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點解謝博士說香港樓價兩年內下跌五成
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點解謝博士說香港樓價兩年內下跌五成
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年8月5日

  上海謝博士已經沉寂了一段時間,最近路經香港,本來想睇睇香港樓市的慘烈情況,有冇好似李華所寫的弔古戰場文中所描述咁淒慘,又睇吓香港的小業主是降是戰,不過,兩樣都咁淒慘,李華說:降以哉,終身夷狄,戰以哉,骨暴沙礫,誰知道,謝博士一睇香港樓,立刻怒上心頭,因為大約在兩年多前,謝博士批死香港樓市三年內下跌一半,現在,香港樓價就算在政府辣招之下,並未如謝博士所預計下跌了一半,甚至反而倒升,對於一個平日靠嚇搵食的人來說,是不能接受的事實,而且三年之約就到,如果有記者問,都唔知道點答,不過,博士即是博士,眉頭一皺,計上心頭,不待記者問及他的預計,便先發制人對記者說,香港樓價在兩年內大冧一半,原來謝博士想打加時,如果他說完便立刻回上海便乜事都冇,但佢又偏偏講香港樓市在未來兩年下跌一半原因,這反而露了底,香港人知道謝博士根本不懂得香港地產,甚至根本沒有人理會他說什麼,謝博士要打加時,根本沒有人陪佢打,佢想打到幾時都得,終有一日,樓市是會下跌,會不會下跌一半,就要視乎樓市上升的幅度,升得高就跌得深,這是一個很容易明白道理。

  其實謝博士根本不用擔心,根本不用打加時,在過去兩年,都唔知道有幾多專家說樓價會在兩三年內下跌一半,正是多謝博士一個唔多,少一個唔少,記者根本不會記得謝博士有沒有講過樓市會在三年內下跌一半,不過,謝博士亦有保留,他說若果美國加息,香港樓價就會大跌一半,謝博士根本不了解美國國情,2016年是大選年,在大選前是不會加息,所以,就算美國要加息都會在2016年下半年,謝博士的兩年之約又到期,但我估計,他又會要求打加時,正如我剛才所說,沒有人理會他,正是敗軍之將,何以言勇。

  謝博士說香港樓市會陰乾,我願聞其詳,我再讀謝博士的意見,亦只不過是老生常談的事,他最忽略的一件事,就是香港人現在的借貸比率極低,就算加息影響都不會很大,甚至對物業投資者有正面影響,加息後租金又會上升,現在因為利息低,回報率才偏低,況且,謝博士以凱旋門的回報率概括香港樓市,這點與坐井觀天又有什麼分別,我建議謝博士回到上海,俾心機寫一篇關於香港樓市學術文章,唔好照抄鬼佬以前意見,他可能唔知道,那些外資大行在年初的時候不約而同說香港樓價會跌10至15%,現在已經有大行改口說香港樓價今年會上升5%,所以,謝博士要抄,都搵一些最近發表的報告來抄,否則,很容易穿崩。

點解謝博士說香港樓價兩年內下跌五成
1. 法子
2014-08-05 08:56
這幾年說樓市會跌的,都用「加時」這一招。

不願面對自己預測錯誤這一點,其實做評論員,很多時都預測錯誤。而這幾年說樓樓會下跌的人太多,湯生,放過這一個吧。
2. 法子
2014-08-05 08:59
法子《百葉簾現象實例之5》

2014年8月5日

今日報章的報提供了一個百葉簾現象實例。關於百葉簾現象,詳情請參考2014年6月22日。

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節錄自蘋果日報2014年8月5日

破頂潮蔓延至中價樓 南豐新邨呎售1.34萬 較估價貴百萬

破頂潮冚到中產盤 業主唔憂揀客賣
【本報訊】缺盤效應,樓價癲升。港島東上車屋苑鰂魚涌南豐新邨一個破頂兩房盤,兩客同時出價525萬元爭購,最終由一對母子勝出,成交價更較銀行估價貴近「一球」,呎價1.34萬元,破盡屋苑歷來紀錄。將軍澳東港城也「蟹貨變鳳凰」。

記者:朱連峰 湯家明

破頂潮蔓延至中價戶,南豐新邨更兩周內兩破頂。利嘉閣黃凱達表示,屋苑3座低層B室兩房戶,實用391方呎,原叫價530萬元,日前獲兩組客同時出價525萬元爭購,賣方最終將單位售予其中一名「合眼緣」的首次置業人士,呎價1.34萬元,再創屋苑歷史新高。
3. 法子
2014-08-05 09:01
法子《百葉簾現象》

2014年6月22日

現在已經不用再談會否爆邊,而是細價樓爆邊後,會發生什麼事?

