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97年樓價對現在樓市沒有指標性
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97年樓價對現在樓市沒有指標性
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月11日

  中原指數最近破頂,立刻有學者表示現今樓價實在太高,比97年的最高時候還要高20%,政府應該考慮出招,我覺得提出這種論調的人可以說跟不上時勢,97年樓價與現在有什麼關係,如果要比較,就應該連其他衣,食,行的各項數據一起比較,我相信各項數據均有倍數升幅,單獨樓市只升20%,其實是大落後,但我們的專家又不評論其他因素,單獨針對樓市,因為他們知道,以糧食為例,如果現在來貨價比97年的來貨價只給予20%升幅,我相信沒有國家願意將糧食運來香港,不單只糧食,什麼貨物也有類似情況,點解我們的政府單獨壓樓價,或者官員們一心想爭取基層市民支持,但官員們可能沒有考慮到樓價低,地價又必然要低,受害者始終是香港政府,而樓價中包括的建築費又會隨著通脹上升,單是建築費對樓價影響,現在與97年的時候相比,已經不止20%,所以,現在還說樓價與97年相比,其實是有點落後,但我又認為專家對樓市睇法應該帶有前瞻,經常以舊數據來作出警告,與他們的身份不同,簡單地說,有人問我現在買樓是否合適,如果我答現在樓價比97年的頂峰時還要高20%,買樓是非常危險,請問,有什麼指標性作用,如果我回答,應該考慮利息不會跌,只會升,失業率低無可低,經濟環境轉壞,政府可能再出招,買樓,都是唔買好過買,這個答案總比現在樓價比97年還要上升20%好得多。

  有人買了樓之後到銀行申請按揭,而銀行見到該物業的周圍已經很久沒有成交,而不知道如何估價,於是將該物業交給一間專業的測量師行估值,該測量師行見沒有成交個案可以參考,於是將最近,大約二十年前成交的個案酌量加20%便成為他的估價,結果該估價只得成交價30%,銀行當然做唔成生意,而另一間銀行根本則毫不考慮在估足價的情況下接下該筆按揭生意,而且他們沒有將該物業交往測量師行估價,因為他們知道,測量師行對於這類估價比較保守,很難達到申請者要求,而是否能夠做到按揭生意,他們又漠不關心,所做的估價亦只不過是按本子辦事,而該銀行的揸fit人認為,十年沒有類此成交,最新的成交價就是市價,千祈唔好以為該名銀行家非常進取,他其實是一名資深銀行家,根據過往銀行業的一般做法,因為他們認為,十幾年前成交價,對於市價根本沒有指標性,我真的不明白,點解咁多評論員經常將97年樓價與現在相比。

97年樓價對現在樓市沒有指標性
1. 亮劍
2014-08-11 09:25
湯博士……
今日你呢篇文章,小弟有D唔同意見。
1一件成交稀疏的磚頭,測量師係唔能夠单单用周圍類近物業最近成交作估價標準。
2 正路D的做法,係應該用埋收益還原法(折算現金流)、剩餘法、成本逼近法、重置成本法等作参考同考慮。

我近幾年不停指出,建築成本係咁升,楼價冇奶油大插的理論基礎,乃建基於第二点。
2. 香港首席經濟及策略師羅家聰-未來樓價很可能會向下調整五成
2014-08-11 09:41

羅家聰:樓價年內見頂

交銀香港首席經濟及策略師羅家聰同意,目前樓價已漲至難以負擔水平,根據八一年及九七年跌市經驗,未來樓價很可能會向下調整五成。除樓價與收入比率外,他用樓市周期進行分析,本港樓市每十六至十七年為一個完整周期,八一年跌市至九七年為十六年,九七年十月至現時接近十七年,依此推算,樓價將於今年見頂,明年首季之後會出現較明顯下調,跌市會持續多久,則要視乎去槓桿化速度。

事實上,「on.cc東網」一項民意調查顯示,約四成六受訪者認為樓市會在一年內「爆煲」;近四成四受訪者認為,即使有一筆資金,也不會買樓投資,因是樓價太高。

 

 

 

3. 大寶二寶
2014-08-11 10:03
小弟不才, 做嘢吾叻。 依家人工比97年多左3倍, 咁楼價呢?

相信班楼淡猛人人工吾只三級跳, 成曰同97比, 正一食X不化, 唉!...........

