地產論壇
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21. 打工仔 Andy
2014-08-05 11:20

投資好容易,只是一個動作!

在投資中賺錢好難,因為要有勇氣及運氣!

 

22. 睇得通
2014-08-05 11:23
【太陽報專訊】謝國忠曾揚言香港樓價未來三年跌五成,即一六年有機會崩盤,今天他的預測「加辣」,指在樓價對入息比率創九七後新高、租金回報率極低、內地資產泡沫禍及香港下,樓價將隨着來年美國加息逐步「陰乾」,「一六年港樓至少掉一半,或是比一半還要更多。」
謝國忠說,今回樓市泡沫跟九七年不同,「九七年快速的掉,資金快速從香港撤離,利息一下子抽升;這次美聯儲加息的速度比較慢,樓價會慢慢掉下。」雖然市場預期美聯儲下年中才加息,謝國忠認為會更早,因估計通脹早已達加息目標,市場行動有機會比央行更迅速。
回報超低不宜置業
近日港樓價在新盤帶動下屢受大行唱好,謝國忠認為,樓市價值應用兩大指標來衡量──樓價佔入息比率及租金回報率,現時前者已經破九七紀錄,而租金回報率在樓價飆升屢見下跌。
謝國忠說:「有些貴的房子像凱旋門回報率只有1%,肯定是泡沫,基本上回報率約5%就沒有甚麼泡沫,這叫物有所值。」
內地經濟倒退有機會禍及港樓,謝國忠指,港銀對大陸貸款比例過高,而內地公司難免出現不良資產,資金成本容易抽升,有需要補充資本,在這個前提下香港有機會較美國更快加息。
他直言,現非合適時候置業,投資者宜待租金回報率達5%時才行動,他建議不應純粹觀察利息釐定置業成本,「按揭利息僅逾2%大家就說房價便宜,但其實這是一個誤解,利息低是暫時的,長期有機會上漲。」
對於佔領中環對香港樓市造成的影響,他形容政治事件有機會使中資撤資,重演○三年沙士觸發樓價急挫的情景,「整個經濟情況不好,泡沫正在懸空,有東西一刺激,大家就跑了。」
23. Peter Paker
2014-08-05 11:35
要抄,謝博士可以抄我的 points,haa haa haa.....
24. 打工仔 Andy
2014-08-05 11:41

〝就算美國要加息都會在2016年下半年〞

到了2016年美國佬又會找藉口推遲加息!到時可能輪到信用卡危機!又再EQ !

 

25. 打工仔 Andy
2014-08-05 11:43

〝就算美國要加息都會在2016年下半年〞

到了2016年美國佬又會找藉口推遲加息!到時可能輪到信用卡危機!又再QE......!

26. 師nine
2014-08-05 12:45
謝國忠分析=麥玲玲睇相
講完等於無講,無句準
27. To 19/F brother
2014-08-05 13:09
Thanks!
28. 亮劍
2014-08-05 14:10
香港楼市對上一个高位,係 97年10月中,当年CCL上到102.93,之後一年CCL跌到 48.27,跌幅超過5成!
但喺 96年10月中,呢个CCL只做 69.39,即一年指數升近5成,点解謝博士又唔提?
謝博士喺2011年9月初估計四年內中港楼市会蒸發一半。
想当年美联楼價指數实呎係 7261,今年7月底做 9172,即楼價平均升咗兩成幾。
基於香港謝博士估計,最遲在15年9月会發生楼災,大市要調整一半,即呢个美联楼價指數会跌到 4586,如果謝博士推測無誤,即發展商建楼只能收回建築、利息及销售成本,而地價及預期之毛利,当然斗零都無啦!
29. 亮劍
2014-08-05 14:13
現在香港私楼上車盤,已經升至大约 4球左右,理論上準业主的家庭总收入要有 40  K才能落場。
以借 7 成做 25 年計 2.15%按息計,月供12.1K。
如果美联儲局不惜一切狂加息,例如香港按息抽到12厘+,咁以上個案嘅小业主真的好大O樂,因為佢要拿出7成幾人工供楼。
因此喺呢个混沌一片的大時代,真是要小心計算,以防萬一。
本人提議準业主,小心駛得萬年船,若你真的計掂数、又真係有剛需上車的話,請揾D可提供3年或以上定息嘅計劃,实收按息以2.XX以內為準!
30. Sum
2014-08-05 14:23

上星期于惠州刚买入4幅小型地皮,现在看见大家都说大陆房地产会大跌,非常担心。各位以为我应该如何处理?求教.....

