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政府如何令居屋居民補地價
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政府如何令居屋居民補地價

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年7月17日

  政府的資助房屋儲備,已經到了捉襟見肘地埗,房委會只有可以興建一年公屋費用,以往的一居屋養兩公屋計劃,現在可以說停頓下來,隨著成本增加,居屋的利潤很微,甚至得幾千元一個單位,試問,房委會的財政又如何不緊絀。況且,白居二計劃又令公屋居民憧憬他日可以以免補地價買居屋,變成願意付補地價買居屋的人越來越少,換句話說,那些原本的居屋居民不會無端端補地價,除非有人願意出高價購買他們的單位,如此一來,居屋交易可以說因為白居二而接近停頓,只有那些獲得白表人士才會買居屋,因而做成居屋成交量減少但屢創天價,但政府沒有獲得補地價收益。若果居屋居民不將他們的居屋單位補地價,即是政府有龐大資源在居屋,如何引發出這些資源,如何令居屋補地價才是首要任務,而且,居屋居民在補地價後才會考慮出售他們的單位。
 
  其實關鍵就是「補地價」,試問,當初有不少居民買居屋的時候,因為暫時不用補地價,所以只是三幾十萬元,據保守估計,現在同樣的居屋居民要賣走的時候,補地價費用可能高達二百萬,因而水漲船高,居屋居民要賣走他們的單位時候,亦叫價甚高,所以近日居屋雖然成交量少,但天價屢現,有違政府房屋政策。其實,政府官員又知唔知道,辣招現與居屋補地價費用都是做成樓價上升主因,但表達的方式不同,辣招就是與樓價分開,所以表面上樓價受到抑制,而補地價則是包括在居屋售價之中,兩者雖然表達不同,但最終都是推高樓價,或者是買家要多付費用,而多付的全部都是進了庫房。不過,官員們仍然沾沾自喜,認為辣招稅壓抑樓價,而高昂補地價費用則是要居屋居民不會輕易賣走他們的單位,政府如何在取得居屋內的龐大儲備,的確是費煞思量。
 
  我在三、四年前曾經寫過幾篇文章涉及有關問題,我當時認為若果政府將居屋單位補地價費用訂立在某一個水平,以五年為期,居屋業主可以在這五年內任何時間補地價,費用不變,如果樓價上升,補地價的居屋業主一定會增加,就算不打算將居屋賣走,他們都會補地價,政府便可以從居屋的龐大補地價得到資源興建公屋。這個計劃當然不是三言兩語可說出來,但當時政府沒有反應,我又何必枉作小人,今日,公屋資源差不多枯竭,何不重新考慮,以政府人才,小事一件而已。

政府如何令居屋居民補地價
1. 肥婆四
2014-07-17 09:28

博士早晨,借您園地續昨日唐榮「維園亞伯文章」
續昨
領匯扼殺小店? 減「尋租」利競爭
撰文:唐榮
欄名:專家樓論

繼續讀友「維園亞伯」的來稿,談到的是領匯:

另一個讓人一直大惑不解的問題,就是「領匯」。

在傳媒大肆報道情況下,領匯與吸血鬼幾乎是同義詞;領匯不斷引入大型商店,趕絕小商戶,令大家生活百上加斤;這些,幾乎是政黨琅琅上口的話題。

到底該如何去看「領匯」?

上一篇文章曾提及「尋租」,就是利用「特權」去賺取「市場租金的差額」;公屋幸運兒不一定是尋租者,畢竟,社會上的確是有不少人是需要提供幫助,但對從商者,何解又要提供「尋租」的機會?

福利,源於對弱勢社群的資助,所以福利是要有篩選,有限制(這個詞語最近很敏感);如果社會認為對弱勢社群都要提供衣食住行的幫忙,那麼,應該是針對該些人來提供,那管你是低收入津貼,還是綜援;而不是利用納稅人的金錢來為商戶製造「便宜的商機」。

利用公帑去補貼公屋商戶,這是有違商業公平的原則。

居民有選擇 拒低檔次貨

社會棟樑們認為,租金便宜,商品價格便會便宜;那麼,天水圍天秀墟理應門庭若市,水洩不通;但現實結果並非如此。

因為,租金與商品是兩個不同的市場,商舖的租金是與人流掛鈎的,而商品的價格,則受到供求影響;若硬將兩個風馬牛不相及的關係拉在一起,正是社會棟樑的強項;只求有發聲,不求因果。

社會棟樑只着眼在價格,但有沒有考慮過商場貨品的轉變?同意一點,過往那些公屋商場,確實有較多低檔次的商品出售(較印象深刻的,是YASAKI球鞋,只能在此找到);但居民卻寧可山長水遠跑到旺角購買名牌球鞋。

公屋商場總會有一兩間便宜的電器水貨店,可是到各位要購物,還是會選擇那些有壞包換的大型連鎖店?硬要在該些商舖提供市場不受歡迎的貨品,完全無法對應顧客的需求,那又有甚麼意思?