下一步應該係A的價把B的價,頂上去。

因為,其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。

租金也是這樣。

麗城區的兩房租金,是$12500到$13500。

但3房的租金,是$13000到$14000。

這是沙漠礦泉水效應。

一支礦泉水賣$3。

兩支礦泉水賣$3.5

而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。

現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。

如果樓市整體唔夠樓,「整體」樓市ABCD都要升。

但B的人受限,買唔到C,C如何升?

那麼,原本能買D的人,就能買上升了的C+。

同樣價錢,住細啲,樓價一樣升。
這一定,%計,A會升多過B,B會多過C,C會多過D。

第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

那些年,豪住升得多,%計。

即係魚次、包魚價升得多過米價。

第二種升市是。

不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過包魚。

A推B的不是人,是商品價格。

不是現在住A的人,換樓去買B。

而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

現實是,原來住A的人呢?

去了那裡?

答案係:德雅(工厦)


當A的價升的時候,B的價定住。

到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
ABCDE好像百葉簾一樣。

今日說的「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。
4. 法子
2014-08-05 09:01
法子《現在不只是小陽春》

2014年7月21日

近來和一個朋友食飯,因為他幾年前(2011年)聽到我的說法,而買入屯門一個單位,這幾年不用交租單位也升值了,所以請我晚飯。

期間他提到有大地產代理的老闆說,這次升勢只是一次「小陽春」,到9月升市就會完。

我對他說:「現在各大屋苑的衡平比還在1.1左右,代表樓市體質還是很強。未來幾年應該還會出現"一浪高於一浪",當然期間會有些時候會橫行一段抖下氣。」
5. 法子
2014-08-05 09:13
投資好簡單,不過唔容易。
6. Oscar Lam
2014-08-05 09:51
投資好似唔容易,其實好簡單。
7. lga908
2014-08-05 09:58
法子兄, 君不見王文彥昨天的文章, 又係打加時的表表者.

8. Blow water
2014-08-05 10:02
What is this TSE's stats in predictions? Seems very authoritative.
9. 山高雲低
2014-08-05 10:07
法子兄用心良苦,時不時都再次提醒有缘人,百葉簾現象。在下心領神會。 
謝謝法兄。再一次多謝法兄教我去admin處,登記網名。不過,法兄施恩不忘報,大概已忘記此事了吧! 
10. 引刀一快
2014-08-05 10:08
唔打加時,CCL年底低于118。
11. 大寶二寶
2014-08-05 10:10
相对讀得書少嘅人, 投資係好簡單, 好容易。

共勉之, 哈哈!
12. 新人
2014-08-05 10:33
楼市好简单,要少要一間!
13. 新人 2
2014-08-05 10:41

四両撥千斤,搵錢好容易。
14. 新人 2
2014-08-05 10:41

四両撥千斤,搵錢好容易。
15. 市囚一頭
2014-08-05 11:06
慷慨歌燕市,從容作楚囚,引刀求一快,不負少年頭。
16. 亮劍
2014-08-05 11:06

亮劍 2013-03-21 11:09:48

港府各種打房政策,用意明顯,動機亦是善良嘅,但道行不足,斷錯症,開錯藥!

首先以長官判斷來取代市場判斷;

又以長官意志來否定市場規律;

最後以呢世都唔會去買樓嘅大眾意見取代會及有錢置業嘅小眾意見!

樓價在政府多翻出招之下反覆上升,無殼一族以水深火熱來形容並不為過!

喺打房政策實施以來,小市民買樓換樓容易咗嗎?

租盤多咗選擇嗎?

租金升幅合理咗嗎?

地產商將旗下嘅農地及廠地申請補地價個案多咗嗎?

答案顯而易見!

政府現在做到嘅係將市場急凍,然後等美國加息來「打救」佢!

17. Oscar Lam
2014-08-05 11:06
上海謝博士,一個充滿負能量的人,看甚麼都那麼灰。建議謝博士多看湯博士文章,
以及本綱站師兄/師姐的回應。多點了解香港樓市的實際情況,總比紙上談兵、閉門造車好。
不然的話,
你的論點會too simple, sometimes naive (套用江澤民總書記評論香港記者的說話)。

18. 睇得通
2014-08-05 11:14

最近發表了《亂世降臨》一文的獨立經濟學家謝國忠,其恐怖財金界預言再次應驗,他於七月港股昇平之時已預期恒指將要下跌,調整至19,000點見支持,如今港股遭逢歐美債務危機的蹂躪,八、九月反彈是否如他所言成真,還有待觀察。謝國忠接受本報專訪,坦言中港的樓市泡沫破滅,會再經歷如九七年金融風暴的夢魘,樓價四年內會蒸發一半,預言再次令人心寒。

