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加價,才是銷售的最高策略
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加價,才是銷售的最高策略
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月8日

  近日細價樓上升之勢開始蔓延至中價樓,甚至有學者說豪宅亦將會有顯著升幅,言猶未已,新地山頂豪宅已經開出全世界最高價,大家唔好以為新地亂嚟,其實,雷霆可能已經掌握不少實客,做生意的人,怎會打冇把握的仗,我想,政府在反佔中一役,小業主的確出了不少力量,俗語說,冇功勞都有苦勞,希望政府不會恩將仇報,就算唔撤招都唔好再出招壓樓市,樓價在短期內依然有上升動力,那些一直等待樓市下跌而入市的人,現在的確是徘徊在十字街頭,其實,如果樓市真的如他們所願下跌,他們反而不敢入市,他們會說,莫買當頭跌,現在樓價上升,那班人反而下定決心買樓,亦是做成今次樓市上升的原因,他們會說,寧買當頭起,如果負責營銷的人不充份了解這兩句話,他們很難做到一流的營銷人材,在香港,負責新樓盤銷售的同事早已將這兩句話參透,並且加以靈活運用,所以買新樓的人都非常開心,甚至偶然有一些撻訂盤,在物業代理力谷之下,那些撻訂盤不但可以再出售,甚至售價是超過對上一次,久而久之,沒有人會撻訂,這亦是見證加價才是最高的銷售策略。

  在以往,地產商見有人撻訂,心想,既然已殺了一筆訂金,何不接受較低議價,此例一出,撻訂的個案接踵而來,地產商被迫將新樓盤減價,唔知點解,就算減價,去貨都不如理想,有地產商有見及此,倒不如封盤,加價重售,不過仍然不理想,再封盤,再加價重售,很奇怪,市民反而接受,銷情開始好轉,現在地產商亦以這個方法對付政府,不過是反其道而行,是減價,不是加價,政府的大型土地項目招標,地產商的最初出價原來就是最高價,倘若政府不滿意,再次招標,地產商的出價更低,好似天榮站項目,政府分分鐘貼埋大床,所以,講銷售,講反銷售,政府官員怎麼夠那班紅褲子出身的地產商銷售團隊鬥,好似非聯賽隊伍打英超,簡直是任人魚肉,不過,政府官員不求有功,但求無過便可以,首要條件就是唔好俾人話官商勾結,如果我是政府官員,我話之佢,一定會通知有興趣地產商,入標價不能低於上次招標的最高價,試多一兩次,地產商亦知道官員之中有銷售高手,正是行家一出手,便知有沒有,除非唔落標,否則一定超過上次入標價,不過,要官員們明白加價才是銷售的最高策略,的確有些難度,我亦只不過隨便說說而已。

加價,才是銷售的最高策略
1. pp leung-陸東主動重提舊年預測樓市兩年跌五成嘅預測,係基於失業率、利率一併上升
2014-08-08 08:41

陸東講樓市 對任總笠高帽

4,389
■陸東噚晚喺一個收費財經講座做主講者,現場接近700個座位幾近爆滿。

星級基金經理陸東噚晚喺一個收費財經講座做主講者,入場券每張正價300元,現場接近700個座位幾近爆滿。除咗股市,現場觀眾最關心就係佢對樓市嘅睇法,陸東亦趁機笠頂高帽畀金管局前總裁任志剛,認同任總所講,香港人至少要有一個自住單位。
陸東主動重提舊年預測樓市兩年跌五成嘅預測,係基於失業率、利率一併上升,加埋金管局按揭成數限制持續,跌三、四成真係唔難。佢強調,樓價「未必bomb一聲就跌,總之下跌風險一定大過上升,但幾時跌、跌幾多,我都答唔到。」佢又爆料,指舊年每呎建築成本其實唔夠2,000元,「但有啲城中富豪話要4,000蚊,係因為深水埗樓當深水灣賣,九龍城當九龍塘賣,係貴喺豪宅配套度」。
講得㷫起,陸東話好佩服任總,指任總早前關於香港人至少要有一層樓嘅講法,佢都好認同,「你要喺香港搵食、交稅,但又冇物業,就等於沽空香港。當香港係屋企,就一定要盡快有自置物業,亦唔好因為樓市波動而手痕沽咗層樓,因為多數瀨嘢。」
結論就係叫大家唔好炒樓,上車就要快嘞

2. 引刀一快
2014-08-08 09:30
唔係挂?咁加價加得最慢嘅咪食正條水清貨先囉。
3.
2014-08-08 09:50
我阿東預測, 出年香港樓市會跌九成九!!!