31. CD ROM
2014-08-05 15:41
回法子兄《百葉簾現象》

弟因為一直就是想由A(新界北)轉B(港島西), 已經鎖定左目標睇緊樓, 兼放緊盤的情況下, 所以特別感同身受, 這幾個月, A的接連破頂價, 已經令B變得相對的越來越抵買, 亦令換樓變得容易, 最後小弟在5日內, 先後簽左2份臨約, 都係破屋苑紀錄價錢, 完成人生第1次換樓了. 希望我無捉錯timing, 去乘住《百葉簾現象》利成便啦. 

亮劍兄

多謝你之前指教西區的details, 最後我揀左未來堅尼地城站出口3分鐘, 果個29年長實屋苑. 細就係細d, 希望我無揀錯啦. 我經驗少, 對d單棟好有戒心, 而且, 銀行估唔到價的情況太過份...
32. CD ROM
2014-08-05 15:45
回亮劍兄

12%+ ??? 個風險管理真係要去到咁盡??? 

我仲剛放棄 H+1.7, 要 P loan 2.15%, 放一至兩年供款落Mortgage Link, 以為都叫穩陣......
33. CAUTION
2014-08-05 15:57
Now the 'TAI HONG' predicts the property price will go up, contradictory to what they said
in the past few years, should we be cautious? Because they are more often wrong.
34. 惜緣
2014-08-05 16:01
以下是謝國忠於2010年9月6日寫的文章, 說句公道話, 謝國忠08年前的預測命中率很高, 但09年之後的預測就錯得一塌糊塗, 呢幾年因為相信佢需要買樓而不敢買的人就慘了.
2010年9月6日  謝國忠:港樓最快9個月後爆煲
內地隨時加息閂水喉

【明報專訊】香港樓價再升兩成,便平了97年樓市爆破前水平,全城正熱議什麼對策治樓市之際,一貫批判且偏淡的獨立經濟學分析師謝國忠作出大膽預測,估計香港樓價毋須等待美國加息才調整。他指內地通脹正升溫,中國第4季便有可能加息,加上中央壓抑樓價決心堅定,香港火熱的樓市泡沫,最快或在9個月後便爆破,潛在跌幅更可高達五成。

謝國忠上周在港接受本報專訪時說,觸發香港樓市大調整,不一定要等美國加息,這種市場普遍的看法是有偏差的,至於總想大陸土豪,手持大批人民幣鈔票來港買豪宅,托起香港樓價,更是癡人說夢。他認為,中國政府打擊樓價的決心是堅定的,按過去慣例,若內房商繼續囤房不賣,可定性為「抵制政府」,而下場是不言而喻,最終有內房商甚至地方官員「被抓」幾可預見。

同時,全球量化寬鬆的貨幣政策下,內地通脹只會持續升溫,預期到了第4季大有機會加息,屆時內地資金回籠銀行體系,目前已「見頂」的內地樓價將開始下挫,加上中港兩地的經濟「時間差」,香港樓市最快在明年中,便因內地加息及銀行收緊信貸「水緊」而開始下挫。

豪宅太貴 內地富豪亦卻步

謝國忠說﹕「我上周三才跟一名內地富豪談話,他也想在港買一個房子,但也因香港豪宅價太高而卻步。」這反映內地富豪不統統是傻瓜。

他指香港樓市當前絕對是一個泡沫,現在港樓平均高達6萬港元一平方米,雖按美聯樓價指數每方呎是4800多元,但這按建築面積計算,而國際計法通常用實用面積計算,應化算為每方米約6萬元,而香港人均月入約1.6萬,換言之,每方米樓價是港人月入約4倍,而國際標準僅介乎1至2倍,故港樓價大挫五成,至2倍是有可能的,而爆破時間最快是9個月後的2011年中,遲則延至2012年。

收緊土地供應 政策奇怪

這次香港樓市泡沫是一場「鬧劇」,實無法想像香港經歷97金融風暴後,還容許樓市以如此「非市場化」形式運作,就算是面對嚴重寬鬆貨幣政策、不負責任的超低利率下,政府還持續收緊土地供應,其政策之怪,恐怕全球只此一家。謝國忠說。

樓市泡沫只會導致經濟總體的債務上升,而謝認為香港經濟體系,正因相互追逐樓房而使債務大幅上升,雖則港人按揭壞帳率過去偏低,但這並不保證港人未來的按揭壞帳率,也同樣低企。

