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解鈴不會是繋鈴人
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解鈴不會是繋鈴人
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月13日

  有很多人認為政府推出3D辣招,不但擾亂房地產市場正常運作,又減少物業轉讓的稅收,正是未見其利,先見其害,政府應該考慮撤銷辣招稅,最低限度都應該寬免SSD,有人還以解鈴還須繫鈴人來形容,不過我認為大家不要太過樂觀,今屆政府是不會考慮撤招,祈望解鈴還須繫鈴人是不切實際的想法,在現實社會?,解鈴一定不會是繫鈴人,而繫鈴人只會用盡各種方法來掩飾他所犯的過失,要解鈴,還是留給那些沒有關係的人,他們才可以心無旁騖,大刀闊斧,甚至可以不理會後果而解鈴,所以,大家若果以解鈴還須繋鈴人的心態祈待今屆政府會撤招,可能只是祈待又祈待。

  我認為大家應該現實一些,不要祈待今屆政府會撤招,倒不如希望政府不再加辣便可以,上星期中原指數破頂,便立刻有星級分析員,學者撰文要求政府加辣,我真的不明白,他們大多數都是讀經濟學出身,以行政手段控制市場這些逆經濟學理論亦說得出來,若果用辣招可以控制樓市,就什麼經濟學理論都可以放棄,甚至連計劃經濟亦不需要,任何事只要政府覺得不滿意,只要立法管制便可以,而我們的評論員應該熟讀經濟學理論,點解可以同意,甚至呼籲政府用辣招管制樓市,實在令人費解。

  政府現在對於是否再出招正陷入一個兩難局面,在CY任期完結之前,能夠解決樓市的良方,增加供應量,未必可以達到市場要求,甚至會離目標甚遠,而偏方就是要寄望美國加息,亦似近實遠,甚至美國政府仍未訂出一個日期,很可能CY在卸任時亦未必會見到美國加息,沒有良方,偏方,樓價又如何能夠會下跌,甚至連保持平穩也很難,在此困難的時間,財爺唯有以驚方來恐嚇市民,有樓賣樓,冇樓就唔好買樓,觀乎CY及財金官員表現,今屆政府是不會撤招,即是解鈴不會是繋鈴人,大家現實一些,積極面對,三年之後,可能會出現一個解鈴人,希望如此。

解鈴不會是繋鈴人
1. 解鈴還需繫鈴人
2014-08-13 09:04
總薪級表45至49點(月薪89,565至103,190元)的高級公務員,薪酬水平卻較私人市場低最少6至7%,由於差距較大,這批員工有機會獲加薪以追貼市場水平,政府10月有決定。
2. Oscar Lam
2014-08-13 09:31
"今屆政府是不會撤招,即是解鈴不會是繋鈴人,大家現實一些,積極面對,三年之後,可能會出現一個解鈴人,希望如此。"

積極面對的方法有:
1. 環遊世界。不過,每個月要定期回來收租。

2. 多看博士文章,增加投資知識。
3. 721654158
2014-08-13 09:50

希望樓市短期內爆升, 支持政府再加辣.

東方日報:港樓恐年內加辣

本港樓市轉趨熾熱,特別是細價樓,政府無意「減辣」之餘,更有機會「加辣」!財經事務及庫務局局長陳家強稱,本港樓市調整風險較兩年前更明確清晰,政府會密切留意,若樓市重現炒風,「一定會做嘢」,有對策應對。分析指,按照目前中小型住宅價格漲勢,政府很有機會今年內「加辣」,特別是調高各項印花稅稅率,冀收遏抑樓價之效。

4. 大寶二寶
2014-08-13 10:27
做人贵乎知錯能改, 其次係知錯吾改, 都好過吾知錯吾改。 再加辣咪令到盤源更加短缺, 受害嘅只會係上車客。 衆九官明冇?