前提係, 美國如果發神經, 無端白事射粒核彈炸香港的話...
「但美國幾時射、點解會射,我都答唔到。」

4. anggie T.
2014-08-08 10:00

Dr. Tong is really experienced in this area, you know alot about the market than the rest.......

Just wonder how the market will go these days while everybody is saying it's a record high.....


5. 哈基寧
2014-08-08 10:44

回:3楼東兄

非常同意你的預測。

6. 物業初哥
2014-08-08 10:46
「未必bomb一聲就跌,總之下跌風險一定大過上升,但幾時跌、跌幾多,我都答唔到。」

點解陸東咁講都有人比錢入場?

尼句野值$300?
7. 山高雲低
2014-08-08 11:17

房地產十分複雜。CY自以為可以有能力理順。其實是「理不斷,理還亂」。

先不說其誠信問題。因誠信與能力沒有關係。一家公司都以賣盤收場,怎去處理千頭萬緒、錯綜複雜、各路人馬虎視眈眈的房屋問題。

你不去理它,它還有一套自我的調整機制。你去搞它,注定亂七八糟、亂成一團收場。

例如若不是白表居屋5000個,居屋根本顛不起來,私人細價樓也不會水漲船高,成為2012升幅之冠。

置安心若不轉成出售,也不會出現55倍超額認購,即告訴市場有4000多的購買力。大佬啊呀,免地價都要5--6仟一尺。你叫明碼實價買地回來起樓的發展商開賣幾多???

施政報告,全民玩地,愚昧地露出底牌,你叫市民怎不慌亂????

如此等等,自制地荒,自亂陣腳,陳茅波又謊不擇言,連空置稅都講得出口。

技窮矣!!!!

8.
2014-08-08 11:54
一睇 CY 當初聲大大, 話乜「1%的地夠晒全香港人用」, 就知CY有幾多料...

唔知距離佢講的1%的目標, 有無完成到其中的1%呢?
9. 睇得通
2014-08-08 12:35
「未必bomb一聲就跌,總之下跌風險一定大過上升,但幾時跌、跌幾多,我都答唔到。」

點解陸東咁講都有人比錢入場?

尼句野值$300????????????????
在香港有人智商高,有人智商低,有此人喜歡聽人高談闊論,有人喜歡相互拍拍馬屁,但是本人感覺到 陸東 此人正在為自己2011年的論斷/預測在作出狡猾的自辯.......是否犯錯,各自心中.......
10. 順民
2014-08-08 12:49

以下內容純屬虛構或可能會令看者反胃及情緒不安:

假如一名奸詐拳師想保持其在擂台上必勝地位,他未必會用真功夫硬橋硬馬去對付後來對手,因他有自知之明不能在拳腳上取勝,所以故意地在台上撒一泡尿及糞便,令其他對手不敢上台挑戰而取得勝利。又或假如有人想爭我手上的一碗飯吃,我只要在飯面上吐一啖口水痰,看誰還會和我爭?
11. 犯民是否咁玩?
2014-08-08 13:11

我阿東預測, 出年香港樓市會跌九成九!!!

犯民是否咁玩?

《維多利亞壹號》英文Dream Home)是一齣以香港樓市為題材的倫常慘劇恐怖片

鄭麗嫦(何超儀)出身寒微,全家居住在唐樓

她夢想快點長大賺錢,然後置業,給予家人一個安樂窩。

後來地產發展商奪取了舊樓地皮,並改建成豪宅-「維多利亞壹號」。

為了購得該棟豪宅,努力拚搏,甚至冒險出賣公司資料,務求儲夠首期供款。

惜到了2007年,香港樓市急升,業主連忙取消交易、封盤。

在連番的挫敗和打擊下,狂性大發,實行以殺戮壓低樓價……

12. 貴租逼人買樓
2014-08-08 13:22

貴租逼人買樓 上車客嘆無奈

 

