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逢三退一之去蕪存菁
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逢三退一之去蕪存菁
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月11日

  星期日又是我埋頭寫書的時候,而我這本新書名字暫定為「物業投資者筆記」,將我近幾年有關樓市的見解及評論以筆記的形式寫出來,當中亦有一些我自創的似非而是的理論,例如呃爾尼諾現象,角動量守恆等,而逢三退一這個我自已引以為傲的理論,當然是會包括在其中,但當我無意之間睇回應的時候,發覺有網友跟足逢三退一辦法,但近日見樓價破頂,似乎有早賣樓的嫌疑,但網友非常豁達,認為就算賺少一些錢 ,但生活得開心,毋需誠惶誠恐便可以,其實,逢三退一是經過幾個階段,我過往只不過是寫出精髓,新書將會公開整個逢三退一的細節,大約可以分成為三部曲,首部曲叫去蕪存菁,而第二,三部曲我仍正在構思名字,希望可以搵到兩個好名字,待我可以正式完成逢三退一的環節,其實,寫書一點也不好玩,每一篇文章都要俾寫網上文章用多很多時間,但當中又樂趣無窮。

  其實,逢三退一的每一部曲都非常重要,但若果開始時做得不好,就事倍功半,去蕪存菁的精要就是小業主趁樓市好景的時候,賣走他手上最不值得繼續持有的物業,而事實上,又真的是在樓市在旺的時候才有機會賣走,而如何界定什麼是最不值得繼續持有的物業,最有可能是位置不佳,長期空置,前景欠奉,甚至是物業的潛力已被用盡,在市況大旺,缺盤的情況下,這些本來無人問津的物業亦有人會出價,甚至價錢不錯,此其時,真的是有糊唔食,罪大惡極,趁機賣走那些物業好讓將來買回一些更優質的物業,此是逢三退一的精髓所在,不過,要賣走那些沒有潛質的物業一點也不容易,如果少一些定力都未必可以做得到,有人為了達到逢三退一這個理念,見賣不出那些被認為要賣走的物業,胡亂地將一些手上持有,比較優質的物業賣走,這不叫做去蕪存菁,應該叫做去菁存蕪,這亦不是逢三退一概念,如果真的可以賣走手上最差物業,逢三退一計劃便成功了三分一,要知道其餘的三分二,就一定要睇我本新書。

  有人或者會問我,賣不出又如何,我又覺得沒有什麼大不了,而且,百貨撞百客,世界上沒有賣不出的商品,只是價錢問題,大家若果有心賣,就可能要在價錢上將就一下,有機會就要把握,不要因為小小分歧而推走買家,可能要在十年八載後才會出現另一個機會,不過,這是一個很主觀的問題,我亦不敢胡亂俾意見,這是個人決定,其他人實在不宜發表其觀點,只有當時人才清楚自己的要求,亦只有他才可以掌握得到逢三退一步伐。

逢三退一之去蕪存菁
1. 蜕变中嘅懒人
2014-08-11 08:46
湯博士,早上好
懶人係博士逢三退一信徒,照足網上指引做,原來只係三分一功力已經令懶人覺得心中安穩,我唔會見樓價高番啲就諗三諗四後悔,話懶人擦博士鞋係对懶人精神鼓勵,博士出書,懶人祈待買到簽名版珍藏,希望博士有咁嘅安排,预祝一書風行。
2. 蜕变中嘅懒人
2014-08-11 08:47
湯博士,早上好
懶人係博士逢三退一信徒,照足網上指引做,原來只係三分一功力已經令懶人覺得心中安穩,我唔會見樓價高番啲就諗三諗四後悔,話懶人擦博士鞋係对懶人精神鼓勵,博士出書,懶人祈待買到簽名版珍藏,希望博士有咁嘅安排,预祝一書風行。
3. Joseph Low Nang
2014-08-11 09:00
主張租樓的人,只會幫人供樓,永遠都係窮L.
4. 大寶二寶
2014-08-11 10:09
博士,我也想要你本新書嘅親筆簽名版,吾知得吾得呢?