2011年9月5日 (一)

 

19. 睇得通
2014-08-05 11:15

謝國忠直言,外國專家想看透中國,但又偏偏不懂,「他們不如說中國在二○年之前硬着陸更容易說中,總有一天會有事情發生的。」謝國忠指,「『硬着陸』是外國市場經濟的概念,就如借錢的人破產了,必須變賣資產,也不能再花錢,連串效應下需求下降,但中國不是還照樣花錢嗎?這為甚麼會『硬着陸』呢?」

他亦批評索羅斯稱中國已錯過控制通脹時機是在事後孔明,「這統統都過去了,中國該控制的是二○○四年的時候,當時他們也沒說。」

華樓泡瀕爆 或貶50%

中國樓市泡沫正在擴大,「蝸居」的問題困擾低下階層,中央不斷加大調控希望將泡沫吸收。過去在大陸唱淡房地產的代表人物中,謝國忠可以說是表表者,他自○四年開始,年年預測內地樓市泡沫快將破滅,最近更預期4至5年內內地樓價會下跌50%。他認為,內地房地產價格下跌不會有一個觸發點,而是由經濟規律來決定,這將會是一個漫長的過程,像香港樓價自九七年十月見頂,到○三年五月見底,歷時五年,如今樓價下行已經開始。

在謝國忠眼裏,香港樓市可能比九七年時更差。「香港房租的回報率只有2%,在這情況下房價肯定要跌一半,只是時間的問題。」謝國忠認為,九七年的香港仍是個多元化經濟環境,但現今香港經濟變得非常空洞,不具備支持樓價的條件,現時樓價炒得那麼高全因為利息低,「還說是大陸人來買房子推高房價,大陸人能買多少?」

在接近一個小時訪問中,謝國忠暢所欲言,想說甚麼就說甚麼,無論被問地方債問題、房地產泡沫的風險,統統歸咎於中國政治風險及體制問題,認為中央與地方內藏的利益瓜葛,「外人」是難以理解。

對於其極度唱淡房地產市場觀點,在內地掀起一片爭議熱話,甚至被內房的老總譏諷為「烏鴉嘴」,但作為前大摩亞洲區經濟師的謝國忠,始終一副「我笑他人看不穿」的態度。

小檔案

姓名 謝國忠

籍貫 1960年生於上海

學歷 1983 畢業於同濟大學路橋系

1987 獲麻省理工學院土木工程學碩士

1990 獲麻省理工學院經濟學博士

資歷

1990 擔任世界銀行經濟分析員。謝國忠所參與的項目涉及拉美、南亞及東亞地區,並負責處理該銀行於印尼的工商業發展項目,以及其他亞太地區國家的電訊及電力發展項目。

1995 任澳洲麥格理銀行新加坡分行企業財務部的聯席董事。

1997 加入摩根士丹利,任亞太區經濟學家。《機構投資者》雜誌在二○○○至二○○六年選謝國忠博士為亞洲最佳經濟學家。

9/2006 謝國忠在內部郵件中批評新加坡經濟,逼於新加坡壓力,離開摩根士丹利,現為獨立經濟學家和金融投資顧問、《財經》特約經濟學家、玫瑰石顧問公司董事,並領導一家股權投資俱樂部。

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20. 睇得通
2014-08-05 11:19

目前恒指水漲船高,周五收報24,532點,謝國忠認為屬假突破,「一般牛市開始必須由金融重組開始,你搞甚麼技術、刺激的名堂都不能持續,基本面沒有變,怎可能到30,000點?」他直言,現在股市在20,000至24,000波動區間已久,未有明顯趨勢,企業盈利支持不足下,恒指短期將回到24,000點。

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內房過剩鬆綁無用
全球引頸以待的滬港通,他直言是鳥籠政策,對股市未有提振作用,「滬港通成交額每日封頂,作用跟合資格境外或境內機構投資者(QFII及QDII)是一樣的。」不過,他相信政策有助AH股差價收窄,但最終難趨一致,正如滙控(00005)的倫敦股價跟香港總有差別,因中間包含交易成本。

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至於謝國忠近年一直唱淡的內地樓市終有見頂迹象,內地百城新建住宅均價連續三個月下跌,他直言,房價一早已經在調整,國家統計局數據非真實,「中國有50億平方米的商品房在造,就有五千萬套房子,加上四千萬套空房子,就接近一億套空房子。」他批評,近日限購令鬆綁僅屬概念,「中國官員用炒股票的心態來管理房地產市場,解決不了問題。」

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