俗稱上車盤的細價私人住宅單位樓價破頂,近幾個月無日無之,成為推動整體樓價挑戰新高的動力,從一些地產代理的領先指數屢破紀錄可見一斑。

因此,差餉物業估價署昨天公布的數字,顯示整體樓價在六月份連續兩個月創新高,絕不令人意外,而且肯定還會再上。

政府數據滯後以致無甚新意,但畢竟較全面,除可窺探樓價破頂成因,從中更看到當前的趨勢甚危險。

如果把住宅租金指數及售價指數綜合分析,不難發現箇中玄機。

在五類住宅物業中,約四百方呎或以下的細單位租金,按年升得最急,而七百多方呎或以上的租金,只屬持平或下跌。樓價指數亦有類似情況,細單位樓價按年升幅最顯著,中大型單位則下跌。

從中可歸納出一個結論,上車盤買家看着租金不斷隨樓價上升,租樓長此下去不是辦法,索性捱貴樓也不想捱貴租。

這種長痛不如短痛的心態,相信會持續蔓延開去,因為買家的選擇有限,未來的一手新供應有多少合適上車亦不明朗。

差估署的數據顯示,預計今年落成的私人住宅單位中,只有不足一成六為面積約四百方呎或以下的細單位,比例偏低。至於未來幾年可推售的新盤中,有多少屬細單位兼樓價在負擔範圍內,亦無數據可參考。

如果現在不入市,將來不知變成甚麼世界,成為推動細價樓破頂的巨大力量。

事實上,樓價破頂絕非個別情況,而是有大批市場購買力支持,在六月份住宅樓價指數連續第二個月創新高之時,同期的住宅成交量亦顯著增加,從反映該月份交投的七月份土地註冊處登記數字可印證,其中三百萬元至少於五百萬元的住宅單位成交增幅明顯,樓價破頂有成交配合。

不過,創新高的屋苑多集中在新界,估計很多買家的財力屬「掹掹緊」,削弱了未來承受風險的能力。

此外,七月份一手買賣註冊量也顯著增加,部分反映在五百萬元以上的交易中,過千萬的交易按月增幅更以倍數計。

如綜合觀察同期中大型單位樓價指數也按月攀升,扭轉之前反覆回落的走勢,看來不僅上車盤,而是整體樓價也在重拾升軌。

當前,樓市面臨的風險除了美國可能提早加息,以及外圍地緣政治危機之外,未來新供應的分布不明朗,更為上車客增添多一重風險。

政府估計未來三至四年將有七萬三千個單位可售,由於很多新盤均有限量條款,當中必有面積細小的單位,問題是佔多少及如何分布,目前全無資訊可言,令很多準買家無從預算,最終可能產生兩個不良後果,一是實際供應仍然不足,刺激細價樓再上;二是突然湧現大量供應,甚至有可能過剩,拖累樓價回調。

無論那一個結果,均不利樓市穩定。

13. 引刀一快
2014-08-08 14:48
To 10樓 順民兄

  如果有人用如此劣技獲得冠軍,人家可能在頒獎的時候潑鏹水,吐口口水就想搶別人碗飯,人家丟棄之前先搡鼻涕落去,都係阿蘭阿瑞啫。
14. 珍惜香港
2014-08-08 14:51
珍惜香港

阿東陸東,話美國一個核彈炸香港,BOMB 一聲樓市就跌九成九喎!俾東兄一言驚醒,睇嚟我尋日大言不慚,話要港元挑戰國際貨幣寶座呢樣嘢,真喺要收番當冇講過啦!人地喺邊個?美國佬嚟嘛!咁夠薑挑戰美國佬嘅寶座?人地真喺會出兵架!