謝國忠是美國麻省理工學院經濟學博士,90年任世界銀行經濟分析員。97年加入摩根士丹利任亞太區「經濟學家」,同年9月指出,亞洲金融風暴會導致港拆息升,必定禍及香港樓市,並準確預測中國勢必陷入通縮,其後財經雜誌《機構投資者》曾選謝國忠為亞洲最佳經濟學家。

06年9月因「個人原因」離開大摩,現為獨立經濟分析師及玫瑰石顧問公司董事。 近年謝國忠曾預言上海樓市泡沫快將爆破,又估計人民幣2年內不升值等,結果都未能應驗。

35. 廢佬
2014-08-05 17:37
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20140805/52765404

卓能集團(131)主席趙世曾表示,對於旗下油柑頭壹號九龍山頂於2007年5月,已開始申請預售樓花許可證,而佔樓面面積九成的高層樓宇已於同年12月獲發入伙紙,但七年後至今地政總署一直拖延不發預售證,直言是「破世界紀錄」的「香港大笑話」,促請身為測量師的特首梁振英政府班子徹底調查當中的問題。

趙世曾又指,今年集團部署深圳龍華卓能雅苑項目,會先推100伙,馬來西亞吉隆坡項目則緊接推出,亦是會先推100伙。另壹號九龍山頂則爭取未來數月內開賣,連同招標的卓能廣場,香港區今年可售物業共值超過廿億元。

被問及出售卓能廣場是否表示減少在香港的投資,趙世曾直指「答你唔到」,但指香港環境轉變中,且對香港競爭力下降感到痛心,減少香港投資乃為勢所迫。

若成功出售卓能廣場的話,未必會全部資金拿出外地投資,但現階段未有打算在香港買地。
36. 沙漠礦泉水效應
2014-08-05 17:54
         差估署報告指出,5月份的細單位(甲類住宅)租金和樓價指數年度變化均為+4%,雙雙突破歷史高位,反映細單位的價格上升因住屋需求為主。但大單位的租金和售價則繼續調整,其年度變化為-0.4%及-3%,價格調整速度比租金快。

        細價樓不但有價,同樣有市,田土廳資料顯示,近期的成交住宅物業,高度集中於五百萬元以下的單位,佔全部成交量的65%。

        其實甲類住宅面積細小,實用面積不到40平方米(430方呎),以三人家庭計,人均面積不到150方呎,實非理想宜居住宅。相反,戊類住宅的面積為160平方米(1720方呎)或以上,若同樣以三人家庭計,人均面積超過570方呎。

        住細樓,情非得以。因全港各區的甲類住宅呎價已經升至難以負擔的水平,港九新界的平均呎價約為12,500、10,000和9,000元。即以新界一間250方呎的二手住宅計,售價已超過二百萬元,每月供款額已經超過家庭入息中位數的一半,有一半家庭無法負擔。然而,新界的非甲類住宅呎價竟然全部低過甲類,譬如新界戊類住宅平均呎價不過七千。換言之,在新界,樓愈細則愈貴,愈貴竟然愈多人爭。

        在歐美城市,通常只有在繁華市中心才會出現如此細小公寓,租貴價高,傳統以節省上班交通時間和費用作為經濟解釋,清楚易明。但在香港卻奇怪地出現市郊地區興建大量細單位,且愈細愈貴,又愈貴愈多人爭,傳統經濟邏輯難以自圓其說。

        可能的原因有五:(一)香港的市中心已經轉移到新界;(二)買家根本不是以香港市中心作為交通費計算,譬如以深圳市中心計算交通費,新界西北區佔盡地利;(三)單位不是用作一般家庭長期居住用途,譬如用作旅館、民宿、宿舍、待產等短期佔用用途;(四)樓市失衡,邊界內的所有中大型單位的樓價總額已非本地一般家庭可以承擔;或(五)香港業主對這類新界細單位情有獨鍾,不覺其面積細小,反愛其容膝易安。

        請投票選出你認為最可能的原因。

        香港中文大學地理與資源管理學系副教授

        姚松炎博士

今日头條日報
這就是沙漠支裝水效應……
37. Li
2014-08-05 18:10
To 36/F,
The reality is those small apartments in Urban area are ultra expensive. People are forced to buy small flats in the Rural area.
   
38. 正牌大陸仔
2014-08-06 00:25
輕率冇腦,一刀一塊,正牌大陸仔思維空盪盪......
39. 正牌大陸仔
2014-08-06 00:25
輕率冇腦,一刀一塊,正牌大陸仔思維空盪盪......
40. 惜緣
2014-08-06 08:25
To 15樓、38樓、39樓 兄台,
 
引惡向善變,
刀往鋸惡習,
一旦開竅時,
快樂如神仙。
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