共勉之, 哈哈!
5. 打工仔 Andy
2014-08-13 10:45
信報財經新聞

樓價貴差不多是全球現象

別以為只是香港樓價高於一般人能夠負擔之水平?其實不然。國內和不少外國地方皆有相若的現象,亦一樣有民眾抱怨,只是以名義價格計算,大部分比香港低價,繼而令我們以為人家比自己幸福,但一般確比本地人住得寬敞些。

這裏的「貴」可從兩個角度理解=甲)平均樓價相對家庭收入比平常的高;乙)平均樓價相對租值比平常的高。兩者皆可用多少年來表達,如前者顯示家庭要用上多少年之收入,才能購買到樓房,後者則估算投資者要收多少年的租金,才可收番本錢。當然樓房本身有價,無論賺蝕,始終值些金錢。

至於為何會有這種全球情況?近因是美國推行QE,遠因則是,自從不再採用金本位之後,不少地方有意無意逐漸出現不同程度的寬鬆理財手法,無論公營或私營層面,皆傾向先使未來錢。人口還年輕時仍可以讓經濟生產追上錢財增加速配,但步入後90年代隨着人口老化,這顯得困難,生產追不及QE,繼而令一些資產和消費物品服務價格趨升【這和《信報》特約專欄作家 John Mauldin的 Debt Super Cycle 有關】。

不會有好結局,因有兩個不健康現象 = 1)現時差不多沒有一項投資計劃是不看環球息率走勢的,即多少要靠各中央銀行——尤其美國聯儲局——以及各國政府的政策傾向; 2)不少投資要靠升值才有合理回報,因平常收入相對價格甚低,且不容易提升。當然以前亦要考慮息率及政策,亦有投資項目純靠價格上升,但不像現今一面倒,那麼吃重,且是正當不少嬰兒潮人士開始退休需要穩定,兼一定水平收入時,尋找較高收入卻愈來愈困難。

哪些環球房地產市場有偏高現象?筆者從網上找到一些採用 OECD 2013 年數據分析,但注意未有核實,且賺蝕未必和抵買與否掛鈎,正%表示樓價高出,負%則樓價低於,

6. 小陽
2014-08-13 11:01
現在傳加辣,即係叫用家或者買多一兩間自用的用家快D上車,焗追樓價。

要買趁手,如果金管局收緊按揭,想借都借晤到
7. 睇得通
2014-08-13 11:05

要解鈴,還是留給那些沒有關係的人,他們才可以心無旁騖,大刀闊斧,甚至可以不理會後果而解鈴,???????????

現代人有可能把老虎打死???解下鈴鐺???

8. 朗晴
2014-08-13 11:07
个市狂升,正苦点都要揾个人出嚟講吓嘢,除非有一大班19已完和回應,否則加爛机會不大。
或許BSD改為3O%,玩閉关自守。
暫只限A,B類住宅。
但正苦一放風,地價會即插3到4成。
9. Oscar Lam
2014-08-13 11:14
4/f 孖寶兄,

吾知錯又如何能改?

共勉之, 哈哈!
10. Alan Pepper
2014-08-13 11:29
三年之後,可能會出現一個解鈴人,希望如此。

這是否希望 CY 下臺??  Hehe
11. 法子
2014-08-13 11:31
法子《百葉簾現象實例之6》

2014年8月12日

今日報章的報提供了一個百葉簾現象實例。關於百葉簾現象,詳情請參考2014年6月22日。

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節錄自2014年8月12日AM730

中高價樓接力

他續指,由於缺盤問題仍然困擾大市,短期二手交投難望再闖高峰,但隨著「換樓鏈」重新轉活,中產家庭取代上車客主導二手市場,預期中高價樓成交量價將會「接力」而上,帶動二手樓價再創新高,成為新一輪升浪焦點所在。


受惠細價樓買賣兩旺,中高價物業買賣亦向好,利嘉閣馮樹勳稱,大角咀奧運站一帶物業,成交明顯加快,本月至今暫錄約25宗成交,較上月同期的16宗,高56%,當中於剛過去的周末已佔6宗,估計全月成交量與上月的57宗相若,視乎貨源供應量,他指業主叫價企硬,準買家願意追價入市並不多。

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節錄
法子《爆邊》

節錄自2013年11月13日地產網站的回應:

1. 法子 2013-11-13 11:57:28
蔡生,
3D的「真正的影響」明年第一、第二季就會出現,到時就會「爆邊」。

我指的影響不是利淡的影響,爆邊係指成交價向上爆單邊市。

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節錄
法子《沙漠礦泉水效應》

2013年7月11日

我當時寫係形容,未補地價的居屋,呎價竟然追到已補地價的居屋。

在沙漠中,你已就嚟死,看見一間士多,礦泉水1支賣$3.0,兩支賣$3.5。但你口袋裡只得,$3.0


明知唔扺,你都要買。

「沙漠」也是重點。

代表「近年供應缺乏」的意思。

而「口袋只得$3.0」,就代表現在買樓的是「結婚生仔的基層」。


明知唔底,只要「價細」,你也要買。


這就是為什麼基層樓(細價樓)會狂升。
 
這就是「沙漠礦泉水效應」
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法子《兩種升市》

2014年04月19日

價格上升有兩種,第一「需求拉動」。第二「供應推動」。

香港90年代到1997年的上升是「需求拉動」,當時樓價上升是因為人人揾錢多咗,想住大啲,住豪啲。所以「由豪宅升先」。

近幾年的樓價上升,是因為供應不足,令到需求向下移,即同樣的價錢,只能住細單位,令壓力壓在細單位,基層樓。請看《壓力煲效應》和《沙漠支裝水》。

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節錄
法子《百葉簾現象》

2014年6月22日

現在已經不用再談會否爆邊,而是細價樓爆邊後,會發生什麼事?

下一步應該係A的價把B的價,頂上去。

因為,其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。

租金也是這樣。

麗城區的兩房租金,是$12500到$13500。

但3房的租金,是$13000到$14000。

這是沙漠礦泉水效應。

一支礦泉水賣$3。

兩支礦泉水賣$3.5

而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。

現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。

如果樓市整體唔夠樓,「整體」樓市ABCD都要升。

但B的人受限,買唔到C,C如何升?

那麼,原本能買D的人,就能買上升了的C+。

同樣價錢,住細啲,樓價一樣升。
這一定,%計,A會升多過B,B會多過C,C會多過D。

第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

那些年,豪住升得多,%計。

即係魚次、包魚價升得多過米價。

第二種升市是。

不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過包魚。

A推B的不是人,是商品價格。

不是現在住A的人,換樓去買B。

而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

現實是,原來住A的人呢?

去了那裡?

答案係:德雅(工厦)


當A的價升的時候,B的價定住。

到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
ABCDE好像百葉簾一樣。

今日說的「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。
12. 34242343
2014-08-13 11:37
政府應該要再加辣, 可以令到盤源更加短缺, 受害嘅只會係上車客, 又唔係高官們, 佢地的貨更值錢。我支持再加辣, 我可以更惜售手上的貨.
13. 老藕
2014-08-13 11:52
還記得30年前, 一個800呎单位只賣10幾萬, 當時大部分朋友都說太貴買不起,30年後,  現在相同大小单位已賣500萬以上, 同樣大部分人仍然說太貴買不起, 不知道另一個三十多年後, 當一個800呎单位賣七八千萬時,人們會不會仍然一樣, 期待..........
14. 肥婆四
2014-08-13 12:36
樓市好似進入一個完美的上升氣旋,政府辣椒已習慣,三路財金大將亮相居然出嚇招?如果又辣又嚇都係升,咁重唔係完美上升氣旋?!
15. 他們根本不是人
2014-08-13 12:56
怎解他們都不是人, 他們得到官位後把自己當作神的化身, 但港民視之為魔。
16. Lala
2014-08-13 14:26
所謂解鈴者,意會到博士是說一些不可抗力的因素,如甚麼海嘯,超級病毒細箘,大吉利是之類東西,只有生命才能與土地樓房抗衡!
17. 80後求生隊長
2014-08-13 14:35
Saturday, August 9, 2014

點解香港樓市咁好玩?