5. To 3/F brother
2014-08-11 10:32
No good to curse other people. Everyone's situation is different and may be wealthier and
happier than other people think.
6. 大王妹
2014-08-11 10:36
博士,雖則我看你文章後,做了逢三退一的決定(七間賣三間),但我不是因樓價破頂而後悔,而係銀行唔再借樓按比我換其他更優質的,但若是Full Paid買的話,冇槓桿又唔好玩兼唔抵!
所以損失四百萬固之然有些所失,之但係深刻體會賣左買唔返之道理!
7. 惜緣
2014-08-11 10:59
博士,
我也好認同懶人兄及大寶二寶兄的提議,期待。
8. 大王妹
2014-08-11 11:04
不過在我心想,冇所謂啦!
正所謂03年4間負資產都捱得過,到現在4間正資產,仲有點儲備,又點會唔感恩先得㗎!
而且錢夠用就ok,最緊要有喜歡的屋及伴侶就已經心足啦!
9. 大寶二寶
2014-08-11 11:21
回8 大王妹

非常認同又羡慕。 做人最緊要知足。祝生活愉快。

共勉之, 哈哈!
10. 亭子間嫂嫂
2014-08-11 11:28
博士的逢三退一理論很有道理。但對於像我這類實力唔夠的小業主就未必適用, 我只能根據自己的能力逐間買入果D細價單位,而後長揸唔放.
11. 師nine
2014-08-11 11:33
各位仁兄仁姐,逢三退一係咪有三間樓賣—間意思?湯博士最近是否覺得樓市明年會下跌?可否解釋一下。謝謝
12. 睇得通
2014-08-11 11:38

首部曲叫去蕪存菁,而第二,三部曲我仍正在構思名字,..........

輕鬆上陣,收復失地!!!

丟掉幻想,準備戰鬥!!!

13. 村長
2014-08-11 11:46
本村長, 2年前都把握左一次黃金機會, 逢三退一 ..... 應該係, 退一進三先岩

以超高價連約冇樓睇賣出 1 樓劣質單位, 換入三間自己認為更有投資價值的九龍東細單位. 

結果到今天, 換入的 3 個單位, 升左 3成多. 而賣出的單位, 跟據最近樓上的成交價, 極可能原地踏步, 冇升過
14. 亮劍
2014-08-11 11:50

買樓賺大錢 要抵住誘惑  

陸振球

2012225

 

近期樓市出現「小陽春」,令業主和準買家既喜旦驚,喜的是樓市似已穩定下來,但業主又怕稍後樓價又再受壓,對於準買家而言,似乎是追價入市機會,卻又恐變成摸頂。為此,《明報》上周舉辦樓市研討會,為大家剖析樓市最新形勢,並提供策略部署建議。

紀惠集團行政總裁湯文亮在研討會上指出,他早在1月時已公開表示,樓價會稍跌回升,當時指待銀行年中放寬按揭後,樓市將出現如天文學的「厄爾尼諾」現象,準買家加快入市,同時刺激原來未有入市意欲者,看到樓價回升,也加入搶貨行列,從而搶高樓價。

湯文亮:不要介懷短期波幅

湯文亮說,農曆新年過後出現樓市價量齊颷,速度較其原來預期更快,並指樓市因過去一年交投萎縮,所以凝聚龐大的購買力,估計今次小陽春的力度,會較一般人預期的更強,並更持久。

至於部署策略方面,湯認為但凡買樓,應從長線和賺大錢角度出發,不要太介懷短時間的波幅。他解釋,就如紀惠現時擁有價值200億元的物業資產,在入市時,都是先評估10年後的租金收益和升值潛力,而極少作短炒買賣。

他指出,買物業收租,其租金收益和升值潛力,其實具有被稱為「世上第11奇蹟」的複利效應,要時間發酵,收租和樓價格升幅,就如公務員一樣,既有隨大市的升幅和「增薪點」,更有因社區和經濟發展而出現的額外升幅(公務升職後加人工),當10年、20年以後,隨時有數十倍的複利式增長。

