納4千歐元保證金,以確保他們會對住房進行必要的維護和保養。
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