提高商品質素 始能生存

領匯的出現,是否扼殺了小商戶的生存空間?就這問題到了幾個不同的領匯商場考察過;沒錯,在領匯的商場,幾乎找不到小商戶的蹤迹,但同時發現,領匯旁的「街市熟食市場」卻突然多了很多小商戶集中經營,為當區市民提供廉價的膳食服務及選擇。

這引證了Market Segmentation(市場細分)的講法,市場作出分野,為不同的階層服務;利用價格的分野,市場會善用空間繼續經營,引入競爭,正是善用資源的手法;減少「尋租」,為市場提供公平的機會;有心的經營者絕對可以取代那些「尋租特權」而進入市場,營商者必須提高商品質素才能生存;而小商戶則可開拓過往人迹罕見之地來拓展人流,爭取營商空間,這才是市場主導的運作。那種比佔着茅坑不拉糞,將商場當作貨倉的做法,更能為市民提供服務。

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2. 肥婆四
2014-07-17 10:14
       讀完博士文章,都唔知政府的政策點撹出來,明明可以食蛋糕咁食嘅,佢偏偏撹到一褲都係。又睇埋「維園亞伯」文章,可見香港人的質素有幾高,咁點解政府撹政策總是一鑊泡?唔衰都唔算數?係咪要自我檢討吓呢!
3. 中女社社長
2014-07-17 10:16
多做多錯, 少做少錯, 不做不錯
4. tommy128138
2014-07-17 11:32

很簡單, 3次補地價, 1次賣居屋時補1/3地價, 2次賣居屋時補1/3地價, 3次賣居屋時補1/3地價.

5. 路人
2014-07-17 12:12
湯博士,就算你幫班官員諗埋點樣居屋補地價,即使非常完美,佢地一定唔會用眼尾望你一望,因為佢地過得一日得一日,最緊要無驚無險又到五點,最怕好似電視告白;『我怕佢地過唔到3日,學人地攪嘢,哈哈哈哈。』
6. 阿蘇
2014-07-17 12:42
所以阿蘇哥一千年前都話但願孩兒戇且笨,無憂無慮到公卿
7. Oscar Lam
2014-07-17 13:14
自醉兄,
如果法律允許的話,我還真想用audit firm買幾層樓收租,變身收租公司。哈哈!
8. 順民
2014-07-17 13:52
博士確實提出了一個不錯的建議,但現實上也並非如此想當然啊。因早期買入居屋的業主很多已步入了老年,他們在廿多三十年前買入居屋時的樓價是幾十萬,但至今平均都升了十倍,以大約補三成地價都要過百萬,這對他們來說絕不是一個小數目,其實很多老業主都諗著住過世,再將其現時所住居屋以轉贈形式(不涉金錢交易)轉名給子女。他們是不願意大拿拿無端端將百幾萬奉獻給政府的,而子女在承受物業後五年內亦不容易轉售,因沒銀行會承做按揭。據知現時以這種轉贈形式的個案有接近七萬宗。所以那幾百億的補地價資產雖屬房署,但都只係死錢。
9. 路人乙
2014-07-17 14:04

Why can't the government consider allowing the owner rent it out without 補地價?

They can pay government back the original %, say monthly rental x 30% (if the original discount is 30% off). Such will boost the supply for the rental property market and stabilize the rental and eventually the property price!

10. 順民
2014-07-17 15:32
路人先生(小姐),咁又唔得,話明係居者有其屋,點可以用嚟租呀?除非你買埋政府那三成業權咁又唔同,因為物業已屬你全權擁有已不再是屬於居屋了。
11.
2014-07-17 16:12
政府唔俾啫, 暗地裏大把人咁做啦...
甚至公屋聽講都有唔少人出租...

P.S. 我唔係支持政府放寬居屋出租, 反而希望政府多啲審查同執法...
12. 厚多士
2014-07-17 21:54
某程度上容許居屋業主先賣樓比自由市場,再分期付款退還地價比政府得唔得
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