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"沒擁有第一層樓，就永遠沒有第二層"

雙非家長付73萬辣稅買慧
方便子女上學 新界西頻現蹤影

【明報專訊】2001年7月終審法院裁定中國公民在香港出生的嬰兒均可擁有香港居留權後，本港雙非嬰兒便持續增加。

根據統計處資料顯示，2001年至2011年間，雙非嬰兒數目約175,599名，其中2008年至2011年為雙非嬰兒出生高峰期，每年出生的雙非嬰兒會由25,269人遞增至35,736人，4年來共錄得123,424名雙非嬰兒出生，佔10年間雙非嬰兒的總數達七成。

十年來誕逾17萬雙非嬰

雖然行政長官梁振英於2012年起上任後推動「零雙非」政策，但隨08年出世的雙非嬰兒步入適齡上學的階段，後遺症亦陸續浮現。學者預期，除了學位不足，雙非家長為了讓子女在港讀書及發展，必須在港置業，並會加入二手搶盤戰。

城大建築科技學部高級講師潘永祥指出，政府近年覓地建屋阻力甚大，市場預期未來房屋供應量難以大幅上升，細價樓樓價愈升愈有，除了本地買家，雙非家長及外來投資者都憧憬本港樓市向好，部分雙非家長為免長期捱貴租，索性轉租為買，不排除未來有更多外來人士到新界區搶盤，意味港人上車將更困難。

潘補充，假如本港政治環境及因素不變，今年整體樓價或會有5%至10%的升幅，其中細價樓升勢更會跑贏大市。

近日樓市聚焦二手細價盤，除了本地上車客積極追價入市外，來自內地的雙非家長亦加入搶盤戰團。有代理指出，為準備9月開學，雙非家長積極為子女尋覓安樂窩，紛紛加快置業步伐，天水圍慧豪園一個兩房戶近日獲雙非家長以375.8萬元承接，未計其他入市成本，淨計辣稅已高達73萬元。個別雙非家長更未雨綢繆，即使子女未到適齡入學，亦預先購入荃灣新盤環宇海灣，入伙後先放租，待子女上學後才收回單位自用。

上車需求持續高企，加上雙非購買力相繼湧入，刺激細價樓做價升，港人入市更見艱難，近期新界西便成為雙非家長入市的熱點。

美聯高級營業經理梁婉儀表示，天水圍慧豪園一個兩房戶獲雙非家長客買入，位於3座中層E室，實用498方呎（建築656方呎），原業主數日前放盤，叫價380萬元，僅微減4.2萬元，以375.8萬元易手，實呎7,546元（建呎5,729元），屬理想價。買家為雙非家長，為方便子女上學，故於區內置業，是次入市需付15%買家印花稅（BSD）及4.5%雙倍印花稅（DSD）共73萬元。原業主08年12月以約143萬元購入，帳面獲利約232.8萬元或1.6倍。

屯門二三線樓亦獲追捧

此外，屯門區二三線物業亦受雙非家長的追捧。祥益高級經理林偉光表示，恒順園有「97貨」獲雙非家長承接，該物業位於9座低層E室，實用651方呎（建築797方呎），賣方於本月初以390萬元放盤，後來減價14萬至376萬元易手，實呎5776元（建呎4718元），屬市價。買家同樣需付約73萬元BSD及DSD入市。原業主於1997年9月樓市高峰期以298萬元買入，持貨近17年，帳面獲利約78萬元或26%。

鄰近恒順園的怡峰園，亦獲內地客高市價買入。林補充，位於5座低層E室，實用659方呎（建築771方呎），原業主最初開價500萬元，微減5萬元後即獲承接，以495萬元沽出，實呎7511元（建呎6420元），高市價近一成。買家更需支付高達104萬元的辣稅入市。原業主12年以300萬元買入，帳面賺約195萬元或65%。