共勉之, 哈哈!
4. 忽上腦
2014-08-11 10:16
如果比人工点會比同一個人? 梗係比同一條件的蛋散,樓上師兄咁巴閉,由蛋散進化成大寶,賺多三十倍都得。但唔係咁比架下化。我唔係唔抵得樓升,但想講下道理啫。
5. 亮劍
2014-08-11 10:24
加葱及预計香港楼市要跌一半的財演請答我亮剑呢條問題。
喺新界現在中低檔既住宅物業,一手实收都只係做緊8K 实呎。咁跌一半是否剩下 4K 实呎呢?
呢類中低檔物业的建築成本,要不要 2 K幾一呎先?
再加上整個普通会所泳池,同埋銷售、裝修、家电及利息支出等,总計要不要4 K埋单?
喺資本主義社會,發展商做生意當然唔包你必賺,但連開發成本都攞唔翻,地價成本全面泡湯,咁請問他們有何誘因去做呢D儍事?
你政府会否零地價批出土地去俾人做生意先?
如果唔得的話,咁加葱唔該你收旗!
6. 中女社社長
2014-08-11 10:29
我一向指出, 以物價計算, 樓價是落後於大市! 奈何平民只許物價狂升, 不許樓價同升...到底是什麼道理?
7. To 6/F
2014-08-11 10:48
Perhaps housing is the most important among the 4 basic living necessities - clothing, food, 
housing and transport.
8. 大王妹
2014-08-11 10:48
我都覺得D人好幼稚,成日97,97咁比,都17年前啦,計通漲價都唔止咁少!
9. 大寶二寶
2014-08-11 11:01
回4楼

呢個只係一個簡單比喻。背後嘅理論係十幾年来有通涨因素。 咁你依家人工同九七比有冇多到, 抑或原地踏步? 吾係咁簡單嘅理論都吾識嘛?講得深D復雜D咪更加吾明?

共勉之, 哈哈!
10. Now=1985 to 1997
2014-08-11 11:14
We are going through the stage of 1985 to 1997 since 2008. The rise is rocket type just look at the price of super deluxe houses in Victoria Peak.
11. 《完美風暴》
2014-08-11 11:15

恐一萬億熱錢流走 造成震盪

曾俊華又預測,若「一切正常」,下半年經濟會略有改善。但他強調本地和外圍都有各種風險因素,包括本地樓市有再次升溫迹象,且近年流入本港的資金累積達一萬億港元,若短期流出,對本地利率、股市和樓市都會造成震盪。他稱要避免自製風險,但面對內憂外患,「如再加上本地政局不穩,可能引發一場完美的金融經濟風暴,為國際大鱷提供機會,後果不堪切(設)想。」

12. 山高雲低
2014-08-11 11:30

博士:

若以97年為基數,為求簡單,不計有幾年通縮,設每年的平均通貨膨脹率為3.5%。1997至2014共17年,也即3.5%x17=59.5%。故合理的樓價,隨通脹而升的話,應比97高59.5%,而現在才高20%,我又不明白,是否代表大落後呢???

13.
2014-08-11 11:34
其實有咩情況底下, 先會發生一萬億港元流出香港的事情?

如果真係咁的話, 唔好話股市定樓市, 我諗全個香港應該一齊玩完了吧?
14. 大家簡單些
2014-08-11 11:43
大家簡單些用人仔作參考,97前1兌1.1-1.2啦,現在1兌0.796,未講大陸輸入通漲,你話香港樓值幾多?其實未升回97水平.
15. 狗頭貓
2014-08-11 12:15


      現在是互聯網時代 , 全球一體化時代 , 經貿合作非冷戰時代 , 資金高流動性時代 , 交通網絡發達時代 , 樓價與世界各大城市樓價掛勾 ,並加上各種參數考慮 ,亦非常重要 . 以前 97 種種 , 應先放下 .

16. 引刀一快
2014-08-11 12:18
To 3樓 大寶二寶兄

依傢人工係咪97年三倍呀?冇挂?
17. 今次死唔到人
2014-08-11 12:22

陸東:痛苦指數惹關注
不過,Look's Asset Management董事總經理兼投資總監陸東認為,本港樓價已漲至「警戒線」,未來下跌機會很大,以「痛苦指數」為例,將一個面積591方呎住宅樓價除以家庭年入息中位數,每逢數值漲至15或以上,樓市便顯著下跌,八一年及九七年大跌市分別為15及15.7,一二年十二月底數值為14.6,情況令人關注。

>

他續表示,現時全港約有120萬個私人住宅,總市值為本地生產總值的三倍,九七年時有關數值同樣為三倍,未來樓價下跌,可以由任何重大負面消息觸發,目前很難估計何時發生,同時不知整個跌市過程會持續多久。

>

儘管最壞情況如利率與失業率急漲,會導致樓價跌一半,但相較九七年「差好遠,今次死唔到人」,原因是金管局已有多項措施保護銀行體系,同時政府可放寬「辣招」來紓緩跌市的痛苦。

18. 引刀一快
2014-08-11 12:24
原來大寶兄講緊你自己份人工,咁又唔同
19. 引刀一快
2014-08-11 12:29
我一直都講,數據係已經發生咗嘅事,如果可以用數據預測未來,電腦就夠,唔駛人腦。
20. 廢佬 (To: 12/F)
2014-08-11 12:39

複息應該係咁計:
=1*(1.035)^17 = 1.7947 (即係升左79.47%)

而唔係剩咁將3.5% x 17.

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