 

然而,湯指要長期持有物業並不容易,一是要能抵住誘惑,比如買入一個價值1億元的優質舖位,只付了1000萬元訂金,沒多久便有經紀說有客願意以1.1億元洽購此項物業。

驟眼看,沒花了多少功夫,只付了1000萬元,轉售便能多賺1000萬元,獲利1倍,很吸引?其實不然,因這些機會不是時常有,賣了優質物業,卻不容易買回,更喪失了長線賺大錢的機會。

低息時代 長線揸貨更有利

另外,就算能抵住誘惑,如當初入市槓桿太過高,當市況逆轉時,有可能因供不起樓,又或是被銀行追差價,如應付不來,則可能在低潮時被逼沽出物業。因此,買樓最重要是「量力而為」。

他又指出,以往高息年代,因租金收入往往抵不夠供樓,投資者要被逼「以戰養戰」,即雖然看到租金和樓價的長期升值潛力,也要沽出一些已升值物業,套現來為餘下的組合供樓。

但近年低息,令到租金收入容易夠供樓之餘,更可能有淨收入落袋,更加有利投資者長線持有物業。

小陽春後 樓市料牛皮

明報地產版主管陸振球在同一場合指出,他經常會以10個指標來觀察樓市,包括﹕(1)供應、(2)利率和按息、(3)通脹、(4)租金回報、(5)供樓負擔比率、(6)經濟增長、(7)失業率、(8)股市、 9)貨幣供應及(10)美元走勢。

先說供應,近一年來政府無疑增加了土地供應,並答允復建居屋,但建居屋需時,估計2014年以前,每年落成量仍不足2萬伙,對樓市未必即時造成太大衝擊。同一時間,美國聯儲局卻暗示2014年底前仍會維持超低息,近期雖然中國和香港通脹稍為回落,但仍在相對高水平,則對樓市有支持作用。

至於租金回報,現時一般住宅單位仍平均3厘多回報率,仍高於按揭息率,供樓負擔比率接近20年的略高於四成水平,對樓市屬於中性。雖然預計今年經濟增長率會較去年回落,但失業率卻處於近年低位,兩者的好淡作用可算互相抵消。

美元回軟港股回升 造就小陽春

另外,市場憧憬中國會放寬銀根,以及美國有可能在總統大選前推出QE3(第三輪量化寬鬆措施),如成事,則有利刺激香港的貨幣供應增加,但效果料會遜於QE1QE2。至於美元走勢,歷史數據顯示,每當美元走強,香港樓價多偏軟,美元弱時,香港樓價則強,近期歐債危機緩和,除令港股大幅回升,有助增加樓市信心外,歐元也趁勢反彈,令美元回軟,香港也同一時間出現了「小陽春」。

油價升穿頸線 反映地緣政治風險

陸振球認為,總合上述10個指標,對樓市的影響好淡皆有,因此,估計當「小陽春」過後,樓市表現會牛皮居多,不會大升,也不虞急跌。當然,後市仍要考慮特首選情後的政策風險,以及近期油價升穿大型頭肩底的頸線阻力,其中原因包括市場憂慮美國及盟友會否攻打伊朗,若真成事,將影響全球尤其中國的石油供應,對股市和樓市,都可能會造成衝擊。

明報2012225<<睇樓Guide>>

15. Oscar Lam
2014-08-11 11:56
逢三退一

131. Oscar Lam 2014-07-27 11:02:35

127/f 珍港兄,
看你的投資策略,你不止是一位長期投資者,更可以說是超級長期投資者。哈哈哈!