前兩日有記者朋友問我點睇香港樓市,當然當中有好多引導性的問題,如話加息唔怕會冧啊,買地產股係咪回報比買樓高啊,呢D問題我都答過好多次亦廢事講。不過其中一點我認為值得去研究下的,就係點解香港的樓市咁好玩,咁多人玩?


隊長認為成件事主因係香港的樓市存在一個好大的demand vs supply的失衡,導致想買樓的人好多,價錢推左上去之后,買到樓的人就會被標籤成勁人,而呢個遊戲日日夜夜都有人加入,先唔好講個價的走勢,只要能夠參與其中講埋一份,已經好過癮,但更精彩的係人大左你就自自然然被迫加入玩呢個遊戲,而玩得遊戲就無人想輸,買樓就慢慢變成一種成功的全民會考。


之前亦講過,其實需求上,隨住80后90后00后的出身,呢D友仔越黎越唔捱得(我都係),而你更加唔好講話叫佢地捱,根本唔岩channel。由細到大要乜有乜的呢一輩,到左二十出頭就更加想有自己的天地,而我講緊的係差唔多一人一單位的需求,呢一個需求的形成唔需要好多時間,基本上一個晚上訓醒就可以多一個需求,所以你可以諗下香港咁多后生仔女,佢地突然話要樓就要樓,需求增長速度只係以日黎計。


但相對於每日增長的需求,供應就相對係長好好好好好多。先唔好講你有無地呢D野,我就講呢家拍板起得到幢樓出黎都要2-3年時間,但你班友日日都多一千幾百個人話要樓,根本上呢條數係"無L得追"的! 而且大家都知道,要係香港搵到地難,搵人起得快又係難,此消彼長的情況下,根本需求係無可能靠供應滿足,因為limited supply下的香港樓市,供應的週期對比我地人類的慾望實在太太太慢了。


故此,你可以預期係一個咁一面倒的樓市下玩,做買家買到貨一定有著數,承接力亦唔係好怕,唯一就係驚價錢太高炒過龍要跌,呢個又好似去番D人問呢家係咪太太太貴的問題。之不過,仲有一個問題係除左收入以外,仲有父母的財富效應。很有趣的係隊長前兩日睇左一篇40歲樓下全球富翁的十大排名,有7個人都係靠繼承家產而發達的,呢個亦係一個無可否認的事實,就係好多時你去買樓,你靠自己能力,但同你同場競技的人卻係成家總動員一齊夾大份同你玩,咁拗過手瓜你係輸都無計。


呢個傾斜左或扭曲左的樓市遊戲,隊長認為係香港人的怪獸家長時代下會更加明顯地鬥玩身家,亦即係話樓價以前係按一代人的能力去計樓,而呢家的樓價係按兩代人的能力去計數,咁你話幾時爆呢?我唔知,不過似乎係目前政府出左咁多招控制按揭下,我覺得有排都未爆。
18. 亮劍
2014-08-13 16:28
我係一個60後,喺90年代置業果陣,全靠个人努力,呢度包括首期同埋每月按揭供款。
與我同一時候首置的同學、同事及朋友,處境亦相差無幾,果陣有上一輩幫忙置產者,可能係十中無一呀!
反觀現在香港,那些80~90後置業者,冇上一代幫拖,反而可能係少數,而且係極少呢隻!
我好希望有学者做一个大型民調,調查一下呢幾年那些首置人士:-
首期点來?
首期儲咗幾多年?
有無長輩科首期?
每月按揭供款边个出咗大份?
呢个調查報告之结果,可供政府高官作為制定房策的参考,請学者慎重考慮!
19. 打工仔 Andy
2014-08-13 17:33

To 19 亮劍兄

我同你一樣是60後,後生時努力工作, 上夜學!

第一間屋用白表抽到, 住新界10後出市區私樓, 再買樓收租!都是兩公婆搞掂, 無人幫!

20. 打工仔 Andy
2014-08-13 17:34

To 19 亮劍兄

我同你一樣是60後,後生時努力工作, 上夜學!

第一間屋用白表抽到新界居屋, 住新界10後出市區私樓, 再買樓收租!都是兩公婆搞掂, 無人幫!

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