講番正題,我可能太後生,未體驗過真正嘅災難。我見過香港最大嘅災難,不外乎喺金融風暴之後果個沙士。果陣我帶住口罩去睇樓,每買一件貨都喺好經典,都喺畢生難忘。但喺,我就從未遇過失業、生意失敗、或者等錢洗之類,唔賣樓就唔掂嘅賣家喎。果啲悲慘故事,都只喺响報紙見到,反而自己遇過嘅賣家,個個實力都唔嘢少,仲可以抬 CASH 賣樓添,而我就真喺冇佢地咁捨得啦!所以,我嘅結論喺:

市場嘅災難,一般都唔喺嚟自真正嘅災難,主要喺嚟自投機嘅心態啫。

真正受實體災難影響而引發市場災難嘅人,只喺佔少數;呢類少數人,其實好值得我地同情同尊敬,因為佢地都喺堅守到最後一刻,响別無他法之下,先至好無奈咁要成為推倒市場嘅參與者。可惜,大多數推動市場災難嘅人,根本就喺果啲信心脆弱嘅投機者,而正正因為呢啲人嘅投機心態,就害死咗果啲堅守到最後一刻嘅少數人。唔喺有啲咁嘅投機者,就唔會有咁多人死得咁慘。

今日,你以一個投機心態嚟對待你嘅物業;他日,你就會成為推倒市場嘅一個害人精。做人,點可以咁冇陰功?損手兼害人,何必呢?所以,我點解成日叫啲人唔好有炒樓心態,因為炒樓嘅心態,就即喺一個投機心態。唔好以為,只有物業投資者,先至會有炒樓呢種投機嘅心態;就算喺買樓自住嘅人,如果太過執著樓價嘅升跌,將樓價,凌駕於自己同家人嘅生活需要之上,就即喺有咗炒樓嘅心態。而賣走自住樓租樓等跌,就喺嚟自呢一種心態。

投資,喺應該要睇長線;一個短線投資者,就即喺一個投機者。

我尋日話,投資者,喺要擁有一個積極正面嘅投資態度;呢樣好重要,就再寫多一次啦:

面對將來嘅「如果」,要以「攻」,作為跑出正面結果嘅部署;以「守」,作為跑出負面結果嘅部署。

陸東話,舊年預測樓市兩年跌五成,喺基於失業率、利率一齊上升。我就真喺唔明,乜經濟唔好,失業率上升,利率反而仲有條件升咩?OK,就當佢啱,咁呢啲咁嘅因素,會令到幾多人,唔賣樓唔得掂?多唔多得過災難性嘅沙士?諗深一層,我終於明白佢喺乜嘢邏輯啦,因為陸東,喺一個投機者囉!不過,呢個投機者都叫做有番啲良心嘅,至少仲識得話,大家當香港喺屋企,就一定要盡快擁有自置物業,又話唔好因為樓市嘅波動手痕沽咗層樓喎。

真喺要多謝任志剛先生點化咗佢啦!

不過唔好誤會,任總唔喺教咗佢投資之道,而喺教咗佢做人之道!
15. 引刀一快
2014-08-08 15:07
唔好意思,睇錯咗。
16.
2014-08-08 15:43
珍惜香港兄

我唔熟貨幣體制, 想請教一下, 俄羅斯企業將美金兌成港元,
對香港各方面, 係好事定壞事?
17. 順民
2014-08-08 16:07

刀兄,潑鏹水係犯法架,所以台下愛好和平同厭惡暴力的觀眾都唔會咁做,佢地只喜歡睇拳賽,但叫佢地打埋一份就千祈唔好搞我。最多破口大罵話我奸又好乜都好,我借咗聾耳陳對耳,總之我就坐定笠六啦。

18. 大寶二寶
2014-08-08 16:10
CCL 124 破頂!
升勢已由新界細價楼開始漫至市区中價楼。

共勉之, 哈哈!
19. 亮劍
2014-08-08 16:35
不過有樣嘢大宝二宝兄要小心,今天香港好似有最少兩份報紙用楼市作A1;昨日TVB東張西望節目中講楼價好貴好貴;新地山頂開宇宙價賣楼;加埋今午CCL正式破頂……
我估明天報紙會將之大做,随時幾份報章A1。
咁CY(放完假未?)就算瞓咗觉都俾人叫醒去做嘢……
20. 新興的政治表達力量
2014-08-08 16:55
今午CCL正式破頂……體現了110萬位簽名者的力量, 此是一項新興的政治表達力量,是正面的反應!!!
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