在下認為,住宅物業,除了第一層自住外,其他的均為投資產品,和股票、基金等無異。
既然是投資產品,除了租金收入以外,我們更加應該要追求它的價格升跌,不應存有太多
的私人感情。因此,在價格相對高的時候,我們會把部份物業賣掉,套取現金備用,
等待下一次的投資機會。這和貪心、見好就殺雞、或賺埋最後嘅銅板無關。

在以前,我們還可以利用物業升值原因向銀行申請加按套取現金再投資,但現在已經很難
做到這一點。如果我們單獨靠租金收入儲錢再投資將會十分緩慢,中間更加有可能失去
其他投資機會。簡單來說,如果沒有足夠的資金,就算機遇來到,你也很難做到人棄我取。
因此,在適當的高位賣掉一些物業是合理的做法。博士所講的逢三退一投資策略的精神
亦是如此。

另外,你提到的優質資產,如果是住宅,相同的地區、相同的屋邨、相同的大廈,供應
不會少,將來要回購,有何難度?如果價格好,為何不可以賣出?

在下也是長期投資者,一般持貨超過三、五年才會考慮賣出,因為我相信,只有足夠的
時間才能充分反映物業本身的價值,但就不會像珍港兄一樣有入無出。法子兄說過當衡
平比達到1.6的時候就是出貨的好時機,不知珍港兄認為何時才是出貨的好時機呢?

16. 不明白
2014-08-11 12:27
博士,你本書幾時出 ?  期待 !
17. Oscar Lam
2014-08-11 12:40
期待博士新書
18. Oscar Lam
2014-08-11 12:58
逢三退一



135. Oscar Lam 2014-07-28 07:51:15
133/f 珍港兄,
你任何時候都是那麼理智和謹慎的,哈哈哈!我完全明白你的投資心態。

對於投資,你知道我們最關鍵的分別是甚麼嗎?在於對優質資產的理解,和處理的分法。

你的理解:

我的確喺傾向於長期持有我認為優質嘅資產。優質資產,响我嘅定義裡面,屬於高回報,
可抵押,同保值果隻。保值,唔等於升值,雖然現實喺,保值嘢,好多時都會升值嘅。
就以住宅物業為例,我買入嘅單位,都喺位於當時未完全發展,但好有潛力嘅地區;
今時今日,呢啲地區已經好難再有新嘅供應。除非有好大嘅誘因,唔喺嘅話,都好難令到
我沽咗呢啲貨佢;而在我嚟講,價錢,唔喺一個關鍵嘅誘因。要沽嘅話,只會喺因為果啲
資產,响可見嘅未來,會變成唔再喺優質。

我的理解:

我也傾向於長期持有我認為優質嘅資產。優質資產,响我嘅定義裡面,屬於目前回報
不高、甚至沒有回報,但隨著時間的改變、地區的發展,它的價值在將來有可能有巨大
升值潛力隻。就以商舖為例,我買入嘅單位,都喺位於當時未完全發展,但好有潛力
嘅地區或街道;今時今日,如果呢啲地區或者街道如果已經發展成熟,而我的單位又找
到了一位好租客,雖然它可以給我提供穩定的租金收入,但我認為它的價值已充份反映
了它的潛力,再大幅升值的機會不大,我會沽咗呢啲貨佢;然後,我會用這些現金再去尋
找我心目中的優質資產。如此生生不息,即是投資又是生意。

對於投資,就如八仙過海,各顯神通。這就是我喜歡博士文章和本網站的原因。共勉之!

19. 打工仔 Andy
2014-08-11 13:40
期待博士新書
20. 蜕变中嘅懒人
2014-08-11 13:45
懒人其實唔係好認同自住樓唔係投資產品,其餘可租可賣嘅物業先至係投資產品,自住樓唔係投資產品,但又唔係消費品,懶人真係唔識自住樓以投資角度應該命名係乜品,不如暫時當佢係一項奇特產品,唔係投資產品、又唔係消費品,懶人專有名詞叫做自住樓,咁懶人想請教各位網友,到底喺經濟學上,自住樓有無一個類詞,或者專有名詞呢?懶人真係唔識又想知,唔係講笑!謝謝。
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