租金管制不是簡單命題

香港租金高企是不爭的事實，民間不少聲音都認為，政府要實施租金管制，方可以保障低下階層的住房需要。在長遠房屋策略的諮詢裏，就有人提出恢復租管的建議，而早前亦有民意代表率眾遊行，表達了要求租管的訴求。

拓地建房 才能治本

實行租金管制是很誘人的說法，因為在租金高企的時候，市民對此無計可施，在高租金下，生活自然不容易，在無法對抗租金上升之際，有人提出要求政府實行租管，自然得到不少的支持。可是，一項政策應否推行，要看的除了是大眾的主觀感受之外，也要審視政策是否具合理性，而政策推行的正反面，也是一項政策必須顧及的地方。從這個角度看，租管的建議必須小心處理，因為在民間的主觀感受之外，政策上的合理性和正反面，也是租管的困難之處。而且，在租管的經驗上，偏偏又是不良效應佔多數。因此，在這個問題上一定要小心行事。

要求實施租管是一項經濟原因。首先，我們看看租管在經濟上的不利之處。從產權角度看，擁有樓房就表示了其可動用價值，而這個價值便由租金來反映。當租金高企時，反映的是市場需求大於供應，造成樓房的使用價值上升，這是很粗淺的道理。假如沒有限制，市場會因應每個樓房的特色來制訂租金，租金的水平是由市場決定，所以租金並沒有合理與否的問題。大眾所說的不合理，其實是指負擔不了。然而，租管不能解決供不應求的問題，只能保障既成事實的住客，而不能將租金高企的問題解決。真正解決供不應求的方案，還不是增加土地建房？可是增加土地供應在香港是一項難題。有趣的是，支持租管和反對覓地建房的人，有很大的重疊面。

而且，實行租管要解決很多技術問題，因而令租管的監察成本大增。舉例來說，如何界定租金已是一個大難題。以前香港還有租管之時，由於業主不能隨意加租，因而產生了其他的附帶條件，例如住戶要另繳「匙金」、「鞋金」等，這些其實是變相的租金，只是換了一個名目來收取，結果是住戶往往要另外應付種種的開支。

政府懶惰 業主埋單

在外國實施租管的個案裏，不少業主會強迫住客一併租用附帶的傢俬，付出的往往不正常地高，也就是以另類開支來增加租金，藉此來逃避租金管制。要杜絕這些情況出現，也得花上沉重的監督成本，以前就有租務審裁處，行政上也會變得複雜，這是考慮租管問題要注意的。

由於住客明白所受的保障是在特定樓房之中，會隨着遷出而失去，這帶來一個有趣現象：住戶由於不想失去租管保障，因而傾向不搬遷，即使將來生活狀況有變，但搬遷動力也不強，社會上的住房流動也會減低，這個是否有利不無考慮。站在政策公平合理的角度看，以租管限制業主利益，原因卻是政府解決住房問題的不努力。假如租金下降是由於樓房供應上升，業主也不能有反對聲音，畢竟是自由市場。惟當政府解決住房不夠努力，卻將矛頭指向業主，以租管來應對租金上升，政策上就缺乏合理性，也非公平的做法。

而在政策的推行上，租管的反面效果和正面的得益，也要詳細研判。正方當然是得到一些掌聲，但反之卻換來干預市場之名，在衡量得失方面卻不見得有利。至於執行上的種種困難和問題，也是政策推行上的反面考慮，是我們不得不小心思考的事。

實行租管是很吸引人的口號，也會有部分人因而得益，可是這項政策的爭議太大，並不是三言兩語可以決定，一定要小心處理才是。