家長未雨綢繆 613萬購環宇

個別雙非家長為子女升學做好準備，率先入市新盤。代理透露，有雙非家長上月底購入長實（0001）旗下荃灣環宇海灣兩房戶，計劃入伙後先行放租，待子女上學後才收回自用，涉及5座中層A室，實用485方呎，成交價613.1萬元，實呎1.2萬元。

雅濤閣綠表實呎撲9000元

另根據房委會資料，香港仔雅濤閣1座中層G室，實用576方呎（建築689方呎），成交價518萬元，實呎8995元（建呎7518元），無論成交價及呎價均貴絕南區綠表居屋。

明報記者 李宛婷

雷國怡﹕樓價偏高 須跌三成
收入追不上 買樓負擔近九七水平

【明報專訊】近兩月樓價反彈兼交投回升，中原樓價指數有可能破頂，不少代理行及投行開始「轉」，將年初時看淡的觀點，改為將預期跌幅收窄，甚至認為樓市將轉升。不過，去年底發表報告預期香港樓價將在明年底前跌逾三成的巴克萊董事總經理及亞洲（日本除外）房地產研究主管雷國怡維持看淡，指市場情緒常會出現短期波動，但以負擔能力計香港樓價確極度偏高，而收入升幅追不上，加上供應在增加而不少分析低估了港人的借貸風險，後市實難看好。

雷國怡指香港樓市最值得擔心的地方，是樓價按港人家庭收入中位數計算水平達13.5倍，高出自1990年以來平均8.7倍的一個標準差以上，與1997年香港樓市爆泡時情形相似（圖1），「更重要的是今年首季港人按年的收入增長僅有2.2％，根本不能承受不利因素的衝擊。」

他又指出，在2008年金融海嘯時香港樓價雖在一個多季度內急跌了約25％，當時他卻是看好後市。「2008年時樓價按港人家庭收入中位數計算的負擔水平只是8倍多，調整後更只有約6倍多，縱使出現全球金融動盪，樓價也可迅速從低位回升，而現時樓價則要下跌三成以上，有關負擔水平才能回到歷史平均值。」

高收入買家正在減少

雖然有分析指以家庭中位數計算全港的樓價負擔水平有可能出現偏差，因能承接高樓價的買家，其收入往往高於中位數。雷國怡承認，「私樓買家尤其高價樓的買家收入或會高於中位數，但那些高收入的買家，是在增加還是減少？以往我們會說內地有錢人可買起香港樓，在辣招稅下，內地買家已大減，且內地經濟放緩等因素，他們來港消費也減少，遑論繼續高價買香港樓？至於香港的高收入人士，金融業不景，零售業萎縮，外國名牌減少在香港開店，跨國銀行和律師行也減少在港擴充，那來更多的高收人士來托起香港樓價？」

除了樓價偏高，雷國怡指香港的一些樓市結構性因素已出現改變。「政府已訂出未來10年的住宅供應為47萬個單位，且不斷推出土地，而接受的賣地價格愈來愈低，如白石角地皮流標後，同區地皮僅以每呎3300元售出，對岸的馬鞍山地皮也以10年新低價賣出，發展商以前怕賣平了樓，寧願惜售，現在就算賣平了，卻可以低價補充土地儲備，可以見到他們開售新盤，就算獲超額認購，也不會慢慢的賣，最終會對整體樓價構成壓力」。

加息震盪 股市會提前反映

「我們在2006年已指香港住宅供應會出現短缺，但當時樓市初復蘇，人們在說就算每年只有5000個單位都嫌多，全不理會客觀的數據推算。人的心理很奇怪，在樓價大升以後，人們又只會看到利好的因素如低息等，覺得樓價相對收入比率可以無限上升，對他們而言，13.5倍不是問題，可能升至100倍也有『合理』解釋，至於新供應增加，未到真正落成時，也會得是很遙遠的事而不用理會。」

「就像美國退市後下一步便會加息，大好友卻認為，他們可以等待加息時才慢慢賣樓不遲。當然，估計美國的確實加息時間不容易，但如他們在明年中加息，那股市應會在6至9個月前有反應，即今年9至10月便可能出現動盪。」

明報記者 陸振球